ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

[匿名さん]

本当に価値のある物件は、どこでしょう！？

[241: 匿名さん]

浦安とヴィンテージって
ぜんぜん結びつかない

[242: 匿名さん]

東京フォーサイトスクエアの施工は長谷工ではなく
清水建設ですね。管理会社が長谷工アーベストでしたけど、
管理会社としては長谷工は優秀ですね。

私も仕事の都合で一時期賃貸で
住んでいたことありましたが、申し分ないマンションでしたよ。
南向き最上階ならセカンドに買って良いかな。

[243: 匿名さん]

今時、長谷川工務店とか言われてもねぇ。

[244: 匿名さん]

>南向き最上階ならセカンドに買って良いかな。

このスレッドの主旨が全くわかってない。セカンドマンションではなく、メインに住む
マンションの話なんですけど。

ま、私なら、セカンドでもハセコーはお断りですけど。部屋に入るとさびしくなっちゃう。
”あ〜あ、しょうがないか・・・”　という感じ。

[245: 匿名さん]

＞このスレッドの主旨が全くわかってない。セカンドマンションではなく、メインに住むマンションの話なんですけど。

このスレの主旨は、ヴィンテージマンションは本当にいいのか。だよ。
メインだろうがセカンドだろうが、ヴィンテージマンションを所有、もしは住んで実体験してる人のリアルな話が聞きたい訳。
マンション色々見て来たから分かるだの、どうのこうの、偉そうに言ってる人より
少なくとも>>242の実際住んでどうだったかの意見の方が面白い。
自分もビンテージ狙いで昔数億ションが今億ションに落ちたのを物色してみたけど、買う気になれるのは無かった。結局見ただけ。見るだけなら誰でも出来るんだよね。

＞何十件も見て回れば、あなたにもわかるようになりますよ。なお、私は、上記の建設会社もある程度は外から見て区別がつくようになりました。それぞれカラーがあります。

あなた様は結局どこ買ったのか書いてくれれば参考になります。
お眼鏡に叶ったのはどちらの物件ですか？
住み心地等はいかがでしょうか。

[246: 匿名さん]

私の場合、身近なビンテージマンションは、妹が住んでいるだけ。とても手がでない。

管理費がかなり高い。

別に買わなくたっていいと思う。ビンテージマンションは、住民が頑張らないと
できあがらない。少しでも近づければいいと思う。

[247: 匿名さん]

買わない住まないであれこれいうのは、ただの住宅オタク。
ネットや内見で詳しい気になってる人多いけど、
ビンテージ住宅も高級住宅もタワーマンションも億ションも、結局は住んでみなきゃいいも悪いも分からないよね。

見れば分かると驕った事をいうような人が、実際どんな暮らしぶりなのかを拝見してみたい。

有る意味実体験のご自慢なら拝見したいので、他所の貶しは何の意味も無いけど、ご自宅自慢なら是非よろしく。

せっかくの体験に基づく書込みを貶すばかりじゃ面白くならないよ。
友人の家を素直に褒められる人はいい人だ、そんな友人は大切にしたいものです。
友人と称して陰で貶す人は多いからね。

[248: 匿名さん]

なんだか話が合わない。ビンテージマンションのスレッドであって、住むのに快適とか、
いう話をしているのではないだろう。

http://www.lets-creation.co.jp/vintage/

別に定義なんてどうでもいいのかもしれないが、広尾ガーデンヒルズ、もしくはそれに
類するマンションでなければ、ビンテージなんて言っても笑われるだけだと思う。
大久保とか浦安でビンテージなんてありえない。住むのには悪くはないとは思うが。

[249: 匿名さん]

今どき、慶應や学習院なんかは小学校受験で
親の面接してるくらいなんだから、マンションでも
面接制度を採用する物件現れても良いもんだ。
ステータス好きな金持ちはウヨウヨいるから、
どんなに高い値付けでも、いくらでも売れると思うのだが。
そういう物件、ないのかね？

[250: 匿名さん]

偉そうに言うなって。
ネットで知ってるだけのキミにビンテージの何が分かるんだい？
ビンテージとただの中古の違いも分からないくせに、広尾のガーデンヒルズを崇めてる自体分かってないなって感じ。
掲示したURLのトップに出てる高輪ホームズ見た事有る？
今やただの中古だよ。いくら安くても住む為に買う気にはなれない。
住まないのにビンテージ買って、コレクションでもするのかね？
ネットのビンテージ特集も販売戦略の一環。
タダいい場所に建ってるだけの中古がほとんど。
「都心に住む」も某社のスポンサー獲得の為のセールス冊子。
崇めてるだけで実体験の無い奴はだまってな。

[251: 匿名さん]

>崇めてるだけで実体験の無い奴はだまってな。


そりゃそうだ。　それで２５０さんの言うビンテージマンションって、具体的に
なんていうマンションなんですか？

[252: 匿名さん]

