デュフレ中野(（仮称）中野プロジェクト)ってどうですか？

[物件比較中さん]

中野駅徒歩4分！デュフレ中野(（仮称）中野プロジェクト)についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区中央4丁目136（地番）
交通：中央線 「中野」駅 徒歩4分,総武線 「中野」駅 徒歩4分
東京メトロ東西線 「中野」駅 徒歩4分
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：55.73平米～65.85平米
売主：サジェスト

物件URL：http://www.suggest.co.jp/nakano/
施工会社：住協建設
管理会社：レーベンコミュニティ

【スレッドタイトル変更及び本文追記しました。2011.01.08副管理人】

[104: 匿名さん]

私は真ん中くらいを希望しましたが、既に３件予約があるそうです。（つまり私が申し込んだので４倍）
やはり人気があるのかと思いました。営業さんは１０倍近くになる部屋もあるようなことを言っていました。
人気があるのはある意味安心ですが、抽選に当たらなければそれまでですねえ。私も憂鬱です。

[105: 周辺住民さん]

将来的な容積率オーバーの話はどうなったんでしょう？
一番困るのは、売却するときにローンが使えない物件になってしまって
売るに売れない、買い叩かれる物件になってしまうことです。

[106: 匿名さん]

>No105

■ 容積率 600％
■ 敷地面積 236.01m2
■ 建築延床面積 1572.50m2
とのことですが、通常考えて236.01×6＝1416.06m2となり、1572.50m2ではすでに容積オーバーの物件

上記のNo.43さんにあるとおりの計算では、容積率オーバーになりますが、■ 建築延床面積の中に容積率に参入しない面積が、160m2くらいあるので、結果として容積オーバーにはならないはずです。
（参考）
1994年（平成6年）の建築基準法の改正により、集合住宅の共有部分や地下室の一定部分は、容積率の算定に含めないことができるようになった。

[107: いつか買いたいさん]

南の駐車場、デベの説明では最大5～6階の建物になるという話だったけど、
その試算は駐車場隣の古屋がそのまま存在した場合の仮定だから、怪しいもんです。
この区画は古屋の土地も含めて同じ地主なので、
古屋をつぶして細長いマンションを建てたら、
ロイヤルホスト裏のマンションみたいに12階建てになる可能性もある。

中野通り沿いは容積率400％
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/youto/youto25.html


というわけで南側の景観に過大な期待は禁物です。

[108: 匿名さん]

↑容積率が４００％なら、本物件と同じ１２Ｆまでにはならないのではないですか？（本物件は６００％）

[109: 不動産購入勉強中さん]

敷地内に共有スペースや駐車場を作り、
建蔽率を低めにすれば高層にできますよ

[110: 匿名さん]

>101 そのマンション（中古）今4780万円で出てますよ。まだ買い手はついていないみたい。
そこから値引き交渉が始まるから、4500万あたりですかね。

[111: 匿名さん]

2LDKのほうはみなさんどんな価格予想ですか？

[112: 匿名さん]

>91さん

フローリング本当にLL４５でしょうか？2種類ありましたが、私が営業さんに聞いた時は、
フローリングについてはあまりわかっていないような曖昧な返事でした。、
どこのメーカーの、なんという商品か聞かれましたでしょうか？

[113: 不動産購入勉強中さん]

柱が出っ張ってるから面積はマイナス3％位で考えたほうがいいかもなー特に3L

[114: 物件比較中さん]

どう考えてもキッチンが狭いと思うのだけれど、本当に3畳もあるのかしら？

[115: 匿名さん]

この物件敷地の隣は解体工事中ですが、どんな用途の建物ができるのでしょう？
集合住宅かな。

駐車場は分譲のようですが、価格が気になりますね。

[116: 匿名さん]

No.115 ＞
駐車場だそうです。当面は、西側に建物がない状態が続くと思われます。将来的には地主さん事情で分かりませんがね。

[117: 購入検討中さん]

価格は登録受付期間（８／２１～）まで教えてくれないのでしょうか？
申込みが先か、若しくは同時でないと価格は分かりませんか？

[118: 匿名さん]

＞117
明日、説明会に参加します。説明会で聞いてみましょう！

[119: 匿名さん]

