ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

[匿名さん]

本当に価値のある物件は、どこでしょう！？

[411: 匿名さん]

410さん

物件の地域はどのあたりでしょうか？

[412: 入居済み住民さん]

411さん、


東京港区のいわゆる3Aエリアの一つにあります。

[413: 匿名さん]

実際は４/５じゃダメで１００％じゃないと建替えは難しいんだよね。

[414: 匿名]

たしかに金で解決できればいいが感情面を刺激してごねられ居座られたら最悪。強制執行とかめんどくさい。

[415: 匿名さん]

コープ・オリンピアは建替えも決まっているし、還元率も決まっているが、賃貸も多そうだし、全戸退室には時間がかかりそうな感じがしますが。
それで、しびれきらして、売却してるんでしょうかね？

還元率は８５％位らしいので、古くても安く売り出す人はいないでしょうね。

[416: 匿名]

ハイクレスト白金台というマンションはいかがでしょうか？
築28年93平米で今の売価6600万ですが、
リフォーム必須なので多少は下がりそうです。
白金台徒歩5分の閑静な住宅街にあって、建物の造りは重厚で管理も問題なさそうです。
管理費と修繕積立金あわせて30000円程度です。
ただ新耐震基準はぎりぎり適用されてなさそうです。

色々な条件を加味して、かなり惹かれる物件なのですが、なにか情報御存じの方いらっしゃいますか？

[417: 購入検討中さん]

90平米クラスだとリフォームも1000万じゃきかないですよね。最近。

[419: 匿名]

東急ドエルなんとかという名前のマンションはそれなりのブランドなのでしょうか？

うちの近所(郊外)に駅前築２０数年のが売りに出てまして、価格もそれなりなので気になってしまいました。

[420: 匿名]

東急沿線では人気ですよね。
ヴィンテージとは思わないけど、そこそこネームバリューはあるのでは。一昔前だったらプラウドみたいな位置づけ？

[421: 匿名]

東急沿線では人気ですよね。
ヴィンテージとは思わないけど、そこそこネームバリューはあるのでは。一昔前だったらプラウドみたいな位置づけ？

[422: 匿名]

しまった、連投失礼。
お詫びにでもないですけどこのスレにも出てきたシャトー三田、建て替えだそうですね。
刺激されて三田界隈の老朽物件も建て替えが始まるのかな。秀和に三田綱町etc.…

場所は最近のよりよっぽどいいから、自信あるだけに景気の悪い今は手をつけるべきでない、と様子見だったりするのでしょうか（我がマンションもそれで止まってます）。
建て替わったら余剰床分は物凄く強気な値段で出すんでしょうね。古いままでも高いけど。

[424: 匿名さん]

噂ですが、シャト―三田の立て替えでは、補償金が随分高額らしいですね。
これが一つの成功例になって、古いマンションの建て替え連鎖が起きるかも・・・
その意味で、立地の良いマンションは、やはり魅力的ですね。

[425: 匿名]

補償金？って建て替え後の新築に入らず持ち分を売る場合のことでしょうか。

それならさぞ高いでしょうね。イタリア大使館側の隣も合わせてかなり大規模な物件が建ちそうだし、出るとなったら相当出さないと現オーナーは納得しないでしょう。
億ぐらいは超えるのかも。

[426: 匿名]

本来的にはトピからズレるけど『建て替えを見越して買うならどのヴィンテージ？』とかあったら面白そう。
壊さず住む＝ヴィンテージの定義でも、百年保たせた集合住宅は日本にほとんどないのが現状ですし。
赤水我慢しながら同潤会に住み続ける、みたいなのも現実的ではない。

建て替えあるなら三田綱町パークマンション憧れです。三井倶楽部が残ってくれないと意味ないけど。
ガーデンヒルズは壊せないだろうな、おそらく。十年以内に建て替えとか決まってれば雅叙苑マンションも悪くなさそう。

