桜プレイス[旧スレ名:（仮称）豊島区高田二丁目マンション]

[購入経験者さん]

都電荒川線「面影橋」駅近くの豊島区高田二丁目マンションについて情報交換しましょう。
建築主は鹿島建設で建物竣工日は平成24年3月を予定しています。

※正式名称決定に伴いスレタイを変更しました（管理者）


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[501: 匿名さん]

都市部には子供を作らないorできない夫婦も多いから、財産を使い切るライフスタイルの
人に定期借地権付きのニーズはあるかも。

[502: 匿名さん]

でも４９年なんで、長生きリスクがあるんですよね。

[503: 匿名さん]

そう長生きリスクあるね。
早く死ねる保障？があれば買えるけど。
90近くまで生きてたらどうするの？
その前に買い替え？　売りづらいんでしょ定期借地って？
購入者皆さんシニア？

[504: 匿名]

絶対に４９年生きないという安心感あるのは６０才以上だろうなあ。

[505: 匿名]

で、60歳以上には周辺のどこへいくにも立ちはだかる急坂がこたえる、と
どの層にも噛み合わない物件だよなあ

[506: 匿名]

値引き1000万円は軽く行けそう

[507: 匿名]

1000万引いてくれるなら検討してもいいな。当方40台後半、40年後には老人ホームだろうから、40年賃貸契約だと思えば悪くない。早く出ていくことになっても借り手は付くだろうし。

[511: 匿名]

賃貸住むのにローン組みたくないなあ。

[512: 匿名]

>510

これだけ買い手が現れないマンションが中古になって残期間もあるなかで売れるわけがないでしょ。

[513: 匿名]

これだけ未売住戸がある状態だと、相当が価格を下げてメリット感を出さないと中古で売るのはしんどいね。

[514: 匿名さん]

ここは借地権の割に高いのが最大のネックですけど、
それ以外に「見栄えがしない」という点も問題かと

現地前まで行けば白亜の美しい建物です
でも明治通りから見ると南側のマンションの陰で暗く冴えない印象
新目白通りからは全然見えません

いろんな意味でもったいない物件ですね
建物自体は悪くないのに

[515: 匿名]

どのくらい売れ残っているんですか？

[516: 匿名さん]

周辺住民ですが、外から見てもカーテンが付けられて無い部屋の方が多いですね。
週末の夜20-21時でも明かりがついている部屋自体が殆どなくて真っ暗で、廃墟みたいで怖いです
贔屓目に見ても半分売れているかどうかでしょう。
価格の問題でも無いような気もしますね。

[517: 匿名さん]

定借だからだよ。そりゃ売りにくいもの。
あの広尾ですら、苦労してるみたいだし。

[518: 匿名さん]

今からでも、地主と等価交換で敷地所有権の売買契約できないもんですかね？勿体無さすぎです。

[519: 匿名さん]

＞５１８
地主だってこのマンションの部屋もらっても困るでしょ（苦笑）

それにいまの値段に土地代が上乗せになったら
価格がとんでもないことになりそう

　

[520: 匿名さん]

７０年モノなら若い夫婦にもアピールできたのにね。

[521: 匿名]

最近定借で成功したのはプラウド南麻布だけですね。
まあ、フランス大使館という超弩級の立地ですから・・・
立地か値段で相当の売りがないと厳しいね。ここは売れ残りのまま埃をかぶるには
ちょっともったいない建物なんだけど。

[522: 匿名さん]

今朝、新聞に折り込み広告が入ってました。
まだ販売あきらめてなかったんですね。

[523: 匿名さん]

57.77m2で4,220万円ですが、定借なら2500万円くらいじゃないと買う気がおきないなあ。
この立地だと所有権付きでも4000万円そこそこでしょう？

[524: 匿名]

そうですねえ、２００３年頃なら、その坪単価で余裕で所有権物件買えましたね。今でもグレードによっては買えそうです。

[525: 匿名さん]

>523
その値段だと腑に落ちるというか、買う気が起きますね（笑）
熟年夫婦の終の棲家としてもそのくらいの値段が妥当だと思います

[526: 物件比較中さん]

誰が教えてください。
このマンションって当初から価格改定していますか？
最近検討し始めているのですが、値引き提示などありましたか？

[527: 匿名]

建物はいいのにもったいないね。
なぜこの立地で定期借地なんだ。

[528: 物件比較中さん]

