ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

[匿名さん]

本当に価値のある物件は、どこでしょう！？

[133: 元祖匿名はん]

旧耐震でも明らかに新耐震より強固堅牢な物件もありますけどね。
そういうのが本当のヴィンテージかも。
都内だとドムス、ホーマット、ベルテ、ペアシティあたりかな。
内装はリフォームかければいいし。

セントラルはマトモな管理組合が機能してれば個別空調に変えてます。
逆に言うと、セントラルのままだわ、管理会社そのままで高いわじゃ、
手を出しづらいのは事実ですね。

関西だとオーキッドコートとか。どっひゃーってランニングかかります。

[134: 匿名さん]

そうそう。築３０年くらいの都心高級マンションって、かなり頑丈にできているものも多い。見ただけでだいたい判るよ。柱や梁が（同じ高さの）最近の物件より太いから。
今はコンピュータ使って基準ギリギリの強度で設計できるし、経済性を考えてあまり余裕を持たせない。
だが、昔は手計算だから細かい計算ができなかったので、主要部材だけで十分な強度を得ているし、さらに安全係数を高く見て余裕を持たせているから、今の基準ですら余裕でクリアしているものも少なくない。

[135: 匿名さん]

確かにいわゆるヴィンテージマンションに住んでますが
コンクリートがすごく厚くて、電話やパソコンの電波で
ちょっと不自由してます。でも断熱材などや壁などは
だめですね。

[136: 匿名さん]

当方も133さんがあげるようなマンションの一つにすんでいますが、
柱なんか本当に頑丈で太いですよね。部屋が広いので視覚的には
あまり目立たないのですが、そばに行ってしげしげ見ると、本当に
太いなあと思います。

このマンションを買う時同伴してチェックして
もらった建築士も、134さんと同じことを言ってました。
それでも、このマンションでは、神戸の震災の後すぐに、
念のため、地震の時、構造上負荷がかかりやすいところを、
さらに補強したそうです。
まあ、他のビンテージマンションも同様な処置をしたことと
思いますが。

断熱については、、、、二重窓で外界の気温の影響を
うけないなのであまり気になりません。

[137: 住まいに詳しくない人]

>>131の住まいに詳しい人さん

トリトンにプライムスクエアシティなんてありましたっけ？
恵比寿なら同名の高級賃貸マンションがありますけど？？？

[138: 購入検討中さん]

>>130

還元率が85％ということは例えば60平米が51平米になるということでしょうか？そんなに狭くなって住民さんは住み続けられるのかな？

[139: 住まいに詳しい人]

『晴海アイランドビュートリトンスクエアのかプライムスクエアシティ・・・』『のか』でちゃんと区切ってます！
晴海のはＵＲのじゃなく民間の方の建物ですよ。

[140: 匿名さん]

＞還元率が85％ということは例えば60平米が51平米になるということでしょうか？そんなに狭くなって住民さんは住み続けられるのかな？

再建築資金が準備できる居住者は、今までと同じ広さやもっと広めの住居を取得するのではないでしょうか？

同潤会江戸川アパートメントの還元率は５３％ぐらいだったと思います。

還元率８５％でしたら、良いほうではないでしょうか。

近年建てられたマンションは、容積にゆとり無いと思いますけれど。

[141: 住まいに詳しい人]

忘れてました・・・　
青山第一マンションズ
（赤坂8丁目　六本木4丁目の麻布第一マンションズは建て替えられ電気のエアコンに）
赤坂プリンスレジデンス
品川プリンスレジデンス　

以上もわりと近年建てられたセントラルですよ。

[142: 近所をよく知る人]

マンション雅叙園の案内チラシが入ってました。

「目黒川と桜並木に包まれたヴィンテージマンション」　とありました。

価格は、目黒駅徒歩6分、15階建8階部分、2LDK56㎡で、4380万円です。

[143: 匿名さん]

