いよいよ新浦安・新町の将来像が見えてきました。
新築マンションは、大規模物件最後の発売を冬に控えるのみ。
優良な中古物件情報を交換していきましょう。
[スレ作成日時]2008-12-07 19:26:00
注文住宅のオンライン相談
新浦安の中古ってどうですか？＜その２＞
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617:
サラリーマンさん
[2009-08-28 23:31:06]
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618:
土地勘無しさん
[2009-08-29 05:40:25]
憶測とチラシの印象論で話をしても仕方がない（無限ループになる）ので、客観的なデータベースを
使って話をした方がよろしいかと思います。 で、不動産流通機構（レインズ）http://www.contract.reins.or.jp/index.htmlのデータベース を用い、直近３ヶ月（8月29日時点）の成約価格を調べてみますと、 *浦安市、沿線京葉線で検索。 →「築年(年) × 価格(百万円) 」で確認すると、ごく築浅かつ専有面積の広いマンション（2007築＜PC グランデ＞、2008築＜プラウドⅠ＆マリナテラス＞）の成約はないようです（∵07築、08築の成約価格 は3～4千万円台で、おそらく高洲の小規模マンションあたりと思われます）。 →「築年(年) × 価格(百万円)」で当りをつけ、「築年(年) × 単価(万円/m²)」で見てみると、 成約 例があるのは、2000年代前半築の物件、シンボルロード沿いOR日の出の、海側の物件（PC新浦安、PC東 京ベイ、シーガーデン等々が該当）のようです。件数にして５～６件、坪160～180万円程度で成約して いる模様。 私は業者ではないので、インターネット上で閲覧可能なデータしか見れず、レインズ上の過去のデータとの 比較はできないのですが、ミニバブルの直前（06年あたり、世の中で「新価格」と浮かれてはじめていた頃 →新浦安では、PCグランデ分譲）で坪150万前後、ミニバブル華やかなりし頃（07～08年前半、「新・新価 格」と業者が浮かれていた頃→同、プラウドⅠ分譲）で坪180万円前後と言われていましたから、まあ、バブ ルの部分が一部剥落してただけ、っつう感じかな、と思います。 で、今後のことは、よくわかりませんが、国際協調で政策（主に金融政策）を総動員していて、株価も回復 してきていることを考えると、まあ景気はぼちぼち底入れで、ここから地価が一段下がる、つうことはない ように思います。 ―― ミニバブルで業者が超近郊（国道16号の奥あたり）にバカバカ建てた物件の価格がまだ下がり続けてい るというのは、景気循環要因というよりは、そもそも、生活・通勤の利便性が低いという構造要因を抱えて いるからだと思いますので、ま、新浦安には余り関係のない話だと思います。 |
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619:
匿名さん
[2009-08-29 06:35:28]
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620:
賃貸住まいさん
[2009-08-29 08:21:58]
>>619
>広告に出してないエアレジデンス高層階を不動産屋経由でダイレクトに交渉されているみたいですが、動きのない高額物件で広告も出さず口コミで不動産を売る人はいるんですかね。 信じがたいですね。 私も高額？なマンションを売りに出した事がありますが、レインズ登録と待機客連絡は一緒にしてもらいました。 ちなみにチラシ配付はその週末。その方が待機客らに早期決断を迫らせることが出来ますし。 検討中の物件をネットで公にするなんてありえなって事では？ |
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621:
匿名さん
[2009-08-29 19:06:35]
>>619さん
>浦安市の京葉線エリアで売れた物件も32件と少ないですね。2000年以降で20件くらいです。 それが本当なら登録件数少なすぎです。従来相場を下落させかねない価格で売買が成立した場合、レインズに登録しませんよね。 レインズの値を真に受け取るのもどうかなと思ってしまいました．．． ところで、高洲のプラウドの中古は実のところいくらぐらいで取引されたんでしょう？ ご存知の方いませんか？ |
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622:
土地勘無しさん
[2009-08-30 04:34:47]
>>621
>それが本当なら登録件数少なすぎです >>620 が言っているのは、「（直近３ヶ月の成約事例で）32件、（竣工）2000年以降（の物件）で20 件」、ということ。この数ヶ月は出物がない、とよく言われてますから、成約件数のかなりをカバーし ているというイメージなんですがね。あなた、レインズのサイト見ないで脊髄反射でレスしてるでしょう。 >従来相場を下落させかねない価格で売買が成立した場合、レインズに登録しませんよね。 あのね、レインズ登録って、そんなに恣意的にはできないわけ。物件のレインズへの登録は、専任媒介 契約を受けた時にやる訳で、かつ売り主が登録を拒否しない限り（標準約款に登録の条項が入っている から、かなり面倒くさい）、登録は業者の義務。 レインズのカバレッジは８割程度と言われているが、そういう限界を分かったうえで、一応客観的な データとしてここで示しているわけ。 |