本当にそう思います。
定借でもせめて60-70年の期間であればもう少し売れただろうに。
北向きの部屋がかなり残っていますね。

[529: ご近所さん]

1000万くらい引かないと厳しい

[530: 匿名]

1500万円引きなら考えないこともない

[531: 匿名]

川沿いで定借で北向きで安くなかったら立つ瀬が無いよ♪

[532: 匿名さん]

定借のこんな立地じゃ買う気しない。

[533: 購入検討中さん]

社宅をでる事となり、こちらを検討しております。
上下階や左右の生活音は、如何ですか？
加賀レジデンスでは、結構話題（問題）になっていたので同じ構造として心配しております。

また最近ＭＲに行かれる方は、少ないのでしょうか・・
まだかなりの戸数が残っているようなので、ここまで不人気である事も心配ですね。

[534: 匿名]

こんな低地川沿いの定借物件なんかやめた方がいい
古い工場や住宅が多すぎる。
最低二割は、安くないと厳しいよ

[535: 物件比較中さん]

既に桜プレイス自体の数字的条件には納得、いざ見学をという段階です。

雑司が谷案内処のイベント情報が夏で停まっているんですけどこの後も年末にかけて何かありますか。

それに合わせて現地と町の見学をと考えております。

我が家は土地の歴史と文化を重んじたい風習もあるものですから事前に何がどこにあるかなどを知って、
当日は効率よく全部回って来たいです。

[536: 入居済み住民さん]

静かな住宅地ですし暮らしやすいですよ。
定借物件ですが、若い家族も多いので子供の足音など多少音漏れはします。
これから購入されるのであれば、上下階の家族構成など確認される事をおすすめします。

値引きしても構わないので早く住人が増えて欲しいです。

[537: 入居済み住民さん]

購入した者です。色々マンション見ましたが立地、建物、環境でここを選びました。
そこそこ値引してもらえますよ。40代ですので定借期限もそんな気になりません。
価格が高いかどうかは人それぞれ違うと思います。
決めた部屋は山の手内の他物件なら同条件で億近い額でしたのでお得だったと思います。
駅も近いし、鹿島だし、建ってからから購入してますので全て納得済で決められます。

[538: 物件比較中さん]

そこそこってどのくらいですか？
ある程度明らかにならないと検討すら出来ない。

[539: 入居済み住民さん]

物件をよく確認されて可能性ある事を伝えれば値引額提示されると思いますよ。
それから検討されてもいいかと思いますが。
色々なタイミングでご購入されている方がいらっしゃるので数字ははばかれますが
数％ではないと思います。

[540: 物件比較中さん]

10％程度だと予算オーバーです。
15％ではじめて検討出来る状況・・。

[541: 匿名]

５年位待ってれば中古も出てくるから１５パーセント引きで買うことも可能です。

[542: 匿名]

中古ならもっと安いでしょ。既に残存期間が50年も残ってない物件なんて中古同様の価値

[543: 匿名]

15％引きだとまだやらないだろうな。
50年の定借期間設定も失敗。
リセールも厳しい物件なのに、永住を決断するには、やや短かく
３０代－４０代が決断しづらい。
せめて解体費用不要とか特約がつけれたら良かっただろうに。
東池袋の物件が発表されれば、ここも更に売り難くなるでしょ。

[544: 匿名]

中古で待てるなら２割引も可能ですね。ていうか１０年以上待てるなら半額も夢じゃないです。

[545: 匿名]

確かに！
立地も微妙だし、中古狙いがいいね。

[546: 購入経験者さん]

物件購入を真剣に考えている人で
1年後、この物件の狙っている間取りが希望価格になるのを待つ、なんて人は世の中いるのかな。
気にいる物件はだいたい皆同じですからね。ほんとの中古物件ならありですが。
間取りとかとても重要なので私は現時点で判断できる材料でしか検討材料にならなかった。
売れ残り物件で気に入った物件あれば狙い目のような気もします。がんばって交渉して下げさせるのが一番。
私も何件か建築済物件も見ましたが売れ残り物件は確実にダウン提示ありました。
半年前、新宿で大手の竣工済物件購入しましたが84平米3LDKで7.5→6.5以下になりました。
竣工済のお気に入り物件は「買う意思がある事」と「相手の許せる底値ぎりぎりまでもっていく交渉」がポイントだとお思います。やっぱり交渉も限度超えると一気に引かれますから妥協は必要です。

[547: バスが意外に便利]