>118

117さんではないのですが、ありがとうございます。できたら掲示板に書かれている他の疑問点も教えていただければ助かります（できればで大丈夫ですので、、、）

[120: 匿名さん]

上下の音がマンションのトラブルで一番多いですから、
できればフローリングのメーカーと製品番号もお願いします。

スラブ20でLL４５フローリング（スラブ厚15センチでLL45等級の遮音ができるようになっている）なら、
大丈夫だと思いますが、フローリングの型番でLL45かそうでないかは分かります。

廊下もオプションでタイルにすると防音性はどうなんですかね？特に小さい子供ができたら、
夜中トイレにいったりなんだりで、廊下がタイルだと、下の居室に足音が響いて迷惑かけそうです。

前に住んでいたマンションも二重床でしたが、夜中の歩き回る音、椅子がフローリングをこする音、
クローゼットやドアの開閉音、深夜の入浴などの生活音が問題になっていました。私の部屋の上階
の方は、ほとんど家におられなかったようで、私は大丈夫でしたが、できてないものを購入する
のでかなりシビアに考えていったほうがよいでしょう。

[121: 匿名]

1Lは5階が4140万 8階が4410で単純計算で1階あたら90万ずつだね。

フローリングは歩いてみたけど、LL45じゃないね。特有のふわふわした感じはなかったから。

二重床の上の防音下地とか、二重床内の防音材でLL45の遮音性出すつもりじゃないかな？LHはどれくらいになるんだろう？

[122: 匿名さん]

タイルは私もお勧めしないです。

寒いし硬いし冷たいし割れるし。以前洗面所がタイルでしたが、リフォームで結局塩ビシートに変えましたから。

[123: 匿名さん]

>121

防音下地などでLL45出すんであれば、フローリングはLL45ではありませんから、
営業さんの説明はおかしいと思います。せめて、どんな防音下地をつかって、
理論上LL45が出るので、フローリングは通常のものです。という説明があるのが
普通ではないでしょうか？（まだ遮音フローリングでないと決まったわけではありませんが）。

二重床、防音下地でLL4等級を出すのならば、フローリングは無垢でもなんでも
貼れることになりますよね。大丈夫なんでしょうか？

[124: 申込予定さん]

結局、先行申し込み？はどうなったのでしょうか？

[125: 匿名さん]

先行申し込みは5階と8階で売れましたと言っていましたよ。
聞いてないのですか？

[126: 匿名さん]

先行申込みで買えた人と買えなかった人の違いは何だったのでしょうか？
抽選なし、で買えるものならお願いしたかったです。

[127: 匿名さん]

ローンを組める方で、先着順ですよ。事前の案内にありました。

[128: 購入検討中さん]

平均倍率は５倍程度
いろいろなメリット／デメリットを考慮しても、中野がいい、ここが欲しいという人が結構いるというですね。
私も含めて幸運を祈ります。

[129: 申込予定さん]

確かに一部住戸は先着順と書いてありますね。

うだうだしてても何も始まらない… 要は最後は決断力という事ですね！

[130: 匿名]

数を増やしたのに抽選住居以外はもう完売らしいです。

[131: 購入検討中さん]

隣りの解体が終わり、双方とも空き地になりましたね。見晴らしがとてもよいですが、また建設が始まったら二度とこの更地は見ることができないのだなぁなんて思っています。
道路の整備工事よりマンションの建築工事が先に完了するので、しばらくは（多分３年位？）はマンションの入口の外側は広々しますね。
抽選方法は公開なのでしょうか？

[132: 匿名さん]

5倍ですか？
思ってたより高いな～
中野の魅力はやはり捨てがたいのだな

[133: 申込予定さん]

登録前なのに5倍って何なのさ～？
デベが言う倍率なんて参考ならねー

[134: 匿名さん]

私の希望住戸は、いまのところ２倍みたいです。

[135: 匿名さん]

>１３０
倍率５倍になるからといいつつ、金持ちに目を付けて、個別に人気なさそうな住戸を、今抑えておけば大丈夫って作戦で、売れたんじゃない？よくデベが使う販促だよ。
それで戸数少なくしておけば、人気があるって思われて、倍率さらに上がる=売れやすくなる=完売という図式だね。

