本当に価値のある物件は、どこでしょう！？
[スレ作成日時]2006-06-17 22:21:00
注文住宅のオンライン相談
ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？
| No.151 |
by 住まいに詳しい人 2007-09-03 17:14:00
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１４８さん、棟に依ってはセントラル暖房＆給湯（冷房は元より電気のエアコン）ですよ、但し三田東急アパート（98年初頭の時点）のように空いてる部屋よりラジエーター（ファンコイルとも）撤去されてる場合もありえますからね（広尾マンションはボイラーから何から全て撤去）各オーナー次第で追い炊き機能付きにリフォームされた部屋もあるでしょうし。
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| No.152 |
マンション雅叙園は以前（１年半くらい前かな・・・）で、５０数平米は確かに３０００万台後半で出てましたネ。
当時迷っていましたので、記憶にあります^^ |
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| No.153 |
当時の雅叙園観光ホテル跡地は、いまは目黒パークマンションと雅叙園に挟まれた巨大なコイン式駐車場になっています。
この敷地にこれから雅叙園のエントランス棟を新築するとかで、９月より駐車場は営業を停止してガランドーになっています。 |
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| No.154 |
１５３さん、ありがとうございます。
好きなホテルでしたので、気になっておりました。 ＞雅叙園のエントランス棟を新築するとかで 坂をくだって目黒雅叙園に行かれる方は少なくなりますね。 |
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| No.156 |
番町麹町ＳＴＡＴＩＯＮという不動産会社のＨＰに、二番町のホーマット・アドミラル(分譲)1ＬＤＫ(44.17㎡83年6月完成)が23万で出てますね、この程度の額面で住めるホーマットがあったとは驚きでした
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| No.157 |
但し、1Ｆ（専用庭付き）で、完成当時はともかく今は周囲にオフィスビルが多く、部屋の向きによってはサラリーマン＆ＯＬが闊歩している姿を窓からもろに目の当りにする事になってしまうでしょうから私個人としては×ですね、前面道路もそれほど幅ありませんし、あの辺ならば内堀通り沿いか新宿通り沿いでもない限り、基本的にはですよ向かいの建物との圧迫感で辛いものがあります。
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| No.158 |
>69
三田綱町パークマンションの三井倶楽部側で同面積の部屋が 今は1億8000万円で売り出されています。 売値だから実際に成約するかどうかはわかりませんが 1年で2倍とは驚きますね。 ただ、こう言った現象は、この１、2年、港区のビンテージマンションでは よく見かけます。新築の高騰がようやく中古に及んだのでしょうね。 |
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| No.159 |
昨年売りに出てたマンションが２０００万以上もアップして
売りに出ててびっくりしました。確かに都心のマンションは 立地のよいちょっと広めなところは値段があがってますね。 しかもすぐ決まるんですよね。 |
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| No.160 |
（ホーマット）富ヶ谷グランドが売りに出されたみたいなんだけど、見に行ってみようかな!? 外観素敵だし!!
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| No.161 |
富ヶ谷グランドは素敵ですよね！
以前よく前をとおっていたのですが、雰囲気もバッチリですね。 |
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| No.162 |
重厚かつ正統派の趣きですしね、立地的（エリア的な好き好き）な不都合ささえなければ問題なさそう
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| No.163 |
今年の4月に2LDKが3780万で売れてましたね。
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| No.164 |
>今年の4月に2LDKが3780万で売れてましたね。
そのくらいだと一般の人にも手が届きそうですが 実際住むとなるとどうなんでしょうか。 古い住宅は何かと不便な面もあるような気がしますが、、、 |
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| No.165 |
循環器系統を除けば!?問題無いでしょう、但し上階の部屋がフローリングだった場合（直張りか安価なのだと）音に悩まされるかも
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| No.166 |
青山コーポラスが６８００万円・・・。
とりあえず買いですよね？？ |
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| No.167 |
