桜プレイス[旧スレ名:（仮称）豊島区高田二丁目マンション]

[購入経験者さん]

都電荒川線「面影橋」駅近くの豊島区高田二丁目マンションについて情報交換しましょう。
建築主は鹿島建設で建物竣工日は平成24年3月を予定しています。

※正式名称決定に伴いスレタイを変更しました（管理者）


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[430: 匿名]

老婆心というやつでしょう。

ここは、資産価値の維持という観点で、やはり５０年の定期借地権というのがまずいのだと思います。銀座の一等地とか新宿渋谷駅前とかであれば仕方ないなと思えますが、この立地で借地権だと、周りに所有権のマンションもあるのでそちらを先に検討したくなってしまいます。シティテラス目白まだ売ってますしね。

[431: 匿名さん]

新宿や都心へチャリ通、駅遠いけど繁華街は嫌という人にはアリか。
雨の日は山手線まで歩くか、バスか都電。
定年したらのんびり郊外へ引っ越しでOK

[432: 近所をよく知る人]

この辺りはとてものどかで良いと思いますよ。
治安も悪くないと思います。
利便性にはかけますが住環境にはばっちりそうですね。

10月16日～鬼子母神社でお祭りがありますよ。むかしからの伝統のお祭りで有名ですよ。

[433: 匿名]

>429

>客観的なレス

個人的な印象を述べてるに過ぎないんだから、客観的とは程遠いでしょ。

[434: 匿名さん]

現地を確認しましたが、荒川線の踏切りの信号（交差点の所）の音が耳に障りました。
恐らく、窓を開けてれば100%聞こえると思います。
また、明治通り・新目白通りの交通量が一日中多いので、やはり多少の騒音は避けられないと思います。

山手線・明治通りの内側というブランド感はありますが、騒音・場所の利便性はそこまで良い様には感じませんでした。

定期借地権については、担保や売却の時の査定に影響しそうです。この件については無知なので分かりませんが。

[435: 匿名さん]

山手線・明治通りの内側というブランド感??

[436: 匿名]

>>431
定年して郊外へ引っ越そうとしたら、定期借地権に買い手が付かない、担保価値もない、
という可能性があるわけで。
定借自体が日本でまだ日の浅い制度だから、不透明感が強いんですよね。

[437: 匿名]

不透明？期限が来たら建物を撤去して返還するんだからこれほど明確なことはないでしょ。幾らで売れるか？５０年でゼロになるんだから毎年２パーセントずつ引いて行けば良いんだから明確ですよね。

[438: 匿名さん]

定期借地権ってそもそも普通の住宅ローン組めるんでしょうか？
新築時には売り手側の力もあって組めるかもしれないけど、
中古時にはまず組めないと思いますが。

この辺りはかなり坂がきつく、自転車で出掛けるのは厳しいですよ。
実際に走ってみればわかるけど、普通のママチャリではとてもムリ。

[439: 匿名さん]

>437

>436さんは「定年御、引っ越すことを考えたときに定借物件に買い手が付かない」
→「売れるかどうかわからず引退後、物件を売って家を替えるなど予定が立てられない」
ということで、将来に対して「不透明」だと言ってるように思われます。
定借の制度内容が不透明と言ってるのではないと読んでわかるでしょ。

ではなぜ噛み合わないのか。それは436さんと437さんの将来への考え方の違いですね。
436さんは、現在引退後の生活を考えるうえで一般的な、現在の物件を売却して新生活の
資金にするという考えを大事にしているから。
437はもうこの定借物件で満足して、その次に住む物件のことなんて考えてないから。
この物件を買う人はぶっちゃけ後者を支持する人でしょうね。

まあ人生なにが起こるかわからないので、いつでも売りたい時に売れる物件の方が安心できる
という人が全体として多いでしょうから、この物件が販売に苦労するのはうなずけます。

[440: 匿名さん]