できてもない青田で、いくらCGでこういうふうになりますって説明されても、デベも設計事務所も、ググっても良い評判が出てこないところで買うのはどうかと思うよ。実際の部屋は想像してたより・・・・なんてことあるよ。
MRすらないんだから。仕様もほんとに必要最低限だしね（スラブ１８～２０、外壁１５センチの断熱材２０センチ、
戸境壁１８センチ、床暖なし、などなど）。

LL45フローリングの説明でも、すでにあまり信用できないな。

[136: 購入検討中さん]

>仕様もほんとに必要最低限だしね（スラブ１８～２０、外壁１５センチの断熱材２０センチ、
戸境壁１８センチ、床暖なし、などなど）。

必要最低限という表現は正しくないような
ごく標準レベルでしょ
床暖も選べば標準で付けられるわけだし

[137: 匿名さん]

私は標準レベルか、ちょっと下かなーと思います。その分安いからいいんですが。

床暖付けたら、床暖だけで他何も選べないですから微妙。
というかダイニングの１０畳（正確には廊下は含まれないから７畳くらい）しか付けられないですよね・

今はIHだって、床暖だって、トイレのタンクレス
だって、リビングのエアコン１基だって標準で付いてるとこが多いですからねー。



うーん。申し込み悩みます。

[138: 匿名]

エコマンションで断熱材20は確かにちゃちいな。
折り返しとかケチってなければいいが。

というか設計性能評価はいつ取れるんだ？21日には出てるんだろうな。

[139: 購入検討中さん]

>135さん

> 戸境壁１８センチ

ここは25cmと、かなり強調して説明してましたが。。
説明会行きましたか？？

[140: 匿名]

説明会に行き良い印象を持っています。
高層階は抽選と聞いていたのですが、9階も11階も先行申し込みに変わってしまったのでしょうか？

[141: 匿名さん]

>１３９さん

２５センチはエレベーターと接する部分だけのことですよ。戸境壁は１８センチのはず。
ほんとに強調してたのですか？だとするとますます説明不足だと思います。

[142: 匿名さん]

中くらいか、下のほうを半分くらい優先にしたんじゃないかな？８階以下だと思いますよ。
性能評価や、評判から抽選当たってもキャンセルって人が出てこないか心配。

[143: 匿名さん]

特に悪口を書きたいわけではありませんが、、
実際できていればみなさん気付かれると思うのですが、、ちょっと気になる点を書かせてもらいます。
子供目線で考えると、横桟（よこざん）の手摺と共用廊下の手摺のデザインは今時のマンションには
ほとんどないので正直驚きました。説明会では「プライバシーやデザインに特化したアルミルーバー」
とおっしゃっていましたが、非常に危険だと思います。特に小さいお子様や将来小さいお子様を持たれる
方は注意が必要です。参考URLだけあげておきます。なぜ、設計会社は安全に配慮されなかったのか
疑問です。

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=192

http://blogs.yahoo.co.jp/tykyb1510/44322625.html

http://allabout.co.jp/r_house/gc/26988/

[144: 匿名さん]

まぁ子供がいない世帯には関係ないことですね。
危険を感じたらきりがありませんがね。

[145: 匿名さん]

うだうだしてても何も始まらない… 要は最後は決断力という事ですね！

[146: 匿名]

気付きませんでした。。

うちも子供がいない世帯ですが、子供が居なくても、同じマンションで転落事故が起きるとショックですし、転売の時にも問題にはなるかと思います。

[147: 匿名]

まあ、アラ探しする人はどんなマンションも住めないってこと。

[148: 匿名]

中野のタワーマンションの条件の悪い中層階とかを高額で掴まされるよりもこのマンションの方がいいと思う。

[149: 匿名さん]

あら捜しとは思いません。

安全性の問題なんだから、子供がいる世帯の人にとっては有意義な情報なのでは。
いいところも、わるいところも含めて、書込があるのはいいことなので、遠慮なく
書き込んでください。

[150: 匿名さん]