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623:
匿名はん
[2009-08-30 04:37:44]
高洲のプラウドの直近の成約事例ってないんじゃないの？
最近は○和地所（浦安の方ね）のチラシにも売り物は載ってません。 |
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624:
621
[2009-08-30 07:14:38]
>>622さん
> >>620 が言っているのは、「（直近３ヶ月の成約事例で）32件、（竣工）2000年以降（の物件）で20 承知の上です。 >この数ヶ月は出物がない、とよく言われてますから、成約件数のかなりをカバーし ているというイメージなんですがね。 あなた自身もかなりと表現されている通り、全部でないと考えているんですね。 あなたはかなり、わたしはひどくと表現したまでで感覚の違いだと思います。ご容赦ください。 >あのね、レインズ登録って、そんなに恣意的にはできないわけ。 私や>>620さん成約価格のことを言っています。 希望売却額の登録はそうかもしれませんが、成約額も上記の通りだと思っているならそれは間違いです。 >レインズのカバレッジは８割程度と言われているが、そういう限界を分かったうえで、一応客観的な >データとしてここで示しているわけ。 すみません。嫌味のつもりはなかったんです。ただ、最初にそれ書いてなかったですよね。 全部が全部成約価格が登録されるわけじゃないし、しかも登録されない成約価格がここで議論になっている肝心要の底値的な価格である可能性が高い．．． そんなレインズの成約価格値を真に受け取るのはどうかなと思って補足も含めああ書きました。 もっと別の書き方すればよかったですね。ごめんなさい。 いずれにしても3ヶ月とはいえレインズのデータ見れるのは知りませんでした。 良い勉強をさせていただきました。感謝してます。 |
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625:
匿名さん
[2009-08-30 07:55:42]
>>624
622さんがおしゃっているとおり。レインズの登録は不動産屋の義務ですよ。 一般媒介契約で売主がいくのであれば、登録義務はないのですが。 > そんなレインズの成約価格値を真に受け取るのはどうかなと思って補足も含めああ書きました。 成約価格を真に受けないと不動産屋はやっていけないでしょう。不動産屋は仲介して物件が売れて、手数料が入るわけです。売主が市場を無視した高い価格で売っていたら、売れないわけで金も入りません。 類似物件の直近の成約価格がこれならば、これくらいの値段で売り出しませんか、と提案できるわけです。極論をいうと不動産屋は売れればいいんです。 表向き「あなたの財産を大事にします」とか言ってますが、そんなこと考えてないでしょう。 新浦安の資産価値が…とか言っているぬるい不動産屋はいないでしょう。需要があるから値段が上がる、需要がないから値段が下がるこれだけです。 売り物件少ないですね。この売り物件のすくなさで、3ヶ月で32件成約というのはむしろ多いような気もします。 あと3ヶ月位したら、もっと成約物件が経るかもしれないです。 話は変わりますが、最近気づいたのですが□イヤルハウジングのチラシをみなくなりました。 どうかしたんですかね。 |
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626:
621
[2009-08-30 08:33:38]
>>625
>622さんがおしゃっているとおり。レインズの登録は不動産屋の義務ですよ。 論点が異なっているようです。 わたしは義務でないとは書いていません。お手数ですが以下読み直していただけないでしょうか？ >>622 >あのね、レインズ登録って、そんなに恣意的にはできないわけ。 私や>>620さんは成約価格のことを言っています。 希望売却額の登録はそうかもしれませんが、成約額も上記の通りだと思っているならそれは間違いです。 いずれにしても、成約額がすべて登録されていると思っているのならそれは間違いです。 全部が全部成約額が登録されるわけではありません。 しかも登録されない成約額がここで議論になっている肝心要の底値的な額である可能性が高いと考えた方がいい訳です。 >成約価格を真に受けないと不動産屋はやっていけないでしょう。 私には理解できません。 レインズの成約額を参考にしても、それを真に受けて商売している不動産屋がやっていけるとは思えません。 すくなくとも私の知っている複数の不動産屋はそんなのんきな事は言っていませんでした。 >類似物件の直近の成約価格がこれならば、これくらいの値段で売り出しませんか、と提案できるわけです。極論をいうと不動産屋は売れればいいんです。 その通りだと思います。 そんな中でレインズに登録されている成約額が全てだと真に受ける不動産屋がいるでしょうか？ 真に受けすぎたら、売れないケースも出てくるでしょう。 >新浦安の資産価値が…とか言っているぬるい不動産屋はいないでしょう。需要があるから値段が上がる、需要がないから値段が下がるこれだけです。 繰り返しになりますが、レインズの成約額はあくまでも参考で、それを真に受けるようなぬるい不動産屋はやっていけないと思います。 |
