二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 25

[契約済みさん]

二子玉川ライズ タワー＆レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：
東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩6分
東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.40平米～159.94平米
売主：東京急行電鉄
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア
備考：リボンストリート（仮）が予定されている第2期事業（Ⅱ-a街区／事業主体が異なります）は未定です。

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
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パート24 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75039/

施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[541: 匿名さん]

>若いうちは戸建て、子供が独立したら土地を売ってバリヤフリーのマンションへ。
それが新しい流れですよ。

最近、ＮＨＫで取り上げていたパターン。。少子高齢化に直面する田園都市線沿線。。若いうちはいいが。。

[542: 匿名]

ちょっと不便な場所でも一戸建てが欲しい人もいれば、マンションしか欲しくない人もいる。
確かにライズの高層なら十分な一戸建ても買える価格ですからね。
マンション掲示板で戸建て自慢はピンと来ない。

[543: 匿名さん]

最初の投稿に駅から５分って書いてあったけど、それが本当ならすごいですね。環七近くということは駒沢とか都立大あたりかしら？

[544: 匿名さん]

普通に読めば、戸建は階段の上り下りをするからでは？
田園都市線に乗りたくないと言っているから、柿の木坂・平町あたりかと。

525の考えは自分の考えに近いものがあるが、
このマンションのスレにわざわざストレートに書くこともないと思う。

[545: 匿名さん]

まあ、人それぞれってことで。

自分が良ければそれでいいんでない。？

結局は自己満の世界でしょうし。

人間だから、買い物に失敗することだってあるし、少々の不満も考え方一つで変わるしね。

人それぞれで、いいんじゃない。

[546: 匿名]

この価格帯の三井案件中心に探してきましたが二子玉川も興味あり先日ライズ見学しました。 ある程度期待してたのですが価格に比較して余りの安っぽさに驚きました、皆さん三井物件見たことあるのですか？やはりデベの差って凄い、電鉄ではまだこの手の公開緑地付きのタワマンは無理なんですね。

[547: 匿名さん]

三井物件との差をひとつだけで結構ですから、具体的にお教えください。

[548: 匿名]

グループリーグで目一杯レベル、かたや決勝トーナメント常連との実力差、格の違い。。。住む世界が違う。。なんてね

[549: 匿名さん]

へー！
そうなんだ。
知らなかった。

[550: 匿名さん]

三井はやはりグレードが違うから比較にならないです。
電鉄はナイスあたりと勝負でしょう。
ナイスよりはちょっと上かも。

[551: 匿名さん]

ひとつだけって無理一杯ありすぎて！
あなた自分でこれと同じ値段レベルの三井行って見れば分かります、全てが違います。
かもし出す雰囲気が重厚、ここはチープって感じるもん。

[553: 匿名さん]

東急のライズに対する基本設計が二子と言う地名を出来るだけ前面に出し、如何に利益出すかが至上命題。
完売したら市場ニーズを読みきった「お見事」の一言だけど、結局東急はあの程度のものしか作ること出来ないデベと言う汚名を残すことになる。

[554: 匿名]

確かにここは無理、ちょっと住めません。

[555: 匿名さん]

東急がどうしてここでこのような価格設定をしたか、わかっちゃいました。
１戸あたり２０００万くらい高いとして、１０００戸で２００億くらい余計にお金が入る訳です。

東急が駅で掲出しているポスターに、確か東横線の副都心線乗り入れに伴う工事費が１６０億くらい投資していると書かれていますが、ライズのお金が使われているのではないでしょうか？

武蔵小杉から日吉の間の立体化もお金がかかっているし、目黒線の洗足から武蔵小山の地下化や、みなとみらい線の乗り入れにも、結構お金がかかったと思います。

一部は都や国から補助金がでていると思いますが、西武だって池袋線の目白通りの交差と、新宿線の環八の踏切くらい、京急も蒲田の立体化くらいです。
短期間でこんなに投資している私鉄って、そんなにないですよね。

ライズの皆様、本当にありがとうございます。

おかげで、随分、東急が便利になりました。

[556: 匿名]

三井物件がどうこう、という話が出ていますが、三井はブランドによって明確な線引きをしています。かつ、ブランドが同じでも場所柄によって明確な基準をもって差があります。一概に比較出来ないと思います…かと言って、ライズの方がいいとは思わないけど。東急はプレミアムマンションもたまには作っているので、やればできる所です。ここは「やらなかった」んでしょう。
ライズを検討していたのは少し前ですが、あの頃は黙ってても飛ぶように売れる時期だったらしく、担当者が非常に失礼な方で「金のないやつに売る部屋はない」と遠回しに言われて、検討を断念しました。あそこまで馬鹿にされてまで、ライズを買いたいとは到底思えなかったし。きっと住民になった方々は東急に「金がある」と見込まれた幸運な方々なんでしょう。
等価交換の問題もあるから、値付けが高いのは、ある意味当たり前かもしれませんよ。出来るだけ、土地代は安くしたいですから。

