ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

[匿名さん]

本当に価値のある物件は、どこでしょう！？

[361: 359]

実際に住んでいる方に返信いただけて光栄です！
週末に内見しました。
長所
・広さに対するコストパフォーマンス
・かろうじて南向きの部屋がある
短所
・部屋が汚くリフォームなしでは住めない。ちゃんと直すと1000万円だそう。
・駅からちょっと遠い（駅からドアまで10分以上かかりそう）
・山手通の音と排気が気になる（でも起伏に富んだ道を行けば山手通を通らないことも可能）
不明点
・宗教法人の持ち物？

さて、どうするか。
もう少し検討します。
とかっているうちに売れてしまうかもしれませんが。

[362: 匿名さん]

中央環状線の開通後、山手通りは順次整備されるようですよ。
歩道を広くして、植樹して、電柱は地中に埋めるみたいです。
音はどうしようもないかもしれませんが、この道が綺麗になると
いいですね。

[363: 359]

山手通は車道優先で、歩道はひどいボコボコですものね。

管理も大事ですけれど、建物があとどれくらいもつのでしょうかねえ。。
裏庭のさびれたおもちゃがうち捨てられているのも気になりました。

なんて住んでいる方すみません。
本気で気になっているからこそ、慎重になってしまうのです。
サイズが大きいし地上権ですから、転売しやすいとは言えませんので。

[365: 匿名さん]

ヴィンテージマンションは管理費・修繕積立金が高額であるケースが多いですね。
中古だからいい場所でも５０００万くらいの物件もあるけどランニングは月額１０万
近かったりする。もちろん戸数が少なかったりと管理に金がかかるのもわかるけど
あれってマンションの格を維持するため（収入レベルの低い人が入居してこないよう）
管理組合でわざと高くしているのではないかと思うことがある。

[366: 匿名さん]

>>364

耐震性については、マンションによって異なるので、管理組合に行って耐震工事の有無、
耐震工事をやっている場合は、その詳細について聞いたほうがいいですよ。
マンションの購入希望者も、不動産会社を通して管理組合に伝えれば、
資料を見せてくれます。逆にそれを見せてくれないようなところは
やめたほうがいいでしょう。

一般論として言えば、単に古いだけではなく内容も伴ったヴィンテージマンションの
場合（流通価格としては平均１億円以上くらいのもの）であれば、80年以前竣工で
現在の耐震基準を満たしていないマンションでは、多額の費用をかけて
しっかりとした耐震工事をほどこしています。

めんどうですが、大きな買い物なので物件ごとに調べてみたほうがいいですね。

[368: 住まいに詳しい人]

90年代後半より、多くの重厚な建物（ローンが未だない時代からの）は単に1980年以前ということだけで今風の無機質な外観の軽薄な建物へと変貌を遂げた。

[369: 匿名さん]

↑
日本語は不自由のようですね。

[370: 匿名さん]

>>364
以前、目黒雅叙園の管理組合が耐震診断した結果、
震度７で崩壊すると結果が出たと読みました。

総じて70年代のＲＣ造や新耐震基準前のものは
ある程度覚悟した方がいいですね。

しかし城南エリアの70年代マンションは強気ですね。
実際の成約価格は売出し値は大きく下回っていると思います。

[371: 匿名さん]

築古マンションの耐震工事は、なかなかうまくいきません。
１～３階のバルコニーや外廊下等にＸ印の鉄骨をはめ込んで補強するわけですが、どこのお宅も嫌がるので、まとまりません。

積立金がたくさんあってもスゴク難しいです。

[372: 匿名はん]

>>370
それが最近の若い人、価格交渉してこない人けっこういるらしいですよ。
額面通りに買ってくれる人がひとりでも現れると
周辺物件の売り出し値も右にならえですよね。

[373: サラリーマンさん]

なら地震が起こったらお陀仏さんですね☆彡

[374: 住宅の楽待]

住宅の楽待と申します。

9月26日(土)に「後悔しない中古マンション選び～築年別チェックポイント～」という
セミナーを行います。

当日は、不動産会社さんは一切関わっていませんので、
セミナーでしか言えない事が満載の予定ですので、
ご興味があれば是非参加ください。
詳細は以下よりご覧いただけます。

http://sumai.rakumachi.jp/rakumachi/premium/info_community.html?cmpid=...

[376: 匿名はん]

私は370ではありませんが中古販売業者から直接聞いたことありますよ。
でも診断うけて不適格だったら補強工事が必須みたいだから逆に安心なのでは？

[377: 匿名はん]

あ、でも自主管理みたいだし修繕費がかなり高額になるのかな？

[378: サラリーマンさん]

目黒のストークマンションというところでオープンルームがあったので
先週末に覗いてみました。

昭和45年ということで期待はしていませんでしたが，やはり辛気臭さは
予想通りでした。

ヴィンテージというのとは少し違ったようです。

[379: 匿名さん]

