新浦安の中古ってどうですか？＜その２＞

[マンコミュファンさん]

いよいよ新浦安・新町の将来像が見えてきました。
新築マンションは、大規模物件最後の発売を冬に控えるのみ。
優良な中古物件情報を交換していきましょう。

[201: 匿名さん]

プラウドは耐震だよ。
高洲のアルファフォーラムが免震だったと思う。

[202: 匿名さん]

プラウドが耐震は当り前！マンションは全て耐震。

[203: 匿名さん]

>>201
アルファグランデⅡの間違いじゃないの？

坪単価が高すぎて販売は苦戦したけど・・・。

あと、絵文字たっぷりの販売員ブログ（元・マイナーな仮面ライダー役とか）
が載ってるＨＰとか、ドン引きものでした。

[204: 物件比較中さん]

このご時世で、中古マンションの売り物件が少なくなっているのでしょうか？
仲介不動産のSiteのTop　Pageやチラシに、戸建や更地、浦安近隣エリアの
広告を載せている状況です。

せっかく相場が下がっても、気に入る物件がなければ意味ないです。

[205: 新浦安に住みたい]

今年から新浦安のマンションを本格的に探し始めました。
不動産のサイトで５ＬＤＫのマンションを見ました。
新浦安では５ＬＤＫの物件もよくでるのでしょうか？

[206: 購入検討中さん]

>>205
結構あります。といっても、他のエリアに比べて比較的という意味ですが。
新浦安では100〜120平方の物件が多いので、見かけますよ。
ただ、見に行ったことはありますが、狭い部屋がいっぱいあるという感じで
100平方以上の広さは感じられませんでした。まあ、細かく仕切ってるだけですから。

[207: 匿名さん]

よく売りに出ることはないよ。120㎡前後は結構出るが、３〜４LDKがほとんど。５LDKはめったにない。それは久々じゃない？すごく希少！

[208: 購入検討中さん]

新浦安だと、地震対策として、数十メートル地下の固い層まで杭を打つ
マンションが多いと思うのですが、杭を打っていない物件ってあるもの
ですか？

[209: 匿名さん]

杭
低層マンションは多分ない。

[210: 匿名さん]

（高洲）プラウドは杭あり。
（日の出）プラウド・マリナは杭なし。か？

[211: 匿名さん]

１２０で５LDKじゃ狭い部屋ばかりじゃない？
古い戸建てみたいな間取りで使いにくそう。
新浦安は２世帯用のマンションもあるから５LD２Kとかもたまに見ます。

[212: 物件比較中さん]

>>211
2世帯用のマンションなんか新浦安で売ってますか？
2世帯用だから、入り口が別々でキッチンが別々だったりするタイプですよね。
売ってんのみたことないですけど。

[213: 匿名さん]

>>209
〜〜の街　は低層なのか、中途半端な高さの棟があるな、
なしか

[214: ご近所さん]

旧住宅都市整備公団の分譲・賃貸住宅はどこも『新浦安』を名乗っていない。
しかしこの頭のお堅い公共企業体が『マリナ・イースト・21』と命名したのは
苦肉の策だったんだろう。
もし正式名称の『浦安東団地』と命名していたら、凄く古くさく見えたかも
知れない。
で、『マリナーゼ』と名づけた某漫画家は旧公団の命名だったのを知っていた
のだろうか？
『新浦安』駅も民営化したJR東日本の事だから、もう少しセンスのある駅名
にして欲しかったな。
『新』を名乗る駅名は到る所に有るし、新幹線の駅が中心市街から離れている
場合の命名するケースが多い。来年は『新青森』駅が開業するけど、あそこら
辺はまだ未開の土地だそうし、本来の青森市街はどう差別化するのか見物。

[215: 匿名さん]

>>209
杭のないマンションなんかないよ。欠陥マンションだし、危険だよ。

[216: 匿名さん]

>>215
ん〜なことはない。
1981年あたりの建築基準法改定、以前に基準を満たして立てられた
MSは、”欠陥ではない”が、それ以降の法に準じて立てられたMSより
”比較して危険”。

