桜プレイス[旧スレ名:（仮称）豊島区高田二丁目マンション]

[購入経験者さん]

都電荒川線「面影橋」駅近くの豊島区高田二丁目マンションについて情報交換しましょう。
建築主は鹿島建設で建物竣工日は平成24年3月を予定しています。

※正式名称決定に伴いスレタイを変更しました（管理者）


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[470: 匿名]

468

６万て管理費込みだから本体４万で１２ヶ月５０万で５０年だから２５００万じゃないかな。売れる価格は。

[471: 匿名さん]

２５００万でも安くないよ。
賃料（１５０００円）＋解体準備金（２０００円）で考えて５０年だとすると、
１７０００円×１２ヶ月×５０年＝１０２０００００円だよ。
両方足すと、３５２０万だよ。その他に解体準備基金や修繕積立基金がかかるからね。
固定資産税（建物のみ）と管理費と修繕費足したのも合わせた総額なら、賃貸のが良くね？

[472: 匿名さん]

どうして定借を７０年とか８０年とかにしなかったんだろう？
それだけで全然違うのに。
設備とか耐震とか頑張っているのに、肝心なところが抜けている。
鹿島っていい仕事をしてるのに、いつも大事なところで頑張れない。
だからダサいまま。
結局、土木中心から抜け切れていない。
もったいない。

[473: 契約済みさん]

桜プレイスの契約者限定スレッドを立てました。
こちらで意見交換しましょう～

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/213567/

[474: ご近所さん]

またチラシがポスティングされてました。２０６２年８月までの定期借地ということですが、「解体工事期間も含む」ということです。

てことは、解体工事１年とすると、住めるのは約４９年ですか？明け渡し期日って既に決まってるんでしょうか？

[475: 匿名さん]

確かに49年は中途半端

[476: ご近所さん]

う〜ん微妙ですね
若いうちに買った人は高齢になってからどうするの？

[477: 匿名]

みんな高齢になった時のために不動産買うのにねえ。

[478: 匿名さん]

久しぶりに近くへ行ったので現地を見てきました。
今月竣工とのことで、工事関係者はいたものの建物は完成してました。

白亜の建物は美しいのひと言。
ただ、完成してみると周囲の環境が残念です。

南は神田川をはさんで新目白通り沿いに高層マンションが並んで眺望がない。
その他の近隣も雑然とした雰囲気。
微妙と言われた住友の物件よりさらに微妙な場所に真っ白な別世界。

エントランスや建物自体は惚れ惚れするほどなんですけどね・・・。

[479: 匿名]

この週末には江戸川公園の桜祭りも始まり神田川沿いは年に一度の賑わいになりますね。神田川は地下水路も整備されて氾濫の恐れも減りましたし、敷地の権利が所有権であればそれなりに人気がでたと思います。

[480: 匿名さん]

立地、アドレス、眺望、周辺環境、最寄り駅、全てが微妙。で、定期借地権、しかも50年。

誇れるものは鹿島施工の免震技術と高い梁がないサッシ。　最悪なのは設定が高い売主と施工を兼ねたゼネコンのKYな売り出し価格。

だからこそ、ネガティブ要素をたてに交渉次第では旨味があるかも。30後半～40代では「落としどころの価格」であれば「買い」もありうるのでは？

毎月地代は固定資産税建物分と相殺。管理費コストは安い。どうかな？

[482: 匿名]

３０後半だと５０年後は８０後半で生きてる可能性も捨てきれないね。４０代でも９０代で生きてたらイヤだし、５０代でも１００才のお祝い会で引っ越しの相談しなきゃいけないのは切ないね。長生きリスクは生活費だけにしたいですね。

[483: 匿名さん]

でも５０年後って普通のマンションでも建て替えになるんじゃない？
もちろん借地と所有権じゃ負担も違うけどさ。

[484: 匿名さん]

どうだろう、１００年コンクリートという製品も出てきてるし、コンクリート自体の性能が向上してるから、５０年で建て替えというのは都心一等地だけじゃないかな？建て替えの時に更地所有権があるのと無いのとでは全然違うしね。等価交換できるから部屋を狭くしても良いということであれば、建設費の持ち出しだって不要です。

[485: 匿名さん]

どれ位値引きしているのかな？

[486: ご近所さん]

