二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 25

[契約済みさん]

二子玉川ライズ タワー＆レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：
東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩6分
東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.40平米～159.94平米
売主：東京急行電鉄
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
販売代理：東急ライフィア
備考：リボンストリート（仮）が予定されている第2期事業（Ⅱ-a街区／事業主体が異なります）は未定です。

パート1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
パート2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
パート3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
パート4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
パート5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
パート6 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44146/
パート7 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44096/
パート8 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44007/
パート9 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43828/
パート10 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43751/
パート11 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43653/
パート12 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43554/
パート13 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43243/
パート14 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50785/
パート15 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52976/
パート16 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/52976/
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パート23 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73181/
パート24 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75039/

施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[21: 匿名さん]

契約者の板でやって、植栽の話……

[22: 匿名さん]

売れんやろう・・

[23: 匿名さん]

資産価値2割3割減を覚悟ですけれどね。ずーっと嫌な思いするよりましでしょう。

[24: 匿名さん]

14で書いた近所のものです。私も契約寸前までいったのでわかるのですが、確かパンフレットでは緑に関してあくまで成長した時のイメージである事は明記されてませんでしたっけ？ 素朴な感想ですが、例えばもう少し成長の進んだ木々を植え揃えた場合は、さらに販売価格が高かったということではないでしょうか。あくまで購入された価格ではあれで精一杯だったとか・・・。 この考え方は販売側に味方しすぎでしょうかね？

[25: 匿名さん]

＞21

納得。。（微笑）

[26: 匿名さん]

24さん
まあ確かに十分な期間がたったＣＧだって書いてあるんですけどね。
ただ十分な期間の範囲って、マンションの完成予想図なんだから普通1年くらい、
せいぜい長くて2-3年でしょう。
十分な期間＝30年だったら、はっきり言って詐欺だと思うでしょう？
ライズの場合は5-10年を想定してＣＧ作っているらしいですからね。
最初はそんなことなにも言わずにあれだけ森の中のマンションなんて書いてあって
後からそんなのありでしょうか？

と、一般的な常識から思うのですが。

[27: 契約済みさん]

>24
「完成時」と明記されています。法的には「受渡し時」と解釈するのが一般的でしょう。
これを「成長した時」と認識するのは難しい。

[28: 匿名さん]

売主の関係者って、植栽についてあれでＯＫって普通に思うのかな？
曲がりなりにもプロでしょ。普通の人でもパッと見やばいのに。

ちょっとまずいなって思いながらも、もう販売済み９割だからいいやって思ってるのかね。
人生の一大選択として買った人の気持ちを考えれば、
普通はちゃんとやろうって思いますよね。
あれで改善しないっていうのは、
企業としてよりも関係者個々人の人間としてのモラルを疑いますよ。

[29: 契約済みさん]

>28
契約者として同感です。

[30: 匿名さん]

樹木が育ち、公園がまがりなりに景観を整えるまでに何年？？？
それまでに相当数の売却が出そうな。。。事情はどうあれ。。。
それにしても、植栽の話題、飽きないですね。。。いまさら。。。

[31: 匿名さん24]

26さん27さんお答ありがとうございました！ でもお二人の認識も「十分な期間がたった」と「完成時」とズレがあるんですね。でも価格に見合った植栽かどうかは結局購入した側には知りようがないんですよねー。まあ私の購入したマンションの植栽も、イメージ画と木の種類が違って残念だったのでお気持ちはよく分かります。ライズももともと「いぬたまねこたま」敷地内にあった既存の木を、もっと上手く利用すればいいのに・・・と、近所の身としては感じました。

[32: 匿名さん]

庭なんて専門家がお金かけてやれば綺麗なものがその日からできますよ、いい例が六本木ヒルズや恵比寿ガーデンなどの庭、何にも無かったところに素晴らしい庭が竣工時から、それもかなりの大木も織り交ぜ完成してましたよ。
ここは単にお金をかけてないだけです。
卑近な例ならあの格下の武蔵小杉でさえ、どのタワマンの庭でもここより数段上ですよ。
育成に時間がかかるなんて嘘ですよ。

[33: 匿名さん]

三井と比べたら、三井ファン、怒りますよ！

[34: 匿名さん]

結局分らないと思って手を抜いてるんだ、それもあちこち。
庭だけじゃなくそれぞれのエントランスだって手すりも倒れそうで、いたって安普請って感じします。
あの各入り口の前の水溜りだってあのままじゃすぐミズゴケができて汚いどぶになりますよ、夏はボウフラがわいて
あんなの管理できませんよ。
何かものすごい幻滅です。
それに庭が赤土丸出し、おまけに人口基盤の上なので多摩川からの風が強く赤土が舞って水溜りがすぐ泥だらけになりますよ。