中野区で最も低い窪地の一つ。
洪水ハザード最悪の場所ですね♪
詳細は中野区役所ＨＰのハザードマップ見てね。
ゲリラ豪雨で大久保通りは水浸し。
神田川が洪水したら、大久保通りを通って水はやってきます。
とはいえ、方南町の環状7号のところや、その他で神田川の洪水対策はしてるけど。。。
今後も増えるゲリラ豪雨に耐えうるかなぁー。
この前も北区の赤羽あたりのどこかでが水に浸ったってニュースでやってたけど。

[151: 匿名さん]

マンションの手摺形状を横桟タイプにしない事は設計者の常識なので設計基準書に入れるまでも無い事だと私は判断してしまったのです。

最近の若いマンションの設計者はデザインを優先し,更に先輩連中も何も教えないので,この様な初歩的なミスを犯してしまうのだとつくづく思いました。

上の碓井さんのコラム気になります。実際にコラムに書かれているように、子供が落っこちたら、設計事務所や売主が訴えられることがあるのでしょうか？

[152: 匿名さん]

アラ探しばっかりしてたらどこも見つからない気がします。
そんな１００％完璧な物件ないですから・・・・
もっといいところも同時に見て検討していかないと

[153: 匿名さん]

＞138

断熱材折り返しはないよ。等級3だからね。
ちなみにパンフレットにあるエコマンション等級4は１例と書いてあり、この物件のことではない。

紛らわしいね。

[154: 購入検討中さん]

デメリットは気になりますが、メリットも理解しているはすです。
所詮、２２戸しかない物件です。買う気のある人はそこそこいるはずですので、
躊躇していたらタイミングを逸しますね。
物件は減点法ではなく加点法で選ぶ、とあります。
デメリットを気にしずぎている方は、買わない理由を自分自身で探しているように思いますよ。

[155: 匿名さん]

中野タワーの価格が発表されて、あぁここにしておけば良かったと思う人がいるはずです。
部屋は狭いですが、住居としては価格も手頃なので、ここでよし！という感じで申込みます。
あとは営業さんに無抽選にしてくれるよう配慮をお願いしたいところです．．．

[156: 匿名さん]

っていうか中野タワーとは仕様が全然違うから比較にならないだろ。

[157: 139]

>141さん

レスありがとうございます。
そうなんですか？　だとすれば私の重大な勘違いですね。。
ちょっとデベに確認してみます。。

[158: 周辺住民さん]

天井高はあるけど、窓、収納、玄関は梁で相当低そう
図面に高さ情報が無いから詳細は分からないが、
いざ実物を見ておおお？ってなりそう…

[159: 匿名]

なんか荒れてきちゃってますね。
冷静な評価をできる人の話が聞きたいです。

[160: 匿名]

抽選の対象は2階から4階の低層と10階、12階だけらしいです。
他は売れてしまったとのこと。

[161: 匿名さん]

中野タワーとはぜんぜん仕様が違うでしょうが、よっぽどお金持ちでない限り、中野タワーを買える人がここを買ってしまって後悔することはないでしょう。　私には中野タワーの物件は買えません。（手がとどきませんから～）
そこそこの価格で、なにより中野駅近が最大メリットですからね。

[162: 匿名さん]

>158
好立地に建つマンションは、いかに窓面積を大きくとり、柱や梁を目立たなくするか、
が重要なわけだが、柱、梁だらけで、窓の高さもない この物件は、前世紀の手法をとっている
ので安くできる。
モデルルームがあれば、 目の肥えたモデルルームマニアなどが見ると
「うわっ、ここだけには住みたくねえ」となる。 モデルルームがないの救い。

>159
だめだめ派は買わない理由を見つけてるんだね。それはどこの掲示板にもありがちだから、仕方ない。
買いたくてしょうがない派、もしくはもう申し込み済みの人、もしくはデベ（笑）は悪い意見は
あら探しにしちゃう。自分はもとから買うつもりがなく、趣味で見たので冷静な意見になるのかな笑

価格は魅力、立地も魅力、仕様も悪くない（設備ではなく、内装、建具、構造と言う意味で）

デベ、設計、建設はネットで評判悪い（まあ、ネットだと仕方ないことだが）、騒音は建ってから
じゃないと確認難しいから今どうのこうのは言えないでしょ。

もっとも、ごく標準的な設備をもしつけたら、床暖12畳(実面積）　80万以上？、食洗器15万　トイレ15万、
エアコン３台から4台　３５万から40万。その他もろもろで他の物件より設備は200万くらい劣る。
割安と感じた価格が、錯覚に過ぎなかったと気づく人もいると思うよ。

