売主側に借金があっての売却物件を購入検討中なのですが、教えてください。

[購入検討中さん]

はじめまして。みなさまのご意見をいただきたく、投稿させていただきます。
私は、希望していた土地に中古物件を見つけました。しかし、売りに出されている情報も広告もごく一部で、たまたま近くを通って縁があって、売りに出されてることを知れたので、早速見学させてもらったのですが、二世帯住宅でした。二世帯の予定は今のところはないのですが、息子がいるので、将来同居とかになれば役に立ちますが、完全な二世帯なので悩みます。さらに、どんな事情かを担当の方に聞くと、物件売却は借金返済のためだと知りました。なので、物件自体はきにいってるところですが、この物件は銀行さんが融資をしてくれないらしく、融資を頼めるのはひとつの銀行に限られていました。しかも、このまま物件を購入すると買う側にもリスクがあるらしく、そうならないためにもいったん持ち主を変更してから、私たちが購入するっという私たちにノーリスクになる方法になるので、安心してすんでもらって大丈夫ですといわれました。信頼できそうな会社だし、いろんなサイトでも検索しましたが、怪しいものはない仲人会社だと思っています。ですが、周りにも負債を背負った家を購入した知り合いもおらず、本当に大丈夫なのかという心配があります。専門的な知識のある方、教えていただければと思います。1,2件実家の近くなどに夜逃げした物件を購入して、知り合いではないので外から見る限り幸せに暮らしている家をしっているのですが、いざ自分たちが購入を検討しているとなると、専門的な方または詳しい方にお言葉をいただければ安心できるOR考え直すきっかけがもらえるのでぜひ、教えてください。
かってなおねがいばかりな上にさらにお願いで申し訳ありませんが、今日見て明日主人も行く予定です。中古物件は申し込み順のようなので、早めに教えてもらえる方がいらっしゃればありがたいです。ぜひ、よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

何が言いたいのかよくわからないけど、売り主の残債＜売買額なら問題ないでしょ。
売却に際して抵当権を全て抹消するというのは当然のこと。
＞この物件は銀行さんが融資をしてくれないらしく、融資を頼めるのはひとつの銀行に限られていました。
それは変ですね。融資の可否は，普通は融資を受ける買い主の経済力等で決まってくること。
＞いったん持ち主を変更してから、私たちが購入する
ますます変ですね。物件に左右されるというのであれば、まともな物件ではないということです。道路付き私道その他、銀行が融資を渋るような致命的な問題があるのでは？　よく調べる必要がありそうです。

[2: 匿名]

内容がわかりづらいですが、こういうことかな？


１ 融資をしてくれる銀行がなく１つの銀行のみ、という点。
通常は買主の資力により、ローンの可否が決定します。また買主の好きな銀行でローンを組みます。
それができないということは、もしかしたら銀行による売却物件なのではないでしょうか？売主が融資可能という銀行から住宅ローン又は家を抵当とした借金をしていて、その返済が滞ったために売却する予定とか。
そうであれば、買主に直接売買代金を手に渡らせることなく、銀行が回収するために、自行の融資を受けることを条件としていることが納得できる気がします。

２ 持ち主を変更してから、スレ主さんが購入する。
ちょっとよくわかりませんが、１つの可能性として当該物件に複数の抵当権が設定されているとか？
第１抵当権が銀行だと仮定します。さらに物件の売買価格が銀行の残債価格を下回ったとして、第２抵当権以下の方には回収の方法はなくなります。しかし、万全を期すために銀行のサービサー（債権回収会社）あたりに変更したうえで売却するのでしょうか。
今、考えられたのはこれくらいです。



