ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

[匿名さん]

本当に価値のある物件は、どこでしょう！？

[501: 匿名さん]

リフォームするなら自己資金ないと話にならない。
自己資金ないやつは、買い取り業者のショボいリフォーム済み物件を買うしかない。
業者は相場の三割引で買い取ってリフォーム代300万かけて、1000万上乗せしてリノベーション済みと称して情弱の一次取得者に販売する。

[502: 匿名さん]

こういう古い物件ってアスベストの問題は、どうなっているの？
きちんと対策は、とられているのだろうか？

[503: 匿名]

オーナーに金のある物件は対策してるね。三田綱町のパーマンとか。

[504: いつか買いたいさん]

>503
対策していない物件の方が多いのでしょうか？
気に入った物件が調査していない場合迷いますね。
不動産屋が送ってくる物件資料には記載されていないし。。。
最初に聞いておくものなのでしょうか。

[505: 匿名]

ちなみに新耐震基準クリアしてるか、未調査の物件も多い。
調査してパスしなかったら必ず、対策工事しなくてはならなくなるから（＝金がかかる）。
最初に聞いておくのが賢明だろうが、どれも（配管やエレベーターの使用年数）クリアしている物件なら、当然安くはなさそうな。

[506: いつか買いたいさん]

>505
やはり安心に暮らせてナンボですもんね。
安全・健康に関係する部分は大事なので最初にしっかり伝えて欲しいですね。
しかし、そういう当たり前の事をきっちりやってくれる仲介業者にはなかなか出会えません。。。

[507: 匿名]

中古買う一次検討者が引き寄せられるのはまず内部のリフォームリノベーションだからね。
化粧直しの有無に気を取られるばかりで、躯体や構造にまで注意を払う絶対数は少ない（そっちがよっぽど重要なのに…）。

中古は現状渡しで苦情が言えても二年かそこら。欠陥が見つかっても新築みたく集団から社会的責任が問われる可能性も薄い。
説明しないと売れない世の中にならない限り、敢えて面倒を請け負う業者はないでしょう。

[508: 匿名さん]

一次取得者な。

まあ構造が大事ったって、実際天井はがして見ないと状態はわからない。いってみれば博打。

だからこそ安く買うことでリスク回避するしかない。
新築なら高い代わりに文句言える相手がいる。中古は安い代わりに地雷がある。でも地雷を容認できるほど安くない。これがヴィンテージマンションの問題。

[509: いつか買いたいさん]

>507
化粧直しの有無に気を取られるばかりで、躯体や構造にまで注意を払う絶対数は少ない（そっちがよっぽど重要なのに…）。

>説明しないと売れない世の中にならない限り、敢えて面倒を請け負う業者はないでしょう。

業者がやる気が無い場合は、どうしようもないのでしょうか。。。
ネットで検索してみても、売主や業者が耐震診断・アスベスト調査をやってくれていない場合どうすれば
良いのか情報が全然無いですね。。。

[510: 匿名]

自腹で頼むしかないでしょう。
そこらへんの履歴が明らかでない物件を、そこまで金かけて買うかって話になるけど。

[511: 匿名さん]

一棟まる買いでさばくならともかく
空室一部屋買ってリノベ転売する業者が
そんな共用部調べるメリットないでしょう
出たら出たで逆に問題

耐震はともかく
アスベストの心配してる人って
具体的にどこにアスベストが使われてるか心配なの？
駐車場の天井？コンクリむき出しの場所でもあるの？
古くても内装にそんなの普通出てこないよ
あと調査頼んでも、可能性が低いとしか専門業者も答えないよ
解体しない限りわからないし
解体しない限り出てこない

耐震診断・補強は管理組合レベルでやるしかないだろうね

[512: 匿名さん]

>511
>アスベストの心配してる人って
>具体的にどこにアスベストが使われてるか心配なの？

例えばこんな記事も有りましたし・・・。

室内に石綿、死亡　遺族が提訴へ　神戸のマンション20091002朝日
ttp://blogs.yahoo.co.jp/guntosi/58561214.html

神戸市内のマンションで３年前、住人の女性（当時６７）が悪性がんの中皮腫で死亡したのは、室内に吹き付けられていた断熱用のアスベスト（石綿）が原因だったとして、遺族側が１日、マンション販売会社などに損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こすことを決めた。弁護団は「石綿の危険が身近にあることを示す事例。販売会社は過去にさかのぼって調査すべきだ」と訴えている。

