ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

[匿名さん]

本当に価値のある物件は、どこでしょう！？

[101: ビギナーさん]

マンション雅叙園ですが、私が関係者から伺った話ですと、今はなき販売会社が
土地の分配を適当にしてしまった為、同じ部屋で同じような価格で販売されていても、
土地の所有面積が違っているようです。ですので、その問題をクリアにしない限り、
十分な敷地があるにも関わらず建て替えが困難なご様子です。
とはいえ、多くの部屋は眺望にも恵まれ、未だに高い賃料で賃貸されている上、
管理組合もしっかりしているようですので、確かにお得なのかもしれません。
ですが、共用廊下の蛍光灯が多々壊れたままだったり、意見は人それぞれのようです。
共用部として、屋上の遊び場（プールもある）がありましたが、
危険防止のため、今は立ち入り禁止となっているようです。
眺望が良い部屋に空きが出ると、既に住民の方がそちらに移ることもあるそうで、
良いところを入手するにはマメな情報収集が必要なようです。
建て替わると、とても買えない金額なんだろうなあと思いますが。

[102: 匿名さん]

マンション雅叙園は敷地は広いですが、戸数が多いので、一戸あたりの土地持分は
あまり大きくないと思います（↑で、その計算方法がいい加減だったのですよね？！）

ただし、目黒川の桜は真下に見えるし、高層階からの眺望もよさそうだし
住みやすいかも知れません。ただし給湯料（名称違うかも）が徴収されているみたい。
ということは、各個に給湯器はなく、ホテルみたいにセントラルボイラーで焚いた
お湯が使い放題ということなのか？！

[103: 匿名さん]

同じ目黒ということで、この物件はヴィンテージと言えるでしょうか？

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ011B00360.do?JJ_GA=tiles.FJ011E01B01001...

[104: 匿名さん]

http://www.intellex.jp/intellex/manage/Detail.do?housingId=80582&s...
マンション雅叙苑ありました。
古いゆえに耐震とかは気になりますが、立地はかなり良いですね。

[105: 住まいに詳しい人]

雅叙苑は9年前の初めに内見したけど、全棟のうち数棟がセントラル暖房（冷房は全棟普通のエアコン・・・当時は家具調のウィンドウタイプかな）＆給湯（基本料+使用料だからガス感覚で使うと高額な請求だろうね、三田＆麻布東急アパートは部屋のサイズに応じての定額制だったが、あと給水料を取るか否かは忘れた）ま、高級物件に属するけど、当時のデラックス物件にははるかに及ばない、団地のドアみたいだし

[106: 匿名さん]

雅叙苑をけなさないで！

[107: 匿名さん]

やはりホーマットシリーズでしょう。
ホーマットマニアがいる位ですから。

[108: 匿名さん]

ホーマットは賃貸じゃないのか？

[109: 住まいに詳しい人]

ホーマットは
賃貸専門＝西洋人向け
分譲＝日本人向け
なかにはホーマットを冠してない物件もちょこちょこあるから富ヶ谷グランド、シーブリーズタワーとか

[110: 匿名さん]

なるほど

[111: 匿名さん]

必ずしもはっきり色分けできない
賃貸に住んでいる日本人もいるし、分譲にも外国人もけっこういるみたい

そういえば、知り合いでホーマットの賃貸に住んでいた外資系のバンカー（日本人）が
転職して日系企業の役員になったら、退去を求められたという話を聞いた

[112: 住まいに詳しい人]

↑の方、まぁ基本的にはの話だから
ホーマット以外の外人向け（個人オーナーの外人向け建物は造り＆設備がちゃっちいのばっか）で【外資系法人希望、外資系法人限定】ってのあるから大いに有り得る
個人的にはホーマットより、フォレセーヌの麻布テラス（竹中が施工っぽい）が重厚な雰囲気でバブルの頃より好き

[113: 匿名さん]

マンション雅叙苑は結局ヴィンテージなのかしら

[114: 住まいに詳しい人]