[35: 契約済みさん]

>33
あらためて考えてみると、三井ファンはよく見かけますが、東急ファンは目にしませんね。
逆に、東急不買運動はよく見かけますが、三井不買運動は目にしませんね。

私は二子玉川が気に入って購入しましたが、東急が気に入って購入したわけではありません。
購入者のほぼすべてがそうだと思います。
購入者イコール東急賛美と考えている方も多いようですが、それは間違っています。

[36: 匿名さん]

>私は二子玉川が気に入って購入しましたが、東急が気に入って購入したわけではありません。

１０９さんですね

[37: 匿名さん]

だって、本業は鉄道会社ですから

[38: 匿名さん]

植栽を「十分な育成期間」のひとことで免責でき、販売後にどうなろうが売主の責任じゃないなら、
適当に種ばらまいて森のようなCGで販売してもOKってことになる。
東急も、どうせ購入者をナメきるなら、そこまでやりゃいいのに。
現状と大して違わないし。

[39: 匿名さん]

>それに庭が赤土丸出し、おまけに人口基盤の上なので多摩川からの風が強く赤土が舞って水溜りがすぐ泥だらけになりますよ。

赤土ではなく赤系玉砂利なのですから舞うわけありません。
強風の日にネガが来るとぶつけられると思いますけど。

[40: 匿名さん]

＞逆に、東急不買運動はよく見かけますが、三井不買運動は目にしませんね。

あなたが高級住宅地に住んでいないのはよくわかりました。
近くに住んでいないと思いますが浜田山に行けばわかるでしょう。

[41: 匿名さん]

「坪単」参考に

http://www.a-lab.co.jp/product/chuko_price_tokyo.html#pagetop

[42: 契約済みさん]

>39
今日は内覧会だったので、じっくり見てきました。
赤土が露出している庭を見せつけられるテーブルでの説明でした。
赤系玉砂利ではなくふつうに赤土です。
散水のおかげでどうにかこうにか土が舞うのが防げている状態です。

[43: 匿名さん]

>>39
アレがコレと同じと言うのか…

http://store.shopping.yahoo.co.jp/nature-stone/grakatama20.html

[44: 契約済みさん]

>40
二子玉川に住んでいるイースト契約者です (^^;)

[45: 匿名さん]

じゃあ明日写真撮りに行ってきます。
赤土の。
赤系玉砂利って言うけど、見た目は赤土そっくりです。
かっこ悪いです。
三井なんか下地見えないぐらい、びっしりです。
ここは玉砂利掴んで飛んでくるんですね？
オー恐い。

[48: 匿名さん]

44さま

イーストに契約者した友達がいるので、ご心配なく

[49: 匿名さん]

パークの緑地と比較するならここにありますよ、ちょうど竣工時にとったものです。
敷地計画→駅前の森クリックすると昼の風景と夜の風景詳細に乗ってます。
http://www.31sumai.com/yahoo/A5021

[50: 匿名さん]

経年優化
http://www.mfr.co.jp/company/history/background/award.html

[51: 匿名さん]

>>43

ガーデニング用だから玉砂利じゃなくて砕石ね。

[52: 匿名さん]

植栽を比較している人がいますが、ムサシコスギパークは、ご存知の方もいると思いますが、たとえばそのうちのミッドスカイタワーは008年夏には実質出来上がっていながら(その後工事はほとんどなし)、三井不による売上計上時期バランス目的で、竣工(入居開始)を2009年4月末としているのですよ。竣工時に植栽がそれなりに成長していて当たり前なのです。2007年に契約しているので、その後の経過を知っているのです。

[53: 匿名さん]

↑で、何をおっしゃりたい？

[54: 匿名さん]

ムサコの話されても、ここはライズのすれだから、
全く関係ない。
よって、ムサコの自慢したい人は、ムサコのスレへどうぞ、って言ってると思うよ。


確かに、いくらムサコの庭は言いといわれても、ムサコじゃ、ちょっと可能性ゼロです。

[55: 匿名さん]

外廊下の人が廊下に住むわけじゃないからというように、庭に住むわけじゃないですからね。

[56: 匿名さん]

