新浦安の中古ってどうですか？＜その２＞

[マンコミュファンさん]

いよいよ新浦安・新町の将来像が見えてきました。
新築マンションは、大規模物件最後の発売を冬に控えるのみ。
優良な中古物件情報を交換していきましょう。

[617: サラリーマンさん]

>>ただ、スレッドのどこかに潜んでいる地域外の業者による罠を警戒する事もありますので…。
>なぜ業者を警戒する必要があるのでしょうか。わかりません。
>罠っていったい何でしょうか。

「罠」とか「警戒」って私も知りたいものです。

614さん～～～

[618: 土地勘無しさん]

憶測とチラシの印象論で話をしても仕方がない（無限ループになる）ので、客観的なデータベースを
使って話をした方がよろしいかと思います。

で、不動産流通機構（レインズ）http://www.contract.reins.or.jp/index.htmlのデータベース
を用い、直近３ヶ月（8月29日時点）の成約価格を調べてみますと、

*浦安市、沿線京葉線で検索。

→「築年(年)　×　価格(百万円) 」で確認すると、ごく築浅かつ専有面積の広いマンション（2007築＜PC
　グランデ＞、2008築＜プラウドⅠ＆マリナテラス＞）の成約はないようです（∵07築、08築の成約価格
　は3～4千万円台で、おそらく高洲の小規模マンションあたりと思われます）。

→「築年(年)　×　価格(百万円)」で当りをつけ、「築年(年)　×　単価(万円/m²)」で見てみると、 成約
　例があるのは、2000年代前半築の物件、シンボルロード沿いOR日の出の、海側の物件（PC新浦安、PC東
　京ベイ、シーガーデン等々が該当）のようです。件数にして５～６件、坪160～180万円程度で成約して
　いる模様。

私は業者ではないので、インターネット上で閲覧可能なデータしか見れず、レインズ上の過去のデータとの
比較はできないのですが、ミニバブルの直前（06年あたり、世の中で「新価格」と浮かれてはじめていた頃
→新浦安では、PCグランデ分譲）で坪150万前後、ミニバブル華やかなりし頃（07～08年前半、「新・新価
格」と業者が浮かれていた頃→同、プラウドⅠ分譲）で坪180万円前後と言われていましたから、まあ、バブ
ルの部分が一部剥落してただけ、っつう感じかな、と思います。

で、今後のことは、よくわかりませんが、国際協調で政策（主に金融政策）を総動員していて、株価も回復
してきていることを考えると、まあ景気はぼちぼち底入れで、ここから地価が一段下がる、つうことはない
ように思います。

――　ミニバブルで業者が超近郊（国道16号の奥あたり）にバカバカ建てた物件の価格がまだ下がり続けてい
　るというのは、景気循環要因というよりは、そもそも、生活・通勤の利便性が低いという構造要因を抱えて
　いるからだと思いますので、ま、新浦安には余り関係のない話だと思います。

[619: 匿名さん]

>>618
3ヶ月とはいえレインズのデータ見れるんですね。
へー。参考になりました。
浦安市の京葉線エリアで売れた物件も32件と少ないですね。2000年以降で20件くらいです。

データを見ると、新浦安は大規模物件が多いので、築年数から推測すればだいたい「このマンションではないか？」と推測がついてしまいます。

m2単価と築年数で見ればわかるのですが、ここ3ヶ月はまったくエアレジデンスが動いてないっぽいです。
>>601の方は、広告に出してないエアレジデンス高層階を不動産屋経由でダイレクトに交渉されているみたいですが、動きのない高額物件で広告も出さず口コミで不動産を売る人はいるんですかね。

[620: 賃貸住まいさん]

>>619
>広告に出してないエアレジデンス高層階を不動産屋経由でダイレクトに交渉されているみたいですが、動きのない高額物件で広告も出さず口コミで不動産を売る人はいるんですかね。
信じがたいですね。
私も高額？なマンションを売りに出した事がありますが、レインズ登録と待機客連絡は一緒にしてもらいました。
ちなみにチラシ配付はその週末。その方が待機客らに早期決断を迫らせることが出来ますし。
検討中の物件をネットで公にするなんてありえなって事では？

