新浦安の中古ってどうですか？＜その２＞

[マンコミュファンさん]

いよいよ新浦安・新町の将来像が見えてきました。
新築マンションは、大規模物件最後の発売を冬に控えるのみ。
優良な中古物件情報を交換していきましょう。

[262: 周辺住民さん]

坪単価はSGよりセレナの方が上じゃないですか？自分の勘違いかな？少なくとも、今まではそうだったと思いますが。
建物のスペック、眺望（一概には言えないが、海眺望が確保されている数が多いのはセレナ）ともセレナの方が上という評価だと思っていましたが。。。

[263: 匿名さん]

坪単価はSGのほうが高かったです。実際かかった費用はわかりませんが。
この仕様でこんなにするのか、と思いました。他のハセコ物件よりよく作っているとは思います。
SGはエレベーターがない建物もあります。建物を連絡して他の建物のエレベーターを使うのです。
セレナのほうがスペックは高いです。海を見れる部屋も多いですし。

[264: ご近所さん]

セレナの良いところの一つは、施工がスーパー・ストラクチャーを多数手がけている大○建設って
ところでしょうか。

土建業界はやはり、大型土木構造物を手かげているスーパー・ゼネコンの実績と経験によるかも
知れないけど。
H工は建築物だけなのでどうか…と思いますが。

[265: ご近所さん]

そう言えば、ベイシティ浦安の次に施工されたベイシティ新浦安も鹿○の施工で制震構造
ですしね。

[266: 匿名さん]

エアレジの施行を　間組が行ったのも　タワー建築物の実績からとのことです

[267: 周辺住民さん]

残念ながら間組はスーパーゼネコンに入っていない。
土木構造物を手がけているが、フジタと共に二流のスーパーゼネコンですけど。

指標は青函トンネル建設に参加したかどうか…間もフジタも参加しているが、
H工は参加していない様だ。埋め立て地の基礎工事は重要な施工だし。

[268: 匿名さん]

エアレジデンスは間組だったんですか。知りませんでした。
新浦安の大規模マンションはスーパーゼネコンが多いですね。
スーパーゼネコンじゃないのは、ラフィネスとコスモくらいですかね。
逆に最強なのはベイシティ新浦安ですね。鹿島＋五洋建設だもの。免震構造だし、五洋建設は海洋に強そうなので基礎がしっかりしてそうです。
いいマンションだけど地味ですね。
やっぱり、消費者は風呂のあるハセコマンションをチョイスしちゃうんですね。

[269: いつか買いたいさん]

それにしても、新浦安の中古マンションは動きが鈍いですね。
同じ物件が鎮座してます。
もう、値段は下がらないのかな・・・
新浦安は憧れの街です。
できれば買い手市場の今、購入できればなぁて思ってます。

ズバリ、今買いだ！と思われる、新浦の中古物件ってどれですか？
３０００万台のレジアスでしょうか？

[270: 267 by]

>>268

実はエア○ジの有る場所は、以前は豪華なH工の独身寮があった事を知っていました？

[271: 匿名さん]

そんなに豪華な独身寮だったんですか。
やっぱり床はLL45直床でしょうか。

[272: 匿名さん]

>>271
Ｈ工の独身寮は　知らないけど
エアレジは　LL45 ２重床です(直床ではない）

[273: 匿名さん]

エアレジは直床です。40cm無垢コンクリートですが。

[274: 匿名さん]

ベイシティ新浦安って免震構造なの？制震ではなく？
いずれにせよ、埋め立て地で地震の際には揺れやすい新浦安では、
希少価値ありますね。
逆にエアレジが耐震なのが不思議。

[275: 匿名さん]

>>273
エアレジは２重天井　２重床ですよ

二重床
居室は仕上げ材と床スラブの間に防震アダプダーを使用した２重床構造としています。
床材とスラブの間には大きな空気層をスペースを設け、ここに配管。
メンテナンスや将来の間取り変更にも対応しています。
居室地下に遮音性能の高い乾式二重床スラブ固定型を採用（ＬＬ−４５）。
（一部

二重天井
コンクリート床スラブから天井を吊り上げる二重構造とし、最大約350mm確保した
住戸間スラブと天井間のスペースに電気配線や換気ダクト、空調設備などの設備配管を通しました。
（一部除く）。これによって、メンテナンスや将来の間仕切り変更をスムーズに行えます。

AIR RESSIDENCE Ｔechnical Ｇuide　６pより

[276: 匿名さん]

資料引っ張り出して来ちゃったわけね。
ご苦労様。

[277: 周辺住民さん]

>>271

低層で豪邸みたいな感じの２階建てでしたが、駐車場が機械式の２段駐車場で立派でしたよ。

後年誰も住まないゴースト・タウンみたいな時期が続きましたが、この土地を売却して日商○井
を中心にまさかのタワー計画が始まったのには全く気づきませんでしたけど。

[278: 周辺住民さん]

ロイ●ルハ●ジングのサイトで
潮●の街が管理人：日勤
となっているが、あそこは
新町で数少ない”巡回”管理では？

物件買ってから
「管理人は常駐していませんでした、すみません」
じゃ済まない事なのに・・

[279: 物件比較中さん]