[557: 匿名さん]

＞555

私はたぶん一戸あたり、相場プラス1000万ぐらいの上乗せぐらいじゃないかと思います。
その上、あんな狭い場所に詰めつめに、マンション建てて戸数稼いでますからね。

しかも原価はタダ当然の土地ですから、(元々大半が戦前から東急の土地。土地買収も最小で済んでる）
かなり原価率は低いでしょう。利益は相当乗ってると推察されます。
粗利で考えたら、もう、すごい利益乗ってる気がします。7割ぐらいの粗利があるんじゃないかな。

東急はライズ販売の儲けで、沿線整備やⅡa地区の開発に使うのでしょうね。
東急沿線の利用者は、ライズ購入者に足向けて寝れない感じかも。

[558: 匿名]

プラウドがあの価格であの勢いで売れたし中古もあの価格だ。だから、ライズはこれで良し、と、営業は言っていた(あくまでやんわりとね)から、これでも売れると思っていたのでしょ。実際売れたんだし。企業からしたら大成功だよ。

[559: 匿名さん]

で、II-aの計画はどうなっているのですか？
ここの計画がはっきりしない限り、このマンションの
価値は判断出来ません。

[560: 匿名さん]

オフィス
ホテル
シネコン
スポーツジム

他に知ってる方いますか？

[561: 匿名]

計画はそんなもんでしょう。
地下駐車場は駅ビルの下の駐車場と繋がりますよ。
交通広場の下も駐車場。

[562: 匿名さん]

そんなに駐車場っているのかしらん。

時々玉高に行きますが、土日の玉高の駐車場に関して本丸は混んでいるので、荷物のあるときは不便ですが離れのガーデンアイランドに停めてます。帰りも環八に抜けやすいし・・・・。

そんなに沢山駐車場を作ったら、土日のニコタマは車では行かない方が良さそうですね。

なんか、行きづらい街になっちゃいましたね。ニコタマ。

[563: 匿名さん]

560

きちんとしたソースあるの？

[564: 匿名さん]

560です。

営業担当者から聞きました。
ホテルは３フロア程度の小規模なものだとか。

[565: 匿名さん]

いくらなんでも小さすぎだろｗ

[566: 匿名さん]

ホテルは３フロアですか。結局需要がない訳で、計画の先行きは厳しいですね。東急としては、ここでもう一発ボロ儲けしたくなるんだろうなぁー。

そうすれば、池上線にも急行が走るかもしれない。

[567: 匿名]

中国人が親、親戚などを呼ぶ時、泊まる施設がないからなぁ。
もっと大きなホテルにすればいいのに。
しかし中国人のセレブは凄い。
あんな大勢が、キャッシュで購入するんだから…。

[568: 匿名さん]

えっ、中国人？
キモイ。確実に治安悪くなる。

[569: 匿名さん]

浮かんでは消え。。。シネコン？

[570: 匿名]

３フロアってホテルの宿泊フロアじゃなくてレストランとかの施設じゃなかったっけ？
よく覚えてないけど、１〜３階と高層階でフロアの用途が南北で分かれて北側に宿泊出来る部屋を配置した計画図面を見た記憶があるよ。

[571: 匿名さん]

また最終期の折込広告入ってきたけど……、もう宣伝しなくてもいいんじゃない、１０９さん

[572: 匿名さん]

駒沢通りはライズの横まで突き抜けるのでしょうか？
セブンの対面にまだハイツ的なものが建っていますね。

確かに駐車場必要かもしれないけど、玉堤を片道２車線に
しても現在の慢性的渋滞は解消されないですよね。

結局細い抜け道がより一層混雑して、地元住民には
迷惑なことになりそう。

・２４６からタマタカ裏に降りる道を整備してくれ
・環八瀬田交差点の用賀へ抜ける斜め道を廃止しろ。ちょっとは渋滞
　マシになるかな？
・目黒通りをはやく延伸して多摩川に橋をかけてくれ
・邪魔なタクシーの客待ちをなんとかしてくれ。グランドオープンしたら
　バスロータリ側に移動するのかな？

[573: 匿名]