マンション雅叙園、立地と環境が良いですよね。
確か、プールもありましたよ。
昔、親戚が住んでいたので、遊びに行ったことがあります。

土地の権利関係が問題あるようなので、建替えはとても大変だろうと言うことを聞いたことがあります。

＞2LDK56㎡で、4380万円です。
以前は、３０００万円台で売り出されていたような記憶がありますが。

[144: 近所をよく知る人]

>土地の権利関係が問題あるようなので、建替えはとても大変だろうと言うことを聞いたことがあります。

No.101のレスに、記載がありますね。

[145: 周辺住民さん]

あそこは、プールがありますが、現在使われていないと聞いています。
飛び降りを心配しているようですね。4380万ですか。値段も微妙ですね。
ただ、”棟によっては”この辺りで数少ない駅まで平坦な物件なので便利です。
眺望がかなり先まで抜けているなら、軽くリフォームして、建物が崩れるまで
住んでもいいかもしれませんね。

[146: ビギナーさん]

本日目黒そばに用事があるので、マンション雅叙園も
散策してみます。

[147: マンション雅叙苑住民]

目黒駅徒歩１０分未満でかつ駅まで平坦な道でいける貴重な立地です。
しずかでとても暮らしやすいですよ。
ただしこの一年ほどでずいぶんと取引価格が上昇していますね。

[148: ビギナーさん]

確かにマンション雅叙園は環境面では抜群でしたね。

ふと思ったのですが、お風呂は追い焚きなのでしょうか。
セントラル給湯式（？）だと聞いたことがあります。
ということは、ホテルのような給湯方式なのでしょうか。

[149: 匿名さん]

１７４さん、こんにちは！
１４３です。ドレメ通りに「雅叙園観光ホテル」と言うクラシックなホテルがありました。
目黒雅叙園とは別経営のホテルで、終戦後は米軍に接収されていたそうです。
東証一部上場の雅叙園観光が倒産してからも営業していたようですが、近年閉店してからどうなったのでしょうか？


昔、目黒に遊びにいったとき、ホテルのロビーで待ち合わせをしたり、２階の中華レストランでランチを食したり、またお庭もすばらしくて散策したことなど思い出しています。
ホテルの天井や壁には、清方や松園などの日本画がはめ込まれ、重厚な異次元の世界で、とても好きでした。

ああ、懐かしいドレメ通り、マンション雅叙苑、雅叙園観光ホテル。

もう、ホテルは解体されてしまったのでしょうね。

：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：

マンション雅叙苑、ワンルームタイプの売り出されていました。
２１００万円！
セカンド・ハウスによさそうです。

[150: 匿名さん]

ごめんなさい。１４７さん、こんにちは！でした。

[151: 住まいに詳しい人]

１４８さん、棟に依ってはセントラル暖房＆給湯（冷房は元より電気のエアコン）ですよ、但し三田東急アパート（98年初頭の時点）のように空いてる部屋よりラジエーター（ファンコイルとも）撤去されてる場合もありえますからね（広尾マンションはボイラーから何から全て撤去）各オーナー次第で追い炊き機能付きにリフォームされた部屋もあるでしょうし。

[152: マンソン好き]

マンション雅叙園は以前（１年半くらい前かな・・・）で、５０数平米は確かに３０００万台後半で出てましたネ。

当時迷っていましたので、記憶にあります^^

[153: 近所をよく知る人]

当時の雅叙園観光ホテル跡地は、いまは目黒パークマンションと雅叙園に挟まれた巨大なコイン式駐車場になっています。

この敷地にこれから雅叙園のエントランス棟を新築するとかで、９月より駐車場は営業を停止してガランドーになっています。

[154: 匿名さん]

１５３さん、ありがとうございます。
好きなホテルでしたので、気になっておりました。


＞雅叙園のエントランス棟を新築するとかで

坂をくだって目黒雅叙園に行かれる方は少なくなりますね。

[156: 住まいに詳しい人]