かわいそうな奴。

自分が中古で売りに出したマンションをどうしてもビンテージ扱いにしてもらいたい
らしい。ビンテージには厳密な定義はないからねえ。でも、広尾ガーデンヒルズが
ビンテージでないとしたら、他にどこがあるの？

心の中にあるんです、とか、自分のマンションです・・・とか。

いい加減にしてくれ。

[253: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズのように目立たないけれど、パークハウス多摩川はいいですね。
最寄り駅等、立地は余り良くないけど、敷地周りの環境は抜群です。
隣の敷地の新しいマンションの方が住むには便利だと思うけど、パークハウス多摩川の佇まいは、もはやビンテージの貫禄ですね。

[254: 匿名さん]

誰かが面接の話をしていたので、ちょっと思い出した話を書きます。

今住んでいるのは、ヴィンテージマンションの話の際にはよく
引き合いに出されるマンションですが、できあがった当時は
対外的な営業はほとんどせず、自社の親会社である銀行の役員、
銀行の取引先企業の社長、大蔵省の官僚に、口コミで販売したそうです。

そのサークル以外の人達も何人か入居しましたが、その際には、当該不動産会社の
社長面接があったと、以前から住んでいた住人に聞きました。

もちろん、中古で流通している今はそういうことはないですが、
当初から代替わりも含めてずっと住んでいる家族も多く、
昔ながらの雰囲気が残っています。

私自身はそういう感じは嫌いでないので、快適な住処ですが、
華やかできらきらした感じが好きな人には、きっと物足りない
眠っているようなマンションと見られるでしょうね。

[255: 匿名さん]

ホーマット
ペアシティ
ドムス
はビンテージ度ビンビン感じます！

[256: デペにお勤めさん]

２２８＞

面接したところで猫被っている輩も沢山いますよ（しかも夫婦でグルも多い！からムカつく！子供連れて来て心象好く見せようってのもザラ）

日本人の道徳観念は今や崩壊してるから中身も真っ当な人は少数派

賃貸にせよ分譲にせよ契約違反して同棲やペット飼ったりしてるのワンサカいるでしょ？

[257: 匿名さん]

＞＞２２７

メゾン井の頭ではないけど、同じ並びで井の頭公園に面している３棟のマンションの
ひとつに住んでいたことがある。竣工時期も構造も似ているので参考までに。

・眺望は最高。ただし、公園の木々はかなり高くまでしげっているので
　全体を見晴らしたかったら６，７階よりは上のほうがいい。

・建物は古いが、中はリフォームすればよい。共有部分は管理が行き届いていれば
　古くてもあまり気に入らない

・耐震性が気になる。マンションに接している公園のところは湧水がわいていて
　あまり地盤が強そうではないうえに、神戸の地震のときに問題になった
　マンションの地下の駐車場の部分の柱がどの程度補強されているか、気にかかる。

よって、購入するときは、耐震工事の有無と管理をチェックしたほうがいい。

[258: 匿名さん]

２５４さんの言っているようなマンションこそ、
個人的にはビンテージマンションだと思う。
広尾ガーデンヒルズは違うな。

[259: 匿名さん]

メゾン井の頭の件、サンキューです。

[260: 匿名さん]

多摩川とか大久保とか浦安とか、もう本当にあふぉかって感じだね
住み心地を語るだけならただのおらが家自慢じゃないの　笑）
ヴィンテージって誰もが憧れる価値を長い年月をかけて醸成しているから、
畏敬の念を込めてそう呼ばれるのであって、浦安だなんてそれだけで貧・乏・人丸出しですから
広尾GHをわかってないと称し、浦安をよしとするなんて脳内は液状化してしまったんですかね　笑）

ぶどうジュース（浦安）は100年たってもワインにすらなりませんから
ワイン（広尾）が100年たったら一部の上質なものだけがヴィンテージワインになり得る

所詮庶民が集まる掲示板でワインについて、それもヴィンテージについて語るには
限界があることがよくわかりました

[261: 匿名さん]

マンション住まいの人は了見が狭いのかね。どこに住もうがその人の生活に
合致していれば問題ないだろうに。通勤時間に関しても丸の内や新宿に勤務
している人ばかりじゃないんだからさ。さらに言えば仕事が楽な方ならば
少し離れていてもかまわないはず。浦安がだめとか一概にはいえないだろうよ。

[262: 匿名さん]

>>260

＞広尾GHをわかってないと称し、浦安をよしとするなんて脳内は液状化してしまったんですかね　笑）

広尾GHを崇めてる自体わかってないとは言ったけど、浦安をよしとするとは言ってませんよ。

そんなに憧れなら広尾GH賃貸で入ったらどうですか？
賃貸専用で回ってる部屋が結構有りますよ。
東京フォーサイトスクエアの情報参考は参考に成りませんか？
語り尽くされた広尾GHよりも（外国籍の知人が何人か賃貸で住んでいましたが）
自分は東京フォーサイトスクエアに興味が湧いたので見に行ってみようと思ってますが。
将来どう評価されているかはその時に成らないと分かりませんが、人が良いという物は自分の目で確かめたいと思っています。

