ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

[匿名さん]

本当に価値のある物件は、どこでしょう！？

[181: マンション投資家さん]

今売りに出てるビラ・フレスカの3LDKで6700万なら利回り6%は見込めるので魅力的な物件ですね。

[182: 物件比較中さん]

赤坂パークハウスを内覧してきましたが、ホントに一昔前の団地みたいなマンションだった・・・。
しかも目の前にはパークコート赤坂 ザ タワーが建設中・・・。
他のブランドマンション探します。

[183: 賃貸住まいさん]

ビンテージマンション・・・うまいこと言ったものですね。
私は、港区で自分の年齢と同じ３５歳のビンテージマンションに賃貸で住んでいますが、立地はいいし、住んでいる方もきちんとされた方が多く、申し分がないのですが、耐震基準が以前のものであるが故に、地震の時の揺れが気になっています。（５階）

阪神大震災を西宮市で経験しているので、地震には、未だに神経質な部分があるかも知れませんが、
『地震が来て、倒壊したらマンションの立て替え』
なんてことを考えている管理組合があるとしたら、私には信じられなく、少々怒りすら感じます。

人が死んだり、けがをしたり、いろいろなことが起こる中で、住民が一丸となって、取り組めたらいいですね。
そう簡単には行かないこともある、ということは、アドバイスさせていただきたいと思います。

私も、今住んでいるマンションから、早く引っ越したいと思っています。
予想以上に、『揺れる』マンションだったので・・・。

[184: 匿名さん]

＞１８３さんへ

＞阪神大震災を西宮市で経験しているので、地震には、未だに神経質な部分があるかも知れませんが、
『地震が来て、倒壊したらマンションの立て替え』
なんてことを考えている管理組合があるとしたら、私には信じられなく、少々怒りすら感じます。


管理組合の運営も大変です。
修繕積立金の値上げも難しいんですよ。
旧耐震のマンションの場合、耐震診断を行い結果が悪かったら、必ず補強工事をしなければならない「法」があるそうです。
診断を受けなければ、今のままの状態で住み続けられます。

ゆえに、耐震診断を受けるマンションは修繕積立金が豊富、診断を受けたくないマンションは修繕積立金にゆとり無し、だと思います。

日本全国には、旧耐震で補強をしていないマンションの方が圧倒的に多いのです。

戸建ても同様。
スレずれになりますが、実家は旧耐震の戸建てです。
３年前に耐震補強工事を行いましたが、３０坪で１０００万円掛かりました。

[185: 匿名さん]

築３０年の、都心のいわゆるビンテージマンションに住んでますが、
阪神大震災のあとまもなく、耐震補強しました。
かなりの出費になりましたが、住民は皆賛成。

2007年も終わりに近づく今まで、何もしないというのは
ちょっと信じられません。

[186: 匿名さん]

雅叙園のドレメ通り側の工事がはじまりましたね。
新オフィス棟と新エントランスができるようですね。

[187: 購入検討中さん]

No.94さん、まだこのスレをご覧いただいているでしょうか？？
ご購入になったという、伊皿子交差点から500メートル以内のマンションについて、少し詳しくお伺いしたいのですが・・・プライベートでメール等お送りできますか？

[188: 94]

>>187
94ですが、どのようなご質問でしょうか？

[189: 周辺住民さん]

雅叙園の新エントランス棟について、たいへん危惧している者です。
ドレメ通りは道幅が極めて狭く、あそこを何千人もの人が新たに利用する図は想像しただけで恐ろしいです。

[190: 住まいに詳しい人]

周辺住民さん

ある意味ちょっと六本木一丁目みたいな有り様になってしまいますね（かっては人通りはろくになく閑静な住宅街だったが駅が出来て泉ガーデンのオープン〜オフィス街に変貌!!!１８０度激変してがっかり、今やOLとサラリーマンが大挙として闊歩・・更なる再開発が進行、虎ノ門５丁目〜麻布台１丁目を森ビルが買占めてヒルズ化!?ってな具合、六本木５丁目も森ビルが再開発して六本木ヒルズと繋げようって魂胆、政府が国際金融情報センターとしての再開発を後押しするようだから多少異なるだろうけど・・つい熱くなってしまいました。