>>370さん
私もリノベ含みで、目黒のマンション雅敘苑を検討しました。築は古いですが管理体制が良く、立地､環境も良く、坪単価も手頃でしたのでかなり前向きに考えました。しかしやはり気になるのは耐震性です。管理組合の資料等取り寄せて調べたら、私の手元の資料では、震度５強で倒壊の恐れありとありました。もちろん、委員会が作られ、修繕について検討中です。ただ建物が当時の工法で、複数の建て方が混合しており、補強工事も非常に難しく、一筋縄ではいかないようです。やはり、この耐震の問題はどうしても気になりますよね…。古くてもしっかり補強してあればいいのですが…

[380: 匿名さん]

以前友人が結婚と同時にマンション雅叙園を購入しました。
ですが、やはり古いマンションは水周りにトラブルが多いらしく、
早々に引っ越してましたよ

[381: 匿名さん]

ひょんなことから人の紹介で、格安家賃（期間の短い定期借家だったため）で、憧れの都内のヴィンテージマンションに１年少々でしたが住んだたことがあります。都心と思えない静かな立地に、風格ある建物に歳月ゆえ大きく育った植栽が調和し、本当に素敵でした。寝室にも小さいトイレがついていたり、作り付けの戸棚や書棚がたくさんあったり、間取りもユニークで楽しいものでした。ただ、やはり水回りが・・・。外国製のものが多用されているので、直そうにも部品がなかったり苦労しました。シンク下に作り付けられたドイツ製の巨大なオーブンも、これっていったいどうやって使うの？？みたいな。シャワーの出が心もとなかったり。一番悩まされたのは黒いアイツ。。。どうしても古い建物には同居人がたくさんいるようで・・・。私は苦手なので、夏場はつらかったです。そのへんは仕方ないですかねえ。住民は年配の方が多いのですが、エントランス部分などに階段や細かな段差がたくさん配され、見た目はカッコイイですが、車椅子が使えないということで、新築のマンションに越されていった方もいらっしゃいました。住まうこと自体に根性がいり、それすらも楽しめるという人向きかも。
前の方の投稿にもありましたように、私も今は都心のタワーマンションに住んでいますが、もう信じられないくらい快適で・・・。バリアフリーだし、エレベーターはサクサク来るし、セキュリティーも最新で安心だし、すきま風はないし、ゴキは全然いないし。。。ただ、あまりにも快適すぎて、これはこれで人として退化しちゃうんじゃないかという心配ももあるんですが

[382: 購入検討中さん]

そうですか。マンション雅叙園はダメですか。

[383: 購入検討中さん]

マンション雅叙園は建て替えすればよいのでは。

敷地に余裕ありそうですし、増えた住戸を分譲に回せば住人の建て替え負担は
軽減されるでしょうし。

甘い考えなのかな。

[384: 匿名さん]

雅叙園は世帯数が多いから、いろいろ意見が分かれていて、なかなかまとまらないみたいだよ。議事録みると……

[385: 買い換え検討中]

雅叙苑は、デベが各棟の土地の持分をいいかげんに分割したようなので、意見をまとめるのは難しいと聞きました（以前、親戚が住んでいたので）
今は、そのことがどうなっているのかは分かりません。

立地は良いですよね。
お庭には四季の花が咲き、たしかプールもありましたよね。

[386: 匿名さん]

プール、今はなくなってしまいました。5号棟の屋上の児童の遊具も寂しい感じで…
しかし、千葉あたりの震度４程度の地震で廊下に亀裂が入ってしまったり。思いきっていますぐ建て替えないと、大変なことになると思います。急に売り物件が増えて来たのにはわけが…

[387: 匿名さん]

目黒、渋谷区の1970年代の築古物件が、高い価格（表面的）で推移している。
半年、数ヶ月前に販売していた物件の同室が短期転売で500から1千万上乗せされいるし。

[388: 匿名さん]

>>387

建て替えの噂があるところはそういう傾向ありますね
立地がいい古マンションの区分所有権は投機的な動きをすること
があります。

[389: 匿名さん]

雅叙苑住民です。

たまに中古のオープンルームやってますが、すぐに売れているみたいですよ。
この前は90㎡くらいで3780万で出てました。

地震はすごく怖いです。。。
震度４くらいで部屋中軋みます。
地震に敏感な自分は震度2でも恐怖を感じます。

環境は抜群によく、夜は虫の音がよく聞こえます。
目黒川に沿ってるので、散歩にも良い環境です。
15分歩けば試林の森公園と自然教育園まで行けます。

買い物が目黒駅前のプレッセか不動前の東急ストアが近いです。
管理は古いだけあってしっかりしてますが、警備員の愛想に波があります。
住民の方々はお年寄から若い夫婦まで様々です。
若い一人暮らしっぽい人は見たことがありません。

特に大きな不満はありませんが、1年半後に引っ越します(笑)

[390: 匿名はん]

ドレメ側と目黒川沿いで揺れがちがうみたいです

[391: 匿名さん]

場所エリアは違うが、関東大震災の時も浅草側と墨田区側では震度が大きく違った。
浅草は台地（微高）面だが、墨田側は湿地のせいで、揺れが大きく崩壊が激しかった。

最も火災が酷かったので浅草も焼けたせいで、復興で道幅を拡幅。
千代田区や世田谷も同様の例がある。

川がある場所はその周辺や境で地盤が違っているケースがあるとか・・・

[392: 買い換え検討中]