　雑司が谷駅までの急坂を懸念していましたが、意外と都バスが便利です。

バス停まで徒歩2分。池袋へは10分毎にバスが出ています。所要時間は7~8分。

渋谷へは日中帯は時間がかかりますが、通勤の足としては新宿三丁目には10分強で到着です。
朝7~9時は明治通りは片側1車線が「バス専用」になりますので都バスは渋滞知らずです。バス停下車したらすぐ前が改札へのエレベーターです。

日中帯も新宿伊勢丹前なら15分から20分程度。買い物は凄く便利です。

部屋の向きは東側がお勧めです。中層階以上ならスカイツリーが椿山荘の緑越しに良く見えます。
夜も静かです。

個人的には現段階では坪単価MAX200万。条件が悪い部屋なら170万でも良い気がします。

値引いて、値引いて買って下さい（笑）

[548: 匿名さん]

毎週入るチラシに誤りが。。。

[549: 匿名さん]

何が間違えてるの？

[550: 検討中の奥さま]

山の手線目白駅より大手町へ「直通」とか、
東西線高田馬場より渋谷「直通」とか、
副都心線「目白駅」とか、
なんでこんな間違いあるんだろ？

[551: 匿名さん]

＞５４８

画像サンキューです

ヒドイですね（笑）

販売は三井と野村がやってるみたいですけど、

どちらも本気で売ってないのでは？
　

[552: 匿名さん]

>山の手線目白駅より大手町へ「直通」とか、
>東西線高田馬場より渋谷「直通」とか、

出発駅が上と下で入れ違ってるね

>副都心線「目白駅」とか、

山手線だね

[553: 購入検討中さん]

>548
>550
こんな基本的項目を間違えるの？？
あり得ね〜わ。
てか恥さらしだね。

[554: 申込予定さん]

もうここは建って売るしかないから徹底的に値下げ交渉してください。
７００くらいは余裕で落ちますよ
場所と建物はいいと思う

[555: 匿名さん]

いちいち鹿島にお伺い立てて・・・　面倒

[556: 働く女子さん]

そうそう、鹿島に聞きますっていつも言われました。
でもあれはうそうですよ、三井が決めてますよ、たぶん。
じゃあ、辞めますっていったらまた、下がりましたから
あの物件はとことんやった方がいいと思います。
うちは結果、やめっちゃいましたが
今でもちょっと気になる物件です。

[557: 匿名さん]

久々に公式サイトをのぞいてみたら、クリスマスキャンペーンで
300万円分の購入支援券プレゼントですか。
売買代金から差し引くそうですから、実質300万円の値下げですよね。
値下げして売り切りたい売主の、契約済の方を配慮した対策でしょうか。

[558: 物件比較中さん]

>557

300万の差は大きいと思います、最安値価格の住戸なら引いて3000万台で買えることになりますからうちのようにバッチリ予算圏内になる世帯も増えるのではないかと。

となるとこのキャンペーンを知ると検討者が増えることになりますね、大変だ。
上層階2ＬＤＫの条件なら値引きで何とかならないかと考え中です。

[559: 匿名さん]

ホームページには告知される前でも、現地に行けば、
随分前から300万円くらいの値引きは余裕で、その倍は軽く行けたよ。
5000～6000万円台の物件で、1割引は余裕、2割も交渉次第で難しくない、
という感じではないかな。

竣工済物件は値引きが期待できると知っているセミプロ(?)層は、
ホームページでの値引き情報を見ても響かない。検討者が増える可能性は限りなく低いと思われます。

[560: 匿名]

年を越せば残存年数が１年減るのでさらに強気で行けそうですね。

[561: 匿名さん]

借地権物件でこの値段はないよ。
鹿島じゃマンション経営知らないからこんな事になるんだろうね。

[562: 匿名さん]

借地権付きじゃ、あと1000万円値下げしないと売れないでしょう？
1000万引きでも自分は買わないけど。

[563: 匿名さん]

建物自体は本当に素晴らしいと思います
ただ、立地と定借のハンディが大きすぎて二の足を踏んでます・・・

[565: 不動産購入勉強中さん]

先日現地に伺いましたが、、、、およそ１５０世帯数に対し＞５０件近く売れ残っている様でした。叩いて買うべきか！？考えましたが、やめました。鹿島の損益分岐点ってどれくらいなんだろう！？

[566: 匿名]

