ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

[匿名さん]

本当に価値のある物件は、どこでしょう！？

[321: 匿名さん]

320さんの物件は管理費と修繕積み立て費はおいくらでしたでしょうか？
あと総戸数はいくらでしょう。

わたしも築３０年ほどの物件を検討していますが
代々木エリアで120平米、8000万円弱なので思いとどまっております。
ほとんどが地価なんでしょうか。

[322: 入居済み住民さん]

321さん、

管理費2万、修繕積立金3万というところです。個人的にはまあまあ適切なレベルかなと思っています。特に、修繕積立金は、中古物件では資産価値を維持する上で必要な資金ですので、新築について払うより納得感を感じます。私が買った時点で積立残高が1個当たりで100万円ほどありました。

土地の共有持分から計算される自分の持分坪数に当該エリアの土地の坪単価をかけた金額と、当該マンションの価格を比較して、前者と後者が同じか、前者の方が大きい場合に、建物価格はゼロ評価とざっくり考えています。しかしながら、土地の共有持分は切り離しては売れませんので、あくまで計算上の話しです。それでも、建物が地震で倒壊してしまったり、建て替えになった場合に、自分が所有しているものの経済的価値を理解する上で、意味がある計算かと思っています。

[323: 入居済み住民さん]

321さん、

追加ですが、総個数は約80です。コミュニティとして一体感を保ちうる大きさでありながら、かつ一部に管理費等の未払いがあっても全体に吸収可能な数とも思われ、多すぎず少なすぎずの、ところかと思っています。

[324: 購入検討中さん]

高輪ペアシティのオープンルーム見てきました。
眺望が、これまで見た低層マンションで最高でした。スタイリッシュな部屋でした。
管理費、修繕積立費は合計で43,000円です。ゴールデンウィークに家族と再見して、
購入を決める予定です。

[325: 近所をよく知る人]

向かいのNTT社宅が目障りだしそれと上の部屋がフローリング直張りだったり等級低いのだったらマジでやばそう要チェックね

[326: 購入検討中さん]

見てきた部屋は、5階ですが、最上階なので、上に部屋はありません。
NTT社宅は、8月から外人向け高級賃貸になるそうですが、島津山を望む側の部屋なので、
眺望は抜けていました。デザイナーリフォームなので、色使いがおしゃれでした。

　家族に見てもらって、決めたいと思います。

[327: 近所をよく知る人]

ということは西だからおやつ時～日没間際はお天等さんサンサンで気持ちいいねラッキーじゃん！
あそこ今は冷暖房給湯費はどうなってるのかな？

[328: 購入検討中さん]

おっしゃる通りでした。晴れた午後見たのですが、日当たりと、風通しがよく、
気持ちのいい部屋でした。
　冷暖房、給湯などは、各戸でそれぞれ電気水道代として別々の請求みたいです。

　あと、高輪4丁目の高台の端の上なので、マンションの２階から北品川側にも出入り口が
あり、五反田駅まで歩いたら、１０分でした。日本橋方面によく行くので、都営浅草線の
高輪台駅まで歩けるのも、びっくりでした。
　高輪４丁目って、以外に奥が深いですね。

[329: マンション投資家さん]

決める予定の人が、ここで決めますなんて呑気に書き込むのかなぁ・・・
オープンハウス関係者だと思われてしまいますよ。

昔某所のドムス持ってましたが、そんな私ですら今更って思いますよ。
完全にこのご時勢では出口がフン詰まりになりそうですし。

ヴィンテージっぽいとこって売主に交渉したら賃貸でOKってケースもあると思うけど。
管理費修繕の負担が大きいからね。まあ、リフォームは通常難しいだろうけど。

[330: 購入検討中さん]

なるほど、賃貸の交渉をするという手もありですね。
考えてみます。

[331: 匿名さん]

>>324

その部屋リフォーム前は４９８０万で売り出されていたよ。
あの程度のリフォームで５９８０万はいくらなんても高すぎ。

[332: 購入検討中さん]

品川駅徒歩圏に住みたくて、港南側の埋め立て地はいや、となると
高輪４丁目で探すことになるのですが、新築は丸紅の物件くらいしかなくて。
　中古も出物が少ないですね。ルピナス高輪なんて、どうでしょう。