住所は豊島区高田。山手線の最寄駅も高田馬場。高台の目白通りよりも低い神田川の側。
副都心線・雑司が谷を使うときに、かろうじて目白通りを横切る程度で、生活動線上は、
どう頑張っても目白とは関係のない下町ですけどね。
週1回は投函されるチラシには、毎回、目白の杜とやらが強調されていて、なんだかなあ。と。
学習院、新江戸川公園、椿山荘は一続きの杜じゃないですし。神田川沿いの桜並木を
杜と称しているのかしら。

[487: 匿名]

７期のチラシがポスティングされてました。このチラシの写真を見て鹿島さんがどうして定借でも大丈夫と考えたのか分かりました。つまり２．５ｍのハイサッシから満開の桜が見えるということです。神田川の桜がです。

それで名前も桜プレイスなんですね。

鹿島の中の人は相当に風流だったんですね♪

我々消費者も風流心を理解できるようにならないといけませんね♪

[488: 匿名さん]

>487
何をいまさら。

たしかに桜は綺麗ですが一年のうち長くても２週間。
住まい選びのポイントとしては低いです。

[489: ご近所さん]

治安の良さは若い人の少なさ。
景観があんまり良くないのは山手線の内側では逆に神秘感出してていいかも。
駄菓子屋が残ってるのもここくらいのものだよ。
不思議な町なので物好きにはオススメする。
西早稲田、高田馬場、雑司が谷、共に坂は結構きつい（特に雑司が谷
ただバスもあるのでそれで十分カバーできます。
ネックは都電の踏切の音くらいかなあ
住んでて思うけど本当に不思議な町だと思います。
スキマ産業感漂う高田・西早稲田は面白いってのが近所の感想。
冒険者は買うべし

[490: 匿名]

買うべしって言うか、借りるべし、ね。

[491: 匿名さん]

10%値引きは当たり前

[492: 匿名さん]

>>489
ご近所さんのレビューはすごい説得力がありますね。

私はその一風変わった土地に大変興味を抱いています。
今と昔の混在する時代の変遷を姿で表現しているような土地、すごくいいと思いますよ。

東京で肩肘を張って生きてきましたが、
近所の駄菓子屋で大人がニコニコ楽しむのも悪くないなと、童心に帰る自分を想像しています。

[493: 匿名さん]

駄菓子屋ってどこにあるの？

[494: 匿名さん]

４８９さん
今は駄菓子屋さんはどこでもあまりみかけなくなりましたね。スーパーに売っている
駄菓子を買っている子供たちをみると何だかかわいそうになります。
今年この物件の近くの桜を見に行きました。すごいきれいでした。
桜プレイスというのがぴったりの物件ですね。来年も楽しみです。

[495: 匿名]

１０％で買う人はいないでしょう。
とにかく定借なのに高すぎる。
企画がバブルでさすが鹿島ですね！！！
６０％は割り引かないと買い手はいないのでは？

[496: 匿名]

近所ですが、竣工記念先着順販売のチラシが入ってました。１４９戸中１８戸が先着順のようです。定期借地２０６２年８月１４日までで、解体期間含むと言うのが痛いですね。実質４９年を切ったかもしれません。

しかし、８割以上売れたわけで鹿島さんとしてはギリギリ損益分岐点は越えたと思われます。おめでとうございます、鹿島さん！

[497: 匿名]

>496

いや、あくまで先着順として煽っているだけで、あと18戸という意味ではないかもしれないということを留意すべき。８割売れたとは思えない。

[498: 匿名]

すぐ外からカーテンの掛かっておらず住んでいない部屋を見渡してみました。もしかして半分すら入っていないのでは。どうやら客のニーズを完全に読み違えてしまったようですね。建設費、高かったろうな・・担当者がかわいそうに思えてなりません。

[499: 匿名さん]

定期借地マンションは相続税の節税になるらしい。
詳しくは調べてみてください。

[500: 匿名さん]

カーテンが掛っていない部屋はまだ引っ越しが完了していないだけでは？
場所は良さそうなのですが、駅から少し遠いかなって感じがしますね。

[501: 匿名さん]

都市部には子供を作らないorできない夫婦も多いから、財産を使い切るライフスタイルの
人に定期借地権付きのニーズはあるかも。

[502: 匿名さん]

でも４９年なんで、長生きリスクがあるんですよね。

[503: 匿名さん]

そう長生きリスクあるね。
早く死ねる保障？があれば買えるけど。
90近くまで生きてたらどうするの？
その前に買い替え？　売りづらいんでしょ定期借地って？
購入者皆さんシニア？