新浦安あたりは少ないが築３０年程度の５階建て団地タイプは
支持杭なし、と考えた方がいい。

ちなみに、
1982年築の入○東エステート11階建ては？
1979年築の美○西エステートは、更に杭は？だね。確認を要する。

[217: 匿名さん]

>>212
２世帯マンションで入り２つでも中は繋がってる。
自分の知ってるのでは海風、グランデにある。

[218: 購入検討中さん]

>>216
>1981年あたりの建築基準法改定、以前に
甘〜〜い！

浦安以外の東京ベイエリアで、竣工約2000年/約15階建て/約150戸
の某物件、埋め立て地にかかわらず杭なし、「ベタ基礎」です。

当然、見送りました。

大手不動産の営業は「築１０年以内の物件なら、
杭が打たれていると思っていいです」
と言っていましたが・・・・物件ごとに確認が必要です。

[219: 近所をよく知る人]

>>の某物件、埋め立て地にかかわらず杭なし、「ベタ基礎」です。

余談ですが、ベタ基礎と言うと関空のターミナルもそうだったような。

http://www.kiac.co.jp/tech/sink/sink4/index.html

但し、不同沈下に対応するためにジャッキ・アップをしているそうですけど。
埋め立て地におけるベタ基礎というと基礎躯体の大規模なひび割れ・変形破壊
などが巨大地震来襲以前にも起きそうですね。

[220: 匿名はん]

>ベタ基礎で対処
>地耐力が３トン未満の軟弱地盤にあっては、いわゆるベタ基礎（スラブ一体基礎）にする必要があ>る。ベタ基礎は軟弱地盤に不同沈下が起こっても、それを均等に受け止め、基礎全体で沈下してい>こうとする方法だ。従って、地耐力がバラバラだとバランスを失い、結局、不同沈下となる。沈下>の途中で埋蔵物に当たっても同じ結果となる。

のような記事もあります。ただ戸建を前提にした内容で耐震性は？です。
http://www.alphas.jp/topic12.htm

[221: 220]

書き漏れしました。

1979年1月築の「サンコーポ浦安」はどうなんでしょうか？
高層棟と低層棟が混在していますが、
築年が1979なのが気になります。

[222: 220]

３連投になってしまいました。

杭でも長すぎると、耐震性に問題あり？

>埋立地ではない自然地盤で、かつ、ベタ基礎（直接基礎）
>であることが望ましい。
>杭基礎が悪いわけではないが、杭の長さ（深さ）が
>長すぎると地震へのリスクに不安が残る。
http://toramonku.blog25.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-25.html

[223: 周辺住民さん]

>>220

>>杭でも長すぎると、耐震性に問題あり？

それは言えると思う。
きゃしゃな鉄筋の太さできゃしゃな太さのコンクリート杭だった場合…。

巨大地震時にどの様な反応をするか、以下のeディフェンスの実験が実施されるか
期待したい。

http://www.bosai.go.jp/hyogo/index.html

[224: 新浦安に住みたい]

２０６，２０７，２１１さん　ありがとうございました。
確認しましたところ、一番小さな部屋でも６畳以上はありました。
子供が三人いるのですが、自分の書斎も欲しいので検討したいと思います。

[225: 匿名さん]

２２４さん、お子さんが３人とは素晴らしい。
５LDKの間取りはまさに最適ですね。
新浦安は住環境と子育て環境が最高ですから。

[226: 匿名さん]

杭…各マンションに青図が保管されていると思う。
あまり神経質にならなくても大丈夫ですよ。
サンコーポは30年間も生きてるのだから。問題があれば、既に大ケガで入院か死んでるよ。他も同様！

[227: ご近所さん]

>>221
詳しいことはわかりませんが、サンコーポ建設時に直接関わった
建設会社の人がご両親を呼び寄せるために、サンコーポ中古を
購入されたそうなので、まぁ大丈夫なんじゃないかと。

[228: ↓隔離スレ、できましたね]