番町麹町ＳＴＡＴＩＯＮという不動産会社のＨＰに、二番町のホーマット・アドミラル(分譲)1ＬＤＫ(44.17㎡83年6月完成)が23万で出てますね、この程度の額面で住めるホーマットがあったとは驚きでした

[157: 住まいに詳しい人]

但し、1Ｆ（専用庭付き）で、完成当時はともかく今は周囲にオフィスビルが多く、部屋の向きによってはサラリーマン＆ＯＬが闊歩している姿を窓からもろに目の当りにする事になってしまうでしょうから私個人としては×ですね、前面道路もそれほど幅ありませんし、あの辺ならば内堀通り沿いか新宿通り沿いでもない限り、基本的にはですよ向かいの建物との圧迫感で辛いものがあります。

[158: 匿名さん]

>69
三田綱町パークマンションの三井倶楽部側で同面積の部屋が
今は1億8000万円で売り出されています。
売値だから実際に成約するかどうかはわかりませんが
1年で2倍とは驚きますね。

ただ、こう言った現象は、この１、2年、港区のビンテージマンションでは
よく見かけます。新築の高騰がようやく中古に及んだのでしょうね。

[159: ななこ]

昨年売りに出てたマンションが２０００万以上もアップして
売りに出ててびっくりしました。確かに都心のマンションは
立地のよいちょっと広めなところは値段があがってますね。
しかもすぐ決まるんですよね。

[160: 購入検討中さん]

（ホーマット）富ヶ谷グランドが売りに出されたみたいなんだけど、見に行ってみようかな!?　外観素敵だし!!

[161: 購入検討中さん]

富ヶ谷グランドは素敵ですよね！
以前よく前をとおっていたのですが、雰囲気もバッチリですね。

[162: 住まいに詳しい人]

重厚かつ正統派の趣きですしね、立地的（エリア的な好き好き）な不都合ささえなければ問題なさそう

[163: 匿名さん]

今年の4月に2LDKが3780万で売れてましたね。

[164: 匿名さん]

>今年の4月に2LDKが3780万で売れてましたね。

そのくらいだと一般の人にも手が届きそうですが
実際住むとなるとどうなんでしょうか。
古い住宅は何かと不便な面もあるような気がしますが、、、

[165: 住まいに詳しい人]

循環器系統を除けば!?問題無いでしょう、但し上階の部屋がフローリングだった場合（直張りか安価なのだと）音に悩まされるかも

[166: 匿名さん]

青山コーポラスが６８００万円・・・。
とりあえず買いですよね？？

[167: 住まいに詳しい人]

現在は事務所使用が多く、１９６７年当時の雑誌で信販コーポラス（当時）の社長、セントラルコーポラス、青山コーポラスを購入なさった方々の誌上座談会があり『お話声は全然聴こえませんのよ、でもカーテンを引く音、椅子の音が気になりますわね、それと玄関ドア（たぶん郵便受け）から入ってくる音はどうにかならないものざましょうか』といった感じの内容でした、それに当時とは異なって今はフローリングが存在するので・・・音を気にする方は控えるのが無難かと。

[168: 匿名さん]

＞古い住宅は何かと不便な面もあるような気がしますが、、、

これは大いにあるでしょう。
建築は年々進化してます。
その当時どれだけ良くても今にはかないません。
サッシ一つとってもそうです。
水周りも。
遮音性もそうだと思います。
全て絨毯敷きならいいのですが、
フローリングだとおそらく響くと思います。

ビンテージは雰囲気は良いのですが

[169: ななこ]

確かにここでも名前が出てるマンションに住んでますが
音に関しての悩みが一番です。
カーペット敷きですがそれ以前の問題です。
リビングが広いのでテレビも大音量ですし、窓が大きいのでカーテンも沢山あり、おまけにバルーンシェイドだったりするので響きます。
上階や下階にお客様が来たのもすぐわかります。
こんなマンションですが、一等地で大手デベロッパーなので
築３０年超えですが、今は億です。
今度住むなら防音設備の整ったところにしたいと切に思ってます。

[170: 匿名さん]

