ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

[匿名さん]

本当に価値のある物件は、どこでしょう！？

[321: 匿名さん]

320さんの物件は管理費と修繕積み立て費はおいくらでしたでしょうか？
あと総戸数はいくらでしょう。

わたしも築３０年ほどの物件を検討していますが
代々木エリアで120平米、8000万円弱なので思いとどまっております。
ほとんどが地価なんでしょうか。

[322: 入居済み住民さん]

321さん、

管理費2万、修繕積立金3万というところです。個人的にはまあまあ適切なレベルかなと思っています。特に、修繕積立金は、中古物件では資産価値を維持する上で必要な資金ですので、新築について払うより納得感を感じます。私が買った時点で積立残高が1個当たりで100万円ほどありました。

土地の共有持分から計算される自分の持分坪数に当該エリアの土地の坪単価をかけた金額と、当該マンションの価格を比較して、前者と後者が同じか、前者の方が大きい場合に、建物価格はゼロ評価とざっくり考えています。しかしながら、土地の共有持分は切り離しては売れませんので、あくまで計算上の話しです。それでも、建物が地震で倒壊してしまったり、建て替えになった場合に、自分が所有しているものの経済的価値を理解する上で、意味がある計算かと思っています。

[323: 入居済み住民さん]

321さん、

追加ですが、総個数は約80です。コミュニティとして一体感を保ちうる大きさでありながら、かつ一部に管理費等の未払いがあっても全体に吸収可能な数とも思われ、多すぎず少なすぎずの、ところかと思っています。

[324: 購入検討中さん]

高輪ペアシティのオープンルーム見てきました。
眺望が、これまで見た低層マンションで最高でした。スタイリッシュな部屋でした。
管理費、修繕積立費は合計で43,000円です。ゴールデンウィークに家族と再見して、
購入を決める予定です。

[325: 近所をよく知る人]

向かいのNTT社宅が目障りだしそれと上の部屋がフローリング直張りだったり等級低いのだったらマジでやばそう要チェックね

[326: 購入検討中さん]

見てきた部屋は、5階ですが、最上階なので、上に部屋はありません。
NTT社宅は、8月から外人向け高級賃貸になるそうですが、島津山を望む側の部屋なので、
眺望は抜けていました。デザイナーリフォームなので、色使いがおしゃれでした。

　家族に見てもらって、決めたいと思います。

[327: 近所をよく知る人]

ということは西だからおやつ時～日没間際はお天等さんサンサンで気持ちいいねラッキーじゃん！
あそこ今は冷暖房給湯費はどうなってるのかな？

[328: 購入検討中さん]

おっしゃる通りでした。晴れた午後見たのですが、日当たりと、風通しがよく、
気持ちのいい部屋でした。
　冷暖房、給湯などは、各戸でそれぞれ電気水道代として別々の請求みたいです。

　あと、高輪4丁目の高台の端の上なので、マンションの２階から北品川側にも出入り口が
あり、五反田駅まで歩いたら、１０分でした。日本橋方面によく行くので、都営浅草線の
高輪台駅まで歩けるのも、びっくりでした。
　高輪４丁目って、以外に奥が深いですね。

[329: マンション投資家さん]

決める予定の人が、ここで決めますなんて呑気に書き込むのかなぁ・・・
オープンハウス関係者だと思われてしまいますよ。

昔某所のドムス持ってましたが、そんな私ですら今更って思いますよ。
完全にこのご時勢では出口がフン詰まりになりそうですし。

ヴィンテージっぽいとこって売主に交渉したら賃貸でOKってケースもあると思うけど。
管理費修繕の負担が大きいからね。まあ、リフォームは通常難しいだろうけど。

[330: 購入検討中さん]

なるほど、賃貸の交渉をするという手もありですね。
考えてみます。

[331: 匿名さん]

>>324

その部屋リフォーム前は４９８０万で売り出されていたよ。
あの程度のリフォームで５９８０万はいくらなんても高すぎ。

[332: 購入検討中さん]

品川駅徒歩圏に住みたくて、港南側の埋め立て地はいや、となると
高輪４丁目で探すことになるのですが、新築は丸紅の物件くらいしかなくて。
　中古も出物が少ないですね。ルピナス高輪なんて、どうでしょう。

[333: 近所をよく知る人]