例えば家賃５万円として年間６０万円、５０年で３０００万円となりますので、これくらいが限界じゃないですかね。

[567: 匿名]

モデルルーム販売してるから、ほぼ完売でしょう。低層で免震なら、70平米で賃貸しても２０万円はいくでしょう。中古ででないかな。

[568: 匿名さん]

購入価格の他に、毎月賃料として地代が必要になってくるんですね。
他にも解体の積立金と解体準備基金が必要となってくるそうで、
どうも割に合わないような気がします。
割引価格が2割引もいけると言う話が本当なら検討する余地もありますがね～。

[569: 匿名さん]

２割引きでも検討に値しないかも。
子供・孫にも引き継げないマンションなんて価値がない。
しかも借地権でも割安感がまったくない。

[570: 住まいに詳しい人]

＞＞子供・孫にも引き継げないマンションなんて価値がない。

それはあなたの考え方の場合です。
おそらく定期借地権をあまり理解していないのでしょう。
価値がないマンションがなぜこんなに都内で増えているのですか？
考え方は人・状況によってそれぞれなので強くは言いませんが・・・。

まず詳細は割愛しますが、建物は良いですね。
同じ構造の加賀レジデンスはBCS賞を受賞しておりますし、
非常に魅力的な建物です。
気になるところはランニングコストですが、
煎じ詰めればグロスの価格をどれだけ抑えられるかに尽きます。
桜プレイスは平均坪単価約２５０万。
現在値引きしているそうですが、どれだけ落とせるか。
鹿島建設は滅多に値引きしないので、
２１０～２２０万で購入できるのであれば買いかなと個人的には思います。
もちろん立地環境が気に入っていればの話ですが。

[571: 匿名]

２００３年頃なら坪２５０で所有権マンションが目白でも目白台でも選び放題だったのにねえ。

[572: 匿名]

鹿島は建物はいいんだが、自分で販売するとやらかすよねえ。

[573: 匿名さん]

建物良くても、間取りが悪すぎる。

[574: 匿名さん]

今は、何割くらい値引きしていますか？

[575: 匿名さん]

定期借地権で間取りも悪いのに強気の価格・・・
そりゃ売れないでしょ。
値引きがあってもこの物件、買いたいと思わせないね。

[576: 匿名]

お住まいの方、土曜日の大雨はいかがでしたか。やはり川沿いの１、２階はやめておくべきでしょうか。

[577: 匿名]

ニュースで神田川と目黒川溢れそうって言ってましたよね。

神田川のどの当たりかわかりませんが、あんな臭い川溢れた日には・・・
ここ素敵な名前ついていますが、駅からの道、すごいですね。

[578: 匿名さん]

神田川の警報が出たのは中野区でした
東中野あたりが警戒水位に近づいたようですが、このあたりはまだまだ余裕でしたね。

[579: 匿名さん]

共用の「水景の庭」が妙にシンプルでもしかして味気ないかなと思いきや。
成程これは夜見るのが醍醐味っぽいですね。
お昼は隣のエントランスラウンジから眺める感じが日本の和の中庭を思わせる構図でいいかもしれません。
あと別途ラウンジがあるようですが、こちらは飲食は可能なのでしょうか？？
といっても私はお茶やコーヒー程度で良いのですが、ゆっくり嗜めるといいなあと思いました。

[580: 匿名さん]

マンションのラウンジって基本的に飲食禁止が多いよ
そうしないと親戚知人集めて宴会する輩が現れるから

[581: 匿名さん]

新目白通りをドライブしてたら、マンションに掛かるノボリを発見！

まだ売ってたのか～ｗ

かえすがえすも定期借地もったいないよねー。

[582: 周辺住民さん]

神田川周辺はサイレンの警報が鳴りましたが水位はすぐに下がったようです。このあたりは昔と違って浸水の心配はまずないようですよ。

[583: 匿名]

警報が鳴ること自体ダメだよね♪

[584: 買い換え検討中]

昔はよく氾濫してましたが、護岸工事をしてから一度も氾濫してませんね。
警報がなるくらいはあるでしよう。
場所はよいです。春は神田川沿いの桜が独り占めですし。
ただ定借はダメ。

[585: 匿名さん]

DM来たんで、安いと思ったんですが？わけありですか。ていしゃくは賃貸マンションと同じでしょう。

[586: 匿名さん]

いや賃貸マンションなら５０年以上住める場合もあるけどここは５０年（もう４８年だが）で絶対に出て行かなければならないですからね。

[587: 匿名さん]