[504: 匿名]

絶対に４９年生きないという安心感あるのは６０才以上だろうなあ。

[505: 匿名]

で、60歳以上には周辺のどこへいくにも立ちはだかる急坂がこたえる、と
どの層にも噛み合わない物件だよなあ

[506: 匿名]

値引き1000万円は軽く行けそう

[507: 匿名]

1000万引いてくれるなら検討してもいいな。当方40台後半、40年後には老人ホームだろうから、40年賃貸契約だと思えば悪くない。早く出ていくことになっても借り手は付くだろうし。

[511: 匿名]

賃貸住むのにローン組みたくないなあ。

[512: 匿名]

>510

これだけ買い手が現れないマンションが中古になって残期間もあるなかで売れるわけがないでしょ。

[513: 匿名]

これだけ未売住戸がある状態だと、相当が価格を下げてメリット感を出さないと中古で売るのはしんどいね。

[514: 匿名さん]

ここは借地権の割に高いのが最大のネックですけど、
それ以外に「見栄えがしない」という点も問題かと

現地前まで行けば白亜の美しい建物です
でも明治通りから見ると南側のマンションの陰で暗く冴えない印象
新目白通りからは全然見えません

いろんな意味でもったいない物件ですね
建物自体は悪くないのに

[515: 匿名]

どのくらい売れ残っているんですか？

[516: 匿名さん]

周辺住民ですが、外から見てもカーテンが付けられて無い部屋の方が多いですね。
週末の夜20-21時でも明かりがついている部屋自体が殆どなくて真っ暗で、廃墟みたいで怖いです
贔屓目に見ても半分売れているかどうかでしょう。
価格の問題でも無いような気もしますね。

[517: 匿名さん]

定借だからだよ。そりゃ売りにくいもの。
あの広尾ですら、苦労してるみたいだし。

[518: 匿名さん]

今からでも、地主と等価交換で敷地所有権の売買契約できないもんですかね？勿体無さすぎです。

[519: 匿名さん]

＞５１８
地主だってこのマンションの部屋もらっても困るでしょ（苦笑）

それにいまの値段に土地代が上乗せになったら
価格がとんでもないことになりそう

　

[520: 匿名さん]

７０年モノなら若い夫婦にもアピールできたのにね。

[521: 匿名]

最近定借で成功したのはプラウド南麻布だけですね。
まあ、フランス大使館という超弩級の立地ですから・・・
立地か値段で相当の売りがないと厳しいね。ここは売れ残りのまま埃をかぶるには
ちょっともったいない建物なんだけど。

[522: 匿名さん]

今朝、新聞に折り込み広告が入ってました。
まだ販売あきらめてなかったんですね。

[523: 匿名さん]

57.77m2で4,220万円ですが、定借なら2500万円くらいじゃないと買う気がおきないなあ。
この立地だと所有権付きでも4000万円そこそこでしょう？

[524: 匿名]

そうですねえ、２００３年頃なら、その坪単価で余裕で所有権物件買えましたね。今でもグレードによっては買えそうです。

[525: 匿名さん]

>523
その値段だと腑に落ちるというか、買う気が起きますね（笑）
熟年夫婦の終の棲家としてもそのくらいの値段が妥当だと思います

[526: 物件比較中さん]

誰が教えてください。
このマンションって当初から価格改定していますか？
最近検討し始めているのですが、値引き提示などありましたか？

[527: 匿名]

建物はいいのにもったいないね。
なぜこの立地で定期借地なんだ。

[528: 物件比較中さん]

本当にそう思います。
定借でもせめて60-70年の期間であればもう少し売れただろうに。
北向きの部屋がかなり残っていますね。

[529: ご近所さん]

1000万くらい引かないと厳しい

[530: 匿名]

1500万円引きなら考えないこともない

[531: 匿名]

川沿いで定借で北向きで安くなかったら立つ瀬が無いよ♪

[532: 匿名さん]

定借のこんな立地じゃ買う気しない。

[533: 購入検討中さん]

社宅をでる事となり、こちらを検討しております。
上下階や左右の生活音は、如何ですか？
加賀レジデンスでは、結構話題（問題）になっていたので同じ構造として心配しております。

また最近ＭＲに行かれる方は、少ないのでしょうか・・
まだかなりの戸数が残っているようなので、ここまで不人気である事も心配ですね。

[534: 匿名]