潮音の街ってそもそも管理人が常駐するところってあるのかなあ。
こないだ見に行ったけどオートロックもなかったような気がする。

それでシンドラー社のエレベータだったような。

近くでは、レジアスが下げているからレジアスのほうがいいね。

[280: 購入検討中さん]

>268
>それにしても、新浦安の中古マンションは動きが鈍いですね。
>同じ物件が鎮座してます。
>もう、値段は下がらないのかな・・・
○ジアス、○ランファースト、○ディアンコーストあたりを希望していますが、好条件物件はサイトに載らない内に瞬間蒸発してます。私も瞬時（順番待ち）の差でいくつかの物件を逃しました。不動産屋には毎週アタックかけてますが、売り出し物件の数も今年は多くないそうなので、これら鎮座物件の値下げを待つ方に傾きつつあります。同じ様な物件を探している方、情報ください。

[281: 匿名さん]

DonDokoDonのぐっさんも新浦安に住んでるらしいね。

[282: 周辺住民さん]

>>280
物件によって強い・弱い不動産屋の違いはあるよね。
3つのうち某に対して、R不動産はぜんぜんだめで過去の実績ゼロだったり。

瞬間蒸発するような物件は売主が売り急いでいるから
メジャーな三●のリで、有能な営業担当にあたれば・・

[283: つばさ]

私も最近、浦安の物件を探しています。
高洲あたりはなかなか未発展なイメージがあります。なので、これからってとこが魅力ですが。
どなたか、実際高洲地域にお住みの方、実際の住みごこちを教えて頂けないでしょうか。
どうぞよろしくお願いいたします。

[284: 周辺住民さん]

>280さん

プラウドは如何でしょうか？　高洲のシンボリックな高級マンションで、高洲地区の開発（サイクリング公園ゾーン・低層住宅ゾーン・企業誘致ゾーン）の影響を一番受けると言っていいでしょう。

[285: 匿名さん]

>>278管理人：日勤
いまだに、管理方式：日勤
となっているが、スタッフはこのBBS閲覧しないのか？
確信犯なのか？

[286: つばさ]

281さんありがとうございます。
教えて頂いたマンションを調べてみたいと思います。
因みに、「影響を一番受ける」とはもちろん好影響と思いますが、よろしければ具体的なことを一つでもご存じならばお願いします。

[287: つばさ]

あ・・・
私勘違いしてますね・・・
すいません。

[288: 匿名さん]

プラウドは、やはり高いでしょう。
高洲ならが、新築にこだわるならば野村の「新浦安Ⅲ」のほうが、
より眺望に優れ、値段も下がってくるのではないでしょうか。
中古なら、レジアスがなかなか値頃感がありますね。
評判の良いモアナヴィラは、あまり売り物が出てきません・・。

[289: つばさ]

288さんありがとうございます。
新しいマンションはまだまだですよね。
ん〜まとうかな。でも年くってしまうのも・・・。と感じています。モアナビラという所はとてもきれいに感じました。もちろん外観だけの感想です。いつ建設されたのかなって奥さんと話してました。

[290: 匿名さん]

>>288

そこは一戸あたりの専有面積が小さくなるんだよね

[291: 購入検討中さん]

>>290
そうなんですか？
価格が不明なのですが、候補の一つに考えていました。
全容がわかるのはもうちょっと先なんですかね？

[292: 匿名さん]

野村の新規物件って高洲のどのあたりに建つのですか。
プラウドの前の鉄鋼団地のほうでしょうか？
あとなんで面積が狭くなるのでしょうか。
駅から遠くて面積がせまいなら、買わないんじゃないでしょうか。
誰か教えてください。

[293: 賃貸住まいさん]

>>285
ろいやるはうじんぐ、サイトで
まだ、潮音の街を＜管理方式 日勤＞と主張

変わらないよ、あそこは

[295: 匿名]

新浦安エリアで、１０年落以内１００以上で４０００万以下の物件は、ありませんか？

[296: 匿名さん]

>>295
新浦安にそんな物件ないんじゃない。
船橋の奥地とか千葉みなととかならあるかもしれないけれど。

[297: 購入検討中さん]

日の出地区、セレナに続きアールフォーラムも
１００平米で4000万代に突入してきました。

登録者に瞬殺される物件なら、4700〜4800も期待できそう。

[298: ご近所さん]

いよいよ中古物件も底値かな。
底値で購入されて、もし景気が徐々に回復するなら住み替えには有利になってくるかも知れない。
最後の中高層用地はあと一つしか無いし。

[299: ご近所さん]

298さんのコメント通り、高洲のプラウドⅢの建設で、新浦安の中高層マンション供給は打ち止め（2011年？）となるのは、皆さんご存知のところです。・・・そうなると、経済学的には、供給量固定で、需要量増加となる、需要過多となり、供給価格上昇圧力が働き、中古市場価格は上昇に向うは、自然な話です。ポイントは、需要家が、どんなマンション（供給）を欲するか？となります。こういった観点で見ると、今後、資産価値の高いマンションについて、関心・議論がシフトいきそうですね。