[333: 近所をよく知る人]

あと品川駅前からバス使えば広尾～信濃町～新宿西口、新宿御苑までも1本で行けるし六本木方面なら開東閣のそばからも乗れる、地の利を熟知していれば住み心地いいよ！家は柘榴坂だから品川駅利用だけどね
泉岳寺駅手前第一京浜沿いのデヴィコーナー（インドカリー）は美味!!!ホテルパシフィック閉店は残念だけど新高輪プリンスのエーデルワイスは70年代初頭の雰囲気!?漂うカフェだからオススメね！

[334: 購入検討中さん]

柘榴坂にお住いなんて、素敵ですね！オーバカナルでランチできますね。
以前、高輪２丁目に賃貸で暮らしたのですが、ＪＲが徒歩圏でないのが、ちょっと
不便でした。高輪は４丁目が一番いい、と不動産屋さんにも言われました。

　品川駅がリニア始発駅になる、というのも可能性大と聞きますし、
新高輪プリンスが休業したことも関係あるのでしょうか。

[335: 購入検討中さん]

すみません、訂正です。休業が決まったのは、ホテルパシフィックでしたね。
新高輪プリンスは、もちろん健在でした。ごめんなさい。

[336: 近所をよく知る人]

オーバカナルファン？パレフランス健在の頃は度々・・今や丸の内にもあるものね
私的にはパブカーディナルかな丸の内にも出来たけど昔はニコラ（ニコラスとは別ね）と共に六本木の同じビル（今はTGIフライデーズ）にあった
2丁目は古きを重んじる人は○機動性重視の人は×品川まで日常的に歩くのは辛いしやはりどうしても品川駅使いたくなる
あと親と同居だから住めてるただそれだけ！ほんとは皇居のすぐそばに住みたい！有楽町、銀座まで散歩がてら歩けるし
マンション詳しくないからよく解からないけどグランブルー高輪アドニスは？あと御殿山のミヤンマー大使館となりとか・・
どうせ住むならカーテン閉めなくても人目が気にならないところがベスト!!!それと別に賃貸でもいいじゃん“飽きたら移れる”←この気軽さ大事なこと！

[337: 購入検討中さん]

皇居のそばに、実際住んでる友人がいってましたが、日常生活は不便だとか。
生鮮食料品を買うのに、日本橋三越まで行くか、八百屋さんの御用聞きに頼るそうです。

　グランブルーや、ミャンマー大使館そばの物件は１億を超えますよね。
とても手が出ません、、、。

　パレス高輪なら割安でしょうか。丸紅のグランスウィート高輪の７０㎡の部屋は
約9900万だと聞きましたが、これも無理そうですし。あとは、ドミール高輪かな。

[338: 匿名さん]

丸の内にバカナルはないと思うよ。オザミならあるけどね。

高輪４丁目で２０００年以降にできたやつではパークハウスコリーヌ
か坂下だけど駅から近い野村のソルステージあたりがよいのでは？
モリモトのディアナコート高輪アコルドは分譲価格は比較的安かった。

４丁目の雰囲気が好きなら隣接する北品川６丁目もよいと思うよ。
御殿山までいくなら賃貸ならパシレジかグレイスコートがよいのでは？
ミャンマー大使館隣の御殿山ハウスも悪くないけど線路沿いで少々
うるさいね。中古ならフォレセーヌかな？原美術館隣のミュゼダール
もいいけど出物をほとんど見たことない。

[339: 購入検討中さん]

北品川、というのも丁目によって随分雰囲気や資産価値が変わるそうですね。
御殿山のフォレセーヌのオープンルームも見てきました。
　とても素敵でしたが、やはり1億以上なので、高嶺の花でしたけど。

[340: 匿名さん]

御殿山といえば５丁目のＴＯＣが分譲した「御殿山キングダム」というふざけた
名前のマンションがあるのですが雰囲気があり無名ですがヴィンテージマンションと
呼ぶにふさわしいと思いました。５丁目なら藤和御殿山も崖の上にハングオンして
いるせいか低層マンションなのに眺めはよいですね。

ソニー跡地の再開発、北品川５丁目もかなりの規模に再開発が予定されているので
時代が停まったような御殿山地区もだいぶ変わるでしょうな。