[263: 匿名さん]

住みやすいマンションは、どこか、というスレッドに変化してしまったのか？？

ここは、ビンテージマンションのスレッドだよね。

別に住んでいなくても、客観的なビンテージの定義はあると思う。池袋、新宿周辺の
マンションがビンテージになることはまずあり得ない。街を歩いてみたら、歴然とし
ている。

外国の大使館がずらずら並んでいるような街と、新宿に出稼ぎに来ている外国人が
密集している街を比較するまでもないでしょう。

庶民の街で住みやすいかどうか、というのとは全く別の次元のスレッド。どうして
いつまでも勘違いしているのかな？

[264: 匿名さん]

時代も変わり、街の評価も変わるんですよ。
今土地評価の高い物の後追いばかりでは、本当に長い目で見て価値の有る物は買えないのでは。
NY等の大都市でも、アッパーはアッパーで確固たる地位がありますが、今まで金持ちが敬遠していた所が数年で様変わりするのはよく有る事ですし。

[265: 匿名さん]

>>264

100年後とか、将来のビンテージを予想するところじゃないだろｗ
今のビンテージの中で、本当にビンテージに値するところ、はどこかってこと。
いい加減、理解しろよｗ

[266: 匿名さん]

＞別に住んでいなくても、客観的なビンテージの定義はあると思う。
＞庶民の街で住みやすいかどうか、というのとは全く別の次元のスレッド。

ここはビンテージとは無縁の庶民がビンテージの定義で語る
憧れのハイクラス住宅地に建つ
憧れのビンテージマンションのスレッドでよろしいんですね。

引き続きその主旨に則り進むと、とても意義の有るスレになりますね。
カタログとネットの情報収集がメインのビンテージオタクスレって事ですね。

ビンテージワインも飲まずして語るワイン通の集まりのような物でしょうか。
ビンテージでも実際飲めば、それぞれ好みも有ると思うのですが。
色、香り、味も全て読み語りのイメージという事で。

[267: 匿名さん]

実際、ビンテージとされているマンションに住んでいる人が参加してないんだから、
しょうがないと思うけど。ま、読んではいるかもしれませんが・・・。

このスレッドは意味ないから、閉鎖したほうがいいですね。時々、勘違いした
人がよけいなメッセージ書くし・・・。自分のマンションは高級マンション
と言い張る人、というスレッドもありますが、そっちも死んでますね。さすがに
虚しさに気がついたみたい。

[268: 匿名さん]

『ビンテージマンションは本当にいいのか！？』
これはビンテージと認める、これは絶対に認めない、と仕切りたがる人がいるので、書き込みは、バイブル『都心に住む』のビンテージ特集に掲載の物件井限る。
という事でいいんじゃないですか。
メゾン井の頭はダメですね。

[269: 匿名はん]

『都心に住む』で取り上げられてたのはほんの一握りだからそれ限定だとてんでつまらんトピになる

[270: 匿名さん]

不動産需要が落ち込んでいた4年位前に、新築タワーマンションと、築年数は古いけれど有名な大規模マンションを幾つか見ました。
新築は最新の設備が揃っていて良かったけれど、
品川駅近くのところ（百恵さんが昔住んでいた）や、日本最古のタワーマンション（三田）は、古いけれど清掃が行き届いていて清潔感があり、また、管理人の人達が一時的に見学に来た私達のような者でも、気持ちよく挨拶をされ、駐車スペースを確保してくれたり等、「違い」のようなものを感じました。いずれも財閥系の広大な緑地を借景として眼下に収めており環境も良かったことを覚えています。
今まで培ってきたそのマンションの雰囲気を感じ、こういうところがヴィンテージマンションなのかなと思っています。

[271: 匿名さん]

おっしゃるとおりだと思います。

私もあこがれているのですが、残念ながら、そういうマンションは、中古でもかなり
高くて手がでません。

[272: 匿名さん]

>>270

ペアシティルネッサンスは結構坪単価が下がった時期もありましたが
管理費、修繕積立金がお高いのですよね。駐車場も借りると２５坪くらいの部屋でも
月額１０万は軽くいっちゃいます。もっともそれくらいコストを平然と負担できる
人が住むマンションだからこそあの雰囲気がでるのでしょうけどね。

[273: ホーマット君]

某所ホーマット購入しました。今月末に入居するので住み心地等、色々報告してみます

[274: 匿名さん]

>>273

いいねーホーマット。
前に買いかけたけど管理費高くて断念しました。
報告楽しみにしています。

[275: サラリーマンさん]

ホーマットって外人向け賃貸だとばかり思っていました・・・。

[276: 匿名さん]