[621: 匿名さん]

>>619さん
>浦安市の京葉線エリアで売れた物件も32件と少ないですね。2000年以降で20件くらいです。
それが本当なら登録件数少なすぎです。従来相場を下落させかねない価格で売買が成立した場合、レインズに登録しませんよね。
レインズの値を真に受け取るのもどうかなと思ってしまいました．．．
ところで、高洲のプラウドの中古は実のところいくらぐらいで取引されたんでしょう？ ご存知の方いませんか？

[622: 土地勘無しさん]

>>621

>それが本当なら登録件数少なすぎです

>>620 が言っているのは、「（直近３ヶ月の成約事例で）32件、（竣工）2000年以降（の物件）で20
件」、ということ。この数ヶ月は出物がない、とよく言われてますから、成約件数のかなりをカバーし
ているというイメージなんですがね。あなた、レインズのサイト見ないで脊髄反射でレスしてるでしょう。

>従来相場を下落させかねない価格で売買が成立した場合、レインズに登録しませんよね。

あのね、レインズ登録って、そんなに恣意的にはできないわけ。物件のレインズへの登録は、専任媒介
契約を受けた時にやる訳で、かつ売り主が登録を拒否しない限り（標準約款に登録の条項が入っている
から、かなり面倒くさい）、登録は業者の義務。

レインズのカバレッジは８割程度と言われているが、そういう限界を分かったうえで、一応客観的な
データとしてここで示しているわけ。

[623: 匿名はん]

高洲のプラウドの直近の成約事例ってないんじゃないの？
最近は○和地所（浦安の方ね）のチラシにも売り物は載ってません。

[624: 621]

>>622さん
>　>>620 が言っているのは、「（直近３ヶ月の成約事例で）32件、（竣工）2000年以降（の物件）で20
承知の上です。
>この数ヶ月は出物がない、とよく言われてますから、成約件数のかなりをカバーし ているというイメージなんですがね。
あなた自身もかなりと表現されている通り、全部でないと考えているんですね。
あなたはかなり、わたしはひどくと表現したまでで感覚の違いだと思います。ご容赦ください。

>あのね、レインズ登録って、そんなに恣意的にはできないわけ。
私や>>620さん成約価格のことを言っています。
希望売却額の登録はそうかもしれませんが、成約額も上記の通りだと思っているならそれは間違いです。

>レインズのカバレッジは８割程度と言われているが、そういう限界を分かったうえで、一応客観的な
>データとしてここで示しているわけ。
すみません。嫌味のつもりはなかったんです。ただ、最初にそれ書いてなかったですよね。

全部が全部成約価格が登録されるわけじゃないし、しかも登録されない成約価格がここで議論になっている肝心要の底値的な価格である可能性が高い．．．
そんなレインズの成約価格値を真に受け取るのはどうかなと思って補足も含めああ書きました。
もっと別の書き方すればよかったですね。ごめんなさい。

いずれにしても3ヶ月とはいえレインズのデータ見れるのは知りませんでした。
良い勉強をさせていただきました。感謝してます。

[625: 匿名さん]

>>624
622さんがおしゃっているとおり。レインズの登録は不動産屋の義務ですよ。
一般媒介契約で売主がいくのであれば、登録義務はないのですが。

> そんなレインズの成約価格値を真に受け取るのはどうかなと思って補足も含めああ書きました。
成約価格を真に受けないと不動産屋はやっていけないでしょう。不動産屋は仲介して物件が売れて、手数料が入るわけです。売主が市場を無視した高い価格で売っていたら、売れないわけで金も入りません。
類似物件の直近の成約価格がこれならば、これくらいの値段で売り出しませんか、と提案できるわけです。極論をいうと不動産屋は売れればいいんです。
表向き「あなたの財産を大事にします」とか言ってますが、そんなこと考えてないでしょう。
新浦安の資産価値が…とか言っているぬるい不動産屋はいないでしょう。需要があるから値段が上がる、需要がないから値段が下がるこれだけです。