浦安・元町はどうですか？【東西線浦安駅】

[229: 匿名さん]

元町スレに「公営住宅があると学校が荒れる」という旨の書き込みがありました。
高洲には巨大高層県営住宅があるわけですが、やはり学校は無法地帯なのでしょうか。
私立に通わせてるのでしょうか。

[230: 匿名さん]

お？！高州の物件文教地区で盛り上がってたから、早速火消しの為の情報収集ですか。
もうバレバレですね。
あまりあからさまに書くと県営住宅の入居者に失礼ですよ。

[231: 近所をよく知る人]

>県営住宅の入居者に失礼ですよ。
そう失礼、他地域の県営と違ってあろこは静かに暮らしている。
改造マフラーのスクター等荒れているのはURシオ。

学校が荒れるとしたら、特殊である高洲戸建

[232: 匿名さん]

UR住居者にも高州戸建住居者にも失礼ですよ。

[233: 231]

>>232
ごもっとも。

訂正：「一部の」URシオ住民と、「一部の」高洲戸建住民

[234: 匿名さん]

鉄鋼団地に住んでいる人って学区はやっぱり高洲なんでしょうか。

[235: 匿名さん]

鉄鋼団地は公営住宅なんでしょうか。

[236: 匿名さん]

釣りにしても、あんまりなエサであります。

[237: 匿名さん]

でも、ちょっと笑ってしまった。
自分も初めて「鉄鋼団地」と聞いた時、
やはり人が住んでる団地だと思った。

[238: 匿名さん]

レジアスも３０００万代に突入。

[239: 匿名さん]

もともとそのくらいの価値。

[240: 匿名さん]

あまり売りにでない明海のラフィネス新浦安が売りにでてますね。
明和地所から。

[241: 匿名さん]

鉄鋼団地に住む人がいるそうですよ。事務所兼自宅らしい。
子供は見明川に通ってる。夜は静かで、ぐっすり眠れるらしい。
昼の騒音、夜の静寂。そのギャップがいいかも？

[242: 新町さん]

ラフィネス、見てきました。築4年なのに、手入れをしないとあんなに汚れるものなんだと、びっくりしました。(((^^;)
マンションの雰囲気はいいんですが、ちょっと残念でした。

[243: 匿名さん]

鉄鋼団地に住む人！！　結構、びっくり。
そりゃあ、夜は静かでしょうが、物騒すぎない？

[244: 匿名さん]

＞明和地所
といえば、自社所有で仲介手数料が不要な
ラディアンの物件。
約5100万！と、未だに超強気。
買取で自社所有にした物件だから、
買取額は、当時相当安かった。
しかし、相場の下落が遥かに・・・

今後、どう扱うか？

[245: 購入検討中さん]

>>244
価格、微動だにしないな。

レジアスで87ｍ2が3780万。以前、3900代だった物件か？
端数の80は値引きで3700は・・・・潮音の街レベルの値だな。

潮音は3000前半に突入する？

はやっぱり、変な見えを張らず高洲の物件（建物）を
割安で買うのが・・・・

[246: 匿名さん]

エアレジしか興味ありません。

[247: ご近所さん]

駅前のツインタワーの高さは昔は長○工の独身寮であった跡地を都内のタワーマンションよりも
徹底的に地盤改良した事によるコスト高も推測されそうです。

旧住宅都市整備公団の賃貸を含むタワーマンション3棟も地盤改良工事、高度な地中基礎の
構造とかあった様ですが…。

[248: 匿名さん]

今の時代、リスク回避の点で、徒歩10分以上のマンションは買っては駄目でしょう。

[249: 匿名さん]

エアレジは、当初ハセコが施行していたのに、
途中から＊＊＊に変わったたんだ。

理由？・・

[250: 匿名さん]

それはハセコが当時父さんにリーチがかかっていたからでしょう。

[251: 匿名さん]

あの時勢でリーチでは、今春あたりはどうなるやら

[252: 匿名さん]

経済情勢は、あの時分の方が今よりひどかったぞ。

[253: 匿名さん]

