デュフレ中野(（仮称）中野プロジェクト)ってどうですか？

[物件比較中さん]

中野駅徒歩4分！デュフレ中野(（仮称）中野プロジェクト)についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区中央4丁目136（地番）
交通：中央線 「中野」駅 徒歩4分,総武線 「中野」駅 徒歩4分
東京メトロ東西線 「中野」駅 徒歩4分
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：55.73平米～65.85平米
売主：サジェスト

物件URL：http://www.suggest.co.jp/nakano/
施工会社：住協建設
管理会社：レーベンコミュニティ

【スレッドタイトル変更及び本文追記しました。2011.01.08副管理人】

[84: 匿名さん]

明日、説明会に行って来ます。
今までのコメントを見ると、このマンションは需要と供給でいうと、
騒音とかのマイナスイメージが強いので、需要の方が弱いのでしょうか？
明日の営業さんは、需要が強いとしか言わないでしょうが、営業さんの態度／対応で分かりますかね？
（確約のお客さんが全戸数以上にいる場合は、態度に表れるものでしょうか）

[85: 購入検討中さん]

先週説明会に行った者です。

ワンフロアに、西側2LDK、東側3LDK

メリット
・JR:中野と丸の内線:新中野の両方を使える
・バスも京王バス63系統渋谷行き、京王バス64系統渋谷行き二つが使える
・群馬中心にヘルシーな野菜を仕入れているスーパーが100m圏内

デメリット
・すぐ西の土地には100%マンション立つだろう⇒2LDK側を選択したらOUT
・すぐ南の土地のコインパーキングには100%マンション立つだろう⇒8F以下選択したらOUT。だから先行販売も8F以下と推察
・営業さん説明*しなかった*けど、中野病院が近い(30m)のはメリデメ両方ある。救急車が入らない日はないですからね…今私が住んでるところ、遮音性はかなり高いけど救急車のサイレンって通ってしまうんですよね。

[86: 購入検討中さん]

私はエコ推進派なので、なるべくエアコンとか使わない方で、夏は網戸で極力寝るのですが、網戸で救急車サイレンは厳しいですね。
個人差がありますが、寝ている人が起きてしまうくらいウルサイのでしょうか。

また、コインパーキングは５～６階までしか建てられないと説明がありました。商業エリアではないという説明でした。

[87: とおりすがり]

>>77

>先着受付の４戸の提示がありましたが、営業さんへ熱い想いを伝えれば 先着住戸を増やしてくれるのではないかと思います。 でも、全部で２２戸ですから早いもの勝ちでしょう。 (営業さんから見たら、抽選するより絶対に買ってくれる人に確実に売るのが手間が省けますからね） 上層階が営業さんの意図とは逆に人気高のようですね

↑優先分譲住戸以外の価格は決まってますか？決まってなければ、基本的にはやめた方がいいと思います。人気があるように見せかけて、値段上げることもありますよ。（まあ、それが営業の手なのですが）。

[88: 購入検討中さん]

学生のころ、中野総合病院と同じレベルの二次救急でバイトしていたけど、
夜中の22時～6時で平均5台程度救急車を受けていましたね。
ごく軽症患者の場合を除き、病院に近づいてもサイレン音を小さくしたりはしません。
サイレン音は病院側に受け入れ準備をさせる役目もありますから。

このマンションは音の問題を理解した上で購入すべきでしょうね…。
窓やサッシは共用部分なので、後から騒音が気になっても簡単に交換できませんしね。

[89: 匿名さん]

学生で病院のバイトって事務か受付ですか？

[90: 検討中]

私も、先週説明会に行った者です。 私なりにも、考えてみました。

メリット
立地や、仕様（いわゆる標準的な仕様）、価格は他の方もあげられているので、メリットになると思います。
天井高も十分
55平米-65平米にしては間取りは考えられている。
間取り変更可

デメリット
騒音の問題は他の方もあげられているので、マンションの内面の防音性を中心に。
防音性は疑問。
窓・・Ｔ２エアタイトサッシは標準的→救急車のサイレンは難しいので2重にするには100万ほどだして、家中を後付けの2重窓（内窓）にしてしまうのがよいでしょう
床・・スラブ厚は20ｍｍで標準、18ｍｍは屋上と2階だけなのでまあ標準。ここのフローリングは遮音性なし→通常のマンションはＬＬ４５またはＬＬ４０を使用していますが、遮音性がないフローリングだと、騒音問題は必至。
http://www.k-ban.net/sonota/souon.html
http://pro.mansyonkanri01.com/archives/780021.html
眺望、プライバシーの問題は他の方もあげられているので割愛。