現在は事務所使用が多く、１９６７年当時の雑誌で信販コーポラス（当時）の社長、セントラルコーポラス、青山コーポラスを購入なさった方々の誌上座談会があり『お話声は全然聴こえませんのよ、でもカーテンを引く音、椅子の音が気になりますわね、それと玄関ドア（たぶん郵便受け）から入ってくる音はどうにかならないものざましょうか』といった感じの内容でした、それに当時とは異なって今はフローリングが存在するので・・・音を気にする方は控えるのが無難かと。
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| No.168 |
＞古い住宅は何かと不便な面もあるような気がしますが、、、
これは大いにあるでしょう。 建築は年々進化してます。 その当時どれだけ良くても今にはかないません。 サッシ一つとってもそうです。 水周りも。 遮音性もそうだと思います。 全て絨毯敷きならいいのですが、 フローリングだとおそらく響くと思います。 ビンテージは雰囲気は良いのですが |
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| No.169 |
確かにここでも名前が出てるマンションに住んでますが
音に関しての悩みが一番です。 カーペット敷きですがそれ以前の問題です。 リビングが広いのでテレビも大音量ですし、窓が大きいのでカーテンも沢山あり、おまけにバルーンシェイドだったりするので響きます。 上階や下階にお客様が来たのもすぐわかります。 こんなマンションですが、一等地で大手デベロッパーなので 築３０年超えですが、今は億です。 今度住むなら防音設備の整ったところにしたいと切に思ってます。 |
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| No.170 |
億ションで音がそうだとは意外でした。
私のイメージでは億ションは少人数、２〜３人の家族で住まい、 上下・左右のコンクリートも厚く 足が埋まるような絨毯敷きなのでワンコが走り回ってもOK それぞれがそれぞれにひっそりとお住まいなのかと思ってました。 |
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| No.171 |
私も169さんがお住まいのようなマンションに住んでおりますが、
上下の音は全く響きません。人がほんとに住んでいるのかなと思うことさえあります。マンション内の廊下も、いつもしーんとしてます。 一口にビンテージマンションと言っても、構造が若干違うのでしょうかね。 |
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| No.172 |
デラックスな建物でも上階がフローリングに変えてしまってはちょっと・・・シャトー三田、コープオリンピア、三田綱町パークマンション、ペアシティ、ドムス・・・etc（キリがないので割愛）
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| No.173 |
広尾ガーデンヒルズは窓を閉めていても蝉の鳴き声が五月蠅いですw
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| No.174 |
築30年を超えたマンションで、立地がよく土地持分が多いものを、建替え狙いで買う、という考えはうまくいくものでしょうか？ 物件を探しているのですが、やはり立地は昔に建築されたものの方がよいのでこのようなことを考えた次第です。どなたかアドバイスをいただければと思います。
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| No.175 |
＞広尾ガーデンヒルズは窓を閉めていても蝉の鳴き声が五月蠅いですw
蝉とか蛙などの自然の音は案外気にならないのでは。 うちは今神社のそばで木が多く 夏は早朝から蝉の大合唱です。 でもだからといってその音で目が覚めるというわけではありません。 自然の音はいいものです、心が安らぎます。 （しかし、五月蠅いの“蠅”はだめですね〜、耳障りです） |
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| No.176 |
>>174
＞築30年を超えたマンションで、立地がよく土地持分が多いものを 築５０年ならまだしも、３０年くらいなら容積率は余っていません。 ＞建替え狙いで買う、という考えはうまくいくものでしょうか？ ヴィンテージマンションは造りも維持管理も良いので建て替えません。 |
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| No.177 |
＞１７４さんへ
おおよそ１０年前、都心に近く交通の便が良いところに、容積率にゆとりあるマンションを買いました。 今年で築２９年になります。 数年前から、老築化＆土地の有効利用のため、再三建替え話が持ち上がっています。 けれど、反対者も若干あり、話しが進みません。 築３０年を超えてから、再度取り上げることになるでしょう。 旧耐震の建物なので、地震には耐えられないかもしれませんが、容積にゆとりがあるので、地震崩壊したら、おそらく全員が建替え賛成すると思われます。 各戸の負担金もほとんど発生しないか、とても少ないようです。（管理組合で建築家に相談しています） ↑のことは、他言してはならないことになっています。 建替え案が出ているような物件の売却は少ないと思われますし、売り物件がでても、それなりに高くなります。 ここ２〜３年、立地良い築古マンションは、とても値上がりしています。建替えをまとめるには、そうとうな年月を要します。 気長にお持ちするのなら良いと思いますが、待つのも大変なことです。 |
