ヴィンテージマンションは本当にいいのか！？

[匿名さん]

本当に価値のある物件は、どこでしょう！？

[286: 匿名さん]

私も見送りの所存

[288: 匿名さん]

リクルートが煽ってるだけなので騙されないように

[289: 匿名さん]

雅叙園、築年が相当なので、私も耐震は非常に気になります。
後、気になるのはエレベーターと廊下の貧相な感じです。
あの年数で箱の交換もされていないようですが、大規模修繕等、今まできちんと定期的な修繕や改善がされているのかとても気になります。
詳しい方がいたらぜひ教えて頂きたいです。

[291: 匿名はん]

雅叙園じゃなくて雅叙苑ね。
近所の者でよくあの近くを通るけど、相当な古さを感じさせるマンションだね。
眺望はいいと思うけど。

[292: 匿名さん]

今、販売中でヴィンテージになりそうなマンションは？

[293: ご近所さん]

今販売している物件の中なら間違いなくブリリア大和郷でしょう。

[294: 購入検討中さん]

築30年の7800万円の物件都心のマンションを検討中。
（分譲時昭和55年で8000万円以上、広さは120平米ほど）

平成16年大規模修繕工事を1000万円以上かけて
そして、給水配管工事を15年に行っております。
19年にも修繕工事を行っております。

修繕積み立て費は9000円弱、管理費は30000万円弱　駐車場26000円と、
古い物件のなかでは比較的安めです。

頭金は1000万円程度で借り入れが諸費用込みで7000万円強になります。
35年ローンを組むとちょうど、今私たちが月々賃貸で払っている額（駐車場40000円込み）と
ほぼ同じ30万円弱くらいです。
繰り上げ返済はするつもりです。
古いものですが、低層で戸数も少なく、万が一建て替えとなった場合の土地の持ち分は
大きいです。


後で聞いたのですが、新築当時は某元首相が入居されていたとかで（現在も所有中）
こういったことも価格保持に影響するのでしょうか。
（いわゆる有名なヴィンテージシリーズではありませんが。）

とはいえ、築30年のものに8000万円という価格を払うのがいいのかどうか、
迷っております。

[295: 匿名さん]

>管理費は30000万円弱

住んでる世界が違い過ぎて理解できないよ。

[296: 購入検討中さん]

30000万円弱

↑誤植でした、すみません。
30000円弱です。

[297: 匿名さん]

神戸のオーキッドコートは管理費が３０万位でしたよ。

[298: 匿名さん]

場所によりますが、８０００万は高いとは言えません。ただし、
建て替えにいたるまでには、いろいろな障害があり長いプロセスが必要なので
現時点ではあまり考慮にいれないほうがいいと思います。

それよりも、そのマンションにあとどれくらい住めるかという試算が必要ですね。
理屈のうえでは、ちゃんとしたマンションなら50年、６０年はもちますが、
問題は今までの管理とこれからの計画です。
修繕積立金の低さが気になりますね。その面積と戸数であれば、
２－３万円くらいはあって当然。

管理組合がしっかりしているなら、築３０年のマンションであっても
今後１５－２０年くらいのタイムスパンでの主要なメンテナンス作業と
そのための費用の見積もりは出しています。現在までの積立金と、
今後必要とされる資金額をきちんと見たほうがいいですね。

あと、耐震工事をどの程度やったのかも要確認です。

それらを見て、現在の修繕計画で２０年程度はいけるかどうか、というのが
購入の一つのポイントでしょう。

[299: 購入検討中さん]

298さま

コメントありがとうございます。

修繕積み立て費が確かに安いんですよね。
こちらは、確か、大規模修繕を平成15~19年の間に何度かしたばかり
だからここのところ安くなってるのかと思っていたんですが・・
確認してみます。
場所は代々木エリアになります。

ここのところ不動産が下がっていると言われますが
都心部で中古のものは、一概にそうは言えないですよね・・
今建ててる物件などは、きっと土地が下がっているから
少し安めで出されるんでしょうけれど・・・。

[300: 購入経験者さん]

構造はRC壁式ですか？古い建物でも低層壁式は地震にはかなり強いと聞きますよ。

[301: 匿名さん]