あと品川駅前からバス使えば広尾～信濃町～新宿西口、新宿御苑までも1本で行けるし六本木方面なら開東閣のそばからも乗れる、地の利を熟知していれば住み心地いいよ！家は柘榴坂だから品川駅利用だけどね
泉岳寺駅手前第一京浜沿いのデヴィコーナー（インドカリー）は美味!!!ホテルパシフィック閉店は残念だけど新高輪プリンスのエーデルワイスは70年代初頭の雰囲気!?漂うカフェだからオススメね！

[334: 購入検討中さん]

柘榴坂にお住いなんて、素敵ですね！オーバカナルでランチできますね。
以前、高輪２丁目に賃貸で暮らしたのですが、ＪＲが徒歩圏でないのが、ちょっと
不便でした。高輪は４丁目が一番いい、と不動産屋さんにも言われました。

　品川駅がリニア始発駅になる、というのも可能性大と聞きますし、
新高輪プリンスが休業したことも関係あるのでしょうか。

[335: 購入検討中さん]

すみません、訂正です。休業が決まったのは、ホテルパシフィックでしたね。
新高輪プリンスは、もちろん健在でした。ごめんなさい。

[336: 近所をよく知る人]

オーバカナルファン？パレフランス健在の頃は度々・・今や丸の内にもあるものね
私的にはパブカーディナルかな丸の内にも出来たけど昔はニコラ（ニコラスとは別ね）と共に六本木の同じビル（今はTGIフライデーズ）にあった
2丁目は古きを重んじる人は○機動性重視の人は×品川まで日常的に歩くのは辛いしやはりどうしても品川駅使いたくなる
あと親と同居だから住めてるただそれだけ！ほんとは皇居のすぐそばに住みたい！有楽町、銀座まで散歩がてら歩けるし
マンション詳しくないからよく解からないけどグランブルー高輪アドニスは？あと御殿山のミヤンマー大使館となりとか・・
どうせ住むならカーテン閉めなくても人目が気にならないところがベスト!!!それと別に賃貸でもいいじゃん“飽きたら移れる”←この気軽さ大事なこと！

[337: 購入検討中さん]

皇居のそばに、実際住んでる友人がいってましたが、日常生活は不便だとか。
生鮮食料品を買うのに、日本橋三越まで行くか、八百屋さんの御用聞きに頼るそうです。

　グランブルーや、ミャンマー大使館そばの物件は１億を超えますよね。
とても手が出ません、、、。

　パレス高輪なら割安でしょうか。丸紅のグランスウィート高輪の７０㎡の部屋は
約9900万だと聞きましたが、これも無理そうですし。あとは、ドミール高輪かな。

[338: 匿名さん]

丸の内にバカナルはないと思うよ。オザミならあるけどね。

高輪４丁目で２０００年以降にできたやつではパークハウスコリーヌ
か坂下だけど駅から近い野村のソルステージあたりがよいのでは？
モリモトのディアナコート高輪アコルドは分譲価格は比較的安かった。

４丁目の雰囲気が好きなら隣接する北品川６丁目もよいと思うよ。
御殿山までいくなら賃貸ならパシレジかグレイスコートがよいのでは？
ミャンマー大使館隣の御殿山ハウスも悪くないけど線路沿いで少々
うるさいね。中古ならフォレセーヌかな？原美術館隣のミュゼダール
もいいけど出物をほとんど見たことない。

[339: 購入検討中さん]

北品川、というのも丁目によって随分雰囲気や資産価値が変わるそうですね。
御殿山のフォレセーヌのオープンルームも見てきました。
　とても素敵でしたが、やはり1億以上なので、高嶺の花でしたけど。

[340: 匿名さん]

御殿山といえば５丁目のＴＯＣが分譲した「御殿山キングダム」というふざけた
名前のマンションがあるのですが雰囲気があり無名ですがヴィンテージマンションと
呼ぶにふさわしいと思いました。５丁目なら藤和御殿山も崖の上にハングオンして
いるせいか低層マンションなのに眺めはよいですね。

ソニー跡地の再開発、北品川５丁目もかなりの規模に再開発が予定されているので
時代が停まったような御殿山地区もだいぶ変わるでしょうな。

[341: 購入検討中さん]

３３６さま

　賃貸は、気軽さは確かにあるのですが、毎月掛け捨てでお金を
消費していく感じですし、よく言われるように、退職後に家賃を払うのは
きつくなる、というところでしょうか。