[427: 匿名さん]

シャト―三田の住人から直接聞いたわけではないので、正確ではないかもしれませんが、補償というのは建て替え中の仮の住居にかかる費用の補償のようです。建て替え後の新築に入ることを前提に、このような補償もあるなら、建て替えに反対する人は少ないでしょう。ただ、現在のシャト―三田のデザインはとても個性的で魅力があると思うので、第三者としては残念ではあります。

[428: 匿名]

仮住まいの家賃補償？本当なら凄い話ですね。退去中の面倒を渋るオーナー（主に高齢者）が阻害要因、というケース多いですから。
部屋数がそんなに多くないのもポイントでしょうか。出すとしたらデベなんだろうから、いかに立地に価値を見出だしており、新築を高値で売れる目算がある、ということか。

確かにゆったりしてて贅沢な作りですよね。各階への階段とか、ほぼデッドスペースだし、地下の坪庭も。
こちらの建て替えには道路の拡幅も大きいのだと思います。三井倶楽部辺りまで既に広くなってますし。

個人的には華都飯店がなくなるのが淋しいです。先週行ったらまだ移転先未定だそうで。現状の坪数、近場で新たに借りたら凄い値段でしょうからね。

[429: 匿名]

近所で先物買いするなら、秀和かメゾン三田かな。
イタリア大使館三井倶楽部の緑ビューは憧れる。

[430: 購入検討中さん]

>>415

還元率は８５%だと、中古価格でどの程度の価格以下で買えればお買い得なんだろうか。建替含みのビンテージマンションを投資対象とした考えたいのだけど、どういう方程式になるのだろうか?

[431: 匿名]

還元率はさておき売り出し時の坪単価が予測できないと難しそうですね。
取り壊しまで数年だと賃料も安くせざるを得ないし、取り壊し中と建て替え中の数年は遊ばせることになる。

普通に中古が売りに出てる時点で、デベに持ち分売る場合の値段も高くはない、とか？

[432: 匿名さん]

去年売りに出たメゾネット90平米が約１億。
90×還元率0.85＝76.5に、参考にPC神宮前の一番高い部屋の坪単価
約560万を掛け合わせると76.5÷3.3×560万＝約1.3億。

ここから中古取得時の手数料と持ち分デベに売るまでor未入居新古で売るまでの経費
（管理費空調費合計月９万円弱は取り壊すまでかかるはず。年100万、５年でも500万）に
税金考えたら、正直そんなに儲かる話でもないような・・・。
賃貸出してる部屋も管理費空調費はオーナーが被ってるみたいだしね。

何より、建て替え後の新築に乗せて売るにしても、原宿のあの場所に億出す希望者が
そこまでいるかというのが一番気になる。定借でなく所有権のメリットはあるにしても
建った頃と違って、原宿駅前は永住考える立地ではなくなってしまってるような。

[433: 購入検討中さん]

>432

分かりやすい解説で参考になります。老齢化とそれに伴う脱モータリゼーションのトレンドから考えると老人にとって利便性の高い駅前物件に対するニーズは高まることがあれ低くなることはないかと思われ。ただし、このエリアでの最高値の物件たりうりかは確かに分からないところで、利便性が取られるのか、閑静さやゆとりがポイントなるかは、この手の建替え物件の立地評価の参考として関心のあるところです。

[434: 匿名]

閑静を求めるなら原宿パーマン（ NHK横・区役所アムウェイの中間）のほうだと思う。
交通量はやや減くらいだが土日の人ゴミないし、駅近ではないもののバス停至近で東急本店徒歩圏。区役所は隣。

容積率に疑問が残るけど、隣にアムウェイが建つからには高層化も問題ないしょ。アムウェイ裏手の巨大なパーキング含めて、タワー林立地帯になりそう。

[435: 匿名さん]