>>388

立地の良いところは限られているので、そうなるんでしょうね。

新宿御苑近くにあったヴィンテージマンション・エンパイアコープは、建替え中で余剰床が分譲されましたが、即日完売したようですね。

[393: 匿名はん]

エンパイヤは販売されたのは20戸程度でしたからね。三分の二は（非分譲）地権者住戸でした。

[395: 匿名さん]

私も少し前に雅敘苑を検討しました。見に行った部屋が、広さは申し分なく格安だったのですが、築40年とあって室内はかなり老朽化しており、フルリノベーションしないと難しい状態でした。もちろんそのつもりでしたが、見積りしてもらったところ、1500万円プラスデザイン料、とのことで、仲介手数料など足すと、新築並みにかかってしまうことが分かり、断念しました。

[396: 匿名さん]

リノベーション代は住宅ローンに含まれず金利も高かったりするので、高い買い物になりますよね。そもそも管理費が高くてランニングコストが重いし。って、こういうことちまちま悩む人が住んじゃいけないんでしょうね

[397: 匿名さん]

古いマンションをフルリノベーションした物件のチラシが時々新聞に入っています。近くなので先日ストークマンション目黒を見てきました。外見の古びた感じから自宅ドアを開けると別世界！中は新築同様でした。ピッカピカのフローリング、タンクレストイレ、天然大理石のキッチン、シェル型の風呂…。しかし、綺麗だけどどこにでもある今時のマンションのようでヴィンテージファンとしてはさびしくもあり・・・。古いマンションの骨董な感じをうまく残したリノベーションならいいのになあと思いました。

[398: サラリーマンさん]

ストークマンションは天井がものすごく低いですね。
うちの築古マンションと比べても２０CMも低い。

[399: 匿名はん]

ストークとか雅叙園とか販売側が勝手にヴィンテージとか言ってるだけですからねぇ。。。

[400: 匿名さん]

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/61VMsyuto-ranking.pdf

しかし1998年築でもヴィンテージなのか？

[401: サラリーマンさん]

ストークとか雅叙園とか地震が起こったら一発でオダブツになりそうな気がするのですが。
住んでる方、耐震検査の結果を公表してもらえませんか？

[402: 匿名さん]

・・・知らないほうがいいかもしれません。私もショックでした。本当にいい立地だし、植栽なんかの雰囲気も良いのになあ。。。ただ古いだけならリフォームするのになあ。耐震だけが残念。

[403: 匿名さん]

原宿のコープオリンピア東京地裁の競売に出ています

[404: 匿名さん]

>402さん
雅叙苑の耐震のことをご存知なら教えて頂けませんでしょうか。
よろしくお願い致します。

[405: 匿名さん]

>>404さん

雅叙苑の耐震強度調査は１号棟で実施されましたが、震度５強で倒壊の恐れありという厳しいものでした（確か平成１９年に実施）。他の棟は未調査ですが、建設時期がほぼ同時のため同じ結果になるだろうとのこと。
建築工法が混在していたり、建物デザインも独特なので、補強工事も難しいようです。目下、管理組合で委員会を作って検討中です。

[407: 買いたいけど買えない人]

コープオリンピアが売りに出てます。
建替えが決まり完成まで待てない方が売りに出したのでしょうか・・・

赤い絨毯、屋上のプール、ヴィンテージ好きにはたまらない要素たっぷりの
マンションがどう生まれ変わるのか？残してほしかったな～残念です。

あー、お金があったら買いたい・・・
（最近投稿がなく寂しかったので、つい独り言を。失礼しました）

[408: 入居済み住民さん]

築35年のマンションを買って、リノベーションして住んでいますが、どうやら現在、建替えの計画が理事会の方で話しあわれている模様。中古購入＋リノベーションの購入モデルは，すっかり市民権をえたようだけど（最近の建築雑誌ではリノベーション特集も多くなった）、建替えがいつ始まるかは慎重にシナリオの中に織り込んでおかないとね。私自身は、建替えはびっくりだけど、うまく立地のポテンシャルが活かされれば、投資の収支としてはなんとかなるかな、と思っています。

[409: 匿名さん]

>>408

そりゃラッキーだね。建て替えEXITって最高の出口戦略だよ。
もっともリノベに金かけたならもったいないけど金額考えれば
絶対損しないよ。

[410: 入居済み住民さん]

>>409

コメントありがとうございます。物件を買うときに、建物価格をゼロ評価にして、敷地割合に対する時価と床面積に対する建替え時の時価を算定して、そんなにおかしくないと思われる取得価格で比較的安く買えたのが良かったと思っています。といっても、まだ建替えが実現するかどうかも、ご存知の通り4/5という管理組合の議決ハードルは高いので、余談を許せません。といいながら、物事が上手く進んだ場合に、新築価格で売り抜けるか、建替え後の建物に住み続けるか、ちょっと悩んでいます。