ここはリタイア時期のシニア世代にオススメですよ。

駅が遠いとは言っても急がない＆早朝深夜でないなら都電や都バス（明治通り・早稲田通り）であちこち出かけやすいし。
神田川沿いの遊歩道を江戸川公園まで往復するのは一年中気持ちいいし。
日常使いのクリニックは近くにあるし総合病院もタクシーですぐ。
周囲も閑静。
ちょいと浮世離れしたこの立地、のんびり暮らすには最高だと思いますよ。

[441: 匿名]

この物件が売れないのは単純に高くて不便だから

[442: 匿名]

436です。言葉足らずですみません。だいたい439さんのおっしゃるとおりです。
勉強が足りていないこともあるでしょうが、
概念上、あるいは税務等もろもろの計算上２％と明確に分かっているとしても、
その額面通りに中古価格や担保評価が付くのかというと、それはまた違う話です。
定期借地権が一般に浸透し、需要者層に厚みが出るかどうかに、多分に依存している
状態であり、それがまだわからないところを「不透明感」と言いました。

専門的な知識を持っている方にとってはそんなことはないのかもしれませんが、
一般人の認識レベルというのは、需給を左右する土台になるものでしょうから。

[443: 不動産業者]

437
年２％なんてとんでもない数字です。
引き渡し直後に７掛け程度で売れれば御の字位の物件です。

[444: 匿名]

そうですね中古になった瞬間に１割位は落ちるかもですね。そこから毎年１．８パーセントずつ引いて行けば良いですかね。

[445: 匿名さん]

50年後の取り壊し費用は住民負担？
定借買うぐらいなら賃貸の方がはるかにマシでしょ。

[446: 匿名さん]

先日近くを通りかかったら外観はほぼできあがってました。
白亜、という表現が似合うんでしょうか、外観は目を引きますね。
しかし50年の定借では引いた目も背けられてしまうわけですが・・

しかし誰も書きこまない板ですね。

[447: 匿名さん]

私も年明けに通りましたが、真っ白で綺麗でした。
なんというか、透明感のある独特の白さですね。
あの一角がパッと明るくなった感じ。

でも見ようによっては神田川に白鷺が舞い降りたような違和感も・・・

[448: 匿名]

壁式免震で構造面では文句無し。近所のスーパーも便利。
でもやはり急坂・駅遠と交通利便性の問題大。定借なのに価格のメリット無し。
確かに定年後に静かに安全に暮らすなら、価格を考慮外に置けばいい物件と思う。但し神田川の氾濫が怖いので三階以上か。
価格はこの販売状況ならば竣工後値引き期待も持てるので、強気に押せばいいのでは。

[449: 匿名]

結局、壁式免震って坪当たりどれくらいのコストアップなんでしょうね。あの解放感にはそれなりのプレミアムをつけてもいいと思うので、ここも堂々と所有権で売って欲しかった。

[450: 匿名さん]

>>449
＞ここも堂々と所有権で売って欲しかった

たしかにそうですけど、
そもそもこのプロジェクトは地主の白十字（看護介護用品メーカー）社有地の有効活用から始まった話。
地主は本業が超好調でこの土地を売る気はこれっぽっちもない。
あくまで所有権を持ったままの有効利用。

一時期は58階建賃貸タワマンのプランが近隣にも示された。
けど反対も多く工事も大変ということで消滅。
そして出てきたのが今の計画。

地主＝先払い地代が入ってウハウハ
鹿島＝開発利益でウハウハ
買主＝割安で買えてウハウハ

・・・のはずが、鹿島の読み違えで三者とも顔を引きつらせてるのが現状。

[451: 匿名]

１００年コンクリートの時代に５０年定借はないよなあ、というのが正直なところですね。地価が安いから等価交換も成立しなかったんでしょうね♪

[452: 匿名さん]

>450さん

地主＝先払い地代が入ってウハウハ
鹿島＝開発利益でウハウハ
買主＝割安で買えてウハウハ

鹿島の読み違えで三者とも顔を引きつらせてるのが現状。


・・なるほど！わかりやすいです。
地主も鹿島も買主からのお金がなければウハウハにならないわけで
その意味では三角形の頂点にくるのは買主になるかと。
しかし、その肝心な買主にとって、例えば売りたい時に売れない
可能性が高い危うい定借に一家の体を支えてもらう安心感はない。
そこを「安けりゃ買うでしょ」的に買主を見ていたとしたら
それは我々がみくびられたとかナメられたとしか言いようがないです。