[163: 住まいに詳しい人]

戸数が少ない事によるスケールデメリット
立地特性による騒音
設備仕様の低さ
売主の信頼性などなど
総合評価すると、
坪２３０～２４０が妥当ですね。
ゆえに２F～４Fあたり以外は割高→買ってはいけないと思います。


営業マンのいう倍率なんて当然ふかしているでしょうから、
たとえ高倍率になってしまうがゆえに
抽選にならない（ないしは低倍率の）部屋を勧められても
めげずに抽選に参加するべきだと思います。

抽選にもれたら縁がないだけ。
神様がその物件はやめておきなさい、といってるのです。

ちなみに駐車場の想定建物図面は
一応建築基準法にのっとっているものの、
売主の都合がいいようにいれているだろうから
あてになりませんね。

[164: 物件比較中さん]

あーわかるわかる
１２階売りたきゃ
１１階までは建っちゅう可能性ありますよ～いうやつね

想定図面なんて何パターンかあってお客にあわせて見せるんだろうからね。

[165: 購入検討中さん]

私の希望住戸も倍率が付くと言われました。希望住戸は変更せずに抽選に望みたいと思います。
でも、もう半数は売約住みとなっているのは本当でしょうか？　営業さんが嘘をついているようには思えませんので

[166: 不動産購入勉強中さん]

南の駐車場の横にある古い家、
これらは今後数年で行われる中野通り拡幅で一部が無くなるようです。

西の旧光座の土地もそうですが、
入居後数年は周辺で大小の工事が続きそうな感じがします。

この辺りの風景は大きく変わるでしょうから、ちょっと楽しみでもあります。

[167: 匿名さん]

スケールメリットはある程度は仕方ないでしょうね。

http://e-sumigokochi.com/article/13513792.html

こんな事例もありますが、みなが協力して、きちんと管理していけば
乗り切れるでしょう。

[168: 不動産購入勉強中さん]

まだ基礎工事が始まっていないようですが、
おそらく購入者の手付金を集めて施工会社に渡してから工事がスタートという感じ？

最短で9月から基礎が始まったとして、8月竣工だと、12階建てとしては工期は短めです。
スケジュールはどうなっているのでしょうか？
ペンシルマンションが得意なゼネコンなのかもしれませんが。

[169: 申込予定さん]

食洗機、ディスポーザ－は生理的にイヤでしたので、選択性で良かったです。その分他にコストをシフトできますから。
部屋も狭いですが、今の所有品が整理整頓できる、今後において無駄な買い物をしなくなる、掃除が楽、という感じでプラス思考でいます。
中央線、駅近が何といっても私にとってのメリットです。

[170: 匿名さん]

デスポーザーが選択制なんてありえるの？
あれって地下に浄化槽みたいのを設けないとならないのちゃうの？

[171: 匿名]

オプションで各家庭ごとに設置できるんですよ。もちろん残りかすは各家庭でゴミ出し。
数年前の新築マンションではこういうタイプのディスポーザーを見ました。

[172: 匿名さん]

>171
うるさいだけで意味のないディスポーザだな。

[173: 匿名さん]

つまりはただの「ミックスジューサー」みたいに砕くだけの役目じゃん
全く意味ないじゃん

[174: 申込予定さん]

タンクレストイレがプラス１５万ポイント（１５万円）でタンク有りトイレから変更可能ですが、
１５万円かけて変更するメリットってあるのでしょうか？
スタイリッシュでカッコいいとは思いますが、価格アップ見合いが期待できるものでしょうか？

[175: 匿名]

↑
タンクがない分だけ広くなります。

[176: 匿名]

↑
タンクがない分だけ広くなります。

[177: 匿名さん]

ディスポーザーは不要
だったら、堆肥にしてくれるやつ買った方がいい

[178: 匿名]

価格どうでした？予想は当たってましたかね？

[179: 匿名さん]

価格はほぼ予想どおり、各階ごとに均一の価格差ではないものの、大きな違いは無し。
希望が多くとも、価格の底上げをしないと営業さんが言ってた。
ウワサや次の物件販売に影響するからね。