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| No.178 |
176、177さんありがとうございました。
選択肢の一つに入れて考えたいと思います。 |
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| No.179 |
原宿のコープオリンピアは、立て替え決定してるので競争率が激しいですが今が買い時ですね。
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| No.180 |
コープ・オリンピアは９月頃ワンルームが売りだされていました。
還元率は８５％台とのこと。 ケンプラッツで読んだのですが、設計などは公募していました。 |
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| No.181 |
今売りに出てるビラ・フレスカの3LDKで6700万なら利回り6%は見込めるので魅力的な物件ですね。
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| No.182 |
赤坂パークハウスを内覧してきましたが、ホントに一昔前の団地みたいなマンションだった・・・。
しかも目の前にはパークコート赤坂 ザ タワーが建設中・・・。 他のブランドマンション探します。 |
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| No.183 |
ビンテージマンション・・・うまいこと言ったものですね。
私は、港区で自分の年齢と同じ３５歳のビンテージマンションに賃貸で住んでいますが、立地はいいし、住んでいる方もきちんとされた方が多く、申し分がないのですが、耐震基準が以前のものであるが故に、地震の時の揺れが気になっています。（５階） 阪神大震災を西宮市で経験しているので、地震には、未だに神経質な部分があるかも知れませんが、 『地震が来て、倒壊したらマンションの立て替え』 なんてことを考えている管理組合があるとしたら、私には信じられなく、少々怒りすら感じます。 人が死んだり、けがをしたり、いろいろなことが起こる中で、住民が一丸となって、取り組めたらいいですね。 そう簡単には行かないこともある、ということは、アドバイスさせていただきたいと思います。 私も、今住んでいるマンションから、早く引っ越したいと思っています。 予想以上に、『揺れる』マンションだったので・・・。 |
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| No.184 |
＞１８３さんへ
＞阪神大震災を西宮市で経験しているので、地震には、未だに神経質な部分があるかも知れませんが、 『地震が来て、倒壊したらマンションの立て替え』 なんてことを考えている管理組合があるとしたら、私には信じられなく、少々怒りすら感じます。 管理組合の運営も大変です。 修繕積立金の値上げも難しいんですよ。 旧耐震のマンションの場合、耐震診断を行い結果が悪かったら、必ず補強工事をしなければならない「法」があるそうです。 診断を受けなければ、今のままの状態で住み続けられます。 ゆえに、耐震診断を受けるマンションは修繕積立金が豊富、診断を受けたくないマンションは修繕積立金にゆとり無し、だと思います。 日本全国には、旧耐震で補強をしていないマンションの方が圧倒的に多いのです。 戸建ても同様。 スレずれになりますが、実家は旧耐震の戸建てです。 ３年前に耐震補強工事を行いましたが、３０坪で１０００万円掛かりました。 |
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| No.185 |
築３０年の、都心のいわゆるビンテージマンションに住んでますが、
阪神大震災のあとまもなく、耐震補強しました。 かなりの出費になりましたが、住民は皆賛成。 2007年も終わりに近づく今まで、何もしないというのは ちょっと信じられません。 |
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| No.186 |
雅叙園のドレメ通り側の工事がはじまりましたね。
新オフィス棟と新エントランスができるようですね。 |
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| No.187 |
No.94さん、まだこのスレをご覧いただいているでしょうか？？
ご購入になったという、伊皿子交差点から500メートル以内のマンションについて、少し詳しくお伺いしたいのですが・・・プライベートでメール等お送りできますか？ |
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| No.188 |
>>187
94ですが、どのようなご質問でしょうか？ |
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| No.189 |
雅叙園の新エントランス棟について、たいへん危惧している者です。
ドレメ通りは道幅が極めて狭く、あそこを何千人もの人が新たに利用する図は想像しただけで恐ろしいです。 |
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| No.190 |
周辺住民さん
ある意味ちょっと六本木一丁目みたいな有り様になってしまいますね（かっては人通りはろくになく閑静な住宅街だったが駅が出来て泉ガーデンのオープン〜オフィス街に変貌!!!１８０度激変してがっかり、今やOLとサラリーマンが大挙として闊歩・・更なる再開発が進行、虎ノ門５丁目〜麻布台１丁目を森ビルが買占めてヒルズ化!?ってな具合、六本木５丁目も森ビルが再開発して六本木ヒルズと繋げようって魂胆、政府が国際金融情報センターとしての再開発を後押しするようだから多少異なるだろうけど・・つい熱くなってしまいました。 前置き長くなったけれど、ドレメ通りに大規模オフィスは不相応、不特定多数の者が行き来することとなり町の品度が著しく下がる危険性大！上大崎４丁目町内会の方々は反対運動起こさなかったのでしょうかね？ |