エアレジって、販売当時は、ある程度眺望抜ける階層でも、安かったの？？

[254: 匿名さん]

>>252
デペとかゼネコンの父さん多かったっけ？
日本総合辞書、破綻したね。

ハセコは代上部か？
レジアスは？

[255: 匿名さん]

あの時分は、銀行が大ゼネコンをバッドカンパニーとグッドカンパニーに分割して
処理してた（バッドカンパニーは清算）。実は、でかいゼネコンも実質的に相当潰
れてた（潰してた）んですよ。

今の破綻は、所詮ミニバブルに乗った小さいデベが（資金は市場調達なので、助け
てくれる銀行もなく）勝手に潰れてるだけ。

[256: 254]

>>255
勉強になります。

[257: 匿名さん]

4000〜5000万、築浅、日の出エリアで探すと
セネナが目立ちます。
日の出ではセネナは格下か。

海側が墓地と煽られていたのがセレナでしたっけ？
何故か・・

[258: 匿名さん]

>> 257

特にセレナが格下というわけじゃないでしょう。
単純に売れてないのです。

[259: 周辺住民さん]

単に値付けの問題でしょう。

[260: 匿名さん]

シーガーデンなんかハセコMSだよ。それより安価な値付け。
やはり眺望の差かね。

[261: 匿名さん]

SGに比べたらセレナの方が建物のスペックは明らかに上ですよね。

[262: 周辺住民さん]

坪単価はSGよりセレナの方が上じゃないですか？自分の勘違いかな？少なくとも、今まではそうだったと思いますが。
建物のスペック、眺望（一概には言えないが、海眺望が確保されている数が多いのはセレナ）ともセレナの方が上という評価だと思っていましたが。。。

[263: 匿名さん]

坪単価はSGのほうが高かったです。実際かかった費用はわかりませんが。
この仕様でこんなにするのか、と思いました。他のハセコ物件よりよく作っているとは思います。
SGはエレベーターがない建物もあります。建物を連絡して他の建物のエレベーターを使うのです。
セレナのほうがスペックは高いです。海を見れる部屋も多いですし。

[264: ご近所さん]

セレナの良いところの一つは、施工がスーパー・ストラクチャーを多数手がけている大○建設って
ところでしょうか。

土建業界はやはり、大型土木構造物を手かげているスーパー・ゼネコンの実績と経験によるかも
知れないけど。
H工は建築物だけなのでどうか…と思いますが。

[265: ご近所さん]

そう言えば、ベイシティ浦安の次に施工されたベイシティ新浦安も鹿○の施工で制震構造
ですしね。

[266: 匿名さん]

エアレジの施行を　間組が行ったのも　タワー建築物の実績からとのことです

[267: 周辺住民さん]

残念ながら間組はスーパーゼネコンに入っていない。
土木構造物を手がけているが、フジタと共に二流のスーパーゼネコンですけど。

指標は青函トンネル建設に参加したかどうか…間もフジタも参加しているが、
H工は参加していない様だ。埋め立て地の基礎工事は重要な施工だし。

[268: 匿名さん]

エアレジデンスは間組だったんですか。知りませんでした。
新浦安の大規模マンションはスーパーゼネコンが多いですね。
スーパーゼネコンじゃないのは、ラフィネスとコスモくらいですかね。
逆に最強なのはベイシティ新浦安ですね。鹿島＋五洋建設だもの。免震構造だし、五洋建設は海洋に強そうなので基礎がしっかりしてそうです。
いいマンションだけど地味ですね。
やっぱり、消費者は風呂のあるハセコマンションをチョイスしちゃうんですね。

[269: いつか買いたいさん]

それにしても、新浦安の中古マンションは動きが鈍いですね。
同じ物件が鎮座してます。
もう、値段は下がらないのかな・・・
新浦安は憧れの街です。
できれば買い手市場の今、購入できればなぁて思ってます。

ズバリ、今買いだ！と思われる、新浦の中古物件ってどれですか？
３０００万台のレジアスでしょうか？

[270: 267 by]