[453: 匿名]

定借は50年間縛られるぶん、単に賃貸マンションを契約するより不利だよなぁ。かなり安くないとメリットを感じないわ。

[454: 匿名さん]

地代を一括先払いにしたのが失敗ですね

毎月の負担が多少多くても価格が安ければ一気に売れたと思います

[455: 匿名]

一括先払いでしたっけ？毎月支払う分もあったような。

[456: 匿名さん]

>>455
一部一括先払い、一部月払いですね。
月払いのほうは将来の物価変動に合わせて変わる可能性あり、と。

一括先払い分は安い部屋で600万円、高い部屋で900万円強。
この分がなければ割安に感じられると思います。
その分毎月の払いが多くなりますけど。

建物自体は素晴らしいのに、本当にもったいない物件だと思います。
選択肢から外したつもりでも、時々気になって売れ行きをチェックしてる私・・・

[457: 匿名]

定借って、50年の賃貸契約をして、家賃を先払いするような感じなんだよね。しかも建物の維持修繕も大家じゃなくて自分達がやらなくちゃいけない。なんだかなぁ。

[458: 匿名さん]

たとえば現在40歳で、25年ローンでここを購入すると、65歳でローン完済し、その後90歳までは月々管理費や地代などの支払いだけ。
賃貸だと、何歳になっても変わらぬ家賃を払い続ける。ここくらいだと月25〜30万くらい？

皆さん、リタイア後もそんな家賃払い続けられるんでしょうか？私は無理だなあ。

[459: 匿名さん]

>>458
でもね、その例で言って80歳の時、
築40年でしかも10年後に取り壊しが決まってるマンションってどんな雰囲気なんでしょう。
建物の管理状況とか住民層とか。
老人が住むのに適した状態なのかしら。

普通の所有権マンションなら安心という保証もないのですが、
先例がない不安って大きいです。

[460: 匿名さん]

私も本当にここの建物は気に入りました。
もうほかに決めましたけど、見た中では一番良かったなぁといまでも未練があるくらいです。

私は34歳なので、50年後は84歳。
84で賃貸に住み替えるのはちょっと無理だと思いました。
また、20年後に住み替えをしたいと思っても、あと30年のマンション、果たして売れるのかどうか…。
永住覚悟で、自分の余命が絶対50年以内だと思えればよかったのですが。

[461: 匿名]

いわゆる「長生きリスク」ってやつですね。
悲しい造語だなあ・・・

[462: 匿名]

そんな面倒なこと考えたくないからみんな所有権マンション買うんだよね♪

[463: 匿名さん]

>>458
分譲に比べると、地代の支払いが余計にかかるよ。
値段も安くないから、５０年の賃貸で前払い、それでいて修繕費を自分持ち。
賃貸と分譲の悪いとこどりだよ。

[464: 匿名さん]

定期借地は安くないとね。

[465: 匿名]

近所に住んでいますが最近毎週立派なチラシが投函されて驚きます。宣伝費かけるより値引き頑張ったほうが良いと思うのですが、、

[466: 匿名さん]

近所とはいえない場所ですが、
ウチにもチラシが頻繁に入るようになりました。

[467: マンコミュファンさん]

借地料は確かに痛いですね。

>賃料（月額）※1:12,709円～21,529円　
>解体準備金（月額）:1,733円～2,936円　
>保証金（一括）※2:228,762円～387,522円　
>解体準備基金（一括）:488,972円～828,298円　
>※1 賃料（月額）は引渡し当初の金額であり、将来の改定により金額が変わる場合がございます。
>※2 保証金は借地期間満了時に返還されます。

だそうです。
賃料が将来改定される可能性って…

[468: 匿名]

定借でも例えば相場の半額で借りれるなら経済的に成り立つと思います。２ＬＤＫで６万位ですかね。年間７０万、５０年で３５００万ですね。

[469: 匿名さん]