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| No.191 |
上大崎４丁目町内会（夕陽会）の住人です。
ドレメ通りの雅叙園新オフィスについては、町内会として極めて強い懸念を示しましたが、雅叙園側に押し切られた感じのようです。行政からの建築確認を取得していれば、どこに何を作っても構わないということでしょうか・・・ 新しいオフィスの住人だけでなく、仮に、今まで行人坂を使っていたアルコタワーや雅叙園の従業員・利用者までも今後は駅から平坦なドレメ通り側のエントランスを使うことになると、それこそ一日の通行数は数千人単位で膨らむでしょう。しかも車寄せまで作るとのこと。 閑静な住宅街・学園街というイメージは損なわれる可能性があります。 |
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| No.192 |
日本は町並み云々よりも商業第一的ですからね
町内会に発言力のある国会議員が居らしたら違っていたかもしれません どうせ耐震問題、街の美観、機能性云々の名目で官民一体（裏では大きな利害関係も発生しますし）の意見による再開発でしょう 反対される周辺住民の皆さんに対しては『地元経済の活性化に繋がるコミニュティ事業』で押し切ったのでしょうね 完成したらそれはそれで『なかなかいいんじゃないの』と寝返る方もいらっしゃるでしょうし・・ |
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| No.193 |
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| No.194 |
No.188
お返事が遅くなり申し訳ございません。 お住まいのマンション名を教えていただけないかと思いまして。 |
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| No.195 |
>>194
＞お住まいのマンション名を教えていただけないかと思いまして。 なるほど。マンション名をここに晒すわけにはいかないだろうということで ＞プライベートでメール等お送りできますか？ という訳ですね。メルアドはもっと晒すわけにいきませんので、あなたのメルアドを私に知らせることができるのであれば、当方からメールをお送りしてもいいですよ。 |
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| No.197 |
周辺住民さん、雅叙苑のサイト拝見しました、細川家の下屋敷（別荘）があったんですね
杉野といえば夏樹陽子さんがＯＧでデザイナー志望だったが在学中にスカウトされモデルとして売れっ子になるも女優に転進みたいな。 |
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| No.198 |
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| No.199 |
不動産関係です。ヴィンテージってのを目指して買うのはバカげてます。
今、有名なヴィンテージはいずれも造りがよくお金に余裕のある人向けに立てられたもの ばかりです。つまり、ヴィンテージにして資産価値をあげよう、なんていう浅ましい考えを もってる人達が作り上げたものではありません。もともと十分な余裕をもって作られたものを きっちりメンテナンスし、大事に使ってこれえた人々のおかげです。 ちなみにこういうところは区分所有権だけで家一件分の土地があります。 一般のマンションは、補修費すらけちり老朽化していきます。いずれ価値はさがり、 低所得の人でも入手可能なランクになり、だんだんスラム化するのは避けられません。 １００あるマンションでヴィンテージになるのは１棟もないのが現実でしょう。 相当にまとまった有良な土地でないと立てられないのです。 残りのマンションは老朽化し、立替える程度の建築物です。商用の貸しビルの数分の１の 建築費で普通のマンションが作られているのは、よく知られている事実です。 さらに超高層マンションは周囲に迷惑をかけずに安価に建て替える技術が現在はないので、 真っ先にスラム化していくことでしょう。 こう考えると車と同じようなものです。気に入って、１０年乗って手放すか、さらに 心中覚悟でレストアしてまで乗るか、そんな思い入れがないのなら人気車種を購入し 一回目の車検で売却し、次を購入する。 レストア覚悟、つまりよほど気に入ったならば、そこがあなたのビンテージマンションですよ。 客観的価値を追うなら、どれか？なんて質問をしなくても不動産屋が物件をもって現れます。 |
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| No.200 |
マンション雅叙苑、去年の春に耐震診断したそうです。
結果を教えてもらったところ、「倒壊の危険あり」。 震度５〜６がせいぜいで、７だとアウトみたい。 どんな建物でも震度７が来たら壊れるんじゃない？とも思いましたが はっきり「危険」って言われると怖くなってきますよねえ。 でも、構造がちょっと特殊（？）だったり ５棟も密集して建ってるせいで工事が難しかったりで いまだ補強できてないらしいですよ。…心配すね。 |
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