２９４様

建替えは、ずっと先のことになるとは思いますが、古いマンションを購入する場合はどうしても
考えてしまいますよね。
確か法律では全体の５分の４の賛成があれば、できることになっていると思いますが、
その際、５分の４の賛成が得られるかどうかの要因の一つは、建替え費用がどれくらい手出しに
なるかだと思います。現在すでに容積率に余裕がない場合は、建替え費用が全て各自の手出しになり
ますので、建替えに賛成する人はどうしても少なくなるでしょう。しかし、接道条件に
よっては、総合設計制度が使え、将来、容積率を割りましてもらえることもありますので、その余った
容積率を売って、建替え費用の一部が捻出できることもあります。つまり建替え費用を安くできる
ことになり、その意味で賛同を得やすくなるのです。（これだけで建替えは進みませんが）
その意味で現在の容積率や接道もチャックされることをお勧めします。

[302: 匿名さん]

大規模修繕をしたから修繕積立金を下げるというのはケースとしては一般的にあまりないと思いますが。

ランニングコストはよく吟味したほうが良いですが、まずいずれにしても積立金がいくらたまってるのか、

確認したほうが良いでしょうね。

あと、何年ぐらい住んで、何年後にいくらで売れそうか、EXITのことは考えておいたほうが良いかと。

率直に言えば以下にヴィンテージといえど、もし売却可能性があるならやはり25年から30年ぐらい迄で、

35年40年となってくると購入検討者がぐっと減るのではと思います。

昭和55年だと耐震基準も旧耐震ですし（如何に頑丈といえど）、ローン減税も年数的に適用外なので。

データ的に、ぱっと見だと少々ハケにくそうです。

逆に安く買い叩くには良いのでは。代々木エリアで専有坪220は今やドムスやペアシティでも少々出しすぎ。

200以下で買いたいところかと。私は過去に某物件を坪190ぐらいで買って数年前240で売りました。

多分今なら高額中古は引き合い自体も少ないでしょうし。下げ基調でしょう。

[303: 匿名さん]

330 331 332 さま

いろいろと詳しいアドバイスをありがとうございます！

建物はRCになります。
このマンションは、戸数が18戸と少ないのですが
敷地は広く、頭割りの面積は比較的大きめです。
坪単価は、220万円くらいで、手元にある資料によると
ペアシティよりは高いようですね・・・
築30年のものだし、最近このエリアには高速道路の排気口が出来たりで
地価が下がる見込みがあると聞いたんですが、
そのように伝えたところ、売主さんの方にはさほど響かなかったようで
いまだ強気な値段です・・・。

[304: 住まいに詳しい人]

35年ローンは長過ぎ且つ危険だから精々10年ローンが無難、2/3は頭金用意しなくちゃ！賃貸で重厚な所に住んだほうが長い目でみて精神衛生上いいよ！

[305: 購入経験者さん]

私も賃貸をおすすめします。買ってからわかるんですよねー

[306: 住まいに詳しい人]

定年退職した私の親（終身雇用＆年功序列の某老舗）がローン（25年）完済した90年代と現代では大いに異なるから一括払い若しくは前回述べたように2/3頭金だね、35年なんてとんでもない話!!!
損得勘定は金銭面だけじゃなく精神面も考慮すべき！
それと、オーナーは建物＆立地に愛着＆拘りを持っているわけで環境悪化の恐れ＝土地評価額云々と説いたところで向こうにしてみれば自分とは異次元の話つまり馬の耳に念仏状態
そして賃貸ならば色んな面において身軽(気軽）
御経験者!?の305さんも仰ってるでしょ！

[307: 匿名さん]

303です

築30年の物件を諦めきれずに居るものです。

298さま

月々の修繕積み立て費は9000円弱で、
こまめに修繕をしているにもかかわらず
積み立て費は1000万円以上あるとのことです。
積み立て費の引き上げも予定なしだそうです。
戸数は少ないのに不思議です。
このマンションの別の部屋を所有している、
元首相の寄付か何かなんでしょうか。
と、勝手に想像しています。


にたような条件で世田谷のほうの低層の物件も
気に入ったものがあるのですが
こちらは売り主だったリフォーム会社が潰れてしまって
配管の修繕履歴など確認しにくいそうで・・・。
こちらは値下げされて6500万円ほど。140平米弱です。
設計士の方と一緒に内見にも行って相談中です。