売り物件少ないですね。この売り物件のすくなさで、3ヶ月で32件成約というのはむしろ多いような気もします。
あと3ヶ月位したら、もっと成約物件が経るかもしれないです。

話は変わりますが、最近気づいたのですが□イヤルハウジングのチラシをみなくなりました。
どうかしたんですかね。

[626: 621]

>>625
>622さんがおしゃっているとおり。レインズの登録は不動産屋の義務ですよ。
論点が異なっているようです。
わたしは義務でないとは書いていません。お手数ですが以下読み直していただけないでしょうか？

>>622
>あのね、レインズ登録って、そんなに恣意的にはできないわけ。
私や>>620さんは成約価格のことを言っています。
希望売却額の登録はそうかもしれませんが、成約額も上記の通りだと思っているならそれは間違いです。

いずれにしても、成約額がすべて登録されていると思っているのならそれは間違いです。
全部が全部成約額が登録されるわけではありません。
しかも登録されない成約額がここで議論になっている肝心要の底値的な額である可能性が高いと考えた方がいい訳です。

>成約価格を真に受けないと不動産屋はやっていけないでしょう。
私には理解できません。
レインズの成約額を参考にしても、それを真に受けて商売している不動産屋がやっていけるとは思えません。
すくなくとも私の知っている複数の不動産屋はそんなのんきな事は言っていませんでした。

>類似物件の直近の成約価格がこれならば、これくらいの値段で売り出しませんか、と提案できるわけです。極論をいうと不動産屋は売れればいいんです。
その通りだと思います。
そんな中でレインズに登録されている成約額が全てだと真に受ける不動産屋がいるでしょうか？
真に受けすぎたら、売れないケースも出てくるでしょう。

>新浦安の資産価値が…とか言っているぬるい不動産屋はいないでしょう。需要があるから値段が上がる、需要がないから値段が下がるこれだけです。
繰り返しになりますが、レインズの成約額はあくまでも参考で、それを真に受けるようなぬるい不動産屋はやっていけないと思います。

[627: 住まいに詳しい人]

何か情報を何も提供できないで、言葉尻を見つけては難癖つけている様ですね。

以前の質問ですが『潜伏する業者』とは、HNのプルダウン選択に自身がプロの業者なのに
一般人になりすます『匿名』を選択していることです。

プロだと言う自負があるなら、以下のHN名を使った方が良心的な業者と思えます。

地元不動産業者さん
販売関係者さん
競合物件企業さん
販売関係者さん
競合物件企業さん
デベにお勤めさん
住まいに詳しい人

[628: 627]

>>627の自己Resですが、HNの選択のコピペを作業中に間違って『住まいに詳しい人』に固定したまま
UPしてしまいました。スミマセン。

『近所を良く知る人』

が正しいです。

[629: 近所をよく知る人]

今後の中古物件の流通は最後の大規模物件を残すのみなので、地元住民が新築への住み替えは
もう無いので、中古→中古への住み替えと言う所でしょうか…。

ここで良質な中古物件が出ればすぐ売り切れるのではないか？と。

そこで値引きブログの言う筆者は、新浦安駅周辺の情報は徹底的に現地調査もしないでデベの
難癖つけているだけなので、地域外の検討者はその筆者の言う事に騙されないように。

鉄鋼団地ですが、煤塵を出す工場など存在しません。

[630: 匿名さん]

レインズに成約価格が登録されない事例があると言うのは大変興味深い話で勉強になりました。
理もかなっていたと思います。
一部にそれを語られるとまずい人がいるんでしょうか？
否定に躍起なようですが非理論的でなんとも理解できません。

ピンぼけ話はほどほどにして新浦安の中古ってどうですかの話題に戻しませんか。

[631: 匿名さん]