＞ホーマットって外人向け賃貸だとばかり思っていました・・・。

富ヶ谷は、分譲なので、たまに売り出されます。（他にも分譲があるらしいです）


新宿区のエンパイヤ・コープ
スタイリッシュで素適な外見のマンションでしたが、建替え中ですね。
デベは野村です。高いんだろうな〜！

[277: 住まいに詳しい人]

HOMATを冠してないのもけっこうある
富ヶ谷はホーマット富ヶ谷グランドで売り出されたし
かなり前に一覧を述べた気がするけど違うトピだったかな
ちなみに伊皿子坂のシーブリーズタワーズが11万（37㎡）だったかで出てる

[278: 不動産購入勉強中さん]

ドムス、ペアシティ、ホーマット、パレロワイヤル、ここらあたりのブランドネームがビンテージ
なんでしょうね。外観は堅牢、高級感あります。築２０年、３０年でもかなり高額で売り出されていますね。一度、ドムス南麻布を見に行ったときはその豪華さに圧倒されたことは鮮明に記憶しております。

[279: 匿名さん]

ドムス西麻布の中古の売買のページを見てきましたが、凄い値段ですね。

100m2ですが、1億越えている。管理費も6万円超えている。マンション買うのも大変
ですが、普通のサラリーマンが買いたいと思った時、相当問題になるのは、管理費に
なりそうです。

年取った時、年金では管理費＋修繕費を払えない。やっぱり、普通のサラリーマンの
ためのものじゃないようですね。

[280: 匿名さん]

＞＞２７５

都心に住む　　より、参考まで。


国内にはそれこそ無数のマンションがあるが、都心の限られた場所にしかない希少な集合住宅もある。それが、ホーマットホームズ社の設計による「ホーマット」だ。

その歴史は半世紀以上前に遡る。終戦後、占領下の東京では、進駐した軍属や在日公館関係者向けの西欧スタイル住宅が不足していた。そんな外国人VIP専用の一戸建て住宅が、ホーマットの出発点である。

１９６３年には集合住宅へ転換。70年からは分譲も手がけ、外資系企業からの需要も増えるが、変わらぬコンセプトは「外国人が母国と同じ暮らしができること。

欧米人が住みやすいところは、西欧仕様のマンションを好む日本人にとっても住みやすい。庭に灯籠があったり、引き戸や和の伝統色を重んじる独特のオリエンタルテイストもまた、京都に郷愁を感じる現代の日本人から見ても心地良い。

[281: 匿名さん]

271＞272さんへ

270です。
余談ですが...。
見学した当時は、不動産価格がかなり落ち込んでいた時期で、
いずれも120㎡位の部屋がフルリフォーム済みで、表向きの強気の価格とは裏腹に、商談となると8,000万円前後と今では信じられない価格でした。
・品川は、駐車場の確保が難しい。
・三田は、駐車場は使用権付でしたが、スラブ厚が心配（幼子がおりますので）。
以上の内容で見送りましたが、マンション全体の雰囲気や借景は、今でも忘れられません。

※管理費等（駐車場含む）は10万円/月超と高いですが、それ以上の納得のいく管理状態でした。

[282: 匿名さん]

あげ

[283: 匿名さん]

>>273
ホーマットの住み心地はいかがですか？

[284: 匿名さん]

もっと下がるよ。
まじで。

[285: 匿名さん]

当面は家買うの見送りですな

[286: 匿名さん]

私も見送りの所存

[288: 匿名さん]

リクルートが煽ってるだけなので騙されないように

[289: 匿名さん]

雅叙園、築年が相当なので、私も耐震は非常に気になります。
後、気になるのはエレベーターと廊下の貧相な感じです。
あの年数で箱の交換もされていないようですが、大規模修繕等、今まできちんと定期的な修繕や改善がされているのかとても気になります。
詳しい方がいたらぜひ教えて頂きたいです。

[291: 匿名はん]

雅叙園じゃなくて雅叙苑ね。
近所の者でよくあの近くを通るけど、相当な古さを感じさせるマンションだね。
眺望はいいと思うけど。

[292: 匿名さん]

今、販売中でヴィンテージになりそうなマンションは？

[293: ご近所さん]

今販売している物件の中なら間違いなくブリリア大和郷でしょう。

[294: 購入検討中さん]

築30年の7800万円の物件都心のマンションを検討中。
（分譲時昭和55年で8000万円以上、広さは120平米ほど）

平成16年大規模修繕工事を1000万円以上かけて
そして、給水配管工事を15年に行っております。
19年にも修繕工事を行っております。

修繕積み立て費は9000円弱、管理費は30000万円弱　駐車場26000円と、
古い物件のなかでは比較的安めです。

頭金は1000万円程度で借り入れが諸費用込みで7000万円強になります。
35年ローンを組むとちょうど、今私たちが月々賃貸で払っている額（駐車場40000円込み）と
ほぼ同じ30万円弱くらいです。
繰り上げ返済はするつもりです。
古いものですが、低層で戸数も少なく、万が一建て替えとなった場合の土地の持ち分は
大きいです。