＞428

そうですね。山手線の場合は駅間隔も狭いところが多いので10分が最寄の駅の表示を変えないでいい圏内の最遠の距離のところもあると思います。仮に15分だった場合、最寄り駅がまた変わってくることもあります。最寄が表示できる限りは徒歩圏内という意識でいんじゃないでしょうか。実際10分ですから、かなり近いですよね。

[470: 匿名]

468

６万て管理費込みだから本体４万で１２ヶ月５０万で５０年だから２５００万じゃないかな。売れる価格は。

[471: 匿名さん]

２５００万でも安くないよ。
賃料（１５０００円）＋解体準備金（２０００円）で考えて５０年だとすると、
１７０００円×１２ヶ月×５０年＝１０２０００００円だよ。
両方足すと、３５２０万だよ。その他に解体準備基金や修繕積立基金がかかるからね。
固定資産税（建物のみ）と管理費と修繕費足したのも合わせた総額なら、賃貸のが良くね？

[472: 匿名さん]

どうして定借を７０年とか８０年とかにしなかったんだろう？
それだけで全然違うのに。
設備とか耐震とか頑張っているのに、肝心なところが抜けている。
鹿島っていい仕事をしてるのに、いつも大事なところで頑張れない。
だからダサいまま。
結局、土木中心から抜け切れていない。
もったいない。

[473: 契約済みさん]

桜プレイスの契約者限定スレッドを立てました。
こちらで意見交換しましょう～

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/213567/

[474: ご近所さん]

またチラシがポスティングされてました。２０６２年８月までの定期借地ということですが、「解体工事期間も含む」ということです。

てことは、解体工事１年とすると、住めるのは約４９年ですか？明け渡し期日って既に決まってるんでしょうか？

[475: 匿名さん]

確かに49年は中途半端

[476: ご近所さん]

う〜ん微妙ですね
若いうちに買った人は高齢になってからどうするの？

[477: 匿名]

みんな高齢になった時のために不動産買うのにねえ。

[478: 匿名さん]

久しぶりに近くへ行ったので現地を見てきました。
今月竣工とのことで、工事関係者はいたものの建物は完成してました。

白亜の建物は美しいのひと言。
ただ、完成してみると周囲の環境が残念です。

南は神田川をはさんで新目白通り沿いに高層マンションが並んで眺望がない。
その他の近隣も雑然とした雰囲気。
微妙と言われた住友の物件よりさらに微妙な場所に真っ白な別世界。

エントランスや建物自体は惚れ惚れするほどなんですけどね・・・。

[479: 匿名]

この週末には江戸川公園の桜祭りも始まり神田川沿いは年に一度の賑わいになりますね。神田川は地下水路も整備されて氾濫の恐れも減りましたし、敷地の権利が所有権であればそれなりに人気がでたと思います。

[480: 匿名さん]

立地、アドレス、眺望、周辺環境、最寄り駅、全てが微妙。で、定期借地権、しかも50年。

誇れるものは鹿島施工の免震技術と高い梁がないサッシ。　最悪なのは設定が高い売主と施工を兼ねたゼネコンのKYな売り出し価格。

だからこそ、ネガティブ要素をたてに交渉次第では旨味があるかも。30後半～40代では「落としどころの価格」であれば「買い」もありうるのでは？

毎月地代は固定資産税建物分と相殺。管理費コストは安い。どうかな？

[482: 匿名]

３０後半だと５０年後は８０後半で生きてる可能性も捨てきれないね。４０代でも９０代で生きてたらイヤだし、５０代でも１００才のお祝い会で引っ越しの相談しなきゃいけないのは切ないね。長生きリスクは生活費だけにしたいですね。

[483: 匿名さん]

でも５０年後って普通のマンションでも建て替えになるんじゃない？
もちろん借地と所有権じゃ負担も違うけどさ。

[484: 匿名さん]

どうだろう、１００年コンクリートという製品も出てきてるし、コンクリート自体の性能が向上してるから、５０年で建て替えというのは都心一等地だけじゃないかな？建て替えの時に更地所有権があるのと無いのとでは全然違うしね。等価交換できるから部屋を狭くしても良いということであれば、建設費の持ち出しだって不要です。