ネガさんは庭木を育てたことなんだね。

春先に移植した木々は梅雨を過ぎるとしゃんとして、
次の春に、根を伸ばし枝を一気に伸ばすもの。

そこで、少し乱暴なくらい剪定して形を揃えるんだよ。

[57: 匿名さん]

1年でどうこうというレベルじゃないでしょうがｗ

10年ものを入れるべきところを、5年ものを入れて経費浮かせたってレベルでしょう。

[58: 匿名]

植栽は若木を入れた方が根付きがいいのですよ。

[59: 匿名]

植栽は若木を入れた方が根付きがいいのですよ。

[60: 匿名さん]

絵に描いたようなビッグプロジェクトなら、プロならずともＣＧを駆使して出来る
いま、将来像が見えなくて、１年先、５年先に期待できるのか・・・
ハコもの以上に、緑化プランは、デベの差が顕著に出る

[61: 匿名]

今日はいい天気ですね！
引っ越しの昼食は是非柳小路へどうぞ！

[62: 匿名さん]

柳小路まで遠いね、ホント。。。イースト組は７月末だっけ？　駅まで汗だくだあ

[63: 匿名さん]

>それに庭が赤土丸出し、おまけに人口基盤の上なので多摩川からの風が強く赤土が舞って水溜りがすぐ泥だらけになりますよ。

人口基盤？？？

[64: 匿名さん]

好天に恵まれた日曜日・・・引っ越し日和

しかし、どこのマンションにも生活マナーに無頓着な住民は必ずいるが、ここも

市販の物干し台をバルコニーに出して、洗濯もの丸見え状態

さらに、上層階に目を移せば、なんとバルコニーの手すりに布団を干しているお宅も

強風でも吹いて落下したら、どうするの、、、こわ～

これじゃ社宅や団地のレベル、一次取得者で分譲マンションで暮らすのが初めてなのか

入居が進めば、そのうちホームセンターで買ったようなツッパリ棒なんか登場したりして、、、

バルコニーのここかしこに“万国旗”が翻る、、、ああ、情けなや

小さいお子さんのいるご家庭は、頭上に注意して歩いてください

世田谷の高級マンションなら、美観を損ねる行為は管理組合のルールで厳禁ですが

高額と高級の違いでしょうかね

[65: 匿名さん]

マンションは上級でも住人が下級ですね。なんともバランスが…。
スタートからこんなざまじゃ…先が思いやられる。
なぜマンション規約やモラルを遵守できないのかな？
普通のことができないのは下衆人
恥ずかしい住人が早くも出てきているね

[68: 匿名さん]

そのうち、西日対策で「よしず」を持ち出す住戸もあるかも。そうなったら、笑えるなあ
角部屋の三角リビングの窓に山積みの段ボールが見える。
狭いから、整理が大変そう。

[69: 匿名さん]

>66

現地見てから反論しましょうね、１０９さん？

[71: 匿名さん]

>指くわえてライズ見学ですか？

指くわえて客待ちですか？

[72: 契約済みさん]

ホームページ(http://www.rise-tr.jp/)の注に「植栽は竣工から十分な生育期間を経た状態を想定して描いております。」が加わりました。

[73: 匿名さん]

十分というのは百年ぐらい？

[74: 匿名さん]

十分とは九分の一分後です。

[75: 匿名さん]

マンションは
「売ること」を考えて買うべし！

ココは、該当外ですね。

[76: 匿名さん]

なんで？二戸でマンションは希少だよ。

[77: 匿名さん]

>「売ること」を考えて買うべし！

フジテレビ、見てましたね！アハハ

内容は大したことはなく、月並みな結論だけど、実はこの大原則を無視して

衝動買いする人たちが多いこと、多いこと

中古で“晒し者”のように売れないマンションを勉強することが先決です

[78: 匿名さん]

プラウドも、なかなか売れてないみたい

[79: 匿名さん]

ここは実物見ると評価ダウンなマンションですね。
二子玉川の名前と駅前の商用施設に踊らされて買った人が可愛そう。

どう考えても無理。

マンションの中に入れば誰もがわかると思う。

[80: 匿名さん]

マンションは“ワイン”である……
でも、世田谷でヴィンテージマンションを挙げるなら、別のエリア
成城、弦巻、学芸大学……これらのエリアでも、物件限定の客待ちとなると、ごく一部だろう

[81: 匿名さん]

>ホームページ(http://www.rise-tr.jp/) の注に「植栽は竣工から十分な生育期間を経た状態を想定して描いております。」が加わりました。

これ見る前は、東急も大企業ですし、税金投入した再開発プロジェクトの担い手として、なんだかんだ言いながら、
使えない下請けにむち打って、意地でも完成図に近づけるんだろうな、と思っていましたが、これは事実上の
植栽放棄宣言ですね。