ヴィンテージじゃなくて団地だけど、桜上水の建て替えに関するブログ（どちらかと言ったら反対派？）に
『供託通知書』アップされてます。平均66平米が約6,000万円とのこと。　http://danti.jugem.jp/

これは原住民が退去する場合、受け取る金額ということでしょうか。
（反対派にとっては金額ではないでしょうけど）安いと見るか高いと見るか。

[436: 匿名さん]

条件的には最高でしょう。
築４０年の団地が坪３００万だからね
うらやましい限り

[437: 匿名さん]

桜上水でこれなら都心部だったらもっと高値見込めるでしょうね。

実はヴィンテージより公団とか投資物件化してるところ（＝自分で住むには適さない）
の方が売買益考えたらおいしいのかも。スレずれですけど。

[438: 匿名さん]

>>437

建替えＥＸＩＴ狙いの投資というのは昔からある。
ただ建替えは桜上水のように普通じゃありえない好条件
でも反対する人は必ずいる。そして長引くケースが多い
ので不確定性要素が強いね。
それに住宅ローンは使えないことが多いから手金でやる
しかないし、そんな手金があったらほかに投資すべき
金融商品はいくらでもある。

インサイダー的情報を握っていない限りはほとんどの場合
ただのギャンブルです。

[439: 匿名さん]

桜上水の高値の理由は容積率が余っているがゆえに
専有面積に対して土地の持分が大きいからです。

都心部であっても容積率があまっていなければ
これほど美味しくはありません

[440: 匿名さん]

>438

？別にギャンブルを薦めているわけじゃありませんが。客観的な感想を書いただけです。

長期化リスクが高いことくらい誰でも分かると思いますし、それこそ自己責任でしょう。
正直、こういう論調のことを書きたがる方の意図が分からない。手金、って初めて聞きましたけど専門用語ですか？

失礼ながら助言というより、シマ荒らし警戒している業者のようにしか感じません。

[441: 匿名さん]

「住宅ローンは使えない」？賃貸に回すのでなければそんなことはない。

実際、買って使ってるよ。容積率が余ってる都心、もちろんインサイダー情報込みで。

[442: 匿名さん]

長期化リスクもギャンブル性も、収支考えればある種トレードオフなんじゃない？
利幅に差はあっても建て替えが決まれば売買益は確実なんだから、リスクがなかったら誰でもやっちゃうでしょう。

純粋に投資でなく自分で住むのならリスクは格段に減る。
オリンピック前後に建てられた老朽物件建て替えの波は止まらないしね。

[443: 購入検討中さん]

手金はあるので、建替え投資の方程式とプロセスの黄金法則があれば、やってみたい。

[444: 匿名]

『方程式とプロセスの黄金法則』は作れないんでは。物件それぞれで条件も環境も変わる。
より成功する率が高くなる要点ならあるでしょうけど。

容積率に余裕がある＝せいぜい中層まで。隣接所有地が平置きの駐車場だったりすると良
（植栽は近隣住民から景観保護とか言い出される場合あり←うぐいす住宅桜上水）。世帯数は多からず少なからず。

文字通り老朽している物件。人によっては、エレベーターがないと必要の面から話が早いと言う（公団くらいに限られそうだけど）。

せいぜい都心五区。千代田港中央渋谷新宿、新築需要のあるエリア。規制緩和で建て替えのハードルが低くなっても、余剰床が売れることとイコールではない。

築30年は経過しており建て替え話も出始めていること（それでも10年単位かかる覚悟が必要。老朽物件だと現金化したいオーナーばかりと限らない）。
※築30年くらいで常時売りに出てる物件は危険。既存不適格で建て替え不可能な可能性が高い

付帯条件としては特徴的なロケーション（御苑隣接のプラウドエンパイア）道路拡幅計画（シャトー三田）などがあったら強いでしょうね。
オーナー居住率は高いより低い方がいいし。投資物件は金額次第なところがあるけど、自家使用してたら金＜面倒という人も多くなる（ガーデンヒルズが難しいと思う理由）。
そのへんが自分で住む場合と建て替え見越して投資で買う場合の違いじゃないでしょうか。