[91: 購入検討中さん]

営業さんにフローリングLL-45って聞きました。

上下階の音は、住む人によってかなり違うので、出来れば生活時間が同じ人がいいですね。。

それより、設備のポイント制どうなんでしょうか？
好きなものを選べて良いと思っていますが、デメリットあるのでしょうか。

みなさん何の設備を検討していますか？

[92: 匿名さん]

うーん、「音」が厄介ですね
救急車のサイレンは電車の音と違って慣れなさそう

[93: 匿名]

選べる設備はLDK15畳にして、床暖つけたら70万以上いくと言われましたよ。それだけで無料分終わり…全然選べない！

値段はだいたいわかるのでは？特に３Lは4600から5800台でしょ？


2階から12階で1200万価格差だから、一階上がると120万上がるんじゃないかな？同じ間取りだからね。

[94: 匿名さん]

倍率はどの部屋にもつくそうです。
狭さを工夫すれば、あとはやはり”音”ですね。
周りにもマンションやゆうちょの社宅（？）などがあり、
皆さんそれなりに慣れてしまっているのかしら・・・
体感できない状態で判断するのは難しいですが、ノイローゼになることはない程度に楽観しようと思います。

[95: 匿名さん]

遅まきながらの質問ですが、そもそもまだ着工もしていないのに、抽選して契約して手付金（物件価格の１割で、５００万くらい）を払うことになりますが、この会社は本当に大丈夫な会社なのでしょうか？
手付金が無くなってしまう心配をすることは、おかしいでしょうか？？
（ＨＰ等を見ても、信頼性が判断できませんので）皆さんはどうお感じになっていますか？

[96: 匿名さん]

手付けは保証書を貰えば大丈夫じゃないかな？

値段は上のほうが高くなる予想。

３Lで8階が5310マンションだったから、9階から隣のビルとかぶらなくなって眺望が抜けること考えると、130万ずつ高くなって9階 5440 10階5570 11階5700 12階5830ってとこかな。 8階から下は眺望が不利だから110万くらいずつで7階5200 6階5090 5階4980(5階は優先分譲で4990万だったからだいたいあってる)4階4870 3階4760 2階4650ってな感じだと思うよ。売れ行きが良くても、プラス20万くらいでしょ。悪どいデベだと、高く買いそうな人にはもっと上乗せするかも。値段の付け方で、客の足元見てるか、優良なデベかだいたいわかるよ。客同士競合させたりするデベは論外だね。

[97: ビギナーさん]

アトラス設計事務所…

[98: 匿名さん]

20万円も高くなったら、40万円分の無償オプションがそれだけで、半分じゃないですか！
なんかくやしい・・

[99: 匿名さん]

ほかの物件に比べると割安感があり、かなり好印象。

救急車のサイレンに関してですが、
他のエリアの救急受け入れをしている病院のそばの7階に住んでいますが、
私としてはほとんど気にならないですよ。

[100: 匿名]

まあオプションはエコポイント抜いて選べるのは40万円分だから、ないに等しいね。おまけみたいなもんでしょ。

ただ箱にお金をかけて、共用部やら広告費やらＭＲやらにお金かけない戦略は自分は良いと思うよ。

値段はそこまであがんないでしょ。デベもこれで終わりじゃなくて、今後の評判とか、体裁気にするからね。

騒音は人それぞれ感じ方が違うから、こればかりはなんとも言えないね。あのくらいの交通量ならこのマンションの構造で問題はないはずだけど、救急サイレンは基本的に人に聞こえるようにしないと意味ないから、その周波数防げるように他の対策はいるかも。

[101: 匿名さん]

安いのはわかってるんだけど、過度に強調は良くない。営業が、中古の62平米が5600万で出てるとか、北口の新築が5.6000万で出てるとか、ライオンズミッドサイトが8000万で出てるとか資料見せられたけど、その中古は売れなくてだいぶ前に4980万に値下げしてるし、北口の新築も個別の客に値下げしてさらにテレビ家具、エアコンすべて付けて販売しても売れてないし、ミッドサイトはもともとミニバブル期に建った高くて有名なマンションで、所有者が高値で出してるだけだし、基本的に売れてない物件と比べても全く意味がない。インターネットで出てる中古物件は売れ残りの物件ばかりで、さらに値引き前提に値付けしてるか、オーナーが勘違いして高値で出してるか。最低でも約定してる物件で、比較するべきだよ。