後で聞いたのですが、新築当時は某元首相が入居されていたとかで（現在も所有中）
こういったことも価格保持に影響するのでしょうか。
（いわゆる有名なヴィンテージシリーズではありませんが。）

とはいえ、築30年のものに8000万円という価格を払うのがいいのかどうか、
迷っております。

[295: 匿名さん]

>管理費は30000万円弱

住んでる世界が違い過ぎて理解できないよ。

[296: 購入検討中さん]

30000万円弱

↑誤植でした、すみません。
30000円弱です。

[297: 匿名さん]

神戸のオーキッドコートは管理費が３０万位でしたよ。

[298: 匿名さん]

場所によりますが、８０００万は高いとは言えません。ただし、
建て替えにいたるまでには、いろいろな障害があり長いプロセスが必要なので
現時点ではあまり考慮にいれないほうがいいと思います。

それよりも、そのマンションにあとどれくらい住めるかという試算が必要ですね。
理屈のうえでは、ちゃんとしたマンションなら50年、６０年はもちますが、
問題は今までの管理とこれからの計画です。
修繕積立金の低さが気になりますね。その面積と戸数であれば、
２－３万円くらいはあって当然。

管理組合がしっかりしているなら、築３０年のマンションであっても
今後１５－２０年くらいのタイムスパンでの主要なメンテナンス作業と
そのための費用の見積もりは出しています。現在までの積立金と、
今後必要とされる資金額をきちんと見たほうがいいですね。

あと、耐震工事をどの程度やったのかも要確認です。

それらを見て、現在の修繕計画で２０年程度はいけるかどうか、というのが
購入の一つのポイントでしょう。

[299: 購入検討中さん]

298さま

コメントありがとうございます。

修繕積み立て費が確かに安いんですよね。
こちらは、確か、大規模修繕を平成15~19年の間に何度かしたばかり
だからここのところ安くなってるのかと思っていたんですが・・
確認してみます。
場所は代々木エリアになります。

ここのところ不動産が下がっていると言われますが
都心部で中古のものは、一概にそうは言えないですよね・・
今建ててる物件などは、きっと土地が下がっているから
少し安めで出されるんでしょうけれど・・・。

[300: 購入経験者さん]

構造はRC壁式ですか？古い建物でも低層壁式は地震にはかなり強いと聞きますよ。

[301: 匿名さん]

２９４様

建替えは、ずっと先のことになるとは思いますが、古いマンションを購入する場合はどうしても
考えてしまいますよね。
確か法律では全体の５分の４の賛成があれば、できることになっていると思いますが、
その際、５分の４の賛成が得られるかどうかの要因の一つは、建替え費用がどれくらい手出しに
なるかだと思います。現在すでに容積率に余裕がない場合は、建替え費用が全て各自の手出しになり
ますので、建替えに賛成する人はどうしても少なくなるでしょう。しかし、接道条件に
よっては、総合設計制度が使え、将来、容積率を割りましてもらえることもありますので、その余った
容積率を売って、建替え費用の一部が捻出できることもあります。つまり建替え費用を安くできる
ことになり、その意味で賛同を得やすくなるのです。（これだけで建替えは進みませんが）
その意味で現在の容積率や接道もチャックされることをお勧めします。

[302: 匿名さん]

大規模修繕をしたから修繕積立金を下げるというのはケースとしては一般的にあまりないと思いますが。

ランニングコストはよく吟味したほうが良いですが、まずいずれにしても積立金がいくらたまってるのか、

確認したほうが良いでしょうね。

あと、何年ぐらい住んで、何年後にいくらで売れそうか、EXITのことは考えておいたほうが良いかと。

率直に言えば以下にヴィンテージといえど、もし売却可能性があるならやはり25年から30年ぐらい迄で、

35年40年となってくると購入検討者がぐっと減るのではと思います。

昭和55年だと耐震基準も旧耐震ですし（如何に頑丈といえど）、ローン減税も年数的に適用外なので。

データ的に、ぱっと見だと少々ハケにくそうです。

逆に安く買い叩くには良いのでは。代々木エリアで専有坪220は今やドムスやペアシティでも少々出しすぎ。

200以下で買いたいところかと。私は過去に某物件を坪190ぐらいで買って数年前240で売りました。

多分今なら高額中古は引き合い自体も少ないでしょうし。下げ基調でしょう。

[303: 匿名さん]

330 331 332 さま

いろいろと詳しいアドバイスをありがとうございます！

建物はRCになります。
このマンションは、戸数が18戸と少ないのですが
敷地は広く、頭割りの面積は比較的大きめです。
坪単価は、220万円くらいで、手元にある資料によると
ペアシティよりは高いようですね・・・
築30年のものだし、最近このエリアには高速道路の排気口が出来たりで
地価が下がる見込みがあると聞いたんですが、
そのように伝えたところ、売主さんの方にはさほど響かなかったようで
いまだ強気な値段です・・・。