ちなみに我がマンションは世帯数以外の条件、すべてクリアしてますがそれでも早くて10年はかかりそうな雲行きです。
なまじ立地に自信があると『（不景気の）いまは時機じゃない』、とか言い出す年寄りもいます。
本人たちは、面倒は子孫にやらせようくらいなつもりなのかも。70代80代で大金手に入れても仕方ないか、と想像はできるのですが。

[445: 匿名さん]

芝白金団地ってあれ分譲だよね。原宿団地は建替え決まったんだっけ？

あと自分で住むならリフォームにいくらかけるか悩むね

>>444

代々木の人でしょ？

[446: 匿名さん]

白金のは検討した経緯はあるみたいだけど、どうなるんでしょうね。
原宿団地はご多分にもれず揉めている。うぐいす住宅と同じく、近隣住民が環境破壊反対運動展開中。

http://ameblo.jp/everyheart-daichi/theme-10012032475.html

なぜか菊池桃子を引き合いに出し
『（歌を作った）クリエーターの方々から、今回の横暴な計画に反対の声が上がる日も近いでしょう。 』

ないない笑


壊すとわかってるものに大枚はたくのは馬鹿らしいですね。決定までの我慢がしんどい人には向かない話かも。

>445

というそちらは？

[447: 匿名]

原宿団地の還元率＝ 200％！？
実現したら凄いな。ボロ儲け

[448: 匿名]

ホーマットの建て替えが続くようですね。赤坂以外の情報ご存知の方いらっしゃいますか？

[449: 匿名さん]

三田東急アパートも住友に売却されて再開発予定。

[450: 不動産購入勉強中さん]

>>446のリンク先は、はっきりいってイカレてるな。

[451: 匿名]

周辺住民の反対運動とは概してこんなもの。環境保護に金は出さないが口は出したがる

[452: 匿名さん]

433さんはもう見てないかな？青山売買にコープオリンピアの1LDK出ましたよ。

www.aoyama-baibai.com/cat226/index.php

432の計算式当てはめると建て替え後は約8,000万（現在の売値は5,500万）。
建て替え決定したものの持ち切れなくなったオーナーの放出物件かな。

[453: 匿名]

今回の震災でヴィンテージも、古い（旧耐震設計）というだけで評価が下がってしまうのでしょうか？

[454: 匿名]

今回の震災でヴィンテージも、古い（旧耐震設計）というだけで評価が下がってしまうのでしょうか？

[455: 匿名さん]

＞今回の震災でヴィンテージも、古い（旧耐震設計）というだけで評価が下がってしまうのでしょうか？

そうだろうね。一般に築古は地震に弱いと思われて敬遠される傾向があるから、今回の地震でさらにその傾向は強まるだろう。
だが、都心部の高級マンションには例外も少なくない。地震に強いのも高級マンションの条件の一つだから、基準ギリギリではなく相当に余裕を持たせて造っていたんだな。

＞旧耐震でも明らかに新耐震より強固堅牢な物件もありますけどね。

＞そうそう。築３０年くらいの都心高級マンションって、かなり頑丈にできているものも多い。見ただけでだいたい判るよ。柱や梁が（同じ高さの）最近の物件より太いから。
＞今はコンピュータ使って基準ギリギリの強度で設計できるし、経済性を考えてあまり余裕を持たせない。
＞だが、昔は手計算だから細かい計算ができなかったので、主要部材だけで十分な強度を得ているし、さらに安全係数を高く見て余裕を持たせているから、今の基準ですら余裕でクリアしているものも少なくない。

＞確かにいわゆるヴィンテージマンションに住んでますがコンクリートがすごく厚くて、電話やパソコンの電波でちょっと不自由してます。でも断熱材などや壁などはだめですね。