朝日建物（朝日新聞社グループ）の中でもあれは特例で部類に入りますよ、あとは立地＆環境、外観＆設備など好き好きの問題で・・・
あの近辺（JRの線路越えないでの話）で他のヴィンテージだと権之助坂沿いのプレジデント目黒ハイツ（1970年鹿島建設施工）や、その裏手のマンション目黒苑（朝日建物）重厚さ重視なら目黒ペアシティなどが20万前後から出てることありますね

[115: 匿名さん]

プレジデント目黒ハイツ、高いですね。
http://www.stepon.co.jp/center/meguro/A6513183.html

マンション目黒苑は、東目黒苑、南目黒苑とかたくさんありますね。
みんなヴィンテージなのでしょうか。

ストークマンション目黒は間違いなくヴィンテージでしょうね。
管理費メチャクチャ高かった記憶がありますが。

[116: 匿名さん]

http://www.stepon.co.jp/center/meguro/A6513135.html
http://www.orientkosan.com/jp/purchase_openroom05.html

目黒といえば、これらもヴィンテージマンションですか？

[117: 住まいに詳しい人]

住友目黒ハウスや目黒ペアシティはデラックスなヴィンテージ、プレジデント目黒ハイツはそれらには及ばない普通にヴィンテージ、秀和レジデンスは最初の青山、次の鳥居坂までがデラックスでスパニッシュウォール第一号の赤坂、それとトランジスタタイプの永田町は判らないけど1966年以降は【家賃で買えるレジデンス】のキャッチフレーズで大衆マンション街道まっしぐら
恵比寿苑とか朝日建物のは全部の現状視てないからなんとも・・・いずれにせよデラックスではありません
三井のパークマンションを始め旧財閥系やその他の大昔のデラックスなマンションであっても時代の流れ＆街の急激な変化等による様々な諸事情で御世辞にもヴィンテージとは呼べない姿に成り下がった建物も多々あります（住宅街だったのがオフィス街になってしまった、事務所ばかりになった等）

[118: 匿名さん]

事務所としての使用が禁止になっているところがいいですね。

隣人が知らないうちに「組事務所」として使われてた、
なんてこともあるみたいですし。

[119: 住まいに詳しい人]

事務所orペット禁止でもこっそりってのが多いですからね（欧米と比べ日本は甘過ぎ！）
ヴィンテージではありませんが、御殿山ハウス（北品川に当初分譲物件として05年完成し賃貸専門に切り替えた）は全面的に事務所使用禁止にも関わらず301号室に保険会社（総勢10名）が入ってますし、なんなんでしょうか全く<`ヘ´>それも完成当初から・・・
例えば、ペアシティルネッサンスの場合オーナーによって事務所可と不可の部屋があったり
SOHO使用可、但し純粋な事務所使用は厳禁と契約事項にあるにも関わらず守ってない築浅デザイナーズ物件＆ヴィンテージが多々ありますよ！例えば銀座のイプセでワンフロア2戸のは検索すると事務所なり店舗の所在地として現れ、HP（写真など）を詳しく視るとどう考えても純粋な事務所or店舗（エステサロンとか）使用の有様で明らかに契約違反、誤魔化してでも入居審査にさえ通れば後はタレこみでもない限り放置って感じでしょうね。

[120: 匿名さん]

御殿山ハウスの保険代理店は、10月には出て行くそうです。
よかったですね（笑）

http://hokendoctor.livedoor.biz/archives/50865525.html

[121: 住まいに詳しい人]

そちらのページ既にチェック済みでしたが、お心遣い感謝します(^_^;)

[122: 住まいに詳しい人]

【訂正】
銀座のはイプセじゃなく3丁目のデュープレックスでした

[125: ご近所さん]

目黒のヴィンテージマンションは、どこでしょう

[126: 住まいに詳しい人]

目黒区内だと青葉台１丁目のロイヤルガーデンは重厚な雰囲気でいいですよ、あとは前述の住友目黒ハウス（三田丁目）

[127: 匿名さん]

世田谷区なら、二子玉川駅前のタワーマンション、プラウド二子玉川（？名前違うかも）とか、ヴィンテージになるかも。新二子橋と二子橋という交通量の多い国道の橋の間に位置する事と、堤外地な事がマイナスかな。