[180: 匿名]

やっぱり良心的なデベですね。

[181: 匿名]

タンクレスはかっこと、そうじしやすさくらいですよ。手洗い器が前に付くので広さはさほど変わりません。あとは、変える、変えないはタンクレスに変えない場合の標準のトイレの質にもよるのかと思います。

[182: 購入検討中さん]

食器棚（２０万ポイント＝２０万円）を選択するのはおかしいですか？
・良い点＝キッチンと調和していて、見栄えが良い
・悪い点＝価格に見合わない（高すぎる）

他物件の説明会では、オプションで追加する人はあまりいない、と営業さんが言っていましたので・・・

[183: ビギナーさん]

3LDKはキッチン天井が凸凹なので
それに合わせてキッチリ棚を作ってくれるならいいんじゃない？

[184: ビギナーさん]

タンクレスは掃除用具を手洗いの下に入れられるのがCOOL！

[185: 匿名さん]

手洗いはショボイので、無いほうがマシだょ！　

[186: 匿名さん]

>183さん

3LDKはキッチン天井が凸凹なんですか？　2350mmではないんですか？

[187: ご近所さん]

キッチンは基本2350mmみたいですが、食器棚スペースのある窓際は梁で2m弱になるようです。
2m弱の梁は各部屋に存在しているので、図面を注意して見たほうがいいですよ。
クローゼットや洗濯機の上にも梁が配置されているし、
最終的な仕上がりは出来てからのお楽しみ…でしょうか。

モデルルームがあればイメージしやすかったはずですが、
そうすると各戸100万円ほどUPするだろうし、
一方で梁が嫌で購入しない人もいるだろうし、難しいところです。

[188: 匿名さん]

＞179さん

予想通りではないような気が・・。結構底上げされているように感じるのは私だけでしょうか。

食器棚は炊飯器置きやレンジ台などが付いているかや、使いがってによるのではと思います。
似たような面材の食器棚は沢山市販であるので、実際に冷蔵庫を置いてから、残った面積に
だいたい合うように楽天などで見つけてみたらどうでしょうか。1万ちょいで同じようなもの
は沢山あります。吊り収納はつきませんが。

図面は70分の1のスケールですので、基本定規で測って70倍したものです。もちろん誤差は
かなり出てしまうでしょうが、現時点では仕方ありません。

柱は90センチくらい部屋に出てるので、本物を見てびっくりされないようにして下さい。

[189: 購入検討中さん]

確かにあの柱は、図面で見てイメージしていたとしても、実際見たら”おぉ”と思うでしょうね。
部屋は長方形が理想ですが、家具等を置いてしまえば凸凹になってしまうし、先に凸凹があっても凸凹に合わせて家具等を置くように工夫するつもりです。
でも図面だけでは、立体感がイメージしずらい物件ですこと・・・・

[190: ご近所さん]

西の空き地に出来てほしいもの
・おしゃれショッピングビル
・真っ当な会社のオフィスビル
・においのしない飲食店
・高級分譲マンション

出来てほしくないもの
・パチンコ
・居酒屋ビル
・カラオケ
・ワンルームマンション

特にパチンコだったら泣きます
数年以内に何かしら出来るとは思うのですが…
もともとポルノ映画館が入っていた訳だし、後者の何が入っても不思議では無い

[191: 周辺住民さん]

西の空き地は、南のコインパーキングと同じ地主さんです。
当面は、西の空き地はコインパーキングにするらしいです。
（今は広いですが、再開発時点ではこの物件と同じ位の面積でしょうか）
しかし、代が代わったら分かりませんね。
パチンコ店はファミリーロードに２件あるので、できないんじゃないかな
再開発の規則に明記されていると良いですね

[192: ご近所さん]

念のため空き地とコインパーキングの登記簿も確認しましたが、
今年に入ってからはアクティブに動ける状態にはなっている様子でした

ここから先は地主さんに聞くしかないですね

[193: 匿名さん]

>192さん

すごい！登記簿まで確認されているんですね。
頭が下がります。

[194: ビギナーさん]

管理会社はどうですか？
やはり24時間体制の方が良いですよね？

[195: 匿名さん]