＞当方も133さんがあげるようなマンションの一つにすんでいますが、柱なんか本当に頑丈で太いですよね。部屋が広いので視覚的にはあまり目立たないのですが、そばに行ってしげしげ見ると、本当に太いなあと思います。
＞このマンションを買う時同伴してチェックしてもらった建築士も、134さんと同じことを言ってました。
＞それでも、このマンションでは、神戸の震災の後すぐに、念のため、地震の時、構造上負荷がかかりやすいところを、さらに補強したそうです。
＞まあ、他のビンテージマンションも同様な処置をしたことと思いますが。
＞断熱については、、、、二重窓で外界の気温の影響をうけないなのであまり気になりません。

以上はいずれも下の過去レスから
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/7764/res/133-136

[456: 匿名]

同感。都心ではマンションの約半数（？）が旧耐震。一方、新しいマンションはほとんどがタワー。したがって、古くても、低層もしくは中層で緑に囲まれた高台等の立地が良いヴィンテージマンションは、設計さえしっかりしていれば、評価は大きく崩れないのではないか。

[457: 匿名さん]

ヴィンテージマンションって住民層がどんどん入れ替わって
劣化しているのはご存知か？

昔は金持ちが住んでいたけど今は車も持たない若い３０代夫婦が
増えてきて駐車場料金すら払わないくせに管理費の高さに文句
たらたら。それでも子供がいないうちはまだいいのだけど
子供持つと収入半減して、さらに一戸あたり一台って決まっている
のに子供用自転車置き場がないとか騒ぎ出すのでいい迷惑。

[458: 匿名]

住民のレベル低下はヴィンテージに限らないでしょ。評価が大きくは崩れなくても上がらないのも同じ。
地の利を生かして建て替えすれば？立地は昔に建ったものの方がよほどいいんだし。売れる余剰床がないと無理だけどね。

[459: 買い換え検討中]

なるほど、そうなると素敵ですね。ところで、震災後に都心の中古マンションの価格は実際のところどうなっているのだろうと思い、レインズというサイトを見てみました。レインズで公表されているデータが信頼できるものだとすると、結構驚かされます。都心３区（千代田、中央、港）の4月新規登録中古マンションの㎡単価は前月比＋3.3％、単純に（面積で割らない）価格でみると前月比＋6.7％ということです。以前から既に市場に出ていた中古マンションの㎡単価も下げ率が減少しているようです。成約件数でみると、都心３区の中古マンションの数字は確かに震災後に大きく減少したものの、4月成約物件の㎡単価は、地震や原発ショックにもかかわらず、2010年10月および2011年2月水準よりも高いのです。不動産の素人としては、なぜこのような展開なのか不思議です。短期的なデータだけでは判断が難しいとは思いますが、都心のヴィンテージマンションも意外と下がっていないのでしょうか。

[460: 匿名さん]

タワー人気も一巡して中規模以上のマンションは値上がりしていると思います。
文京区の近所のマンションも、一時期下がりましたが最近のチラシを見る限り
4年前の水準に戻った感じです。
但し、以前と違ってリフォーム済みが多くなりましたから、一般人が買うのでしょう。

[461: 匿名さん]

単に古いだけではなく、時間がたってもその資産価値が変わらない（あるいは増える）のをヴィンテージマンションとするなら、最初の住民から次の世代に住民が変わっても、雰囲気はそんなに変わりませんよ。

ヴィンテージマンションでは、マンション価格も管理費もそれなりなので、一定以上の所得や資産がないと購入できないし、一方で、見た目の華やかさに欠けるので、ゴージャスな雰囲気を好む人たちにとっては、全く魅力がない。

地味だけど何となく心魅かれるのでここに来ました、という住民が、世代を問わず多いです。

[462: 匿名]

…で、最長何年くらい保たせるんですか？

[463: 匿名さん]

最長なら２００年くらいかな。最低１００年はいけると思う。

[464: 匿名]