[304: 住まいに詳しい人]

35年ローンは長過ぎ且つ危険だから精々10年ローンが無難、2/3は頭金用意しなくちゃ！賃貸で重厚な所に住んだほうが長い目でみて精神衛生上いいよ！

[305: 購入経験者さん]

私も賃貸をおすすめします。買ってからわかるんですよねー

[306: 住まいに詳しい人]

定年退職した私の親（終身雇用＆年功序列の某老舗）がローン（25年）完済した90年代と現代では大いに異なるから一括払い若しくは前回述べたように2/3頭金だね、35年なんてとんでもない話!!!
損得勘定は金銭面だけじゃなく精神面も考慮すべき！
それと、オーナーは建物＆立地に愛着＆拘りを持っているわけで環境悪化の恐れ＝土地評価額云々と説いたところで向こうにしてみれば自分とは異次元の話つまり馬の耳に念仏状態
そして賃貸ならば色んな面において身軽(気軽）
御経験者!?の305さんも仰ってるでしょ！

[307: 匿名さん]

303です

築30年の物件を諦めきれずに居るものです。

298さま

月々の修繕積み立て費は9000円弱で、
こまめに修繕をしているにもかかわらず
積み立て費は1000万円以上あるとのことです。
積み立て費の引き上げも予定なしだそうです。
戸数は少ないのに不思議です。
このマンションの別の部屋を所有している、
元首相の寄付か何かなんでしょうか。
と、勝手に想像しています。


にたような条件で世田谷のほうの低層の物件も
気に入ったものがあるのですが
こちらは売り主だったリフォーム会社が潰れてしまって
配管の修繕履歴など確認しにくいそうで・・・。
こちらは値下げされて6500万円ほど。140平米弱です。
設計士の方と一緒に内見にも行って相談中です。

[308: 匿名さん]

＞元首相の寄付か何かなんでしょうか。

ありえないですね。
直近の収支決算を見ればわかりますが、駐車場使用料収入でしょう。
戸数と同数の駐車場があり、使用料が４万円／月と仮定すれば、その収入は
４万円／月ｘ１２月ｘ１８台＝８６４万円／年ですから、
修繕経費の大半はこれでまかなえてしまいます。

[309: 匿名さん]

確かに、寄付はないですよね。
駐車場代もそのように使われるんですね。
立地の割に良心的な値段で、20000~26000です。

[310: 302]

問題はローン期間の長短というより、EXITまでの期間の長短と思います。

個人的には大変良い経験したと思っていますが。EXITの可能性から言えば皆にお勧めできるものではありません。

躯体設備に仮に問題なくとも本当に20年30年住むのか？です。築50年で売ることも想定してみてください。

[311: 購入経験者さん]

ぼくは古いモノが好きで車も60年代のフランス車に乗っています。
そんな私の住まいはもちろん古いマンションなのですが
好きなモノにかこまれて毎日とても楽しいですよ。
資産価値的なことはまったく頭にありません
きっと大損するんでしょうがそれでもいい
大地震が来て倒壊するかもしれないがそれでもいい
だれかが指さして笑っててもそれでもいい
この建物とだったら死んでもいい（笑　　って位腹くくって生きていますよ
世の中にはこんなド変態もいます。
わかっちゃいるけどやめられないんですよねぇ。。
あ、けっして303さんに勧めてるわけではありませんよー

[312: 匿名さん]

>>311

あんたみたいな人がもっと増えれば世の中ギスギスしなくてよいんだが・・

[313: 買いたいけど買えない人]

>>311
楽しそうですね。

>資産価値的なことはまったく頭にありません
>きっと大損するんでしょうがそれでもいい
いいですねー、私はウチの夫がこんな人だったらいいな、とちょっと思いました。

お住まいの古いマンションについて、可能な範囲で詳しくおしえていただけますか？
場所、築年数、購入金額、こんなとこが素晴らしい・・とか。

[314: 匿名さん]

ヴィンテージマンション住むのはクラッシックカーに乗るようなものだよ。
心とお金に余裕がないとね。基本的にはリフォーム必須だしネット銀行などの
低金利のローンも古さゆえ使えないケースも多い。
自己資金がないと無理。趣味のものなので予算が足らないからヴィンテージと
いう名の古マンションに住むのは厳しいです。

そういえばうちの近所で昭和５５年７０平米ちょいのリフォーム済み物件が
５９８０万で出ていた。投資物件探していたときに見つけて２ヶ月前は現状
渡しで３９８０万円だったんだけどね。管理費＋修繕費で月５万なのでやめ
ました。ちなみに高輪４丁目です。

[315: 匿名さん]

古くても管理が良くてリフォーム前の物件というのを探していますが
なかなかないですね。
古くても高かったり、管理費・修繕積み立てが高すぎたり。

[318: 匿名さん]

>>316

ペアシティですがネッサンスじゃないほうです。
今調べたら竣工は昭和５１年でした。チラシ間違っているようでした。

[320: 入居済み住民さん]