　週間ダイヤモンドの記事に、品川は中古になっても
資産価値の下がらない街、とありました。そんなこともあり、
わりと真剣に探しているわけなのです。

　柘榴坂に、今温泉病院のような施設を建築中ですが、
あれはなんなのか、ご存知ですか？

[342: 匿名さん]

代々木の杜ハイツについてお住まいになられたことのある方はいらっしゃいますか？

[344: 匿名さん]

>>341

柘榴坂に建設中なのはMOAの病院です。高輪は寺が多い街だけど新　興　宗　教　関係の施設も多いですね

[345: 匿名さん]

代々木の杜ハイツに住んでいる者です。現在、共用部の床・壁の塗り替えとリフォーム、及び各戸玄関ドアのペンキ塗りを行っています。７月には完成します。何かお聞きになりたい事があれば、ご遠慮なくどうぞ。

[346: 匿名さん]

345さま

書き込みありがとうございます。
345さまは、賃貸でお住まいですか？それともご購入でしょうか？
今、そちらのマンション購入を少し考えているんですが
借地であるがゆえ、思いとどまっております。
管理が良さそうなので築年数のわりに、古さを感じさせないなあと思ってるのですが
住み心地いかがでしょう？
いろいろ教えて頂けますと嬉しいです。

[347: SS]

ペアシティ高輪　リフォーム前に内見しました。ワンルーム２部屋をひとつにしたという物件でした。どうりで玄関がワンルーム仕様。奥行きがなく超横長の間取りでした。そのときは確かに3,980万でしたが、興味が持てませんでしたね、確かに眺望は崖の上なので抜けていますが。共用廊下部分から見えた１階部分が草ぼうぼうでした。
花房山も見ましたが電車の音がうるさすぎました。やはりペアシティはルネッサンスか長者丸それか大山ですかね。

[348: 購入検討中さん]

高輪ペアシティの旧価格は、4980万だったと思います。
情報は正確な方がよろしいですね。
すでに買付が数件入ったとのことで、私は購入は難しそうですが。
　上の方は、以前、管理費が高くてあきらめた方ですよね。
高輪4丁目で管理費が4万以上するのはあたり前ではないでしょうか。
ルネッサンスは7万しますからね。

　投資物件なら、損をわざと出して節税に使う方が多いのでは。

[349: 買い換え検討中]

これから、ヴィンテージマンションを売却に出すものです。

どこの業者さんに仲介を頼もうか迷っています。
マンションに一番チラシが入るのが、住友住宅販売です。
　いつも、具体的なストーリが書いてあって、少し前までは「銀行員の息子さんが
海外勤務を終えるので、実家の近くにマンションを。。」最近では、
「社宅用に、相場より高くても買いたい、」などなど。

　でも、同じマンションの方に聞いたのですが、こういった話を本気にして
査定を頼むと、「うちは専属専任しか扱っていません。そうでないと広告費も
かけられませんから。」と言われるそうです。

　旧財閥系の、名前のとおった業者さんがいいのか、センチュリーなどの
地元に強いところがいいのか、うまく成約なさった方の経験をお聞きする
ことができればありがたいです。

[350: 匿名さん]

＞いつも、具体的なストーリが書いてあって、
専任を取り付けるためのエサです。９割９分作り話だと思って間違いないでしょう。
専任を取った後は他社の客付けを突っぱね自社客に売る「両手」です。
売値（値引きなし）で買うという他社客がいても、１割引で買うという自社客がいれば、そっちに売ろうとしますので、売り主としては損な（不利な）売却をさせられることとなります。
売れる物件なら、複数の業者に一般で依頼した方が良いと思います。

[351: 買い換え検討中]

ご回答ありがとうございます。

やはり、具体的な話は、作り話なのですね。
つい先日も、某小規模な業者から、手紙が届いて
「同じマンション内で、娘さんのためにもう一部屋ほしい、という方が
いらっしゃいます。支払は現金になります。」と書いてあり、
思わず頼んでしまおうか、と思いました。

　でも、うちのマンションは皆さん愛着があるので、
売り買いしたい人がいれば、まず管理人さんに声をかけるんですよね。
　
　数社に一般媒介でお願いしようかと思います。

[352: 匿名さん]

