デュフレ中野(（仮称）中野プロジェクト)ってどうですか？

[物件比較中さん]

中野駅徒歩4分！デュフレ中野(（仮称）中野プロジェクト)についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区中央4丁目136（地番）
交通：中央線 「中野」駅 徒歩4分,総武線 「中野」駅 徒歩4分
東京メトロ東西線 「中野」駅 徒歩4分
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：55.73平米～65.85平米
売主：サジェスト

物件URL：http://www.suggest.co.jp/nakano/
施工会社：住協建設
管理会社：レーベンコミュニティ

【スレッドタイトル変更及び本文追記しました。2011.01.08副管理人】

[184: ビギナーさん]

タンクレスは掃除用具を手洗いの下に入れられるのがCOOL！

[185: 匿名さん]

手洗いはショボイので、無いほうがマシだょ！　

[186: 匿名さん]

>183さん

3LDKはキッチン天井が凸凹なんですか？　2350mmではないんですか？

[187: ご近所さん]

キッチンは基本2350mmみたいですが、食器棚スペースのある窓際は梁で2m弱になるようです。
2m弱の梁は各部屋に存在しているので、図面を注意して見たほうがいいですよ。
クローゼットや洗濯機の上にも梁が配置されているし、
最終的な仕上がりは出来てからのお楽しみ…でしょうか。

モデルルームがあればイメージしやすかったはずですが、
そうすると各戸100万円ほどUPするだろうし、
一方で梁が嫌で購入しない人もいるだろうし、難しいところです。

[188: 匿名さん]

＞179さん

予想通りではないような気が・・。結構底上げされているように感じるのは私だけでしょうか。

食器棚は炊飯器置きやレンジ台などが付いているかや、使いがってによるのではと思います。
似たような面材の食器棚は沢山市販であるので、実際に冷蔵庫を置いてから、残った面積に
だいたい合うように楽天などで見つけてみたらどうでしょうか。1万ちょいで同じようなもの
は沢山あります。吊り収納はつきませんが。

図面は70分の1のスケールですので、基本定規で測って70倍したものです。もちろん誤差は
かなり出てしまうでしょうが、現時点では仕方ありません。

柱は90センチくらい部屋に出てるので、本物を見てびっくりされないようにして下さい。

[189: 購入検討中さん]

確かにあの柱は、図面で見てイメージしていたとしても、実際見たら”おぉ”と思うでしょうね。
部屋は長方形が理想ですが、家具等を置いてしまえば凸凹になってしまうし、先に凸凹があっても凸凹に合わせて家具等を置くように工夫するつもりです。
でも図面だけでは、立体感がイメージしずらい物件ですこと・・・・

[190: ご近所さん]

西の空き地に出来てほしいもの
・おしゃれショッピングビル
・真っ当な会社のオフィスビル
・においのしない飲食店
・高級分譲マンション

出来てほしくないもの
・パチンコ
・居酒屋ビル
・カラオケ
・ワンルームマンション

特にパチンコだったら泣きます
数年以内に何かしら出来るとは思うのですが…
もともとポルノ映画館が入っていた訳だし、後者の何が入っても不思議では無い

[191: 周辺住民さん]

西の空き地は、南のコインパーキングと同じ地主さんです。
当面は、西の空き地はコインパーキングにするらしいです。
（今は広いですが、再開発時点ではこの物件と同じ位の面積でしょうか）
しかし、代が代わったら分かりませんね。
パチンコ店はファミリーロードに２件あるので、できないんじゃないかな
再開発の規則に明記されていると良いですね

[192: ご近所さん]

念のため空き地とコインパーキングの登記簿も確認しましたが、
今年に入ってからはアクティブに動ける状態にはなっている様子でした

ここから先は地主さんに聞くしかないですね

[193: 匿名さん]

>192さん

すごい！登記簿まで確認されているんですね。
頭が下がります。

[194: ビギナーさん]

管理会社はどうですか？
やはり24時間体制の方が良いですよね？

[195: 匿名さん]