>>268

実はエア○ジの有る場所は、以前は豪華なH工の独身寮があった事を知っていました？

[271: 匿名さん]

そんなに豪華な独身寮だったんですか。
やっぱり床はLL45直床でしょうか。

[272: 匿名さん]

>>271
Ｈ工の独身寮は　知らないけど
エアレジは　LL45 ２重床です(直床ではない）

[273: 匿名さん]

エアレジは直床です。40cm無垢コンクリートですが。

[274: 匿名さん]

ベイシティ新浦安って免震構造なの？制震ではなく？
いずれにせよ、埋め立て地で地震の際には揺れやすい新浦安では、
希少価値ありますね。
逆にエアレジが耐震なのが不思議。

[275: 匿名さん]

>>273
エアレジは２重天井　２重床ですよ

二重床
居室は仕上げ材と床スラブの間に防震アダプダーを使用した２重床構造としています。
床材とスラブの間には大きな空気層をスペースを設け、ここに配管。
メンテナンスや将来の間取り変更にも対応しています。
居室地下に遮音性能の高い乾式二重床スラブ固定型を採用（ＬＬ−４５）。
（一部

二重天井
コンクリート床スラブから天井を吊り上げる二重構造とし、最大約350mm確保した
住戸間スラブと天井間のスペースに電気配線や換気ダクト、空調設備などの設備配管を通しました。
（一部除く）。これによって、メンテナンスや将来の間仕切り変更をスムーズに行えます。

AIR RESSIDENCE Ｔechnical Ｇuide　６pより

[276: 匿名さん]

資料引っ張り出して来ちゃったわけね。
ご苦労様。

[277: 周辺住民さん]

>>271

低層で豪邸みたいな感じの２階建てでしたが、駐車場が機械式の２段駐車場で立派でしたよ。

後年誰も住まないゴースト・タウンみたいな時期が続きましたが、この土地を売却して日商○井
を中心にまさかのタワー計画が始まったのには全く気づきませんでしたけど。

[278: 周辺住民さん]

ロイ●ルハ●ジングのサイトで
潮●の街が管理人：日勤
となっているが、あそこは
新町で数少ない”巡回”管理では？

物件買ってから
「管理人は常駐していませんでした、すみません」
じゃ済まない事なのに・・

[279: 物件比較中さん]

潮音の街ってそもそも管理人が常駐するところってあるのかなあ。
こないだ見に行ったけどオートロックもなかったような気がする。

それでシンドラー社のエレベータだったような。

近くでは、レジアスが下げているからレジアスのほうがいいね。

[280: 購入検討中さん]

>268
>それにしても、新浦安の中古マンションは動きが鈍いですね。
>同じ物件が鎮座してます。
>もう、値段は下がらないのかな・・・
○ジアス、○ランファースト、○ディアンコーストあたりを希望していますが、好条件物件はサイトに載らない内に瞬間蒸発してます。私も瞬時（順番待ち）の差でいくつかの物件を逃しました。不動産屋には毎週アタックかけてますが、売り出し物件の数も今年は多くないそうなので、これら鎮座物件の値下げを待つ方に傾きつつあります。同じ様な物件を探している方、情報ください。

[281: 匿名さん]

DonDokoDonのぐっさんも新浦安に住んでるらしいね。

[282: 周辺住民さん]

>>280
物件によって強い・弱い不動産屋の違いはあるよね。
3つのうち某に対して、R不動産はぜんぜんだめで過去の実績ゼロだったり。

瞬間蒸発するような物件は売主が売り急いでいるから
メジャーな三●のリで、有能な営業担当にあたれば・・

[283: つばさ]

私も最近、浦安の物件を探しています。
高洲あたりはなかなか未発展なイメージがあります。なので、これからってとこが魅力ですが。
どなたか、実際高洲地域にお住みの方、実際の住みごこちを教えて頂けないでしょうか。
どうぞよろしくお願いいたします。

[284: 周辺住民さん]