それでもここが安いのはわかるけど、プロの営業で、何千万の買い物を客にさせようというんだから、徹底的に調べるなりして、きちんとした情報を提示しないとダメだと思うよ。

相場は地元で長く物件探してる客のほうがわかってるんだから、そんな安い安いという情報より、お客さんにより良い条件になるように頑張りましたって自信を持って、きちんと価格を決めて公開して、申し込み状況も公開して、オープンに公平にしてもらいたいと思う。

[102: 匿名さん]

いろんな意見がありますね・・。ちょっとだけ意見を書きたいと思います。
私の担当の営業の方はどなたもとても親切で良い方でした。

「今回はできる限り価格を抑えて、買ってもらったお客さんの資産価値を下げないように、また、グッドデザイン賞を取った時のように、これからの会社のためにも、この物件が一つのニュースになってくれればいいと思って、みんなで頑張っている」というようなことを言っておられました。
ただ単にまだ価格が決まってなくて、調整中というだけではないでしょうか。

私の場合、いろいろな質問にも率直に答えてもらえて、今はあまり不安に思っていません。

[103: 購入検討中さん]

優先販売の４戸は、もう決まってしまったと説明がありました。
私も優先して売ってくれれば購入したのに、と思いましたが、
優先する方としてもらえない方の違いは、何だったのでしょう？
抽選会が憂鬱です。
強引に無理を言えば、抽選なしで売ってもらえるものなのでしょうかねぇ...

[104: 匿名さん]

私は真ん中くらいを希望しましたが、既に３件予約があるそうです。（つまり私が申し込んだので４倍）
やはり人気があるのかと思いました。営業さんは１０倍近くになる部屋もあるようなことを言っていました。
人気があるのはある意味安心ですが、抽選に当たらなければそれまでですねえ。私も憂鬱です。

[105: 周辺住民さん]

将来的な容積率オーバーの話はどうなったんでしょう？
一番困るのは、売却するときにローンが使えない物件になってしまって
売るに売れない、買い叩かれる物件になってしまうことです。

[106: 匿名さん]

>No105

■ 容積率 600％
■ 敷地面積 236.01m2
■ 建築延床面積 1572.50m2
とのことですが、通常考えて236.01×6＝1416.06m2となり、1572.50m2ではすでに容積オーバーの物件

上記のNo.43さんにあるとおりの計算では、容積率オーバーになりますが、■ 建築延床面積の中に容積率に参入しない面積が、160m2くらいあるので、結果として容積オーバーにはならないはずです。
（参考）
1994年（平成6年）の建築基準法の改正により、集合住宅の共有部分や地下室の一定部分は、容積率の算定に含めないことができるようになった。

[107: いつか買いたいさん]

南の駐車場、デベの説明では最大5～6階の建物になるという話だったけど、
その試算は駐車場隣の古屋がそのまま存在した場合の仮定だから、怪しいもんです。
この区画は古屋の土地も含めて同じ地主なので、
古屋をつぶして細長いマンションを建てたら、
ロイヤルホスト裏のマンションみたいに12階建てになる可能性もある。

中野通り沿いは容積率400％
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/youto/youto25.html


というわけで南側の景観に過大な期待は禁物です。

[108: 匿名さん]

↑容積率が４００％なら、本物件と同じ１２Ｆまでにはならないのではないですか？（本物件は６００％）

[109: 不動産購入勉強中さん]

敷地内に共有スペースや駐車場を作り、
建蔽率を低めにすれば高層にできますよ

[110: 匿名さん]

>101 そのマンション（中古）今4780万円で出てますよ。まだ買い手はついていないみたい。
そこから値引き交渉が始まるから、4500万あたりですかね。

[111: 匿名さん]

2LDKのほうはみなさんどんな価格予想ですか？

[112: 匿名さん]

>91さん

フローリング本当にLL４５でしょうか？2種類ありましたが、私が営業さんに聞いた時は、
フローリングについてはあまりわかっていないような曖昧な返事でした。、
どこのメーカーの、なんという商品か聞かれましたでしょうか？

[113: 不動産購入勉強中さん]

柱が出っ張ってるから面積はマイナス3％位で考えたほうがいいかもなー特に3L

[114: 物件比較中さん]

どう考えてもキッチンが狭いと思うのだけれど、本当に3畳もあるのかしら？

[115: 匿名さん]