昨年末、南青山で築35年の80平米の建物を5000万円強の価格で購入。1500万円かけてリフォームしてお気に入りの空間になりました。管理もしっかりしていて、外壁修理や配管の交換といった大きな修繕も終わっていてまあまあ状況は良いのではないかと思う。何よりも住んでいる人の愛着が感じられるのがいい。

ビンテージは「クラッシックカーに乗るようなもの」という例えもあったが、管理が良い物件でスケルトン買いできるのであれば、立地の状況も勘案すると経済的にもなかなか良い買い物であったように思う。何せ、土地の共有持分と坪単価をかけたものとほぼ同額で建物が手に入り、リフォームで最新の設備が得られるのだから。建物の価格はほとんどゼロ評価ということになるが、ビンテージしか醸し出せない味わいが良いと思えるようになれば、それがほとんどただで手に入ることになるわけだし。

これからはマンションの終着点問題が顕在化し、スラム化するマンションと安定した管理で修繕を積み重ねていく成熟したマンションの二極化が進むと予想。一足早く成熟した管理のあり方を実現したビンテージマンションはそういう意味でも安定した投資先に思われる。

などと、自分なりの購入の決断を振り返ってみました。心配なのは耐震基準が現基準でないことだけかな。それも、いわゆるビンテージもののある程度のクオリティのものは、コンクリートの質も良いという人もあり、あんまり神経質には考えないようにしています（本当のところは分からないけれど、、、）

[321: 匿名さん]

320さんの物件は管理費と修繕積み立て費はおいくらでしたでしょうか？
あと総戸数はいくらでしょう。

わたしも築３０年ほどの物件を検討していますが
代々木エリアで120平米、8000万円弱なので思いとどまっております。
ほとんどが地価なんでしょうか。

[322: 入居済み住民さん]

321さん、

管理費2万、修繕積立金3万というところです。個人的にはまあまあ適切なレベルかなと思っています。特に、修繕積立金は、中古物件では資産価値を維持する上で必要な資金ですので、新築について払うより納得感を感じます。私が買った時点で積立残高が1個当たりで100万円ほどありました。

土地の共有持分から計算される自分の持分坪数に当該エリアの土地の坪単価をかけた金額と、当該マンションの価格を比較して、前者と後者が同じか、前者の方が大きい場合に、建物価格はゼロ評価とざっくり考えています。しかしながら、土地の共有持分は切り離しては売れませんので、あくまで計算上の話しです。それでも、建物が地震で倒壊してしまったり、建て替えになった場合に、自分が所有しているものの経済的価値を理解する上で、意味がある計算かと思っています。

[323: 入居済み住民さん]

321さん、

追加ですが、総個数は約80です。コミュニティとして一体感を保ちうる大きさでありながら、かつ一部に管理費等の未払いがあっても全体に吸収可能な数とも思われ、多すぎず少なすぎずの、ところかと思っています。

[324: 購入検討中さん]

高輪ペアシティのオープンルーム見てきました。
眺望が、これまで見た低層マンションで最高でした。スタイリッシュな部屋でした。
管理費、修繕積立費は合計で43,000円です。ゴールデンウィークに家族と再見して、
購入を決める予定です。

[325: 近所をよく知る人]

向かいのNTT社宅が目障りだしそれと上の部屋がフローリング直張りだったり等級低いのだったらマジでやばそう要チェックね

[326: 購入検討中さん]

見てきた部屋は、5階ですが、最上階なので、上に部屋はありません。
NTT社宅は、8月から外人向け高級賃貸になるそうですが、島津山を望む側の部屋なので、
眺望は抜けていました。デザイナーリフォームなので、色使いがおしゃれでした。

　家族に見てもらって、決めたいと思います。

[327: 近所をよく知る人]

ということは西だからおやつ時～日没間際はお天等さんサンサンで気持ちいいねラッキーじゃん！
あそこ今は冷暖房給湯費はどうなってるのかな？

[328: 購入検討中さん]

おっしゃる通りでした。晴れた午後見たのですが、日当たりと、風通しがよく、
気持ちのいい部屋でした。
　冷暖房、給湯などは、各戸でそれぞれ電気水道代として別々の請求みたいです。

　あと、高輪4丁目の高台の端の上なので、マンションの２階から北品川側にも出入り口が
あり、五反田駅まで歩いたら、１０分でした。日本橋方面によく行くので、都営浅草線の
高輪台駅まで歩けるのも、びっくりでした。
　高輪４丁目って、以外に奥が深いですね。

[329: マンション投資家さん]

決める予定の人が、ここで決めますなんて呑気に書き込むのかなぁ・・・
オープンハウス関係者だと思われてしまいますよ。

昔某所のドムス持ってましたが、そんな私ですら今更って思いますよ。
完全にこのご時勢では出口がフン詰まりになりそうですし。

ヴィンテージっぽいとこって売主に交渉したら賃貸でOKってケースもあると思うけど。
管理費修繕の負担が大きいからね。まあ、リフォームは通常難しいだろうけど。

[330: 購入検討中さん]