確かに環八の斜め道は渋滞の原因だよな。
無印良品の向かいから山河の湯に行くバスが普段は５分なのに渋滞すると３０分以上かかる。
歩いたほうが完全に早いよ。

タクシーは交通広場側に移りそうだね。
でも高島屋側にもちょっとは欲しい気がするな。

[574: 匿名]

>571

販売戸数の変更をアナウンスしなければならないから、
折込広告を出稿しないといけないんですよ。

[575: 匿名さん]

確かに、よく折込広告を見たら、販売戸数は３０戸。。。でも、先日の新聞折込は、５戸だった。。。６倍も違うとは。。。

[576: 契約済みさん]

なんでそんなに違うの？

[577: 匿名]

ライズの営業って使えない奴多いよね。
それに結構嘘つくから要注意！

[578: 匿名さん]

マンション販売をなめてはいけません。まさしくマジック！

[579: 匿名さん]

住民版で溝口から来た人がずいぶんいじめられてるみたいですが、私もここを検討しましたが結局父の忠告に従い購入やめましたが結果正解でした。
たぶんこれを書くとすぐ投稿拒否取り消しになると思いますが、事実ですから投稿します。
おじいさんの代から上野毛に住んでましたが、ニコタマは玉高があり私にとって自由が丘か二子が身近な買い物の街でした、ライズは結婚当初主人も賛成で購入予定でしたが父の忠告でやめました。
父いわく；
あの物件は筋が悪いからやめたほうが良い。
理由は
１）地権者がかなりいるが、あそこの地権者はこの辺に古くから住んでるものなら大体想像できる、もともとあの辺りは砂利採掘業者か多摩川沿いの水商売、車検場、運転関係の利権者、桑畑の農家、遊興施設関係者関係がほとんどで、入居してもあまり良い環境と言えない。
２）昔からこの辺に住んでる人は二子一帯はもともと場末であまり良い環境の街ではないという思いがある。
田園調布から上野毛、岡本からすれば崖の下は所詮崖の下であり一段も二段も格下の土地である。
そんなところにあの値段は高すぎる、地権者以外の購入者もあの値段で購入決める人たちは何かうわっついてる人が多いのではないか。
その様な人たちが集まるところだからあまり筋が良いとは言えない。
３）親子３代ぐらいにわたりこの辺に住んでる人ならあの値段では絶対に買わない、その辺は親として忠告しておく。たぶん購入者はその辺を知らない人たちと地権者だからあまり筋のいい物件とは言えない。

溝口に対してすごい偏見を持ってる人がライズの住人に多いのを見ても確かに父の言うとおりあまり質のいい住人とは言えないですね、掲示板見ていて感じております。

[580: 匿名]

↑
ん～、良く研究してるな。
二子玉川に15年住んでたから理解出来る部分はある。
でも、これから世代が変われば良くなるかも…。

[581: 匿名さん]

>５７９さま

結局、イメージ先行で「ニコタマ」というブランド欲しさの人間が少なからずいるという、東急のマーケティングの勝利だと思います。ナンダカンダ言って五島さんの経営のDNAを東急は受け継いでいると思います。

何十年も処分出来なかった土地を、ものの見事にマンションという形で売り切る寸前まで来ています。

色々住民板での記述を見ると、二子玉川に憧れる=土地の歴史を御存知ない方が多いのだと思います。

私の実家は杉並なのでニコタマの事は詳しくなかったのですが、両親からは川の近くに住む事だけは止めろと言われたので、ここは候補から外しました。

[582: 匿名さん]

30戸とは、結構な数字

[583: 匿名さん]

久々にきてみたら、いまだにネガさんは頑張っているんだね…。
まぁ、買いたい人が買う分にはいいじゃないですか。
どんどん買って、日本の景気を盛り上げていきましょう！

[584: 匿名さん]

また、おまえか！

何が「久々にきてみたら」だ

[585: 匿名さん]

>584

ん？どなたと勘違いされているのかな？本当に久々ですよ。
私、都心低層派で、ここには特に興味ないです。
ただ、ここのネガさんは常軌を逸していますよね。

では、さようなら。頑張って下さい。

[586: 匿名さん]

>いまだにネガさんは頑張っているんだね…。

自分が、ここの板に執着し続けているのを白状しているようなものね。お疲れさま

[587: 匿名さん]

585
私、都心低層派で、ここには特に興味ないです。



都心低層派って、なんざんす？

[589: 匿名]

オバカざんす！

[590: 匿名]

私はここを迷いもなく購入しました。

でも、結果失敗でした…。
もっとネガさんの意見に真剣に耳を傾けてれば…後悔してます。





ってな事を期待してんのかネガ連中は！ ネガってる奴は買えない低所得者だろ、ひがむな、ひがむな。笑）