346さま
私も正直、借地と言う事で考慮しましたが、あと９０年程先の事で悩んでも
しょうがないかな、と思い、３年ほど前に９０M2強の２LDKを購入しました。
管理費と修繕積立金、地代で、毎月３万円強支払っています。大規模修繕計画が
去年一段落付きまして、積立金は１万円安くなりました。私たちは、子供１人の
家庭ですが、住み心地は良いです。管理人さんが常駐という事も、ありますが、
安心して住め、又、他のマンションには無いサービスがあったりします。
トランクルームが無料で使用できるのが、うれしいです。

[353: 匿名さん]

３４７さん

　ワンルームを二つつなげた部屋って、どうして知ってるのですか？
分譲時の図面を見ないとわからないはずですが。

　査定に来た不動産マンが、専任を取れなかった腹いせに
書いていた、なんて。。。

　これまで随分、オープンルームを拝見してきましたが、
それは、真剣に検討するためであって、気に入らなければ
自分が買わなければそれですむこと。

　わざわざネガティブな情報を書き込んだりするのは
品性の卑しい人のすること。

[354: 匿名さん]

352さま

お答え頂きありがとうございます。
こちらの懸念は、借地である故、融資が降りにくいかなあということです。
我々は頭金が少ないものですから・・・。
こんな質問で申し訳ないのですが、（もしもローンを組まれて居た場合）、
お金はスムーズに借りられましたか？

あと、一生住むつもりならいいなあと思うのですが
もし売りたくなった時のことを考えると、流通面で少し心配で。


物件としては立地、広さと魅力的ですよね。

[355: 匿名さん]

３５４さま
私たちの場合、３年前という状況と言う事もあり、ローンの査定は問題なく通りました。
売りに出す事は考えていませんが、私どもの様なファミリータイプの部屋は、最近の状況ですと
比較的短期に買い手が付いているようです。１０階の２００M2超えのペントハウスは、
一年近く買い手が付かないようですが、、、、

[356: SS]

ペアシティ高輪の件でネガティブなことを書き込んだとのことで品性が卑しいと批判されてしまいましたが（笑）、私は業者でもありません。ワンルームニコイチの件は販売業者がちゃんと説明していましたよ。（まあ素人でも見ればすぐ分かりますが）個人の好みなのでそれが悪いとは言いませんが、決める際には専門家を同行して色々な側面から検討した方が良いと思いますが、まあ余計なお世話か。ここは書いていいのは提灯コメントだけなようなのでこれ以上書き込みませんご安心下さい。

[357: 匿名さん]

別に提灯コメントだけがＯＫなわけではないと思いますよ。

広尾ガーデンヒルズだって、高級団地、と揶揄する人はいます。

それを、なるほどな、と思う人もいれば、買えない人のひがみ、と思う人もいるわけで。

　ただ、中古マンションの場合は、新築マンションと違い、売り手は業者でなく、

個人の場合が多いので、オープンルームを見るときには、オーナーへの配慮は持ちたい、

と思っています。こういう気持ちは、賃貸の人には理解できないでしょうが。

[358: 住まいに詳しい人]

昨日アットホーム見てたらなんと！シャトー三田の33㎡309号室（北向き⇒正面玄関側）が8万＋1万（管理費）敷1礼1で出てた
但しシャトー管理から冷暖房、給湯、給水の各基本料金＋使用料の請求が来ると思う
（まだセントラルが存続していればの話、或いはもしも・・時代の流れで使いたい放題になっていれば超お得！）

[359: 匿名さん]

代々木の杜ハイツの情報、私も求めております。
200平米と140平米が出ていますが、坪単価にするとお値段がずいぶん違います。眺望の差なのでしょうか。。
（内見はまだしておりません）
山手通沿いの住環境はいかがですか？
山手通沿いに煙突ができてしまい、私の知人などは、もうこの辺りには住みたくないなどと言っているのですが。。

[360: 入居済み住民さん]

３５８さん。代々木の杜ハイツの住民です。価格の違いは、やはり広さと眺望だと思います。南北に広がっている建物ですので、住環境も部屋により異なります。２００Ｍ２の方は、１０Ｆのペントハウス風で、この中でも一番広い部屋だと思います。１４０Ｍ２の方は、建物の南寄りですね。山手通りの排気塔のことを御気になされているようですが、一番近い排気塔は、マンションから約２００Ｍほど南寄りの、代々木八幡神社の方ですので、直接の排気による悩みはなさそうです。ただ、やはり美観上、はなはだ良ろしくないと感じます。住環境は、山手通り側は、車の騒音が気になる日もありますが、代々木公園側は、静かで申し分ないです。代々木公園までは、八幡神社の横を通ってすぐです。休みの日の散歩には、非常に良いです。代々木公園～明治神宮を辿り神宮内の緑地でゆっくり過ごし、帰りは参宮橋駅経由で、買い物をして帰ります。