>>621=626

>いずれにしても、成約額がすべて登録されていると思っているのならそれは間違いです。
全部が全部成約額が登録されるわけではありません。
しかも登録されない成約額がここで議論になっている肝心要の底値的な額である可能性が高いと考えた方がいい訳です。

なぜですか？登録されていないデータは誰にもわかりません。
本当に底なんでしょうか。私はいま本当に底なのかわかりません。
底だと考えた根拠を教えてください。

もしかすると、レインズに登録されている成約価格より高いかもしれませんよね。
それからなぜ、80%登録している（カバーしている）レインズの価格を参考にしないのですか。
まにかまずいことがあるのでしょうか。

>>627
> 以前の質問ですが『潜伏する業者』とは、HNのプルダウン選択に自身がプロの業者なのに
> 一般人になりすます『匿名』を選択していることです。
なんども聞いてますが業者ってなんですか。業者だと都合が悪いのですか。
またこの掲示板の名前は「匿名さん」が標準です。かえる必要があるのですか。

わからないので質問させてください。

[632: 629]

>>631

以下のeマンションでのリンク先をご拝読下さい。

http://www.e-mansion.co.jp/com/keikoku.html

[633: 631]

>>632
業者呼ばわりしてますが、わたしは業者じゃありません。
質問に答えてください。不快です。

[634: 632]

>>633

今の段階でそちらを、いつ業者と言いましたか？

>>632のリンク先で書かれていた事が理解できましたか？

成りすますプロが居ると言う事です。

[635: 621]

>>631
返答する事は出来ます。
その前に過去に発言した自分のナンバーぐらい名乗っていただけませんか

[636: 元 そろそろ入居]

入居しました～♪
引越し大変でした、、、というか今でも荷物が片付いてませんが無事入居できました。

今の相場が上げ基調　or 下げ基調 のどちらか？と言われたら素人なのでよく分かりません。

ただ継続してウオッチしている限りでは同等レベルの物件はそれ程下がってないので
少なくとも”もう少し待てば得したのに！”という後悔はありません。

同程度の築浅物件が今より安く買えるとは思えませんので、良い時期に購入出来て不動産屋さんの
担当者の方に大変感謝しています。

換地の手続も一段落しましたが、その後売り圧力が高まり暴落、、的な感じではなく
逆に目立った売り物がありませんね。

ところでこの辺りでは雨ガッパ（レインコート）＋傘で完全装備した方が結構目立ちますね。
私も子供に可愛いものを買ってあげようかと思います。

[637: マリナイースト住民]

ご入居、おめでとうございます。
掲示板をご覧の通り、変わった人も結構いますが、いい街です。
新浦安をお楽しみください。

[638: 元 そろそろ入居]

＞＞６３７様
　ありがとうございます！
近隣にお住まいの方や街で見かける人もいい雰囲気の方が
多くていい感じでね。
素敵なミセスも沢山いてちょっとドキドキします。

夜はとても静かでぐっすり眠れるので毎日快適です。

帰宅後にウオーキングで色々と探検してますが、実際に歩いてみると
駅もそれ程遠い様ではなさそうです♪

幸い入船の月極駐車場（＠17,500／月）もがムーズに契約出来たので
ようやく２台目が停められます。

今日はさっさと仕事を片つけて週末は整理と掃除に目途を付けたいです。
（こういうときはＤ２が近いと助かります。）

[639: 匿名さん]

プラウドマリナテラス。ついに、というか、はやばやというか、やっぱりというか、自称完売からわずか３ヶ月で売り物。たしか８４㎡、４階、６０８０万。室内きれいですだって。当たり前だろ、ほとんど住んでないんだから。

室内狭い上に、目の前にあんなに建物が迫ってちゃ、息が詰まるわなぁ～。値引き要請受けて、値下げは織り込み済みだろうけど、こんな値段で買う人はおらんよ。狭い、収納スペース少ない、眺望極悪、風通しなし・・・。

[640: 匿名さん]

そんなに無茶苦茶いうなよ。
だいたい、眺望なしは織り込み済みやろ。

[641: 匿名さん]