前置き長くなったけれど、ドレメ通りに大規模オフィスは不相応、不特定多数の者が行き来することとなり町の品度が著しく下がる危険性大！上大崎４丁目町内会の方々は反対運動起こさなかったのでしょうかね？

[191: 周辺住民さん]

上大崎４丁目町内会（夕陽会）の住人です。

ドレメ通りの雅叙園新オフィスについては、町内会として極めて強い懸念を示しましたが、雅叙園側に押し切られた感じのようです。行政からの建築確認を取得していれば、どこに何を作っても構わないということでしょうか・・・

新しいオフィスの住人だけでなく、仮に、今まで行人坂を使っていたアルコタワーや雅叙園の従業員・利用者までも今後は駅から平坦なドレメ通り側のエントランスを使うことになると、それこそ一日の通行数は数千人単位で膨らむでしょう。しかも車寄せまで作るとのこと。

閑静な住宅街・学園街というイメージは損なわれる可能性があります。

[192: 住まいに詳しい人]

日本は町並み云々よりも商業第一的ですからね
町内会に発言力のある国会議員が居らしたら違っていたかもしれません
どうせ耐震問題、街の美観、機能性云々の名目で官民一体（裏では大きな利害関係も発生しますし）の意見による再開発でしょう
反対される周辺住民の皆さんに対しては『地元経済の活性化に繋がるコミニュティ事業』で押し切ったのでしょうね
完成したらそれはそれで『なかなかいいんじゃないの』と寝返る方もいらっしゃるでしょうし・・

[193: 周辺住民さん]

マンション雅叙苑のサイトに、雅叙園増築の件に関する記載があります。FYI。

http://www.gajoen.org/yuhikai.html

[194: 購入検討中さん]

No.188
お返事が遅くなり申し訳ございません。
お住まいのマンション名を教えていただけないかと思いまして。

[195: 94]

>>194
＞お住まいのマンション名を教えていただけないかと思いまして。

なるほど。マンション名をここに晒すわけにはいかないだろうということで
＞プライベートでメール等お送りできますか？
という訳ですね。メルアドはもっと晒すわけにいきませんので、あなたのメルアドを私に知らせることができるのであれば、当方からメールをお送りしてもいいですよ。

[197: 住まいに詳しい人]

周辺住民さん、雅叙苑のサイト拝見しました、細川家の下屋敷（別荘）があったんですね

杉野といえば夏樹陽子さんがＯＧでデザイナー志望だったが在学中にスカウトされモデルとして売れっ子になるも女優に転進みたいな。

[198: 匿名さん]

No.193さん、
すごい凝ったHPですね！！

http://www.gajoen.org/yuhikai.html

[199: 匿名さん]

不動産関係です。ヴィンテージってのを目指して買うのはバカげてます。
今、有名なヴィンテージはいずれも造りがよくお金に余裕のある人向けに立てられたもの
ばかりです。つまり、ヴィンテージにして資産価値をあげよう、なんていう浅ましい考えを
もってる人達が作り上げたものではありません。もともと十分な余裕をもって作られたものを
きっちりメンテナンスし、大事に使ってこれえた人々のおかげです。
ちなみにこういうところは区分所有権だけで家一件分の土地があります。

一般のマンションは、補修費すらけちり老朽化していきます。いずれ価値はさがり、
低所得の人でも入手可能なランクになり、だんだんスラム化するのは避けられません。

１００あるマンションでヴィンテージになるのは１棟もないのが現実でしょう。
相当にまとまった有良な土地でないと立てられないのです。
残りのマンションは老朽化し、立替える程度の建築物です。商用の貸しビルの数分の１の
建築費で普通のマンションが作られているのは、よく知られている事実です。
さらに超高層マンションは周囲に迷惑をかけずに安価に建て替える技術が現在はないので、
真っ先にスラム化していくことでしょう。