　遺族側の代理人によると、女性は夫と７７年にマンションの一室を購入。０５年ごろから息苦しさを訴え、０６年３月に入院した。４カ月後に死亡し、中皮腫と診断された。

　解剖の結果、肺と腹部から白石綿や毒性が強い青、茶石綿を検出。自宅近くに石綿工場などはなく、遺族が自宅の建材に疑いを抱いて調査したところ、台所わきのボイラー室の壁やボイラー本体に白、青、茶の石綿が使われていたことが確認できた。

　ボイラーは入居半年後から、点火時に小さな爆発音と風が起きていたという。遺族は「石綿が爆風で劣化し、室内で舞ったのを吸い込んだのが原因」と主張。このマンションは現存しており、全１８戸にボイラー室があったが、ボイラーも吹き付け石綿も０８年までに撤去された。

　環境省によると、住居内の石綿が原因で死亡したとされる例は極めて珍しいという。

　ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会（京都市）の谷垣千秋事務局長は「給湯用のガス機器が小型化して遠隔操作できるようになる８０年代までは、室内にボイラーを置いた例は多かった。防火用に石綿を吹き付けたこともあったはずだ」と指摘。大阪じん肺アスベスト弁護団の長野真一郎弁護士は「マンション販売会社はきちんと調査し、石綿を使用していれば住人にも知らせるべきだ」と話す。

　ただ、マンション建設大手は「一戸ごとにボイラー室を設け、機器周辺にまで石綿を吹き付けたりする工法は一般的ではなく、特殊な事例ではないか」。このマンションを販売した会社（大阪市）は「記録が残っておらず実態は把握できないが、何十棟も売ったことはないはずだ」としている。

　遺族は販売会社など４社に計約９千万円の損害賠償を求め１１月にも提訴する方針だ。（千葉雄高）

[513: 匿名さん]

他に検索していると、こんな質問も載っていました。部屋だと長く居るので心配です。
素人なので、内覧しただけではよく分からないですし。。。

天井にアスベスト？
ttp://oshiete.goo.ne.jp/qa/1635216.html

関連する以前の質問をほとんどすべて閲覧し、重複すると思いますが、どうしても気になるので教えてください。1973年3月築・京都市住宅供給公社施主のマンションの天井が、薄茶色＆灰色がかった触るとポロポロと落ちる素材で吹き付けられています。年数的にアスベストが含まれている疑いがあると思いますが、そのままの状態で生活を送っていても大丈夫ですか？何か対策が取れるとしたら、どのようなことを行えばよいですか？教えてください。よろしくお願いします。

投稿日時 - 2005-09-08 12:11:43

[514: 匿名さん]

>一棟まる買いでさばくならともかく
>空室一部屋買ってリノベ転売する業者が
>そんな共用部調べるメリットないでしょう
>出たら出たで逆に問題

本質を突いたコメントだと思う。
検討者は知りたいけど業者は金かけて安全確認できたところで「より儲かる」成果を生むわけじゃない。
現オーナーや管理組合も出たら出たで対策に金がかかるから「やりたがらない」。

自腹でやってるのはオーナー自身が貸さずに住み続けてるごくごく一部の物件くらいのもの。

[515: 匿名さん]

>514
>自腹でやってるのはオーナー自身が貸さずに住み続けてるごくごく一部の物件くらいのもの。

専有部分でも調査出来れば、随分すっきりするのですが。。。
自腹でやる場合は、どんな所にお願いするのが一般的なのでしょうか？
専門業者？リフォーム業者？建築士？

[516: 匿名さん]

自腹でやるっていうけど、買う前にできる調査なんてほとんどありませんよ。
具体的に感じているリスクがあるのであれば自分のものにした後の調査費用
や万が一の修復費用を考えてその分価格交渉するしかないと思います。

保証が欲しければ新築を買うことです

[517: 匿名さん]

>516
>自腹でやるっていうけど、買う前にできる調査なんてほとんどありませんよ。

検索しても、中古マンション関係の調査は全然出てきませんね。
学校などの公共施設はやってる所はあるみたいだけど。
耐震やアスベストは結構騒ぎになったわりには実情は変わってないんですね。

[518: 匿名さん]