この物件敷地の隣は解体工事中ですが、どんな用途の建物ができるのでしょう？
集合住宅かな。

駐車場は分譲のようですが、価格が気になりますね。

[116: 匿名さん]

No.115 ＞
駐車場だそうです。当面は、西側に建物がない状態が続くと思われます。将来的には地主さん事情で分かりませんがね。

[117: 購入検討中さん]

価格は登録受付期間（８／２１～）まで教えてくれないのでしょうか？
申込みが先か、若しくは同時でないと価格は分かりませんか？

[118: 匿名さん]

＞117
明日、説明会に参加します。説明会で聞いてみましょう！

[119: 匿名さん]

>118

117さんではないのですが、ありがとうございます。できたら掲示板に書かれている他の疑問点も教えていただければ助かります（できればで大丈夫ですので、、、）

[120: 匿名さん]

上下の音がマンションのトラブルで一番多いですから、
できればフローリングのメーカーと製品番号もお願いします。

スラブ20でLL４５フローリング（スラブ厚15センチでLL45等級の遮音ができるようになっている）なら、
大丈夫だと思いますが、フローリングの型番でLL45かそうでないかは分かります。

廊下もオプションでタイルにすると防音性はどうなんですかね？特に小さい子供ができたら、
夜中トイレにいったりなんだりで、廊下がタイルだと、下の居室に足音が響いて迷惑かけそうです。

前に住んでいたマンションも二重床でしたが、夜中の歩き回る音、椅子がフローリングをこする音、
クローゼットやドアの開閉音、深夜の入浴などの生活音が問題になっていました。私の部屋の上階
の方は、ほとんど家におられなかったようで、私は大丈夫でしたが、できてないものを購入する
のでかなりシビアに考えていったほうがよいでしょう。

[121: 匿名]

1Lは5階が4140万 8階が4410で単純計算で1階あたら90万ずつだね。

フローリングは歩いてみたけど、LL45じゃないね。特有のふわふわした感じはなかったから。

二重床の上の防音下地とか、二重床内の防音材でLL45の遮音性出すつもりじゃないかな？LHはどれくらいになるんだろう？

[122: 匿名さん]

タイルは私もお勧めしないです。

寒いし硬いし冷たいし割れるし。以前洗面所がタイルでしたが、リフォームで結局塩ビシートに変えましたから。

[123: 匿名さん]

>121

防音下地などでLL45出すんであれば、フローリングはLL45ではありませんから、
営業さんの説明はおかしいと思います。せめて、どんな防音下地をつかって、
理論上LL45が出るので、フローリングは通常のものです。という説明があるのが
普通ではないでしょうか？（まだ遮音フローリングでないと決まったわけではありませんが）。

二重床、防音下地でLL4等級を出すのならば、フローリングは無垢でもなんでも
貼れることになりますよね。大丈夫なんでしょうか？

[124: 申込予定さん]

結局、先行申し込み？はどうなったのでしょうか？

[125: 匿名さん]

先行申し込みは5階と8階で売れましたと言っていましたよ。
聞いてないのですか？

[126: 匿名さん]

先行申込みで買えた人と買えなかった人の違いは何だったのでしょうか？
抽選なし、で買えるものならお願いしたかったです。

[127: 匿名さん]

ローンを組める方で、先着順ですよ。事前の案内にありました。

[128: 購入検討中さん]

平均倍率は５倍程度
いろいろなメリット／デメリットを考慮しても、中野がいい、ここが欲しいという人が結構いるというですね。
私も含めて幸運を祈ります。

[129: 申込予定さん]

確かに一部住戸は先着順と書いてありますね。

うだうだしてても何も始まらない… 要は最後は決断力という事ですね！

[130: 匿名]

数を増やしたのに抽選住居以外はもう完売らしいです。

[131: 購入検討中さん]

隣りの解体が終わり、双方とも空き地になりましたね。見晴らしがとてもよいですが、また建設が始まったら二度とこの更地は見ることができないのだなぁなんて思っています。
道路の整備工事よりマンションの建築工事が先に完了するので、しばらくは（多分３年位？）はマンションの入口の外側は広々しますね。
抽選方法は公開なのでしょうか？

[132: 匿名さん]

5倍ですか？
思ってたより高いな～
中野の魅力はやはり捨てがたいのだな

[133: 申込予定さん]

登録前なのに5倍って何なのさ～？
デベが言う倍率なんて参考ならねー