こう考えると車と同じようなものです。気に入って、１０年乗って手放すか、さらに
心中覚悟でレストアしてまで乗るか、そんな思い入れがないのなら人気車種を購入し
一回目の車検で売却し、次を購入する。
レストア覚悟、つまりよほど気に入ったならば、そこがあなたのビンテージマンションですよ。
客観的価値を追うなら、どれか？なんて質問をしなくても不動産屋が物件をもって現れます。

[200: ご近所さん]

マンション雅叙苑、去年の春に耐震診断したそうです。
結果を教えてもらったところ、「倒壊の危険あり」。
震度５〜６がせいぜいで、７だとアウトみたい。
どんな建物でも震度７が来たら壊れるんじゃない？とも思いましたが
はっきり「危険」って言われると怖くなってきますよねえ。
でも、構造がちょっと特殊（？）だったり
５棟も密集して建ってるせいで工事が難しかったりで
いまだ補強できてないらしいですよ。…心配すね。

[201: 匿名さん]

おかしいですね。

耐震診断うけて、問題があったら、補強しなくてはならないはず。
法律違反ではないでしょうか。

だから、耐震診断うけないマンションが多いのです。診断を受けるという
ことは、問題があったら、補強工事を覚悟しなくてはなりません。

でも、雅叙園は確か建て直すんじゃなかったでしたっけ?

ところで、耐震診断って、信用できるんですか?　なんかうそっぽい。

[202: 匿名さん]

＞１９９さん
いい話ですね。まったくそのとおりと思います。これは私のイメージですが、今ビンテージといわれているマンションは
直床でカーペット敷きというのが多く配管の古さもあって手が出しにくいのですが、やはりそういった面はありますか？マンションの風格が気に入っているのですが、何せ築２０年以上なので。

[203: ななこ]

いわゆるビンテージマンションと言われる築３０年以上の三井系マンションに
住んでます。
やはりカーペット敷きの決まりがありますが
確かに音が響きます。
お隣の音や、上の階の気配までわかり、入居した時はびっくりしましたし
がっかりしました。床も微妙にゆがんでます。
家具が傾きます。今でも人気のマンションで売りにでるとすぐ高額で売買されてるようですが
作りはあまり良くないと感じます。外観はいいんですが。

それ以外は快適です。
確かに作りなどは風格がありますが、子供が２人以上いたら
音に神経質になってしまい、大変だったなぁと思います。
住んでる人も社会的地位も高く
なごやかな雰囲気というより、ちょっと敷居が高い感じです。

二戸一エレベーターですが、ほとんど一緒になりませんが
なった場合もなるべく一緒に乗り合わせない不文律があるようです。

やはりニーズに合った住宅に住むのが大切ですね。

[204: 匿名さん]

＞ななこさん
リフォームはされてますか？古いマンションだと、その辺がネックになりそうな気がするのですが。
一度内覧しましたが、やはり水回りが古く最近の最新仕様と比べてどうしても見劣りしますが。

[205: ななこ]

全体リフォーム済みを買いました。
古いままでは売れなかったと営業マンから聞きました。

匿名さんの考えてらっしゃる物件の状態がわからないですが。
もし、購入なさるならば、自分でリフォームされるといいですね。
占有部分の配管も是非新しくしたほうがいいですし。あと、古いマンションは階数によって
水圧の問題もあります。今までの修繕記録なども見せてもらったほうがいいでしょう。

うちの場合、浴槽やキッチン、壁紙、洗濯機、ドアノブにいたるまで外国の高級ブランドのもので
そろってましたが、実際住むとなると、日本の物のほうが収納やメンテナンス、使い勝手
が断然いいですよ。

色々新しいマンションにはないような不満もありますが、立地などそれ以上の良さも
あります。

[206: 匿名さん]

＞ななこさん
２０４です。ありがとうございます。参考になります。
やはりビンテージマンションは立地と敷地の広さというかまとまり感が魅力的ですね。
マンション立地としていい場所がもうないので、最近のマンションは今ひとつ魅力に感じないのが
困りごとです。（笑）さすがに水回りを中心に進化してますが。