億ションで音がそうだとは意外でした。
私のイメージでは億ションは少人数、２〜３人の家族で住まい、
上下・左右のコンクリートも厚く
足が埋まるような絨毯敷きなのでワンコが走り回ってもOK
それぞれがそれぞれにひっそりとお住まいなのかと思ってました。

[171: 匿名さん]

私も169さんがお住まいのようなマンションに住んでおりますが、
上下の音は全く響きません。人がほんとに住んでいるのかなと思うことさえあります。マンション内の廊下も、いつもしーんとしてます。
一口にビンテージマンションと言っても、構造が若干違うのでしょうかね。

[172: 住まいに詳しい人]

デラックスな建物でも上階がフローリングに変えてしまってはちょっと・・・シャトー三田、コープオリンピア、三田綱町パークマンション、ペアシティ、ドムス・・・etc（キリがないので割愛）

[173: 匿名さん]

広尾ガーデンヒルズは窓を閉めていても蝉の鳴き声が五月蠅いですw

[174: いつか買いたいさん]

築30年を超えたマンションで、立地がよく土地持分が多いものを、建替え狙いで買う、という考えはうまくいくものでしょうか？　物件を探しているのですが、やはり立地は昔に建築されたものの方がよいのでこのようなことを考えた次第です。どなたかアドバイスをいただければと思います。

[175: 匿名さん]

＞広尾ガーデンヒルズは窓を閉めていても蝉の鳴き声が五月蠅いですw

蝉とか蛙などの自然の音は案外気にならないのでは。

うちは今神社のそばで木が多く
夏は早朝から蝉の大合唱です。
でもだからといってその音で目が覚めるというわけではありません。
自然の音はいいものです、心が安らぎます。
（しかし、五月蠅いの“蠅”はだめですね〜、耳障りです）

[176: 匿名さん]

>>174
＞築30年を超えたマンションで、立地がよく土地持分が多いものを
築５０年ならまだしも、３０年くらいなら容積率は余っていません。

＞建替え狙いで買う、という考えはうまくいくものでしょうか？
ヴィンテージマンションは造りも維持管理も良いので建て替えません。

[177: 匿名さん]

＞１７４さんへ

おおよそ１０年前、都心に近く交通の便が良いところに、容積率にゆとりあるマンションを買いました。

今年で築２９年になります。

数年前から、老築化＆土地の有効利用のため、再三建替え話が持ち上がっています。
けれど、反対者も若干あり、話しが進みません。

築３０年を超えてから、再度取り上げることになるでしょう。

旧耐震の建物なので、地震には耐えられないかもしれませんが、容積にゆとりがあるので、地震崩壊したら、おそらく全員が建替え賛成すると思われます。
各戸の負担金もほとんど発生しないか、とても少ないようです。（管理組合で建築家に相談しています）

↑のことは、他言してはならないことになっています。
建替え案が出ているような物件の売却は少ないと思われますし、売り物件がでても、それなりに高くなります。


ここ２〜３年、立地良い築古マンションは、とても値上がりしています。建替えをまとめるには、そうとうな年月を要します。
気長にお持ちするのなら良いと思いますが、待つのも大変なことです。

[178: いつか買いたいさん]

176、177さんありがとうございました。
選択肢の一つに入れて考えたいと思います。

[179: マンション投資家さん]

原宿のコープオリンピアは、立て替え決定してるので競争率が激しいですが今が買い時ですね。

[180: 匿名さん]

コープ・オリンピアは９月頃ワンルームが売りだされていました。

還元率は８５％台とのこと。
ケンプラッツで読んだのですが、設計などは公募していました。

[181: マンション投資家さん]

今売りに出てるビラ・フレスカの3LDKで6700万なら利回り6%は見込めるので魅力的な物件ですね。

[182: 物件比較中さん]

赤坂パークハウスを内覧してきましたが、ホントに一昔前の団地みたいなマンションだった・・・。
しかも目の前にはパークコート赤坂 ザ タワーが建設中・・・。
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