[485: 匿名さん]

どれ位値引きしているのかな？

[486: ご近所さん]

住所は豊島区高田。山手線の最寄駅も高田馬場。高台の目白通りよりも低い神田川の側。
副都心線・雑司が谷を使うときに、かろうじて目白通りを横切る程度で、生活動線上は、
どう頑張っても目白とは関係のない下町ですけどね。
週1回は投函されるチラシには、毎回、目白の杜とやらが強調されていて、なんだかなあ。と。
学習院、新江戸川公園、椿山荘は一続きの杜じゃないですし。神田川沿いの桜並木を
杜と称しているのかしら。

[487: 匿名]

７期のチラシがポスティングされてました。このチラシの写真を見て鹿島さんがどうして定借でも大丈夫と考えたのか分かりました。つまり２．５ｍのハイサッシから満開の桜が見えるということです。神田川の桜がです。

それで名前も桜プレイスなんですね。

鹿島の中の人は相当に風流だったんですね♪

我々消費者も風流心を理解できるようにならないといけませんね♪

[488: 匿名さん]

>487
何をいまさら。

たしかに桜は綺麗ですが一年のうち長くても２週間。
住まい選びのポイントとしては低いです。

[489: ご近所さん]

治安の良さは若い人の少なさ。
景観があんまり良くないのは山手線の内側では逆に神秘感出してていいかも。
駄菓子屋が残ってるのもここくらいのものだよ。
不思議な町なので物好きにはオススメする。
西早稲田、高田馬場、雑司が谷、共に坂は結構きつい（特に雑司が谷
ただバスもあるのでそれで十分カバーできます。
ネックは都電の踏切の音くらいかなあ
住んでて思うけど本当に不思議な町だと思います。
スキマ産業感漂う高田・西早稲田は面白いってのが近所の感想。
冒険者は買うべし

[490: 匿名]

買うべしって言うか、借りるべし、ね。

[491: 匿名さん]

10%値引きは当たり前

[492: 匿名さん]

>>489
ご近所さんのレビューはすごい説得力がありますね。

私はその一風変わった土地に大変興味を抱いています。
今と昔の混在する時代の変遷を姿で表現しているような土地、すごくいいと思いますよ。

東京で肩肘を張って生きてきましたが、
近所の駄菓子屋で大人がニコニコ楽しむのも悪くないなと、童心に帰る自分を想像しています。

[493: 匿名さん]

駄菓子屋ってどこにあるの？

[494: 匿名さん]

４８９さん
今は駄菓子屋さんはどこでもあまりみかけなくなりましたね。スーパーに売っている
駄菓子を買っている子供たちをみると何だかかわいそうになります。
今年この物件の近くの桜を見に行きました。すごいきれいでした。
桜プレイスというのがぴったりの物件ですね。来年も楽しみです。

[495: 匿名]

１０％で買う人はいないでしょう。
とにかく定借なのに高すぎる。
企画がバブルでさすが鹿島ですね！！！
６０％は割り引かないと買い手はいないのでは？

[496: 匿名]

近所ですが、竣工記念先着順販売のチラシが入ってました。１４９戸中１８戸が先着順のようです。定期借地２０６２年８月１４日までで、解体期間含むと言うのが痛いですね。実質４９年を切ったかもしれません。

しかし、８割以上売れたわけで鹿島さんとしてはギリギリ損益分岐点は越えたと思われます。おめでとうございます、鹿島さん！

[497: 匿名]

>496

いや、あくまで先着順として煽っているだけで、あと18戸という意味ではないかもしれないということを留意すべき。８割売れたとは思えない。

[498: 匿名]

すぐ外からカーテンの掛かっておらず住んでいない部屋を見渡してみました。もしかして半分すら入っていないのでは。どうやら客のニーズを完全に読み違えてしまったようですね。建設費、高かったろうな・・担当者がかわいそうに思えてなりません。

[499: 匿名さん]

定期借地マンションは相続税の節税になるらしい。
詳しくは調べてみてください。

[500: 匿名さん]