[207: 住まいに詳しい人]

古典マンション（私的には〜１９７１年迄）でも音響的にはまちまちです（重厚系、一般系では異なる）
古典マンション歴１８年ですが・・・４年前ぐらいより『ヴィンテージマンション』という呼称が各メディアにて使われるようになり感化されたミーハー連中がそれ以前まで世間一般では『古い！古めかしい！』と見向きもされなかった建物に殺到している様でのんびりと探しにくくなりましたね。

[208: 匿名さん]

新築マンションが建つまでの間、築３０年以上のくせして家賃５０万以上しやがる
都心の某有名ビンテージマンションに、嫁さんの趣味につき合って２年賃貸で住んだけど、
お隣や近所が静かだから騒音がないだけで、物音は良く通ると思いました。
生活のルールもすごかったし、管理人も偉そうだし、お呼ばれされても上品すぎて肩こるし。
普通のヒラリーマン一家が住むところではないことは確か。
おいらは転勤の補助で会社が家賃をかなり負担＆共働きでないと、そもそも家賃払えなかったけど。

最近、新築タワーマンションに越してみたら、この２年は一体なんだったのか、笑える程に超快適。
ビンテージマンションは、自分にはあってなかったなー。・・・・つくづく。
古い物にも良いところはあるけど、やっぱり新しい物がいいね。
古い物は、たまに高級老舗旅館に宿泊で十分かな〜。

しかし、新築マンションはすごいね。お隣は赤ちゃんの口を塞いでるのかと思うくらい静か。
エレベーターも速いし、空調のききかたもちょうど良く、廊下にはクラシック。
駐車場が機械式なのをのぞいたら文句無いよ。

新築を５年〜１０年に一回、買い替えるのが一番良いような。子供がいたらできないけど。

[209: 匿名さん]

>208
ビンテージマンションを選ぶかどうかは価値観の問題が大きいのだろうが、建物のハードの面では
何と言っても３０年前の規格だから、しょうがないんだろうなあ。水回りの古さも気になるし。
やっぱり、選ぶ最大の理由は立地の良さと格ということなんじゃないの。上で車で例えられていた
けど、古い高級車を味わって乗るか、先進電子デバイス満載でＮＡＶＩも標準装備の上級国産車を
選ぶかの違いとよく似てる。ボディ構造など、最近の国産車の方が上に決まってるしね。
ところで、タワーマンションの壁は隣家の音がよく響くと言われているけど？

＞普通のヒラリーマン一家が住むところではないことは確か。
ヒラリーマンなら、ＯＫじゃない？冗談だけど。（笑）

[210: ななこ]

音の響きについては確かに差がありますね。
一番いいのは住んでる人に聞くのがいいのですが。住んでるマンションは
壁伝いに隣のカーテンを開ける音などが聞こえてびっくり。。
でも多少音が響くのを知ったからといって、諸条件でやはりここを選んだと思いますが。


匿名さんがかかれてこと、すごくわかります。
なんか住人が気位が高すぎて、うるさいし、気を使います。
すぐ肩書きがでてくるし。というより著名な方も多い。
本当に一般人の自分のタイプが合わないのでしょうね。
背伸びしなきゃいけない環境なので。

タワーマンション快適なんですか。
新しいし、設備とかいいのでしょうね。
年齢層はいかがですか？若い方が多いのでしょうか？

[211: ゆーすけ]

マンション雅叙園の物件で、1K、38平米位を二千万でどうかと言う様な話を頂きました。

当方あまり詳しくはないのですが立地と雰囲気は評価しています。

どなたかアドバイス、意見を頂けないでしょうか？

[212: 住まいに詳しい人]

同程度の額面ならば、同じ朝日建物で同じく上大崎４丁目の南目黒苑（１９６７年完成）か上大崎２丁目の目黒プラザ（１９７１年完成、中央住宅〜中央マンションシリーズや赤坂セントラルマンション）のほうがいいと思います

