桜プレイス[旧スレ名:（仮称）豊島区高田二丁目マンション]

[購入経験者さん]

都電荒川線「面影橋」駅近くの豊島区高田二丁目マンションについて情報交換しましょう。
建築主は鹿島建設で建物竣工日は平成24年3月を予定しています。

※正式名称決定に伴いスレタイを変更しました（管理者）


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[470: 匿名]

468

６万て管理費込みだから本体４万で１２ヶ月５０万で５０年だから２５００万じゃないかな。売れる価格は。

[471: 匿名さん]

２５００万でも安くないよ。
賃料（１５０００円）＋解体準備金（２０００円）で考えて５０年だとすると、
１７０００円×１２ヶ月×５０年＝１０２０００００円だよ。
両方足すと、３５２０万だよ。その他に解体準備基金や修繕積立基金がかかるからね。
固定資産税（建物のみ）と管理費と修繕費足したのも合わせた総額なら、賃貸のが良くね？

[472: 匿名さん]

どうして定借を７０年とか８０年とかにしなかったんだろう？
それだけで全然違うのに。
設備とか耐震とか頑張っているのに、肝心なところが抜けている。
鹿島っていい仕事をしてるのに、いつも大事なところで頑張れない。
だからダサいまま。
結局、土木中心から抜け切れていない。
もったいない。

[473: 契約済みさん]

桜プレイスの契約者限定スレッドを立てました。
こちらで意見交換しましょう～

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/213567/

[474: ご近所さん]

またチラシがポスティングされてました。２０６２年８月までの定期借地ということですが、「解体工事期間も含む」ということです。

てことは、解体工事１年とすると、住めるのは約４９年ですか？明け渡し期日って既に決まってるんでしょうか？

[475: 匿名さん]

確かに49年は中途半端

[476: ご近所さん]

う〜ん微妙ですね
若いうちに買った人は高齢になってからどうするの？

[477: 匿名]

みんな高齢になった時のために不動産買うのにねえ。

[478: 匿名さん]

久しぶりに近くへ行ったので現地を見てきました。
今月竣工とのことで、工事関係者はいたものの建物は完成してました。

白亜の建物は美しいのひと言。
ただ、完成してみると周囲の環境が残念です。

南は神田川をはさんで新目白通り沿いに高層マンションが並んで眺望がない。
その他の近隣も雑然とした雰囲気。
微妙と言われた住友の物件よりさらに微妙な場所に真っ白な別世界。

エントランスや建物自体は惚れ惚れするほどなんですけどね・・・。

[479: 匿名]

この週末には江戸川公園の桜祭りも始まり神田川沿いは年に一度の賑わいになりますね。神田川は地下水路も整備されて氾濫の恐れも減りましたし、敷地の権利が所有権であればそれなりに人気がでたと思います。

[480: 匿名さん]

立地、アドレス、眺望、周辺環境、最寄り駅、全てが微妙。で、定期借地権、しかも50年。

誇れるものは鹿島施工の免震技術と高い梁がないサッシ。　最悪なのは設定が高い売主と施工を兼ねたゼネコンのKYな売り出し価格。

だからこそ、ネガティブ要素をたてに交渉次第では旨味があるかも。30後半～40代では「落としどころの価格」であれば「買い」もありうるのでは？

毎月地代は固定資産税建物分と相殺。管理費コストは安い。どうかな？

[482: 匿名]

３０後半だと５０年後は８０後半で生きてる可能性も捨てきれないね。４０代でも９０代で生きてたらイヤだし、５０代でも１００才のお祝い会で引っ越しの相談しなきゃいけないのは切ないね。長生きリスクは生活費だけにしたいですね。

[483: 匿名さん]

でも５０年後って普通のマンションでも建て替えになるんじゃない？
もちろん借地と所有権じゃ負担も違うけどさ。

[484: 匿名さん]

どうだろう、１００年コンクリートという製品も出てきてるし、コンクリート自体の性能が向上してるから、５０年で建て替えというのは都心一等地だけじゃないかな？建て替えの時に更地所有権があるのと無いのとでは全然違うしね。等価交換できるから部屋を狭くしても良いということであれば、建設費の持ち出しだって不要です。

[485: 匿名さん]

どれ位値引きしているのかな？

[486: ご近所さん]

住所は豊島区高田。山手線の最寄駅も高田馬場。高台の目白通りよりも低い神田川の側。
副都心線・雑司が谷を使うときに、かろうじて目白通りを横切る程度で、生活動線上は、
どう頑張っても目白とは関係のない下町ですけどね。
週1回は投函されるチラシには、毎回、目白の杜とやらが強調されていて、なんだかなあ。と。
学習院、新江戸川公園、椿山荘は一続きの杜じゃないですし。神田川沿いの桜並木を
杜と称しているのかしら。

[487: 匿名]

７期のチラシがポスティングされてました。このチラシの写真を見て鹿島さんがどうして定借でも大丈夫と考えたのか分かりました。つまり２．５ｍのハイサッシから満開の桜が見えるということです。神田川の桜がです。

それで名前も桜プレイスなんですね。

鹿島の中の人は相当に風流だったんですね♪

我々消費者も風流心を理解できるようにならないといけませんね♪

[488: 匿名さん]

>487
何をいまさら。

たしかに桜は綺麗ですが一年のうち長くても２週間。
住まい選びのポイントとしては低いです。

[489: ご近所さん]