そう考えると、日本経済浮揚は、2012年以降と言われる今、この新浦安地区の中古市場は、仕込時期と言っていいかもしれませんね？　そう書く私は、仕込むのかと言いますと、キャッシュ無く、仕込めないんです・・・笑。指を銜えて、見守るしかないんです・・・泣。

[300: 匿名さん]

確かに長期的に見れば仕込み時かもしれません。
しかし、プロの不動産屋が買い取った中古物件が売れなくて、かなり値下げをしているのが現状なんです。
それにつられて仲介物件の価格が下落してます。プラウド新浦安が大量に残っていて値下げしていることも、中古価格を押し下げてます。高洲から明海、日の出地区まで伝播してるよ。

[301: 匿名さん]

しかしだ。不動産屋の買い取った物件がはけて、プラウド新浦安とマリナテラスが完全に売れ、世界経済の状況が変化すれば、すこし上がり始めるかもしれません。

[302: ご近所さん]

>>299さん。

『新浦安』は使いたくない。あえて浦安市・新町です。
元町の浦安駅周辺の再開発計画も浮上してくるかも知れません。

2012年と言うと2015年東京五輪誘致でどうなっているか…ですね。
海外から渡航者が増えるって事は、OLCも潤う事になると思います。
※事実、最高の利益を得たようですし。

高洲はまだ未開の土地があるので、船舶ドックの様な港湾も有る事から
どのような発展をするか息を呑みます。

[303: 匿名さん]

プラウドが全体の価格を押し下げてる要因ではあるね。
マリナテラスもどれくらい残ってるかグレーだし。
スタンプラリーとかやってるくらいだから結構残ってるのかな？
新しく高洲にできる野村物件がまた大量に売れ残ったら、さらに押し下げられちゃうね。

[304: ご近所さん]

確かに、新町エリアの相場は、プラウドⅠ・Ⅱ、さらにはⅢの販売実績がキャスティングボードを握っているといっていいですね。完売までは、中古相場は不安定が続くでしょう。

[305: 匿名さん]

旧住宅都市公団が街を作って、三井が街を成熟させ、野村が不動産相場を荒らしまくった、
って感じでしょうか。

[306: ご近所さん]

>>305

>>旧住宅都市公団が街を作って、三井が街を成熟させ、野村が不動産相場を荒らしまくった、
>>って感じでしょうか。

これは違うはずです。

明海・日の出の場合、

千葉県企業庁が埋め立てる＞旧住宅都市整備公団が購入＞(公団による全面開発の断念で)公団コンペによる民活を募集＞三井不動産

となった筈です。

高洲の場合は、直接野村が千葉県企業庁から落札しています。
しかし、この落札も再落札したのでも功罪は野村よりも千葉県企業庁に有るはずです。
浦安の第二期埋め立て地の中高層用地はほぼ最終段階となったので、出来るだけ高く
売ろうと千葉県企業庁も狙ったのでしょう。従って企業庁と野村がグルになったと
思えますね。

[307: 匿名さん]

マリナ、かなり残ってると見るが・・・
ここの売れ行きも今後の中古価格に反映してくると思う。

[308: 匿名さん]

マリナテラスはなにかもめてるのでしょうか。
まだ中古じゃないけど中古になったらかなり値下がりするんだろうな。

[309: 匿名さん]

>マリナテラスはなにかもめてるのでしょうか。
読んで分かることを。白々しい。

>>308無駄レス

釣られる、これもな。だから下げ

[310: 匿名さん]

なんでもめてるのかぜんぜんわかりません。
要約するとマリナテラスは1階が半地下ということでしょうか。

マリナテラス高すぎです。
この場所で5570万円-7720万円なんてありえない値段です。
一番安いラインで、坪235万円くらいでしょうか。
売り出し時期が違いますが、エアレジデンス売り出し時の坪単価も
これくらいだったような気がします。

2002年ころベイシティ新浦安がものすごく売れ残っていました。
最終的に70平米強で3000万円強で売っていました。
本当に売れてなくて、残り数戸になったとき、スターツのマイホームオークションで
2980万円スタートで売っていたくらいです。
そうすると、ベイシティ新浦安の坪単価130万円ちょっとです。
マリナテラスから徒歩1分くらいのマンションがこれくらいでした。
7年で坪単価95万円も上がるのでしょうか。

3000万円強くらいで買えた人は、まあよかったんじゃないでしょうか。
現在、中古で4200万から4300万円位で売ってるのだから。
マリナテラスも中古になると5570万円が4300万円くらいになってしまうのでしょうか。
それともベイシティ新浦安の70平米代の部屋が、マリナテラスの値段にひっぱっられ
爆騰するのでしょうか。それは、今後の注目する点でしょう。

[311: 匿名さん]

訂正
7年で坪単価95万円も上がるのでしょうか。
↓
7年で坪単価105万円も上がるのでしょうか。

どっちにしろ高いですね。
底値から180%くらい高めに値段設定しているということです。