>280さん

プラウドは如何でしょうか？　高洲のシンボリックな高級マンションで、高洲地区の開発（サイクリング公園ゾーン・低層住宅ゾーン・企業誘致ゾーン）の影響を一番受けると言っていいでしょう。

[285: 匿名さん]

>>278管理人：日勤
いまだに、管理方式：日勤
となっているが、スタッフはこのBBS閲覧しないのか？
確信犯なのか？

[286: つばさ]

281さんありがとうございます。
教えて頂いたマンションを調べてみたいと思います。
因みに、「影響を一番受ける」とはもちろん好影響と思いますが、よろしければ具体的なことを一つでもご存じならばお願いします。

[287: つばさ]

あ・・・
私勘違いしてますね・・・
すいません。

[288: 匿名さん]

プラウドは、やはり高いでしょう。
高洲ならが、新築にこだわるならば野村の「新浦安Ⅲ」のほうが、
より眺望に優れ、値段も下がってくるのではないでしょうか。
中古なら、レジアスがなかなか値頃感がありますね。
評判の良いモアナヴィラは、あまり売り物が出てきません・・。

[289: つばさ]

288さんありがとうございます。
新しいマンションはまだまだですよね。
ん〜まとうかな。でも年くってしまうのも・・・。と感じています。モアナビラという所はとてもきれいに感じました。もちろん外観だけの感想です。いつ建設されたのかなって奥さんと話してました。

[290: 匿名さん]

>>288

そこは一戸あたりの専有面積が小さくなるんだよね

[291: 購入検討中さん]

>>290
そうなんですか？
価格が不明なのですが、候補の一つに考えていました。
全容がわかるのはもうちょっと先なんですかね？

[292: 匿名さん]

野村の新規物件って高洲のどのあたりに建つのですか。
プラウドの前の鉄鋼団地のほうでしょうか？
あとなんで面積が狭くなるのでしょうか。
駅から遠くて面積がせまいなら、買わないんじゃないでしょうか。
誰か教えてください。

[293: 賃貸住まいさん]

>>285
ろいやるはうじんぐ、サイトで
まだ、潮音の街を＜管理方式 日勤＞と主張

変わらないよ、あそこは

[295: 匿名]

新浦安エリアで、１０年落以内１００以上で４０００万以下の物件は、ありませんか？

[296: 匿名さん]

>>295
新浦安にそんな物件ないんじゃない。
船橋の奥地とか千葉みなととかならあるかもしれないけれど。

[297: 購入検討中さん]

日の出地区、セレナに続きアールフォーラムも
１００平米で4000万代に突入してきました。

登録者に瞬殺される物件なら、4700〜4800も期待できそう。

[298: ご近所さん]

いよいよ中古物件も底値かな。
底値で購入されて、もし景気が徐々に回復するなら住み替えには有利になってくるかも知れない。
最後の中高層用地はあと一つしか無いし。

[299: ご近所さん]

298さんのコメント通り、高洲のプラウドⅢの建設で、新浦安の中高層マンション供給は打ち止め（2011年？）となるのは、皆さんご存知のところです。・・・そうなると、経済学的には、供給量固定で、需要量増加となる、需要過多となり、供給価格上昇圧力が働き、中古市場価格は上昇に向うは、自然な話です。ポイントは、需要家が、どんなマンション（供給）を欲するか？となります。こういった観点で見ると、今後、資産価値の高いマンションについて、関心・議論がシフトいきそうですね。

そう考えると、日本経済浮揚は、2012年以降と言われる今、この新浦安地区の中古市場は、仕込時期と言っていいかもしれませんね？　そう書く私は、仕込むのかと言いますと、キャッシュ無く、仕込めないんです・・・笑。指を銜えて、見守るしかないんです・・・泣。

[300: 匿名さん]

確かに長期的に見れば仕込み時かもしれません。
しかし、プロの不動産屋が買い取った中古物件が売れなくて、かなり値下げをしているのが現状なんです。
それにつられて仲介物件の価格が下落してます。プラウド新浦安が大量に残っていて値下げしていることも、中古価格を押し下げてます。高洲から明海、日の出地区まで伝播してるよ。