[128: 住まいに詳しい人]

世田谷区ならば馬事公苑ハイム（１９６８年完成）なんかもいいですよ、一般的な電気のエアコンと違って集中冷暖房で地球にも人にも優しいし

[129: 匿名さん]

ビンテージもいいけど、まあ耐震基準を満たしてるかが問題だな。
年代が古すぎるのは、地震国日本じゃあ厳しい。

[130: 匿名さん]

神宮前のヴィンテージ・マンション　「コープ・オリンピア」は建替えられるようです。

還元率が８５％とのことですから、まあまあ良いですね。

構造に問題はないようですが、維持管理の経費が掛かりすぎるため、建替えすることになったとのこと。
集中冷暖房、集中給湯なので、メンテナンスが大変だったようですね。

[131: 住まいに詳しい人]

維持費の問題がネックかな、ペアシティルネッサンスみたいに個別のセントラルなら抑えられるし、交換も容易、それ以前のセントラルは全館集中が普通だったから仕方ないけどね
大昔のデラックスは『ホテルのような設備と快適さ』が売りだったから主として米国（現代でも市街地の大型物件はセントラルが一般的）を模倣する形でセントラルだったけど、今のデラックス物件は明らかに志向が違うね
都内で新めのだと晴海アイランドビュートリトンスクエアのかプライムスクエアシティぐらいセントラルは。

[132: 匿名さん]

>>129

地盤が大きく関係するのでは？
新耐震は昭和57年ですから1982年、阪神大震災が1995年で
新耐震の最も古いもので12年目。
兵庫県内で全半壊したのは172ヵ所で差異がない。

[133: 元祖匿名はん]

旧耐震でも明らかに新耐震より強固堅牢な物件もありますけどね。
そういうのが本当のヴィンテージかも。
都内だとドムス、ホーマット、ベルテ、ペアシティあたりかな。
内装はリフォームかければいいし。

セントラルはマトモな管理組合が機能してれば個別空調に変えてます。
逆に言うと、セントラルのままだわ、管理会社そのままで高いわじゃ、
手を出しづらいのは事実ですね。

関西だとオーキッドコートとか。どっひゃーってランニングかかります。

[134: 匿名さん]

そうそう。築３０年くらいの都心高級マンションって、かなり頑丈にできているものも多い。見ただけでだいたい判るよ。柱や梁が（同じ高さの）最近の物件より太いから。
今はコンピュータ使って基準ギリギリの強度で設計できるし、経済性を考えてあまり余裕を持たせない。
だが、昔は手計算だから細かい計算ができなかったので、主要部材だけで十分な強度を得ているし、さらに安全係数を高く見て余裕を持たせているから、今の基準ですら余裕でクリアしているものも少なくない。

[135: 匿名さん]

確かにいわゆるヴィンテージマンションに住んでますが
コンクリートがすごく厚くて、電話やパソコンの電波で
ちょっと不自由してます。でも断熱材などや壁などは
だめですね。

[136: 匿名さん]

当方も133さんがあげるようなマンションの一つにすんでいますが、
柱なんか本当に頑丈で太いですよね。部屋が広いので視覚的には
あまり目立たないのですが、そばに行ってしげしげ見ると、本当に
太いなあと思います。

このマンションを買う時同伴してチェックして
もらった建築士も、134さんと同じことを言ってました。
それでも、このマンションでは、神戸の震災の後すぐに、
念のため、地震の時、構造上負荷がかかりやすいところを、
さらに補強したそうです。
まあ、他のビンテージマンションも同様な処置をしたことと
思いますが。

断熱については、、、、二重窓で外界の気温の影響を
うけないなのであまり気になりません。

[137: 住まいに詳しくない人]

>>131の住まいに詳しい人さん

トリトンにプライムスクエアシティなんてありましたっけ？
恵比寿なら同名の高級賃貸マンションがありますけど？？？

[138: 購入検討中さん]

>>130

還元率が85％ということは例えば60平米が51平米になるということでしょうか？そんなに狭くなって住民さんは住み続けられるのかな？

[139: 住まいに詳しい人]