マリナテラスは、6080万円で84㎡。ということは坪約239万円ですね。
売る気あるのかなあ。

マリナテラスから200m南のセレナヴィータは、6180万円で113㎡。約坪179万円。
14階オーシャンビューだよ。こっちにほうが売れると思うが…

[642: マンコミュファンさん]

好き好きです、ほっとけよ。

[643: 買いたい]

マリナテラスの中古情報は、どこからですか？

[644: 匿名さん]

↑643　
　マリナテラスの中古物件は、1週間くらい前に入ったＢ５サイズのチラシだよ。記憶違いでなければＭ和不動産。
　
↑642
　好き好きで買ったはずが、耐え切れなくて我慢の限界だったんだ。誰がみても、明らかによくない!!、という
　ことに早く気づくためにもこの掲示板があるんだよ。

↑641
　ほぼ賛成。セレナのＢ、Ｄ、Ｅ、Ｆ棟あたりで、ほかに同じような物件がでてなければね。

[646: 近所をよく知る人]

マリナ・テラスは、URのコンペに参加して土地を落札した物件ではない。

何故その話を持ってくるか？と言うとマリナ・テラスを差別･中傷の意味ではなく、
某デベの戦略が浦安・新町に進出してくる際にマーケットを熟知していたかどうかを
問うているだけです。

某航空会社が売却した土地を日の出ブランドに拘る方にとってはお似合いの物件だとは思います。

しかしこの『マリナ』それは、旧住宅公団が付けた愛称を某巨大デベが引用したとは、何か
ちょっと恥ずかしくないか？　と。それ以外の物件はどれも『マリナ』を引用していないし。
『マリナーゼ』にしても然り。頭の堅い旧住都公団がつけた愛称を引用されている。

最も地価が高い『美浜』に住まわれている住民さんからはどのように見ているのでしょうか？

[647: 匿名さん]

>>646
「プラウド新浦安マリナテラス」。いい名前じゃないですか。
日の出のマンションのファイナルを飾るナイスな名前です。
非のうちようのないネーミングです。

「マリナテラス」よりも、たとえば
「おひさま公園前プラウド」とか
「プラウド日航浦安」とかのほうが
いいのでしょうか。

それとも、>646さんは「ラフィネス」とか「セレナヴィータ」といった
なぞめいたかっこいいマンション名がお好きなのでしょうか。

なんにしろ、いいじゃん。マリナって言葉を使っても。

[648: 通りすがり]

646＞＞
最も地価が高い『美浜』…なにか意味あるの？
私も「マリナ」は良いネーミングだと思うよ。海が見えないから見当しなかったけれど。
それに
日の出は殆どが仮換地だったからね。自由にローンも組めない。
これから出てくる戸建て群が出てくれば、日の出が地価は千葉一番になるでしょう。

…たぶんね。

[649: 匿名さん]

日の出は綺麗に整備されたイイ街だよ。
648さんに同感だね。


中古検討なら、いいと思うけど。

[650: まりな]

マリナーゼ、関係無いよ。
渡辺満里奈のファンなんだよ。

[651: 匿名さん]

>>646
この辺では誰でも知っている、JALや野村を「某」として
何か意味があるのですか？

[652: 匿名さん]

日航の経営が悪化してますね。社宅ごと売りに出るということもあるかもしれないですね。
日航浦安社宅はすでに売られて、日航が買い主から借りてるのでしたっけ？

[653: 周辺住民さん]

>>648

日の出が浦安市それも新浦安駅の中心地になると勘違いされている方はどれくらい居るのでしょう…。
そもそも新浦安駅周辺の中心地はシンボルロード上の京葉線のガードの南と北にある斜長橋の歩道橋
周辺が、新市街としての中心地と位置づけた市の施策だったのではないのでしょうか？
日の出・明海はあくまでURが県企業庁から購入した土地に他なりませんけど。

[654: 匿名さん]