[213: 目黒っ子]

目黒プラザは、今７０平米で４５００万位で
売り出されてますね。
一番小さくても６８平米くらいです。
古いけど、管理がしっかりしていて
住人も品のある方が多いマンションだと思います。
管理費が６万位で周辺の同じ広さの相場より高いです。

[214: ご近所さん]

マンション雅叙苑そばですと、ドレメ通り沿い教会斜め前に「目黒パークタワー」というマンションもあります。竹中建設が施工し三井不動産が分譲したマンション。ちょっと前は2階部分で売りに出てる部屋がありました。今はどうかしら。管理費は安いみたいです。

[215: 住まいに詳しい人]

４５００万か・・２０００万オーバー(+_+)私的には目黒プラザのほうがセントラル冷暖房＆給湯なのでおすすめですけどね、管理費に使用料込みみたいで良心的だから
マンション雅叙苑は棟に依ってはセントラル給湯（基本料＋使用料）暖房は忘れましたけど冷房は完全に個別（分譲時より）

[216: 匿名さん]

＞セントラル冷暖房＆給湯なのでおすすめですけどね、管理費に使用料込みみたいで良心的だから
住まいに詳しい人とは思えない発言ですね。築３０年前後の都心高級マンションに見受けられるタイプですが、このタイプはものすごく高額な管理費がネックとなって中古市場では敬遠されており、周辺相場よりかなり安値で投げ売りされているケースも見られます。月額１０万円超の管理費等を気前よく払う人ばかりが住む超高級マンションは別ですが。

[217: 住まいに詳しい人]

コープ・オリンピア＆コープ・ブロードウェイや旧第一ホテルエンタープライズの物件etcに比べたら目黒プラザは管理費＆冷暖房給湯給水料がかなり良心的ということでコメントしました、誤解を招く文章で失礼しました
以前に親の仕事の都合でモントリオールに滞在していましたがセントラルで快適かつ地球と人に優しく完全にはまりまして、じゃあ８０年代後半〜のは外人向けを除けばロワ・ヴェール市ヶ谷左内坂（東京建物）は高額で、賃貸専門のプライムスクエアシティ、青山第一マンションズ等は賃料の割にはいまいち・・となると６０〜８０年代初頭の趣がある物件から探すしかないわけです
私的には大昔に業界で提唱された『ホテルのような設備と快適さ』＝デラックスマンションなわけでそれ以外の建物は基本的にせいぜいデザイン程度しか認めてません
本当に想い入れのある建物ならば維持費がかかっても納得だと思いますよ、志向の異なる方は今風の高級マンション、大衆マンションでも全く問題ないでしょうし
マンションが粗製乱造され、大昔の様な高嶺の花、雲の上の存在的なイメージはなくなり、俗化、一般大衆化しましたから現代の感覚では維持費がネックなために日本初の億ション（巷では１９７５年の赤坂パークマンションが初と報道されていますが間違いです）である平河マンション（１９７１年）二番目の億ション高輪ヒルズ（１９７３年）など、かって極く一握りの人しか住めなかった多数のデラックス物件が受難の時代です
新宿区若宮町のレジェンドヒルズはセントラルでも古典でもありませんけどいいですね。

[218: 周辺住民さん]

>>214

目黒パークマンションのことですね。
2階で売りに出てますね。

50数平米で、3000万円後半です。

[219: 匿名さん]

＞新築を５年〜１０年に一回、買い替えるのが一番良いような。

以前は家は（マンションも）一生ものと思ってましたが
最近はできればほどよいところで買い替えをしたいと思うようになりました。
遮音性、水周り等の設備、などは新しいところの方が優れてます。

[220: 匿名さん]

＞最近はできればほどよいところで買い替えをしたいと思うようになりました。

誰しもそうですが、収入によほど余裕がないと無理。

だから、新築も良いものを頑張って買うか、むしろ中古の良いものを
購入するという話になっているのです。

設備は新しいものほど良いということはないと思いますけど。
遮音性は、ここ２０年くらいは変化ない。水周りは、交換すれ
ばそれで終わり。ディスポーザーがなければ生活レベルが
相当落ちるということもなし。