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住まいに詳しい人
[2009-08-30 09:33:36]
何か情報を何も提供できないで、言葉尻を見つけては難癖つけている様ですね。
以前の質問ですが『潜伏する業者』とは、HNのプルダウン選択に自身がプロの業者なのに 一般人になりすます『匿名』を選択していることです。 プロだと言う自負があるなら、以下のHN名を使った方が良心的な業者と思えます。 地元不動産業者さん 販売関係者さん 競合物件企業さん 販売関係者さん 競合物件企業さん デベにお勤めさん 住まいに詳しい人 |
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628:
627
[2009-08-30 09:38:23]
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近所をよく知る人
[2009-08-30 09:52:13]
今後の中古物件の流通は最後の大規模物件を残すのみなので、地元住民が新築への住み替えは
もう無いので、中古→中古への住み替えと言う所でしょうか…。 ここで良質な中古物件が出ればすぐ売り切れるのではないか？と。 そこで値引きブログの言う筆者は、新浦安駅周辺の情報は徹底的に現地調査もしないでデベの 難癖つけているだけなので、地域外の検討者はその筆者の言う事に騙されないように。 鉄鋼団地ですが、煤塵を出す工場など存在しません。 |
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匿名さん
[2009-08-30 13:02:33]
レインズに成約価格が登録されない事例があると言うのは大変興味深い話で勉強になりました。
理もかなっていたと思います。 一部にそれを語られるとまずい人がいるんでしょうか？ 否定に躍起なようですが非理論的でなんとも理解できません。 ピンぼけ話はほどほどにして新浦安の中古ってどうですかの話題に戻しませんか。 |
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631:
匿名さん
[2009-08-30 21:40:43]
>>621=626
>いずれにしても、成約額がすべて登録されていると思っているのならそれは間違いです。 全部が全部成約額が登録されるわけではありません。 しかも登録されない成約額がここで議論になっている肝心要の底値的な額である可能性が高いと考えた方がいい訳です。 なぜですか？登録されていないデータは誰にもわかりません。 本当に底なんでしょうか。私はいま本当に底なのかわかりません。 底だと考えた根拠を教えてください。 もしかすると、レインズに登録されている成約価格より高いかもしれませんよね。 それからなぜ、80%登録している（カバーしている）レインズの価格を参考にしないのですか。 まにかまずいことがあるのでしょうか。 >>627 > 以前の質問ですが『潜伏する業者』とは、HNのプルダウン選択に自身がプロの業者なのに > 一般人になりすます『匿名』を選択していることです。 なんども聞いてますが業者ってなんですか。業者だと都合が悪いのですか。 またこの掲示板の名前は「匿名さん」が標準です。かえる必要があるのですか。 わからないので質問させてください。 |
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632:
629
[2009-08-30 22:44:10]
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[2009-08-30 23:46:38]
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634:
632
[2009-08-31 00:21:24]
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621
[2009-08-31 06:22:32]
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元 そろそろ入居
[2009-09-01 23:22:58]
入居しました～♪
引越し大変でした、、、というか今でも荷物が片付いてませんが無事入居できました。 今の相場が上げ基調 or 下げ基調 のどちらか？と言われたら素人なのでよく分かりません。 ただ継続してウオッチしている限りでは同等レベルの物件はそれ程下がってないので 少なくとも”もう少し待てば得したのに！”という後悔はありません。 同程度の築浅物件が今より安く買えるとは思えませんので、良い時期に購入出来て不動産屋さんの 担当者の方に大変感謝しています。 換地の手続も一段落しましたが、その後売り圧力が高まり暴落、、的な感じではなく 逆に目立った売り物がありませんね。 ところでこの辺りでは雨ガッパ（レインコート）＋傘で完全装備した方が結構目立ちますね。 私も子供に可愛いものを買ってあげようかと思います。 |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
>なぜ業者を警戒する必要があるのでしょうか。わかりません。
>罠っていったい何でしょうか。
「罠」とか「警戒」って私も知りたいものです。
614さん～～～