こんな低地川沿いの定借物件なんかやめた方がいい
古い工場や住宅が多すぎる。
最低二割は、安くないと厳しいよ

[535: 物件比較中さん]

既に桜プレイス自体の数字的条件には納得、いざ見学をという段階です。

雑司が谷案内処のイベント情報が夏で停まっているんですけどこの後も年末にかけて何かありますか。

それに合わせて現地と町の見学をと考えております。

我が家は土地の歴史と文化を重んじたい風習もあるものですから事前に何がどこにあるかなどを知って、
当日は効率よく全部回って来たいです。

[536: 入居済み住民さん]

静かな住宅地ですし暮らしやすいですよ。
定借物件ですが、若い家族も多いので子供の足音など多少音漏れはします。
これから購入されるのであれば、上下階の家族構成など確認される事をおすすめします。

値引きしても構わないので早く住人が増えて欲しいです。

[537: 入居済み住民さん]

購入した者です。色々マンション見ましたが立地、建物、環境でここを選びました。
そこそこ値引してもらえますよ。40代ですので定借期限もそんな気になりません。
価格が高いかどうかは人それぞれ違うと思います。
決めた部屋は山の手内の他物件なら同条件で億近い額でしたのでお得だったと思います。
駅も近いし、鹿島だし、建ってからから購入してますので全て納得済で決められます。

[538: 物件比較中さん]

そこそこってどのくらいですか？
ある程度明らかにならないと検討すら出来ない。

[539: 入居済み住民さん]

物件をよく確認されて可能性ある事を伝えれば値引額提示されると思いますよ。
それから検討されてもいいかと思いますが。
色々なタイミングでご購入されている方がいらっしゃるので数字ははばかれますが
数％ではないと思います。

[540: 物件比較中さん]

10％程度だと予算オーバーです。
15％ではじめて検討出来る状況・・。

[541: 匿名]

５年位待ってれば中古も出てくるから１５パーセント引きで買うことも可能です。

[542: 匿名]

中古ならもっと安いでしょ。既に残存期間が50年も残ってない物件なんて中古同様の価値

[543: 匿名]

15％引きだとまだやらないだろうな。
50年の定借期間設定も失敗。
リセールも厳しい物件なのに、永住を決断するには、やや短かく
３０代－４０代が決断しづらい。
せめて解体費用不要とか特約がつけれたら良かっただろうに。
東池袋の物件が発表されれば、ここも更に売り難くなるでしょ。

[544: 匿名]

中古で待てるなら２割引も可能ですね。ていうか１０年以上待てるなら半額も夢じゃないです。

[545: 匿名]

確かに！
立地も微妙だし、中古狙いがいいね。

[546: 購入経験者さん]

物件購入を真剣に考えている人で
1年後、この物件の狙っている間取りが希望価格になるのを待つ、なんて人は世の中いるのかな。
気にいる物件はだいたい皆同じですからね。ほんとの中古物件ならありですが。
間取りとかとても重要なので私は現時点で判断できる材料でしか検討材料にならなかった。
売れ残り物件で気に入った物件あれば狙い目のような気もします。がんばって交渉して下げさせるのが一番。
私も何件か建築済物件も見ましたが売れ残り物件は確実にダウン提示ありました。
半年前、新宿で大手の竣工済物件購入しましたが84平米3LDKで7.5→6.5以下になりました。
竣工済のお気に入り物件は「買う意思がある事」と「相手の許せる底値ぎりぎりまでもっていく交渉」がポイントだとお思います。やっぱり交渉も限度超えると一気に引かれますから妥協は必要です。

[547: バスが意外に便利]

　雑司が谷駅までの急坂を懸念していましたが、意外と都バスが便利です。

バス停まで徒歩2分。池袋へは10分毎にバスが出ています。所要時間は7~8分。

渋谷へは日中帯は時間がかかりますが、通勤の足としては新宿三丁目には10分強で到着です。
朝7~9時は明治通りは片側1車線が「バス専用」になりますので都バスは渋滞知らずです。バス停下車したらすぐ前が改札へのエレベーターです。

日中帯も新宿伊勢丹前なら15分から20分程度。買い物は凄く便利です。

部屋の向きは東側がお勧めです。中層階以上ならスカイツリーが椿山荘の緑越しに良く見えます。
夜も静かです。

個人的には現段階では坪単価MAX200万。条件が悪い部屋なら170万でも良い気がします。

値引いて、値引いて買って下さい（笑）

[548: 匿名さん]