安くなって、残っていた分が売れ始めているようですね。賃料を50年弱払い続けるより、コストは低いかと。完済すれば、残りの期間はフリーですし。もちろん、解体積立や土地の賃料はかかるわけですが。

人生の半分以上をあの場所で暮らせるのは、個人的には贅沢かと。

[588: 購入検討中さん]

残り30件あまりを賃貸に回すという話を聞きました。七月で。もう間取りのいい部屋でかつ南西向きの桜の見える部屋がないようです。鹿島が全部かいとるんでしょうかね。鹿島が買い戻すくらいなら安くして売って欲しい。

[589: 匿名さん]

あまり価格を下げると鹿島でも売却損が出てしまうでしょうし、
売れ残りが多すぎるので大幅値引き余力が少ないのでしょう。

賃貸に回すのは仕方ないかもしれませんが、
80㎡くらいの部屋で管理費込で30万円/月前後になるような。
一体誰が借りるのか疑問ですが・・

[590: シェパード]

元々は、薬品会社の土地、土壌は大丈夫なのか、説明書には一部汚染土壌が見つかり除去埋め戻したと、この説明書も間をおいて配布されたとか、建物解体とは別に、建設時に地中深く打ち込まれたＨ鋼杭等の撤去も住民の責任とか、この準備金は？周辺地図パンフ数枚には周りの印刷関係工場、電子部品メーカーの存在記載一切ないらしい。臭気があるかもとも書いてあるらしい。心配で心配で吠えたワン、売主側の方反論して安心させてあげてくださいワンワン

[591: 匿名さん]

雑司が谷はたしか鬼子母神でのお祭りが有名ですよね
この周辺は便利さというよりも静かな住宅街という感じですよね。
都電も走っていてなかなかいい町だと思います。

[592: 匿名さん]

まだ副都心線の工事中に近くに住んでいました。
寂れた低地です。
地下鉄は急な坂の登り降りが大変。
しかも、目白通りの出入り口から改札まだかなり歩きます。
目白駅も同じ。
東西線ふた駅への歩きも、くたびれます。
池袋、新宿は都バスを利用しましたが、明治通りが混雑。
買い物はよしやができた時で、近所の小売店が殆ど閉店。
千代田区や港区ならわかるけど、ここで定借は有り得ない。
賃貸でもよほど安くしないと無理でしょう。

[593: 買い換え検討中]

短期間だけ住んだだけでよくも知らないくせに適当なことをいうアホがいますが、立地は素晴らしいです。池袋、新宿にも出やすいですし、高田馬場は徒歩圏です。この物件の問題は借地権ということです。所有権ならプラス2000万くらいは下りません。近くにはすみふのシティテラス目白台などの高級物件もあり、坪単価も安定しています。
要は考え方でしょう。

[594: 匿名さん]

これだけ売れていないということは、
>593のような考えをする人が極めて僅少（マイノリティ）ということでは。

[595: 匿名さん]

ここの立地がすばらしいって、どんな理解でしょうか
高田馬場徒歩圏と言うけど、早稲田通りへはどの道を通っても上り坂
しかも馬場は学生街だからファミリーやシニア向けの店はほとんどない
川と低層住宅に囲まれた袋小路のような土地、そんな高く評価できますか？

[596: 匿名さん]

春は、川を覆う満開の桜が綺麗ですよ。神田側に散りゆく花吹雪は、最高です。
都電の風情も相まって、たまらなく良いです。

感じ方は、人それぞれなんです。

[597: 匿名]

５メートルでも坂道を登った立地なら違ったんでしょうけどね♪

[598: 買い換え検討中]

上らなくても坪単価は高いんですけど。同じ低地に建築中のブリリア早稲田は7000万円代でも売れているようですしね。
要は借地権だからダメなんです。所有権なら即完売の立地なんです。猿と何とかは高いところが好きと言いますが、そういう人は山小屋にでも住んだらいかがですか。

[599: 匿名さん]

50年で更地にするから長期修繕計画の積立金が安い、とかあるんでしょうか。
初期コストが高めでも、税制面や月払い費用が安いなら買いでしょうけど。

[600: 物件比較中さん]

50年で更地をどう考えるかですかね。所有の満足感を感じられないものに、大金を払うのか、それとも賃料の前払いと考えればよいのか。
個人的には借地権はないかなと思います。