[361: 359]

実際に住んでいる方に返信いただけて光栄です！
週末に内見しました。
長所
・広さに対するコストパフォーマンス
・かろうじて南向きの部屋がある
短所
・部屋が汚くリフォームなしでは住めない。ちゃんと直すと1000万円だそう。
・駅からちょっと遠い（駅からドアまで10分以上かかりそう）
・山手通の音と排気が気になる（でも起伏に富んだ道を行けば山手通を通らないことも可能）
不明点
・宗教法人の持ち物？

さて、どうするか。
もう少し検討します。
とかっているうちに売れてしまうかもしれませんが。

[362: 匿名さん]

中央環状線の開通後、山手通りは順次整備されるようですよ。
歩道を広くして、植樹して、電柱は地中に埋めるみたいです。
音はどうしようもないかもしれませんが、この道が綺麗になると
いいですね。

[363: 359]

山手通は車道優先で、歩道はひどいボコボコですものね。

管理も大事ですけれど、建物があとどれくらいもつのでしょうかねえ。。
裏庭のさびれたおもちゃがうち捨てられているのも気になりました。

なんて住んでいる方すみません。
本気で気になっているからこそ、慎重になってしまうのです。
サイズが大きいし地上権ですから、転売しやすいとは言えませんので。

[365: 匿名さん]

ヴィンテージマンションは管理費・修繕積立金が高額であるケースが多いですね。
中古だからいい場所でも５０００万くらいの物件もあるけどランニングは月額１０万
近かったりする。もちろん戸数が少なかったりと管理に金がかかるのもわかるけど
あれってマンションの格を維持するため（収入レベルの低い人が入居してこないよう）
管理組合でわざと高くしているのではないかと思うことがある。

[366: 匿名さん]

>>364

耐震性については、マンションによって異なるので、管理組合に行って耐震工事の有無、
耐震工事をやっている場合は、その詳細について聞いたほうがいいですよ。
マンションの購入希望者も、不動産会社を通して管理組合に伝えれば、
資料を見せてくれます。逆にそれを見せてくれないようなところは
やめたほうがいいでしょう。

一般論として言えば、単に古いだけではなく内容も伴ったヴィンテージマンションの
場合（流通価格としては平均１億円以上くらいのもの）であれば、80年以前竣工で
現在の耐震基準を満たしていないマンションでは、多額の費用をかけて
しっかりとした耐震工事をほどこしています。

めんどうですが、大きな買い物なので物件ごとに調べてみたほうがいいですね。

[368: 住まいに詳しい人]

90年代後半より、多くの重厚な建物（ローンが未だない時代からの）は単に1980年以前ということだけで今風の無機質な外観の軽薄な建物へと変貌を遂げた。

[369: 匿名さん]

↑
日本語は不自由のようですね。

[370: 匿名さん]

>>364
以前、目黒雅叙園の管理組合が耐震診断した結果、
震度７で崩壊すると結果が出たと読みました。

総じて70年代のＲＣ造や新耐震基準前のものは
ある程度覚悟した方がいいですね。

しかし城南エリアの70年代マンションは強気ですね。
実際の成約価格は売出し値は大きく下回っていると思います。

[371: 匿名さん]

築古マンションの耐震工事は、なかなかうまくいきません。
１～３階のバルコニーや外廊下等にＸ印の鉄骨をはめ込んで補強するわけですが、どこのお宅も嫌がるので、まとまりません。

積立金がたくさんあってもスゴク難しいです。

[372: 匿名はん]

>>370
それが最近の若い人、価格交渉してこない人けっこういるらしいですよ。
額面通りに買ってくれる人がひとりでも現れると
周辺物件の売り出し値も右にならえですよね。

[373: サラリーマンさん]

なら地震が起こったらお陀仏さんですね☆彡

[374: 住宅の楽待]

住宅の楽待と申します。

9月26日(土)に「後悔しない中古マンション選び～築年別チェックポイント～」という
セミナーを行います。

当日は、不動産会社さんは一切関わっていませんので、
セミナーでしか言えない事が満載の予定ですので、
ご興味があれば是非参加ください。
詳細は以下よりご覧いただけます。

http://sumai.rakumachi.jp/rakumachi/premium/info_community.html?cmpid=...