なるほど、賃貸の交渉をするという手もありですね。
考えてみます。

[331: 匿名さん]

>>324

その部屋リフォーム前は４９８０万で売り出されていたよ。
あの程度のリフォームで５９８０万はいくらなんても高すぎ。

[332: 購入検討中さん]

品川駅徒歩圏に住みたくて、港南側の埋め立て地はいや、となると
高輪４丁目で探すことになるのですが、新築は丸紅の物件くらいしかなくて。
　中古も出物が少ないですね。ルピナス高輪なんて、どうでしょう。

[333: 近所をよく知る人]

あと品川駅前からバス使えば広尾～信濃町～新宿西口、新宿御苑までも1本で行けるし六本木方面なら開東閣のそばからも乗れる、地の利を熟知していれば住み心地いいよ！家は柘榴坂だから品川駅利用だけどね
泉岳寺駅手前第一京浜沿いのデヴィコーナー（インドカリー）は美味!!!ホテルパシフィック閉店は残念だけど新高輪プリンスのエーデルワイスは70年代初頭の雰囲気!?漂うカフェだからオススメね！

[334: 購入検討中さん]

柘榴坂にお住いなんて、素敵ですね！オーバカナルでランチできますね。
以前、高輪２丁目に賃貸で暮らしたのですが、ＪＲが徒歩圏でないのが、ちょっと
不便でした。高輪は４丁目が一番いい、と不動産屋さんにも言われました。

　品川駅がリニア始発駅になる、というのも可能性大と聞きますし、
新高輪プリンスが休業したことも関係あるのでしょうか。

[335: 購入検討中さん]

すみません、訂正です。休業が決まったのは、ホテルパシフィックでしたね。
新高輪プリンスは、もちろん健在でした。ごめんなさい。

[336: 近所をよく知る人]

オーバカナルファン？パレフランス健在の頃は度々・・今や丸の内にもあるものね
私的にはパブカーディナルかな丸の内にも出来たけど昔はニコラ（ニコラスとは別ね）と共に六本木の同じビル（今はTGIフライデーズ）にあった
2丁目は古きを重んじる人は○機動性重視の人は×品川まで日常的に歩くのは辛いしやはりどうしても品川駅使いたくなる
あと親と同居だから住めてるただそれだけ！ほんとは皇居のすぐそばに住みたい！有楽町、銀座まで散歩がてら歩けるし
マンション詳しくないからよく解からないけどグランブルー高輪アドニスは？あと御殿山のミヤンマー大使館となりとか・・
どうせ住むならカーテン閉めなくても人目が気にならないところがベスト!!!それと別に賃貸でもいいじゃん“飽きたら移れる”←この気軽さ大事なこと！

[337: 購入検討中さん]

皇居のそばに、実際住んでる友人がいってましたが、日常生活は不便だとか。
生鮮食料品を買うのに、日本橋三越まで行くか、八百屋さんの御用聞きに頼るそうです。

　グランブルーや、ミャンマー大使館そばの物件は１億を超えますよね。
とても手が出ません、、、。

　パレス高輪なら割安でしょうか。丸紅のグランスウィート高輪の７０㎡の部屋は
約9900万だと聞きましたが、これも無理そうですし。あとは、ドミール高輪かな。

[338: 匿名さん]

丸の内にバカナルはないと思うよ。オザミならあるけどね。

高輪４丁目で２０００年以降にできたやつではパークハウスコリーヌ
か坂下だけど駅から近い野村のソルステージあたりがよいのでは？
モリモトのディアナコート高輪アコルドは分譲価格は比較的安かった。

４丁目の雰囲気が好きなら隣接する北品川６丁目もよいと思うよ。
御殿山までいくなら賃貸ならパシレジかグレイスコートがよいのでは？
ミャンマー大使館隣の御殿山ハウスも悪くないけど線路沿いで少々
うるさいね。中古ならフォレセーヌかな？原美術館隣のミュゼダール
もいいけど出物をほとんど見たことない。

[339: 購入検討中さん]

北品川、というのも丁目によって随分雰囲気や資産価値が変わるそうですね。
御殿山のフォレセーヌのオープンルームも見てきました。
　とても素敵でしたが、やはり1億以上なので、高嶺の花でしたけど。

[340: 匿名さん]

御殿山といえば５丁目のＴＯＣが分譲した「御殿山キングダム」というふざけた
名前のマンションがあるのですが雰囲気があり無名ですがヴィンテージマンションと
呼ぶにふさわしいと思いました。５丁目なら藤和御殿山も崖の上にハングオンして
いるせいか低層マンションなのに眺めはよいですね。

ソニー跡地の再開発、北品川５丁目もかなりの規模に再開発が予定されているので
時代が停まったような御殿山地区もだいぶ変わるでしょうな。