一般的にアスベスト調査と呼ばれるものが
どのようなものなのかご存じない方も多いようですが、

基本的に設計図書などの書面ベースと実地調査で部材が何を使われているかを調査判断し、
それでも判らなければ凡そ年代で可能性を指摘するにすぎないのですよ。

何度も申し上げますが、普通は出てきませんよ。
各戸ボイラー室のあるマンションがどれほどありますか？
クロスでなく、今だにアスベストと思しき吹付の室内天井仕様の物件が数多くありますか？

逆に言えば、もし解体して成分を調べれば、微量が出てくる可能性は、結構あるのです。
これは法的に使用を制限されるまでは自主規制であったこと
および、法的な使用禁止以降であれ、以前であれ、メーカー側のあくまで公式発表にすぎず
個々の製品においてアスベストが微量に含まれている可能性が少なからずある事に起因します。

よく新耐震以降ならとか、平成の物件ならとか、平成何年築以降ならＯＫとか言われますが、
絶対的根拠とは言えません。あくまで相対的な可能性比較の問題です。
それでも現時点における新築での使用の可能性はゼロに近いでしょうが。
（仮に新築物件の調査を依頼しても、可能性は低いとか、良くて「ほぼない」程度の表現です。）

学校に多いのは、学校には良く使われていたからです。学校でクロス張り替えてませんよね。

[519: 匿名]

一口にアスベストと言ってもねえ。
規制の基準も何度も変わっているし。

[520: 購入検討中さん]

雅叙苑マンションの購入を考えております。

色々なマンションを見てみたのですが、造りや内装が新しいマンションと違い独特な雰囲気がとても素敵です。

ただ、給湯設備がホテルと同じタンク式との事で、水道、給湯料金がどのくらいなのか気になります。
給湯基本料が6500円、水道使用料が5立方1490円で5立方から重量ごと、給湯使用料が1立方900円（月額）
との事なのですが、実際の月の水道代はどのくらい割高になるのかが心配です。
ちなみに現在の水道使用料は2か月分で25立方です。

後、固定資産税と共用部分の固定資産税がどのくらいなのかも気になります。
購入予定は80㎡になります。

こちら以外に聞く場所がなくレス違いかも知れませんが、
どなたかお住まいでご存じの方教えて頂けないでしょうか。。。
何卒宜しくお願い致します。

[521: 匿名]

水道はともかく、固定資産税ぐらいは仲介業者が教えてくれるよ。

[522: 匿名さん]

ガジョエン、結構昔に見たけど
その頃でもすごい年代物で
いろいろ問題も多いと聞いたけど
サクッと建て替え出来そうな立地でもないし
なかなかしんどそうな気がする
何年住むおつもりですか？

[523: 購入検討中さん]

固定資産税は不動産の方に確認をしたのですが、わからないとの事です。
ざっくりで20～25万円くらいとの事だったのですが、
いくら目黒でも、あれだけ古い物件でそんなにかかるものなのかと思いまして。

No.522 ＞＞そのままずっと住む予定ですが長く住む場所ではないのでしょうか？
建て替えの問題等は認識しておりますが、他にも問題が多いですか？

[524: 匿名さん]

いえいえ、場所はもちろん便利に思いますよ。
詳しくは存じませんが、いろんな立場の方がいて
（想像するに純粋な居住目的以外の方もいるはず）
権利関係が難しいとか、調整が一筋縄に行かない
みたいな話を以前にちらっとお聞きしたまでです。
確か管理も自己管理ですよね。
だからきっちりされているのだとは思いますけど。
修繕ひとつ大変だろうなと。
かなりドッブリ浸かる必要が色々な意味であるかなと。

[525: 匿名]

雅叙苑、耐震性に相当問題ありなんではなかったでしたっけ？検索されれば出てくると思いますけど。
あとは登記上の所有区分に不均衡があるとか。場所はいいし趣きがありますけどね。

[526: 匿名さん]

傾斜地に建ててるから不適格になってるのでは

[527: 匿名さん]

雅叙園は天井低すぎて現代人には無理。

[528: 匿名]

地震で半壊でもない限り、建て替え話が進まない老朽物件多いんだろうなー。
そして地震が起きてからも長い時間がかかる。神戸も十年かかった実例がある。

[529: 匿名さん]

一般的にはそうでしょうが、我が家は意外とすんなり建て替えが決まってしまいましたよ。1等地でもないし高級マンションでもありませんので、かなりのレアケースだと思いますが。＠新宿区

[530: 匿名]