>194 ビギナーさん

管理費にいくらお支払になるおつもりでしょうか。このマンションに限らず、以前小規模マンションでの
組合経験があるので書かせて頂きました。

ビギナーさんはすでにこのマンションに入居予定となっている（優先分譲）方でしょうか。それであれば、
よく勉強されてから、入居されてから、管理組合等で発言なさればよいのではないでしょうか。

24時間管理は有人管理ということですか？有人管理(24時間住み込み）はまず無理です。
住み込みなら管理人室を生活できるように改造しなければいけないですし、2交代、一人につき月に25万円
は給料だけでかかりますから。22戸で割るとそれだけで2万円以上。さらに警備会社の無人管理に支払うお金や
もろもろ（共用部分、エレベーターなどの電気代やメンテ、消防設備などなどその他いろいろ出てきます）、
を考えると月4万円以上ははかかります。

仮に住み込みでなく、平日日勤週5日で9時から5時で、管理人さんへ25万、土日夜間24時間警備員体制で警備会社へ
30から40万、警備会社の機械管理（防犯カメラ等のモニター管理費）に月何万円かで、結局これも小規模マンション
では無理な話です。最低でも100戸あれば別ですが。

通勤（週4日日勤）や巡回でも管理人さんへ払うお金は月10万から20万くらいですから。
もともと警備会社の24時間機械管理があるので、小規模のマンションなら巡回管理を
採用しているところが多いのでは（もしくは通勤）。

修繕積み立て金もマンション販売時は非常に安く抑えられていますが（販売しやすくするためです）、実際は
月1万円以上はかかります。大規模修繕計画を管理組合で考察すると、すぐに積立金が全然足りないということに
みな気付き、入居してすぐに上がることになります。

お気を悪くしたらすみません。ですが、小さいマンションでは、管理というのは非常に大切なものですので、
実際に入居されてから、相談されたほうがよいと思います。


http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/05/24_350e.html
http://e-smallmansion.com/category/1346995.html

[196: 匿名さん]

周辺の環境考えたら24時間は必要じゃない？

[197: 匿名さん]

警備会社の24時間無人管理ではなくてですか？

[198: 匿名さん]

あの立地環境は、普通には「ない」よね。ほぼ三角地帯で、前後を交通量のある道に狭い間隔で挟まれてる。

ただ、気になるのは中野の駅前開発。これは南北かなり大規模なものになる予定で、
今後あの辺りも様変わりするような気がする。資産価値としては先見性あるのかな

[199: マンション投資家さん]

大久保通りも中野通りも、再開発で交通量が増えるのでは。
右折レーンが出来て排ガス量も増えそう。
南の細い道がタクシーの通り抜けになるケースは減りそうだけど。

このマンションの立地は確かに特殊だが、駅近物件なら大同小異かも？

[200: 周辺住民さん]

いよいよあの土地も工事用パネルで取り囲まれ、建設開始って感じになりましたね。
線引きされ鉄板が敷き詰められていますね。
あとは工期がずれないようにして欲しいものです。

徒歩で実測しましたが、中野駅まで私の足で３分ジャストでした。（信号待ちなし、私は他人より少し早足ですが）
ファミリーロードの方が、さらに短時間でした。

[201: ビギナーさん]

10年後の管理費はどの程度になるのだろうか？
・戸数が非常に少ない
・駐車場が組合収入にならない（分譲）
と条件は非常に悪いと思う。

デベの説明では臨時徴収は不要の予定…という話だったが、そりゃ無いでしょ。

[202: 匿名さん]

No.201さん

修繕計画では、１２年後、２４年後と１２年ごとに大規模修繕を実施する予定（その間にも小規模修繕あり）
５年後、１０年後、１５年後、２０年後と徐々に修繕費は増加する。
２０年後は、２．５万円／月・戸くらいかと思います。（その後は、同額）

この計算だと、特別なトラブルがなく、全戸滞納等がなければ、修繕額合計より積立額が上回ります。
どの物件でも額は徐々に増加すると思いますが、
２０年後の２．５万円／月・戸は許容範囲でしょうか？

[203: ビギナーさん]

あなたの見積もった修繕額合計の根拠が分からないのでなんとも言えないですね…