[376: 匿名はん]

私は370ではありませんが中古販売業者から直接聞いたことありますよ。
でも診断うけて不適格だったら補強工事が必須みたいだから逆に安心なのでは？

[377: 匿名はん]

あ、でも自主管理みたいだし修繕費がかなり高額になるのかな？

[378: サラリーマンさん]

目黒のストークマンションというところでオープンルームがあったので
先週末に覗いてみました。

昭和45年ということで期待はしていませんでしたが，やはり辛気臭さは
予想通りでした。

ヴィンテージというのとは少し違ったようです。

[379: 匿名さん]

>>370さん
私もリノベ含みで、目黒のマンション雅敘苑を検討しました。築は古いですが管理体制が良く、立地､環境も良く、坪単価も手頃でしたのでかなり前向きに考えました。しかしやはり気になるのは耐震性です。管理組合の資料等取り寄せて調べたら、私の手元の資料では、震度５強で倒壊の恐れありとありました。もちろん、委員会が作られ、修繕について検討中です。ただ建物が当時の工法で、複数の建て方が混合しており、補強工事も非常に難しく、一筋縄ではいかないようです。やはり、この耐震の問題はどうしても気になりますよね…。古くてもしっかり補強してあればいいのですが…

[380: 匿名さん]

以前友人が結婚と同時にマンション雅叙園を購入しました。
ですが、やはり古いマンションは水周りにトラブルが多いらしく、
早々に引っ越してましたよ

[381: 匿名さん]

ひょんなことから人の紹介で、格安家賃（期間の短い定期借家だったため）で、憧れの都内のヴィンテージマンションに１年少々でしたが住んだたことがあります。都心と思えない静かな立地に、風格ある建物に歳月ゆえ大きく育った植栽が調和し、本当に素敵でした。寝室にも小さいトイレがついていたり、作り付けの戸棚や書棚がたくさんあったり、間取りもユニークで楽しいものでした。ただ、やはり水回りが・・・。外国製のものが多用されているので、直そうにも部品がなかったり苦労しました。シンク下に作り付けられたドイツ製の巨大なオーブンも、これっていったいどうやって使うの？？みたいな。シャワーの出が心もとなかったり。一番悩まされたのは黒いアイツ。。。どうしても古い建物には同居人がたくさんいるようで・・・。私は苦手なので、夏場はつらかったです。そのへんは仕方ないですかねえ。住民は年配の方が多いのですが、エントランス部分などに階段や細かな段差がたくさん配され、見た目はカッコイイですが、車椅子が使えないということで、新築のマンションに越されていった方もいらっしゃいました。住まうこと自体に根性がいり、それすらも楽しめるという人向きかも。
前の方の投稿にもありましたように、私も今は都心のタワーマンションに住んでいますが、もう信じられないくらい快適で・・・。バリアフリーだし、エレベーターはサクサク来るし、セキュリティーも最新で安心だし、すきま風はないし、ゴキは全然いないし。。。ただ、あまりにも快適すぎて、これはこれで人として退化しちゃうんじゃないかという心配ももあるんですが

[382: 購入検討中さん]

そうですか。マンション雅叙園はダメですか。

[383: 購入検討中さん]

マンション雅叙園は建て替えすればよいのでは。

敷地に余裕ありそうですし、増えた住戸を分譲に回せば住人の建て替え負担は
軽減されるでしょうし。

甘い考えなのかな。

[384: 匿名さん]

雅叙園は世帯数が多いから、いろいろ意見が分かれていて、なかなかまとまらないみたいだよ。議事録みると……

[385: 買い換え検討中]

雅叙苑は、デベが各棟の土地の持分をいいかげんに分割したようなので、意見をまとめるのは難しいと聞きました（以前、親戚が住んでいたので）
今は、そのことがどうなっているのかは分かりません。

立地は良いですよね。
お庭には四季の花が咲き、たしかプールもありましたよね。

[386: 匿名さん]