70年80年物のマンションに買い手はつきますか？持ち主が納得できるような売値で。
建物の耐久年数よりそちらの方がよほど重要と思うんだけど。
捨て値で売ってるのは元々、ヴィンテージでなくジャンクだし。

[465: 住まいに詳しい人]

そもそもヴィンテージマンションって言葉自体が都心に住む担当のリクルートの営業マンが思いつきで作った言葉（笑）

[466: 匿名]

高台ヴィンテージで下手に場所（環境）が良くて高さ規制ある地域だったりすると
建て替えても余剰床生まれないから潰れるまで保たせるしかないよね。法規制が変わらない限り費用はほぼ持ち出し…

[467: 匿名]

東高ハウスのペアシテイシリーズってどうですか。
ビンテージまで至っていないかもしれませんが、竹中工務店施工が多いようで狙い目だと思うのですが。

[468: 匿名]

どこのペアシティかによりませんか？
高輪みたく周りに高額物件が増えちゃうと、優位性が薄れる気がする。

[469: 匿名さん]

目黒のマンション雅叙苑ですが、昔、親戚が住んでいたので良く遊びに行きました。
春は、花見に
夏は、屋上のプールで遊んだ記憶が・・・かすかにあります。
お庭も素敵だったような記憶が・・・。

親戚は、転居しましたが、あの環境や立地は良いです。

当時は、土地の権利関係が難しかったと聞きましたが、今はどうなのでしょうか。

[470: 匿名さん]

がじょえん、廊下が暗かったな
自主管理で安いみたいだけど
古さは否めないけど立地は良い

ぺあしてぃはホント場所による

[471: 匿名]

雅叙苑、耐震性に問題ありだそうで。権利関係に拘ってる内に地震来なきゃいいけど。半壊にでもなったら目も当てられない。

[472: 匿名さん]

もう地震を気にしだしたら一生賃貸でいいわと思ってしまう…
http://mf1.jp/g9hjG3

[473: 匿名]

となると分譲は減る→賃貸稼働率上がる→空室減って大家ホクホク。

[474: 匿名]

ペアシテイは場所か。

高輪、赤堤、代々木大山あたりが良いかと思ったが。

こういう昔の億ションって、内装に贅を尽くした出物があるが、そういう内装部分がほとんど価格に織り込まれていなくてお得な気がする。時間が経っているだけに、得も言われぬ味があって良い意味でビンテージを感じるのだが。

[475: 匿名さん]

バカラのシャンデリアとかね。
電気代高いが。
物凄いカーテンとか。表現難しいが。
建具の類も全く違うね。
ランニングコストがやはり問題だね。

[476: 匿名]

バカラといえばペアシティよりドムスじゃね？
入居者専用プールとかまだ現役なのだろうか。

[477: 匿名さん]

おっしゃる通りドムスの話。掃除が大変。電球切れが大変。ストックいっぱいありました。

広尾のプールは現役では。最近まで未入居物件があるから。今もあるのかな。

[478: 匿名]

未入居物件…売れない部屋の管理費二十年分とかデベが払い続けてる？
中古になって新築時よりも金持ちが買うとは考え難いから、物件に見合った管理が続けられてるかチェックしないとだね。
数十億ション買える属性と値下がりして一億ちょっとを買う属性では話が違って来るはず。

[479: 匿名さん]

大建ドムスはいませんよ

でも修繕貯まってないってことはないと思うが通常なら

一応ドムスレベルでは

[480: 匿名]

デベが飛んじゃったら空室分の管理費まで他オーナー負担？
売れてない部屋が多いと、計画修正しないわけに行かなくなりそうな。

[481: 匿名さん]

大建ドムスなら大建ドムスが仮に飛んでても

紛いなりにも未入居販売されてるということは

空室だろうと誰かしらオーナーがいるでしょう

管理組合預かりなんてことありえますか？

[482: 匿名]