『晴海アイランドビュートリトンスクエアのかプライムスクエアシティ・・・』『のか』でちゃんと区切ってます！
晴海のはＵＲのじゃなく民間の方の建物ですよ。

[140: 匿名さん]

＞還元率が85％ということは例えば60平米が51平米になるということでしょうか？そんなに狭くなって住民さんは住み続けられるのかな？

再建築資金が準備できる居住者は、今までと同じ広さやもっと広めの住居を取得するのではないでしょうか？

同潤会江戸川アパートメントの還元率は５３％ぐらいだったと思います。

還元率８５％でしたら、良いほうではないでしょうか。

近年建てられたマンションは、容積にゆとり無いと思いますけれど。

[141: 住まいに詳しい人]

忘れてました・・・　
青山第一マンションズ
（赤坂8丁目　六本木4丁目の麻布第一マンションズは建て替えられ電気のエアコンに）
赤坂プリンスレジデンス
品川プリンスレジデンス　

以上もわりと近年建てられたセントラルですよ。

[142: 近所をよく知る人]

マンション雅叙園の案内チラシが入ってました。

「目黒川と桜並木に包まれたヴィンテージマンション」　とありました。

価格は、目黒駅徒歩6分、15階建8階部分、2LDK56㎡で、4380万円です。

[143: 匿名さん]

マンション雅叙園、立地と環境が良いですよね。
確か、プールもありましたよ。
昔、親戚が住んでいたので、遊びに行ったことがあります。

土地の権利関係が問題あるようなので、建替えはとても大変だろうと言うことを聞いたことがあります。

＞2LDK56㎡で、4380万円です。
以前は、３０００万円台で売り出されていたような記憶がありますが。

[144: 近所をよく知る人]

>土地の権利関係が問題あるようなので、建替えはとても大変だろうと言うことを聞いたことがあります。

No.101のレスに、記載がありますね。

[145: 周辺住民さん]

あそこは、プールがありますが、現在使われていないと聞いています。
飛び降りを心配しているようですね。4380万ですか。値段も微妙ですね。
ただ、”棟によっては”この辺りで数少ない駅まで平坦な物件なので便利です。
眺望がかなり先まで抜けているなら、軽くリフォームして、建物が崩れるまで
住んでもいいかもしれませんね。

[146: ビギナーさん]

本日目黒そばに用事があるので、マンション雅叙園も
散策してみます。

[147: マンション雅叙苑住民]

目黒駅徒歩１０分未満でかつ駅まで平坦な道でいける貴重な立地です。
しずかでとても暮らしやすいですよ。
ただしこの一年ほどでずいぶんと取引価格が上昇していますね。

[148: ビギナーさん]

確かにマンション雅叙園は環境面では抜群でしたね。

ふと思ったのですが、お風呂は追い焚きなのでしょうか。
セントラル給湯式（？）だと聞いたことがあります。
ということは、ホテルのような給湯方式なのでしょうか。

[149: 匿名さん]

１７４さん、こんにちは！
１４３です。ドレメ通りに「雅叙園観光ホテル」と言うクラシックなホテルがありました。
目黒雅叙園とは別経営のホテルで、終戦後は米軍に接収されていたそうです。
東証一部上場の雅叙園観光が倒産してからも営業していたようですが、近年閉店してからどうなったのでしょうか？


昔、目黒に遊びにいったとき、ホテルのロビーで待ち合わせをしたり、２階の中華レストランでランチを食したり、またお庭もすばらしくて散策したことなど思い出しています。
ホテルの天井や壁には、清方や松園などの日本画がはめ込まれ、重厚な異次元の世界で、とても好きでした。

ああ、懐かしいドレメ通り、マンション雅叙苑、雅叙園観光ホテル。

もう、ホテルは解体されてしまったのでしょうね。

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マンション雅叙苑、ワンルームタイプの売り出されていました。
２１００万円！
セカンド・ハウスによさそうです。

[150: 匿名さん]

ごめんなさい。１４７さん、こんにちは！でした。