プール、今はなくなってしまいました。5号棟の屋上の児童の遊具も寂しい感じで…
しかし、千葉あたりの震度４程度の地震で廊下に亀裂が入ってしまったり。思いきっていますぐ建て替えないと、大変なことになると思います。急に売り物件が増えて来たのにはわけが…

[387: 匿名さん]

目黒、渋谷区の1970年代の築古物件が、高い価格（表面的）で推移している。
半年、数ヶ月前に販売していた物件の同室が短期転売で500から1千万上乗せされいるし。

[388: 匿名さん]

>>387

建て替えの噂があるところはそういう傾向ありますね
立地がいい古マンションの区分所有権は投機的な動きをすること
があります。

[389: 匿名さん]

雅叙苑住民です。

たまに中古のオープンルームやってますが、すぐに売れているみたいですよ。
この前は90㎡くらいで3780万で出てました。

地震はすごく怖いです。。。
震度４くらいで部屋中軋みます。
地震に敏感な自分は震度2でも恐怖を感じます。

環境は抜群によく、夜は虫の音がよく聞こえます。
目黒川に沿ってるので、散歩にも良い環境です。
15分歩けば試林の森公園と自然教育園まで行けます。

買い物が目黒駅前のプレッセか不動前の東急ストアが近いです。
管理は古いだけあってしっかりしてますが、警備員の愛想に波があります。
住民の方々はお年寄から若い夫婦まで様々です。
若い一人暮らしっぽい人は見たことがありません。

特に大きな不満はありませんが、1年半後に引っ越します(笑)

[390: 匿名はん]

ドレメ側と目黒川沿いで揺れがちがうみたいです

[391: 匿名さん]

場所エリアは違うが、関東大震災の時も浅草側と墨田区側では震度が大きく違った。
浅草は台地（微高）面だが、墨田側は湿地のせいで、揺れが大きく崩壊が激しかった。

最も火災が酷かったので浅草も焼けたせいで、復興で道幅を拡幅。
千代田区や世田谷も同様の例がある。

川がある場所はその周辺や境で地盤が違っているケースがあるとか・・・

[392: 買い換え検討中]

>>388

立地の良いところは限られているので、そうなるんでしょうね。

新宿御苑近くにあったヴィンテージマンション・エンパイアコープは、建替え中で余剰床が分譲されましたが、即日完売したようですね。

[393: 匿名はん]

エンパイヤは販売されたのは20戸程度でしたからね。三分の二は（非分譲）地権者住戸でした。

[395: 匿名さん]

私も少し前に雅敘苑を検討しました。見に行った部屋が、広さは申し分なく格安だったのですが、築40年とあって室内はかなり老朽化しており、フルリノベーションしないと難しい状態でした。もちろんそのつもりでしたが、見積りしてもらったところ、1500万円プラスデザイン料、とのことで、仲介手数料など足すと、新築並みにかかってしまうことが分かり、断念しました。

[396: 匿名さん]

リノベーション代は住宅ローンに含まれず金利も高かったりするので、高い買い物になりますよね。そもそも管理費が高くてランニングコストが重いし。って、こういうことちまちま悩む人が住んじゃいけないんでしょうね

[397: 匿名さん]

古いマンションをフルリノベーションした物件のチラシが時々新聞に入っています。近くなので先日ストークマンション目黒を見てきました。外見の古びた感じから自宅ドアを開けると別世界！中は新築同様でした。ピッカピカのフローリング、タンクレストイレ、天然大理石のキッチン、シェル型の風呂…。しかし、綺麗だけどどこにでもある今時のマンションのようでヴィンテージファンとしてはさびしくもあり・・・。古いマンションの骨董な感じをうまく残したリノベーションならいいのになあと思いました。

[398: サラリーマンさん]

ストークマンションは天井がものすごく低いですね。
うちの築古マンションと比べても２０CMも低い。

[399: 匿名はん]

ストークとか雅叙園とか販売側が勝手にヴィンテージとか言ってるだけですからねぇ。。。

[400: 匿名さん]

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/61VMsyuto-ranking.pdf

しかし1998年築でもヴィンテージなのか？

[401: サラリーマンさん]

ストークとか雅叙園とか地震が起こったら一発でオダブツになりそうな気がするのですが。
住んでる方、耐震検査の結果を公表してもらえませんか？

[402: 匿名さん]

・・・知らないほうがいいかもしれません。私もショックでした。本当にいい立地だし、植栽なんかの雰囲気も良いのになあ。。。ただ古いだけならリフォームするのになあ。耐震だけが残念。