↑それって『ドムスレベルなら』という意味？どんな物件でも売り主がいるからには管理費肩代わりしてるはず？

たとえば競売にかかる物件も増えてるけど、売買成立までの管理費（前所有者の延滞未納を除く）は組合預かりですよね。国が払うと思えないし。

[483: 匿名さん]

ホーマットに住んでいる人いますか？

[484: 匿名さん]

いいえ。大建ドムスがどうかは関係ありませんが。

任売や競売預かりになってるならいざ知らず、

KENとか使って堂々と売ってるからには一応売主がいるでしょう？

数億で売ってる物件の管理費修繕滞納してて売り物になりますか？

[485: 匿名]

売り物にはなるんじゃない。
仮に十万円の管理費等を五年間滞納して六百万円（損害金を加味せず）。
買い主が承継するとしても売買代金で調整するだけのこと。

[486: 匿名さん]

そんな物件は、物件概要やレインズ登録レベルでも、
滞納内容を明記しないことには売れませんよ。
KENや三井リアルプランにそんな物件が並んでいますか本当に。
可能性の問題ではありません。実際問題として見ましたか？
机上の空論に興味なし。そんなこと言われずとも誰でも知ってる。

[487: 匿名]

じゃ任買競売以外は売り主が売れるまで被ってるんだ？数十年単位でも。ホントかねえ。

[488: 匿名]

では、億ションでは管理費延滞したら競売オンリーとでもいうの。

[489: 匿名]

？それまた極端な。回収の不可能な管理費etc.をマイナス計上ってある程度規模のある物件なら出る話じゃありません？
ウチだけかな（つまり組合が被ってる）。

[490: 匿名]

マイナス計上、つまり未収金ってこと？

[491: 匿名さん]

そりゃあるでしよ。
回収コスト睨んで債権放棄して新しいすることだってあるよね。もちろん総会決議が必要だけど。

[492: 匿名]

債権放棄なんてありえん。管理費等は特定承継人（買主）に請求できることを知らないのか。

[493: 匿名]

なんで喧嘩腰なんだろう。
請求可能くらい知ってますが、『なぜ前オーナー滞納分を支払わなければならないのか』問題提議しているご本職もいますよ。競売のスレとかに出ている。

いずれにしても、デベなり業者が全部払うなら払うで結構ですが（随分気前いい話だとは思うものの）。

[494: さーびさー]

あのですね、話がごっちゃになってます。
別に知識自慢とかはいらないのです。

KENやリアルプランで滞納物件が堂々と
売られていますか？

そういう物件がエンド客の目に触れますか？
皆が皆3点セット見てるわけではありません。

通常滞納があればエンド客は引きますから
エンドの目に触れず業者買取の可能性が高い。

業者が買い取るにあたって、プロとして
滞納を無視してなんてことは無論ありえない。

エンドの目に触れる時には滞納が無いのが通常。

[495: 匿名]

…じゃあ結局、滞納（及び未入居物件管理費）は誰が払ってるのか？ということで振り出しに戻る。

ケースバイケースでしょうけどね。ヴィンテージとは直接関係ないけど、築年数経ってる物件買う（持つ）時のチェックポイントではあるのかも。

[496: 匿名さん]

ヴィンテージってワインじゃナインだから。不動産屋に踊らされちゃ駄目だよ。

[497: 匿名さん]

別にヴィンテージに限らず、中古物件買うなら、管理会社の重要事項調査報告書ぐらい
本格検討の前段階で取り寄せて調べるのが当たり前でしょう。滞納未納も当然出ている。
もし滞納未納があれば後はヒアリングに頼るしかないけどね。

[498: 匿名さん]