>>648
>最も地価が高い『美浜』…なにか意味あるの？
意味はない。知っている話を思いつきで綴っただけ。

>>651
JALや野村を「某」としたのもしかり、中心地の話しかり。

[655: 匿名さん]

>>653
> 日の出が浦安市それも新浦安駅の中心地になると勘違いされている方はどれくらい居るのでしょう…。

勘違いされているのでは？
そんなこと648氏は言ってませんよ。

「これから出てくる戸建て群が出てくれば、日の出が地価は千葉一番になるでしょう。
…たぶんね。」って言ってるだけです。

やはり地価が高いのは美浜とか弁天じゃないでしょうか。戸建は。
新築戸建群ならそうなるかもしれないですけど。
明海にも新築戸建群が立ちますし、なんともいえないです。
日の出の碧浜いいですね。ああいう戸建街の街並みができるといいです。

[656: 匿名さん]

>>653
日の出はいいと思っているが、日の出が中心地と言ってる人は見たことないね。
それから648もそうだけど日の出中心地論なんて誰も唱えていないんじゃない？
なんで中心地の話になったの？

[657: 匿名さん]

653さんへ
誰も質問してないので
日の出･明海が県企業庁からＵＲが買った土地であったとして何が問題なのでしょうか？
その前にある中心地の話との関連もないし、何を語りたかったの想像出来ません。

[658: 匿名さん]

>653
日の出と明海の全ての土地が県企業からURが買ったと受け取れるように書いてあります。
事実と違っていませんか？

[659: 653]

>>658

間違いでは、ありません。
マリナイースト21は、県企業庁から旧住宅都市整備公団が一括して購入したものです。
その事務所が、明海大学のそばにあるのを知らないのですか？
現在、民間に売却する土地が残り少なくなって来たようで事務所が縮小されており、やがては撤退するかも知れませんが。

[660: 匿名さん]

>>659

＞マリナイースト21は、県企業庁から旧住宅都市整備公団が一括して購入したものです。

では、浦安市は旧住宅都市整備公団から墓地公園と総合公園、その他公園や公民館の土地を購入したのでしょうか。
直接県企業庁から買い取ったほうがはやいし、安いような気がします。
そもそも根本的にわざわざ浦安市がお金を出して、旧住宅都市整備公団から土地を買うものなのでしょうか。
そのへんがまったくわかってません。教えてください。

[661: 周辺住民さん]

ポストに投函される不動産屋さんのチラシを見ていると
築10年未満物件の価格が随分強気設定ですね。

駅前のビンテージはあんまり広告に載ってないみたいで
よくわかりませんがどんな感じですか。

底打ちしたのかな？

[662: 周辺住民さん]

7-8月ぐらいに新浦安の相場は春ぐらいに底を打ったっていう人に対して、根拠出せとかまだ下がってるとか言ってた人が多かったようですが、春ぐらいに底を打ってるていうのが正解ではないでしょうか。
すまいる情報のHP見ても、明確に年明けから『横ばい、再上昇』傾向と打ち出してきてますし、
明和地所の天気図見ても、3月から需給が改善しているのは明らかです。

[663: 匿名さん]

先日、久々に自転車で夕方ケーズ電機に出かけたついでに、
マリナテラスを見に行ったんですが、外観だけですが、照明の
雰囲気といい、とても高級感があって驚きました。
発売中の検討板では、半地下だのさんざん煽られていただけに、余計に。

自分は新浦安では眺望が無いとＮＧだと思っているので、
ここには最初から興味はなかったのですが、それなりの価格の低層
マンションの良さってのもあるなあ・・と実感した次第です。

[664: 匿名さん]

マリナテラスは小規模で低層だから、雰囲気があっていいですよね。
なかなか中古は出ないかも？と駅前の不動産の方は、言ってました。

[665: 匿名さん]

社宅と一体化してて、値段ほどのプレミアム感は感じなかったのですが、人それぞれですね。

[666: 匿名さん]

確かに人それぞれです。
わたしには日航社宅と一体化してるようには見えません。
中古が出たら、是非、検討したい物件のひとつです。