もう今後は劇的なマンション機能の発展はないだろうというのが、
おおかたの意見だろうと思っています。

[221: 匿名さん]

結局、周辺の環境の良さと、住人の民度の高さが最後の砦のような
気がします。内装はいくらでもリフォームできますしね。
この２つが、落ちるとどんな豪華なマンションも見劣りしてきます。

[222: 販売関係者さん]

お判りの方もいらっしゃるとは思いますがタワーマンションの遮音性は低層の高額物件に比べ凄まじく劣ります虎ノ門タワーズレジデンスもしかり、但し我々は売ってなんぼなので罪悪感は皆無なのですが敢えて言わせて頂くと遮音性に拘りあまりにも古いのを敬遠される方は中古でドムスかペアシティにすれば賢明ですよね日本のタワーは賃貸がベストそれだけの代物です

[223: 匿名さん]

中古ヴィンテージなら、立地にとことんこだわりたい。
そうすればおのずと民度も高く、さらに歴史がある土地では
周辺環境・住民層がかなりちがってくる傾向あり。

港、目黒は企業立地もあり相対的に地価が高いですが、
新宿、文京区界隈の住宅地にあるヴィンテージマンションは
管理・状態が良いものがチラホラある。

古くても、新耐震の1982年以降で30戸以上の物件が欲しいです。
最寄り駅から3,5分で静か目。

[224: 販売関係者さん]

２２３さん、２１７さんお奨めのレジェンドヒルズ市ヶ谷若宮町なんかよいのでは？元祖山の手に含まれる市谷船河原町〜市谷砂土原町３丁目が近隣かつその延長線上で閑静ですしね

[225: 匿名さん]

いま確実にヴィンテージの道を歩んでいるのは、パークハウス多摩川ですね。友人の家を訪れましたが、重厚なたたずまい、多摩川べりの圧倒的な開放感、そこに富士山が浮かんでいるという最強の立地でした。築１５〜２０年なのに、管理状態が極めて良く、築３年くらいでも古びてくる物件とはまったく格が違いますね。ロビーフロアに著名作家の彫刻とかがさりげなく置いてあるのもびっくりしました。

[226: 匿名さん]

>>224
レジェンドヒルズ市ヶ谷若宮町　予算的に無理ですがエリアはいいですね

[227: 匿名さん]

メゾン井の頭に関して何でも良いので、情報、意見、下さい。

[228: 匿名はん]

新宿のIt's東京フォーサイトスクエアも良いマンションですよ。
最寄駅が大久保駅ということで土地勘がない方はそれだけでNG
みたいですが、実際は古くからある柏木町の住宅街に面して
建っていて、新宿ももちろん徒歩圏。南方向に副都心の
摩天楼が広がるので新宿の眺望ナンバーワンではないかと。

友人が南向きの部屋に住んでいて、以前遊びに行ったのですが、
全熱交換型の全室吹き出し口付きの空気交換＆エアコン、地下
駐車場、24時間ゴミ出しOK、何よりも築７年くらいですが、
ロビーも格調高く、非常に管理が行き届いた良いマンションだと
思いました。
2001年のマンション底値の頃に建った物件なので、発売価格は
非常に抑えて出たようですが、今は価格が上がってますね。

[229: 匿名さん]

良さそうなマンションだとは思いますが、立地が大久保駅近くでは・・・

http://www.jca.apc.org/migrant-net/Japanese/whatsnew/s-watch/result/re...

ビンテージ化するのは厳しいのでは？

立地も良くないと、ビンテージ化できませんよ。

[230: 匿名さん]

大久保も山手線新大久保駅周辺と、
総武線大久保駅より西側の北新宿では、
実は全然雰囲気も違うのですが、世間一般から
見れば、同じイメージなのでしょうね。
その分、北新宿〜東中野〜中野坂上エリアは
穴場と言えば穴場なのですが。