ご本人申告の通り、相当なレアケースだと思います。
我がマンションはほぼ投資物件で一等地にありますが、10年はかかると覚悟してます。＠渋谷区

[531: 匿名さん]

我がマンションは建替えに約10年掛りました。
容積に余裕があったので、けっこう上手くいったほうだと思います。
＠渋谷区

[532: 匿名さん]

建て替えした方に質問ですが、権利変換ってどうやるんですか？
同じ床面積でも最上階と低層階では既存床の価値は違うでしょ。
建て替えは賛同しても既存床のの価値算定基準はもめそうな気が
します。

[533: 匿名はん]

きのう定期総会で話題になったのですが、
特定緊急輸送道路沿いのマンションは耐震補強が義務化されるらしいですね。
都からどのくらい費用の助成があるのでしょう？大変興味深いです。

[534: 匿名さん]

建替え経験者です。

うちの場合は、販売時の価格も加味し、不動産鑑定士に査定してもらいました。
ですから、同じ面積でも南向き最上階角部屋が一番高い価格で交換しました。

[535: 匿名さん]

権利床と保留床の割合はいか程でしたか？

[536: 匿名さん]

>>534さん

なるほど。分譲時価格の部屋ごとの坪単価で加重平均するわけですね。
それなら最上階にいた人も低層階でいいからその分広い部屋と交換
するとかできるわけですね。

[537: 匿名]

ほぼ建て替えスレ化してるな。地震で安全＞趣き、になっちゃったから仕方ないが。
ヴィンテージ＋リノベ売りしてる業者大変そう。オ○ボロＲにエコなんとか

[538: 匿名さん]

>>537さんへ

ごめんなさい、５３４です。撤退します。

>>535さんへ

土地面積が変化したので、詳しくは返答できません。
我が家は還元率が、１００％弱でした。
余剰床を買い増して、住居を少々広くしました。

[539: 537]

イヤ、撤退なさらずとも。むしろヴィンテージ検討者に有用な情報と思いますし。
（本人もヴィンテージとは言いがたい老朽物件に住んでますが）日本の集合住宅に 100年超えがなく、
草創期に建てられた物件の建て替えが始まってる昨今、ヴィンテージを買うにも出口戦略（最後どうするか）は必須項目だと思います。

[540: 匿名]

コープオリンピア建て替えってどうなったんでしょうか？全く壊す気配ないけど。

[541: 匿名さん]

ヴィンテージとはなんぞ？
古いマンションと違うのか？
あら素敵！と思うようなヴィンテージマンションを三つぐらい教えてみ

[542: 匿名さん]

川口アパートメント、ヴィラモデルナ、今はなき伊皿子ハウス

[543: 匿名]

川口アパートメント良いですね。秀和小日向レジデンスや目白台ハウスも捨てがたいです。いずれにしても建て替えれば＠６００は堅いと思われる立地です。

[544: 匿名さん]

確かに汚い中古とは少し違うな！
教えてくれた人達ありがとう！

[545: 匿名さん]

加賀まりこだっけ？川口アパートメント

[546: 匿名さん]

川口アパートメントの中古が出てます。
72.27㎡の2LDKで2580万リフォーム済み。
築50年近いとはいえ結構お買い得かと思いきや
管理費、修繕費で毎月８万以上かかるのね。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQ2O6021/

[547: 匿名さん]

http://www.speac.co.jp/blog/

↑ここにいっぱい出てる

[548: 購入検討中さん]

現在、渋谷から代官山界隈で建替えポテンシャルの高いマンション探してるんですが、オススメはどこですかね？

[549: 匿名]

うぐいす住宅。って、既に建て替え進行中だけど。

安いボロのうちに仕込んでおきたいって話？渋谷界隈（青山方面）これから供給ラッシュですよ。建て替え話に乗るデベいなそうな。
代官山もまた然り。供給に需要が追いついてない感。原宿あたりの方がまだありそうだけど。

[550: 匿名さん]

うぐいす跡のセンチュリーフォレストは完成してるよ。
センチュリーもだけど、ガーデンヒルズや元麻布ヒルズ、ラトゥール代官山（賃貸だけど）とか、港区渋谷区で丘の上に立つ大規模マンションは稀少だね。恵まれた土地は、反対運動も起きやすいし、どうしても遺跡が出やすく色んな意味でやりにくい難工事になるからデベもやりたがらない。工事中止で区の管理になった例もあるしね。
それを乗り越えて立つマンションは、上物だけじゃない価値を感じます。