>194 ビギナーさん

管理費にいくらお支払になるおつもりでしょうか。このマンションに限らず、以前小規模マンションでの
組合経験があるので書かせて頂きました。

ビギナーさんはすでにこのマンションに入居予定となっている（優先分譲）方でしょうか。それであれば、
よく勉強されてから、入居されてから、管理組合等で発言なさればよいのではないでしょうか。

24時間管理は有人管理ということですか？有人管理(24時間住み込み）はまず無理です。
住み込みなら管理人室を生活できるように改造しなければいけないですし、2交代、一人につき月に25万円
は給料だけでかかりますから。22戸で割るとそれだけで2万円以上。さらに警備会社の無人管理に支払うお金や
もろもろ（共用部分、エレベーターなどの電気代やメンテ、消防設備などなどその他いろいろ出てきます）、
を考えると月4万円以上ははかかります。

仮に住み込みでなく、平日日勤週5日で9時から5時で、管理人さんへ25万、土日夜間24時間警備員体制で警備会社へ
30から40万、警備会社の機械管理（防犯カメラ等のモニター管理費）に月何万円かで、結局これも小規模マンション
では無理な話です。最低でも100戸あれば別ですが。

通勤（週4日日勤）や巡回でも管理人さんへ払うお金は月10万から20万くらいですから。
もともと警備会社の24時間機械管理があるので、小規模のマンションなら巡回管理を
採用しているところが多いのでは（もしくは通勤）。

修繕積み立て金もマンション販売時は非常に安く抑えられていますが（販売しやすくするためです）、実際は
月1万円以上はかかります。大規模修繕計画を管理組合で考察すると、すぐに積立金が全然足りないということに
みな気付き、入居してすぐに上がることになります。

お気を悪くしたらすみません。ですが、小さいマンションでは、管理というのは非常に大切なものですので、
実際に入居されてから、相談されたほうがよいと思います。


http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/05/24_350e.html
http://e-smallmansion.com/category/1346995.html

[196: 匿名さん]

周辺の環境考えたら24時間は必要じゃない？

[197: 匿名さん]

警備会社の24時間無人管理ではなくてですか？

[198: 匿名さん]

あの立地環境は、普通には「ない」よね。ほぼ三角地帯で、前後を交通量のある道に狭い間隔で挟まれてる。

ただ、気になるのは中野の駅前開発。これは南北かなり大規模なものになる予定で、
今後あの辺りも様変わりするような気がする。資産価値としては先見性あるのかな

[199: マンション投資家さん]

大久保通りも中野通りも、再開発で交通量が増えるのでは。
右折レーンが出来て排ガス量も増えそう。
南の細い道がタクシーの通り抜けになるケースは減りそうだけど。

このマンションの立地は確かに特殊だが、駅近物件なら大同小異かも？

[200: 周辺住民さん]

いよいよあの土地も工事用パネルで取り囲まれ、建設開始って感じになりましたね。
線引きされ鉄板が敷き詰められていますね。
あとは工期がずれないようにして欲しいものです。

徒歩で実測しましたが、中野駅まで私の足で３分ジャストでした。（信号待ちなし、私は他人より少し早足ですが）
ファミリーロードの方が、さらに短時間でした。

[201: ビギナーさん]

10年後の管理費はどの程度になるのだろうか？
・戸数が非常に少ない
・駐車場が組合収入にならない（分譲）
と条件は非常に悪いと思う。

デベの説明では臨時徴収は不要の予定…という話だったが、そりゃ無いでしょ。

[202: 匿名さん]

No.201さん

修繕計画では、１２年後、２４年後と１２年ごとに大規模修繕を実施する予定（その間にも小規模修繕あり）
５年後、１０年後、１５年後、２０年後と徐々に修繕費は増加する。
２０年後は、２．５万円／月・戸くらいかと思います。（その後は、同額）

この計算だと、特別なトラブルがなく、全戸滞納等がなければ、修繕額合計より積立額が上回ります。
どの物件でも額は徐々に増加すると思いますが、
２０年後の２．５万円／月・戸は許容範囲でしょうか？

[203: ビギナーさん]

あなたの見積もった修繕額合計の根拠が分からないのでなんとも言えないですね…