スレ主さんへアドバイスです。
一生に何回もしないマイホームの購入です。決して確かとは言えない掲示板で尋ねるよりも、もっと確かな方法で確認される方が良いと思います。
疑問に思った点は絶対に妥協せずに、納得いくまで尋ねるようにしてください。今回質問の内容からいけば、先の２点です。なぜ融資可能銀行が１つに限られるのか？、なぜ一度名義変更したうえで売却しなければならないのか？さらにその名義変更人は誰なのか？
恐らくどんなに良い物件だと感じても、何か疑問な点はあると思います。老婆心ながら、質問されている現状の問題が特殊かつ重要なため、他の問題を見逃すことがないようにされてくださいね。

あとは個人的見解です。完全な２世帯住居だが、スレ主さんは２世帯住居を現在必要とされてはいないとのこと。将来的に息子さんにという可能性もあるとのことですが、その可能性はどれほどあるのでしょうか？
息子さんがまだ学生なら、私だったら避けます。家に縛ることはナンセンスな気がします。また、長年使わない家は傷みますから。
数年のうちに同居の可能性がない。かといって現在の２世帯住宅を取り壊して建物だけ新築するわけでもないならば、無理しない方が無難な気がします。蛇足でした。

[3: 仲介業者]

最初のレスの方が殆ど正解で、次のレスの方の最後のアドバイスが素晴らしいです。

１銀行でしか融資されない…という事は接道問題、用途地域問題、違法建築物、重い既存不適格が想定されます。よくチェックしましょう。

加えて言うなら、一度他人名義に移せばスムーズ…なんて事は１００パーセント有り得ません。自社かグループ会社で買い取って、あなたに売って、莫大な利益を狙っていると思いますよ。
または買取業者に買い取らせて、その後、買取業者とあなたの間を仲介してダブルで両手仲介手数料でウマ～。

仲介業者がたたいして広告活動してない場合、それは売主へのポーズであり、買取りな業者卸の方向で話を進めているケースが多いです。

よく考えて下さいね。

[4: 匿名さん]

スレ主はもう見ていないのか？
急ぎでお願いして、レスついてもほったらかし。聞くだけ聞いて、意に沿わない回答だったか。

[5: 購入検討中さん]

本当に申し訳ありません。たくさんコメントをいただいてるのに、物件が立地条件もよく、競争率が高かったので、詳しく調べていただいてたりしていたので、御礼が遅くなってしまいました。匿名さんがレスをくださってたので、やっぱりしっかり調べることができ、昨日契約を済ませたばかりです。この売買の方法は任意売却と呼ばれる売買方法で、主に負債を抱えた人たちが競売にかけられることなく売買できる方法でした。ですので、物件には特別問題はなく、問題なのはきちんと売主側の借金が解決されることにあるとのことでした。実際、建築関係の方に物件を見てもらったのですが特別問題はなく、役所などにも新築した際の検査済証があることの確認も取れました。
借金の問題も、きちんと説明を受けて納得した上で契約しました。契約してから売主側の借金問題の解決に動くわけなので、95パーセント解決する確立だから安心してとのことですが、もしも、解決しない場合はこの契約は白紙に戻るので、白紙になるとせっかくの良い物件がとショックを受けるかもしれないけれど、私たちに債務が降りかかることはなく白紙になるので、その点は契約書でもサインするさいに記載されていたことなので、大丈夫だと思います。なにより、担当の方がすごく信頼のできる人で。。周りからも信頼できる人ほどあやしいとか言われるのですが、会社自体も怪しくなく、だまそうとしているのであれば、かなりの高額取引物件を狙うのでしょうが、あまり会社側に特別なメリットもなさそうなので、物件自体夫婦で気に入っているので、購入することに決めました。
皆さんにいろいろ教えていただき、私自身勉強することが多かった二週間でした。
契約したばかりなので、これからどうなるのかは進んでいかないとわかりません。
でも、外壁などのリフォームも入れて引越しは八月ごろになると思います。
無事に引越しできていれば報告を
もし何かのトラブルにまきこまれてしまったら相談を
したいと思いますので、自分勝手なレス主だなっと思わず、見守ってくださればうれしいです。
皆さんの貴重な意見ありがとうございました。感謝します。

[6: 匿名さん]

お疲れ様です