これで私は完全に検討から外させていただきます。他の検討者の皆さんも、個人のお考えがあるとは思いますが、
これは氷山の一角だと考えた方がよろしいかと。植栽という目に付くところにも手を抜くということは、
基礎や構造等、目に見えないところはさらに手抜きがひどいのでは、と疑ってしまうのです。

[82: 匿名さん]

>二子玉川の名前と駅前の商用施設に踊らされて

もし、「玉高」がなかったら。。。確定申告で玉川税務署に行くか。。。夏の花火見物で行くか。。。
そのぐらいの目的でもなければ、縁遠い街だなあ。。。　　　　　

[83: 匿名さん]

>>81

総論で賛成するが、

>使えない下請けにむち打って

これだけは断固修正願う

[84: 匿名さん]

>マンションは“ワイン”である……
>でも、世田谷でヴィンテージマンションを挙げるなら、別のエリア

突然かなり意味不明だが、ここはボジョレーヌーボーに近いと思うよ。
子どもや結婚のお祝い気分で家族で楽しく住み始めるにはぴったりだと思う。

[85: 匿名さん]

>突然かなり意味不明だが、ここはボジョレーヌーボーに近いと思うよ。

75さんに比べて、反応よくないですね
ま、フジテレビをご覧になっていなかったのでは、仕方ありません
もう少し、マンションのことを勉強してから、書き込んでください

[86: 匿名さん]

>>84

「売ること」を考えて買うべし！

[87: 匿名さん]

＞ボジョレーヌーボーに近い

ボジョレって、日本では一時期大騒ぎされたけど、実はそんな大したものではないでしょ。。。
ホントはもっと安いしそんなにうまいもんでもないけど、日本人が高値で珍重。
たんにその年の新しいワインというだけ。
ここもそういうマンションてこと？
ある意味当たってるかも。。。

[88: 匿名さん]

＞二戸でマンションは希少

プラウドにここだろ。
もうタワマン飽和状態でしょう。
プラウドは一棟だからまだ希少だったんでしょう。
プラウドのあの周囲の環境でも売れたんだから、珍しかったんだろうね。

[89: 匿名さん]

>プラウドのあの周囲の環境でも売れたんだから、珍しかったんだろうね。

その近隣のマンションは、とうとう建て替えるそうです

あの窮屈な土地で、、、大変だあ

[90: 匿名さん]

「プラウド」より「ルピナス」を買った人は賢かったんだろうか。。。

[91: 匿名さん]

>使えない下請けにむち打って

あほじゃなかろうか。
（東急だろうが三井だろうが、実態はそうなんだろうけどね・・・）

[92: 匿名さん]

くだらん自意識の垂れ流しが多いね

[93: 匿名さん]

オモシロイ表現ですね。

>No.45 by 匿名さん 2010-06-05 23:14
>じゃあ明日写真撮りに行ってきます。

やぱーり長野からは遠かったのでしょうか？

[94: 匿名さん]

ライズの角部屋の窓って、角に合わせた曲線の窓ガラス使ってるんですね、スゴイと思いました！
角部屋のほかのマンションって、ホントの角部分はジョイントでフラットなガラスを組み合わせた
だけなのに。
あのガラスは高そうだなぁ。

[95: 匿名さん]

曲線の窓ガラスもペアガラスで、高かったそうです。
内覧会の時の大成建設の方の説明です。

[96: 匿名さん]

ガラスぐらいが売りですが・・・

[97: 匿名さん]

「ルピナス」が、まだ名残惜しそう？に建っている。みなさん、イースト入居なのかしら

[99: 匿名]

プラウドの中古、1億で売り出しておきながら現在45万で賃貸中って…

単純計算で20年でトントンなら賃貸の方がいいに決まってるな。

賃貸価格が安すぎるのか売り値がボッタクリなのか…。

[100: 匿名さん]

ごく大雑把に賃貸価格、物件価格を見る場合、
20年を目安にして
物件価格＝賃貸価格×12×20
の算式が意識せずに頭に浮かびます。
これ不動産業界に身を置いたことのある人間なら常識かと思っていました。
もっともこの20年を環境に応じていかに変えていくかが経験なんですけれど。

いまの人たちにはこの常識通じていないんですね。
すくなからずカルチャーショックです。
いい勉強になりました、99さん。

[101: 匿名さん]