[403: 匿名さん]

原宿のコープオリンピア東京地裁の競売に出ています

[404: 匿名さん]

>402さん
雅叙苑の耐震のことをご存知なら教えて頂けませんでしょうか。
よろしくお願い致します。

[405: 匿名さん]

>>404さん

雅叙苑の耐震強度調査は１号棟で実施されましたが、震度５強で倒壊の恐れありという厳しいものでした（確か平成１９年に実施）。他の棟は未調査ですが、建設時期がほぼ同時のため同じ結果になるだろうとのこと。
建築工法が混在していたり、建物デザインも独特なので、補強工事も難しいようです。目下、管理組合で委員会を作って検討中です。

[407: 買いたいけど買えない人]

コープオリンピアが売りに出てます。
建替えが決まり完成まで待てない方が売りに出したのでしょうか・・・

赤い絨毯、屋上のプール、ヴィンテージ好きにはたまらない要素たっぷりの
マンションがどう生まれ変わるのか？残してほしかったな～残念です。

あー、お金があったら買いたい・・・
（最近投稿がなく寂しかったので、つい独り言を。失礼しました）

[408: 入居済み住民さん]

築35年のマンションを買って、リノベーションして住んでいますが、どうやら現在、建替えの計画が理事会の方で話しあわれている模様。中古購入＋リノベーションの購入モデルは，すっかり市民権をえたようだけど（最近の建築雑誌ではリノベーション特集も多くなった）、建替えがいつ始まるかは慎重にシナリオの中に織り込んでおかないとね。私自身は、建替えはびっくりだけど、うまく立地のポテンシャルが活かされれば、投資の収支としてはなんとかなるかな、と思っています。

[409: 匿名さん]

>>408

そりゃラッキーだね。建て替えEXITって最高の出口戦略だよ。
もっともリノベに金かけたならもったいないけど金額考えれば
絶対損しないよ。

[410: 入居済み住民さん]

>>409

コメントありがとうございます。物件を買うときに、建物価格をゼロ評価にして、敷地割合に対する時価と床面積に対する建替え時の時価を算定して、そんなにおかしくないと思われる取得価格で比較的安く買えたのが良かったと思っています。といっても、まだ建替えが実現するかどうかも、ご存知の通り4/5という管理組合の議決ハードルは高いので、余談を許せません。といいながら、物事が上手く進んだ場合に、新築価格で売り抜けるか、建替え後の建物に住み続けるか、ちょっと悩んでいます。

[411: 匿名さん]

410さん

物件の地域はどのあたりでしょうか？

[412: 入居済み住民さん]

411さん、


東京港区のいわゆる3Aエリアの一つにあります。

[413: 匿名さん]

実際は４/５じゃダメで１００％じゃないと建替えは難しいんだよね。

[414: 匿名]

たしかに金で解決できればいいが感情面を刺激してごねられ居座られたら最悪。強制執行とかめんどくさい。

[415: 匿名さん]

コープ・オリンピアは建替えも決まっているし、還元率も決まっているが、賃貸も多そうだし、全戸退室には時間がかかりそうな感じがしますが。
それで、しびれきらして、売却してるんでしょうかね？

還元率は８５％位らしいので、古くても安く売り出す人はいないでしょうね。

[416: 匿名]

ハイクレスト白金台というマンションはいかがでしょうか？
築28年93平米で今の売価6600万ですが、
リフォーム必須なので多少は下がりそうです。
白金台徒歩5分の閑静な住宅街にあって、建物の造りは重厚で管理も問題なさそうです。
管理費と修繕積立金あわせて30000円程度です。
ただ新耐震基準はぎりぎり適用されてなさそうです。

色々な条件を加味して、かなり惹かれる物件なのですが、なにか情報御存じの方いらっしゃいますか？

[417: 購入検討中さん]

90平米クラスだとリフォームも1000万じゃきかないですよね。最近。

[419: 匿名]

東急ドエルなんとかという名前のマンションはそれなりのブランドなのでしょうか？

うちの近所(郊外)に駅前築２０数年のが売りに出てまして、価格もそれなりなので気になってしまいました。

[420: 匿名]

東急沿線では人気ですよね。
ヴィンテージとは思わないけど、そこそこネームバリューはあるのでは。一昔前だったらプラウドみたいな位置づけ？