日本にヴィンテージマンションと言える物件はないんじゃないか？
内装含めてオリジナル状態に価値があるようなものじゃないとヴィンテージとはいえないでしょう。

港区とか渋谷区辺りの古いマンションだと新築坪単価の半額くらいだが、内装坪単価40万くらいかければ、ほぼ新築同様になるが、それでも価格差四割くらいある。その差は何かといえば、耐用年数と色々な建て替えに伴う不確定リスクを考えるとそれでも高いと思う。まあ資金がそれなりにありリスク取れる人の道楽だよ。新築買う予算がないからという理由で買うのはマズイと思う。

[499: 匿名さん]

ちなみにリスクとれるっていうのは、自己資金最低2000万くらい（内訳は頭金1000万、リフォーム資金1000万）あってそれが吹き飛んでも趣味に使ったと思って諦められることっていうくらい。

中古マンションはヴィンテージだろうが最後ババ抜きで売主は売り抜け狙ってるだけだから、損したくなければ安く買うことです。

[500: 匿名さん]

2000万安く買えばリスク要らないか

[501: 匿名さん]

リフォームするなら自己資金ないと話にならない。
自己資金ないやつは、買い取り業者のショボいリフォーム済み物件を買うしかない。
業者は相場の三割引で買い取ってリフォーム代300万かけて、1000万上乗せしてリノベーション済みと称して情弱の一次取得者に販売する。

[502: 匿名さん]

こういう古い物件ってアスベストの問題は、どうなっているの？
きちんと対策は、とられているのだろうか？

[503: 匿名]

オーナーに金のある物件は対策してるね。三田綱町のパーマンとか。

[504: いつか買いたいさん]

>503
対策していない物件の方が多いのでしょうか？
気に入った物件が調査していない場合迷いますね。
不動産屋が送ってくる物件資料には記載されていないし。。。
最初に聞いておくものなのでしょうか。

[505: 匿名]

ちなみに新耐震基準クリアしてるか、未調査の物件も多い。
調査してパスしなかったら必ず、対策工事しなくてはならなくなるから（＝金がかかる）。
最初に聞いておくのが賢明だろうが、どれも（配管やエレベーターの使用年数）クリアしている物件なら、当然安くはなさそうな。

[506: いつか買いたいさん]

>505
やはり安心に暮らせてナンボですもんね。
安全・健康に関係する部分は大事なので最初にしっかり伝えて欲しいですね。
しかし、そういう当たり前の事をきっちりやってくれる仲介業者にはなかなか出会えません。。。

[507: 匿名]

中古買う一次検討者が引き寄せられるのはまず内部のリフォームリノベーションだからね。
化粧直しの有無に気を取られるばかりで、躯体や構造にまで注意を払う絶対数は少ない（そっちがよっぽど重要なのに…）。

中古は現状渡しで苦情が言えても二年かそこら。欠陥が見つかっても新築みたく集団から社会的責任が問われる可能性も薄い。
説明しないと売れない世の中にならない限り、敢えて面倒を請け負う業者はないでしょう。

[508: 匿名さん]

一次取得者な。

まあ構造が大事ったって、実際天井はがして見ないと状態はわからない。いってみれば博打。

だからこそ安く買うことでリスク回避するしかない。
新築なら高い代わりに文句言える相手がいる。中古は安い代わりに地雷がある。でも地雷を容認できるほど安くない。これがヴィンテージマンションの問題。

[509: いつか買いたいさん]

>507
化粧直しの有無に気を取られるばかりで、躯体や構造にまで注意を払う絶対数は少ない（そっちがよっぽど重要なのに…）。

>説明しないと売れない世の中にならない限り、敢えて面倒を請け負う業者はないでしょう。

業者がやる気が無い場合は、どうしようもないのでしょうか。。。
ネットで検索してみても、売主や業者が耐震診断・アスベスト調査をやってくれていない場合どうすれば
良いのか情報が全然無いですね。。。

[510: 匿名]

自腹で頼むしかないでしょう。
そこらへんの履歴が明らかでない物件を、そこまで金かけて買うかって話になるけど。