治安の良さは若い人の少なさ。
景観があんまり良くないのは山手線の内側では逆に神秘感出してていいかも。
駄菓子屋が残ってるのもここくらいのものだよ。
不思議な町なので物好きにはオススメする。
西早稲田、高田馬場、雑司が谷、共に坂は結構きつい（特に雑司が谷
ただバスもあるのでそれで十分カバーできます。
ネックは都電の踏切の音くらいかなあ
住んでて思うけど本当に不思議な町だと思います。
スキマ産業感漂う高田・西早稲田は面白いってのが近所の感想。
冒険者は買うべし

[490: 匿名]

買うべしって言うか、借りるべし、ね。

[491: 匿名さん]

10%値引きは当たり前

[492: 匿名さん]

>>489
ご近所さんのレビューはすごい説得力がありますね。

私はその一風変わった土地に大変興味を抱いています。
今と昔の混在する時代の変遷を姿で表現しているような土地、すごくいいと思いますよ。

東京で肩肘を張って生きてきましたが、
近所の駄菓子屋で大人がニコニコ楽しむのも悪くないなと、童心に帰る自分を想像しています。

[493: 匿名さん]

駄菓子屋ってどこにあるの？

[494: 匿名さん]

４８９さん
今は駄菓子屋さんはどこでもあまりみかけなくなりましたね。スーパーに売っている
駄菓子を買っている子供たちをみると何だかかわいそうになります。
今年この物件の近くの桜を見に行きました。すごいきれいでした。
桜プレイスというのがぴったりの物件ですね。来年も楽しみです。

[495: 匿名]

１０％で買う人はいないでしょう。
とにかく定借なのに高すぎる。
企画がバブルでさすが鹿島ですね！！！
６０％は割り引かないと買い手はいないのでは？

[496: 匿名]

近所ですが、竣工記念先着順販売のチラシが入ってました。１４９戸中１８戸が先着順のようです。定期借地２０６２年８月１４日までで、解体期間含むと言うのが痛いですね。実質４９年を切ったかもしれません。

しかし、８割以上売れたわけで鹿島さんとしてはギリギリ損益分岐点は越えたと思われます。おめでとうございます、鹿島さん！

[497: 匿名]

>496

いや、あくまで先着順として煽っているだけで、あと18戸という意味ではないかもしれないということを留意すべき。８割売れたとは思えない。

[498: 匿名]

すぐ外からカーテンの掛かっておらず住んでいない部屋を見渡してみました。もしかして半分すら入っていないのでは。どうやら客のニーズを完全に読み違えてしまったようですね。建設費、高かったろうな・・担当者がかわいそうに思えてなりません。

[499: 匿名さん]

定期借地マンションは相続税の節税になるらしい。
詳しくは調べてみてください。

[500: 匿名さん]

カーテンが掛っていない部屋はまだ引っ越しが完了していないだけでは？
場所は良さそうなのですが、駅から少し遠いかなって感じがしますね。

[501: 匿名さん]

都市部には子供を作らないorできない夫婦も多いから、財産を使い切るライフスタイルの
人に定期借地権付きのニーズはあるかも。

[502: 匿名さん]

でも４９年なんで、長生きリスクがあるんですよね。

[503: 匿名さん]

そう長生きリスクあるね。
早く死ねる保障？があれば買えるけど。
90近くまで生きてたらどうするの？
その前に買い替え？　売りづらいんでしょ定期借地って？
購入者皆さんシニア？

[504: 匿名]

絶対に４９年生きないという安心感あるのは６０才以上だろうなあ。

[505: 匿名]

で、60歳以上には周辺のどこへいくにも立ちはだかる急坂がこたえる、と
どの層にも噛み合わない物件だよなあ

[506: 匿名]

値引き1000万円は軽く行けそう

[507: 匿名]

1000万引いてくれるなら検討してもいいな。当方40台後半、40年後には老人ホームだろうから、40年賃貸契約だと思えば悪くない。早く出ていくことになっても借り手は付くだろうし。

[511: 匿名]

賃貸住むのにローン組みたくないなあ。

[512: 匿名]

>510

これだけ買い手が現れないマンションが中古になって残期間もあるなかで売れるわけがないでしょ。

[513: 匿名]

これだけ未売住戸がある状態だと、相当が価格を下げてメリット感を出さないと中古で売るのはしんどいね。

[514: 匿名さん]

ここは借地権の割に高いのが最大のネックですけど、
それ以外に「見栄えがしない」という点も問題かと

現地前まで行けば白亜の美しい建物です
でも明治通りから見ると南側のマンションの陰で暗く冴えない印象
新目白通りからは全然見えません

いろんな意味でもったいない物件ですね
建物自体は悪くないのに

[515: 匿名]

どのくらい売れ残っているんですか？

[516: 匿名さん]

周辺住民ですが、外から見てもカーテンが付けられて無い部屋の方が多いですね。
週末の夜20-21時でも明かりがついている部屋自体が殆どなくて真っ暗で、廃墟みたいで怖いです
贔屓目に見ても半分売れているかどうかでしょう。
価格の問題でも無いような気もしますね。

[517: 匿名さん]

定借だからだよ。そりゃ売りにくいもの。
あの広尾ですら、苦労してるみたいだし。

[518: 匿名さん]

今からでも、地主と等価交換で敷地所有権の売買契約できないもんですかね？勿体無さすぎです。

[519: 匿名さん]

＞５１８
地主だってこのマンションの部屋もらっても困るでしょ（苦笑）

それにいまの値段に土地代が上乗せになったら
価格がとんでもないことになりそう