毎週入るチラシに誤りが。。。

[549: 匿名さん]

何が間違えてるの？

[550: 検討中の奥さま]

山の手線目白駅より大手町へ「直通」とか、
東西線高田馬場より渋谷「直通」とか、
副都心線「目白駅」とか、
なんでこんな間違いあるんだろ？

[551: 匿名さん]

＞５４８

画像サンキューです

ヒドイですね（笑）

販売は三井と野村がやってるみたいですけど、

どちらも本気で売ってないのでは？
　

[552: 匿名さん]

>山の手線目白駅より大手町へ「直通」とか、
>東西線高田馬場より渋谷「直通」とか、

出発駅が上と下で入れ違ってるね

>副都心線「目白駅」とか、

山手線だね

[553: 購入検討中さん]

>548
>550
こんな基本的項目を間違えるの？？
あり得ね〜わ。
てか恥さらしだね。

[554: 申込予定さん]

もうここは建って売るしかないから徹底的に値下げ交渉してください。
７００くらいは余裕で落ちますよ
場所と建物はいいと思う

[555: 匿名さん]

いちいち鹿島にお伺い立てて・・・　面倒

[556: 働く女子さん]

そうそう、鹿島に聞きますっていつも言われました。
でもあれはうそうですよ、三井が決めてますよ、たぶん。
じゃあ、辞めますっていったらまた、下がりましたから
あの物件はとことんやった方がいいと思います。
うちは結果、やめっちゃいましたが
今でもちょっと気になる物件です。

[557: 匿名さん]

久々に公式サイトをのぞいてみたら、クリスマスキャンペーンで
300万円分の購入支援券プレゼントですか。
売買代金から差し引くそうですから、実質300万円の値下げですよね。
値下げして売り切りたい売主の、契約済の方を配慮した対策でしょうか。

[558: 物件比較中さん]

>557

300万の差は大きいと思います、最安値価格の住戸なら引いて3000万台で買えることになりますからうちのようにバッチリ予算圏内になる世帯も増えるのではないかと。

となるとこのキャンペーンを知ると検討者が増えることになりますね、大変だ。
上層階2ＬＤＫの条件なら値引きで何とかならないかと考え中です。

[559: 匿名さん]

ホームページには告知される前でも、現地に行けば、
随分前から300万円くらいの値引きは余裕で、その倍は軽く行けたよ。
5000～6000万円台の物件で、1割引は余裕、2割も交渉次第で難しくない、
という感じではないかな。

竣工済物件は値引きが期待できると知っているセミプロ(?)層は、
ホームページでの値引き情報を見ても響かない。検討者が増える可能性は限りなく低いと思われます。

[560: 匿名]

年を越せば残存年数が１年減るのでさらに強気で行けそうですね。

[561: 匿名さん]

借地権物件でこの値段はないよ。
鹿島じゃマンション経営知らないからこんな事になるんだろうね。

[562: 匿名さん]

借地権付きじゃ、あと1000万円値下げしないと売れないでしょう？
1000万引きでも自分は買わないけど。

[563: 匿名さん]

建物自体は本当に素晴らしいと思います
ただ、立地と定借のハンディが大きすぎて二の足を踏んでます・・・

[565: 不動産購入勉強中さん]

先日現地に伺いましたが、、、、およそ１５０世帯数に対し＞５０件近く売れ残っている様でした。叩いて買うべきか！？考えましたが、やめました。鹿島の損益分岐点ってどれくらいなんだろう！？

[566: 匿名]

例えば家賃５万円として年間６０万円、５０年で３０００万円となりますので、これくらいが限界じゃないですかね。

[567: 匿名]

モデルルーム販売してるから、ほぼ完売でしょう。低層で免震なら、70平米で賃貸しても２０万円はいくでしょう。中古ででないかな。

[568: 匿名さん]

購入価格の他に、毎月賃料として地代が必要になってくるんですね。
他にも解体の積立金と解体準備基金が必要となってくるそうで、
どうも割に合わないような気がします。
割引価格が2割引もいけると言う話が本当なら検討する余地もありますがね～。

[569: 匿名さん]

２割引きでも検討に値しないかも。
子供・孫にも引き継げないマンションなんて価値がない。
しかも借地権でも割安感がまったくない。