そんな低利回りで満足する人がいるかね？

[102: 匿名さん]

新築だと利回りが５％超えればいいほうだと思う。

[103: 99]

100番さんからみて賃貸で45万で借りれる物件の売値が1億は常識的なんですか？
自分にはむしろそっちの方がカルチャーショックです。

自分はまだ30ソコソコの若造ですが、マンションを買うか賃貸で行くかいつも悩んでいます。

確かに20年後賃貸なら何も残りませんが
購入なら建物が残ります。（金利無視なのでローンならもってかかりますが。）

でも今から20年後の中古マンションなんて資産としてとても考えられません。
むしろ維持費がかかるので負債になる可能性すらあります。

今でも築何十年かでも値段が分譲当時と変わらないものもありますが、
今の築20年のマンションと今から20年後の築20年のマンションでは意味合いが全然違いますからね。

あと賃貸と分譲だとグレードが違うって人もいますが、賃貸で借りられないマンションなんて殆ど無いでしょう。

そんな事ばっか考えてるので貯金ばかりたまってもまだマンション購入に踏み切れていません。。

[104: 匿名さん]

貯金が貯まってるのなら別にいいじゃない。

ローン払い切ってしまえば、とりあえず住むところを確保できた安心感は出ると思うよ。
月々の出費が大きく下がって、お金がどんどん貯まるようになるし。

[105: 匿名さん]

貯金を続けていってキャッシュで買えるようになると考え方が変わるかもね。

[106: 匿名さん]

若いなあ、まだ若いから20年後のマンションなんて資産価値ゼロに思えてしまんだろうね。
20年、若いうちは永遠に過ぎることがない時間に思えたものです。

しかし、マンションに限るなら、
20年なんてまだまだ。
中古市場をじっくり見てごらんなさい。

[107: 契約済みさん]

こんな所に45万も払ってしかも８０ｍ２ぐらいのウサギ小屋部屋借りるやついるのかね？
賃貸の人は』その土地に永住するわけじゃないから，愛着もないからもっと利便性のアル安いところ,例えば
すぐそばの交通の便もここより数段良い武蔵小杉当たりいくよ。
あそこだと多分３０万ぐらいで同じところ借りれるから，ほとんどの人が武蔵小杉にしますよ。

[108: 匿名さん]

二子玉川に幻想を抱きすぎてる人、目を覚ますべきです。
この物件のパフォーマンスの悪さを。
賃貸とのバランスでよくわかりました。この物件は絶対に買うべきではない（資産価値という意味で）と
反省してきました。（迷える子羊より）

[109: 匿名さん]

そう思ったら新川崎に来ればよい。

[110: 匿名]

>108

武蔵おすぎで待ってまーす。
迷える子羊が楽しく遊べる緑がいっぱいありますよ。

[111: 匿名さん]

いやはや、今、武蔵小杉の板をのぞいてみました。
武蔵小杉では、六本木ヒルズにはかなわないが、
ミッドタウンならいい勝負という意見があった。

ミッドタウンといい勝負。
これでは二子のライズなんて比較するのがちゃんちゃらおかしいな。
武蔵小杉のライバルはミッドタウンだ。
こうした思いの人たちにとってライズなんて比較される方が迷惑なんだな。

いやはや、武蔵小杉礼賛者、恐るべし。

[112: 匿名]

ナンダカ ミンナ クルッテルネ

[113: 匿名]

ミッドタウンもいい迷惑だね。

[114: 匿名さん]

ライズはミッドタウンと同じ価格では賃貸できないしな～

[115: 匿名さん]

人里離れた無機質な雰囲気は好みが分かれそう。

[116: 匿名さん]

非分譲住戸で売り出された中古（２ＬＤＫ・６９８０万円）、まだネットに掲載中

今後の試金石

[117: 匿名さん]

物件内競合の恐怖

[118: 匿名さん]

プラウド賃貸　駅近で広めとなると、４０万弱かあ
http://www.kencorp.co.jp/housing/lease/2010030200.html

さて、小ぶりなライズの賃貸は・・・
http://www.tohto.ne.jp/rise/index.html
http://www.so-i.co.jp/data125/index.html
http://www.aqua-house.co.jp/rent/detail/3043.html

[119: 匿名さん]

こりゃまた安いなｗ
これで元とれんのかな。
中古で安くなったとこで、ようやく採算取れるくらい？

[120: 匿名さん]

買うなら、中古になってからでも遅くないですよ・・・ライバル仲介会社の営業さんの見立ても、あながち強がりではないか