カーテンが掛っていない部屋はまだ引っ越しが完了していないだけでは？
場所は良さそうなのですが、駅から少し遠いかなって感じがしますね。

[501: 匿名さん]

都市部には子供を作らないorできない夫婦も多いから、財産を使い切るライフスタイルの
人に定期借地権付きのニーズはあるかも。

[502: 匿名さん]

でも４９年なんで、長生きリスクがあるんですよね。

[503: 匿名さん]

そう長生きリスクあるね。
早く死ねる保障？があれば買えるけど。
90近くまで生きてたらどうするの？
その前に買い替え？　売りづらいんでしょ定期借地って？
購入者皆さんシニア？

[504: 匿名]

絶対に４９年生きないという安心感あるのは６０才以上だろうなあ。

[505: 匿名]

で、60歳以上には周辺のどこへいくにも立ちはだかる急坂がこたえる、と
どの層にも噛み合わない物件だよなあ

[506: 匿名]

値引き1000万円は軽く行けそう

[507: 匿名]

1000万引いてくれるなら検討してもいいな。当方40台後半、40年後には老人ホームだろうから、40年賃貸契約だと思えば悪くない。早く出ていくことになっても借り手は付くだろうし。

[511: 匿名]

賃貸住むのにローン組みたくないなあ。

[512: 匿名]

>510

これだけ買い手が現れないマンションが中古になって残期間もあるなかで売れるわけがないでしょ。

[513: 匿名]

これだけ未売住戸がある状態だと、相当が価格を下げてメリット感を出さないと中古で売るのはしんどいね。

[514: 匿名さん]

ここは借地権の割に高いのが最大のネックですけど、
それ以外に「見栄えがしない」という点も問題かと

現地前まで行けば白亜の美しい建物です
でも明治通りから見ると南側のマンションの陰で暗く冴えない印象
新目白通りからは全然見えません

いろんな意味でもったいない物件ですね
建物自体は悪くないのに

[515: 匿名]

どのくらい売れ残っているんですか？

[516: 匿名さん]

周辺住民ですが、外から見てもカーテンが付けられて無い部屋の方が多いですね。
週末の夜20-21時でも明かりがついている部屋自体が殆どなくて真っ暗で、廃墟みたいで怖いです
贔屓目に見ても半分売れているかどうかでしょう。
価格の問題でも無いような気もしますね。

[517: 匿名さん]

定借だからだよ。そりゃ売りにくいもの。
あの広尾ですら、苦労してるみたいだし。

[518: 匿名さん]

今からでも、地主と等価交換で敷地所有権の売買契約できないもんですかね？勿体無さすぎです。

[519: 匿名さん]

＞５１８
地主だってこのマンションの部屋もらっても困るでしょ（苦笑）

それにいまの値段に土地代が上乗せになったら
価格がとんでもないことになりそう

　

[520: 匿名さん]

７０年モノなら若い夫婦にもアピールできたのにね。

[521: 匿名]

最近定借で成功したのはプラウド南麻布だけですね。
まあ、フランス大使館という超弩級の立地ですから・・・
立地か値段で相当の売りがないと厳しいね。ここは売れ残りのまま埃をかぶるには
ちょっともったいない建物なんだけど。

[522: 匿名さん]

今朝、新聞に折り込み広告が入ってました。
まだ販売あきらめてなかったんですね。

[523: 匿名さん]

57.77m2で4,220万円ですが、定借なら2500万円くらいじゃないと買う気がおきないなあ。
この立地だと所有権付きでも4000万円そこそこでしょう？

[524: 匿名]

そうですねえ、２００３年頃なら、その坪単価で余裕で所有権物件買えましたね。今でもグレードによっては買えそうです。

[525: 匿名さん]

>523
その値段だと腑に落ちるというか、買う気が起きますね（笑）
熟年夫婦の終の棲家としてもそのくらいの値段が妥当だと思います

[526: 物件比較中さん]

誰が教えてください。
このマンションって当初から価格改定していますか？
最近検討し始めているのですが、値引き提示などありましたか？

[527: 匿名]

建物はいいのにもったいないね。
なぜこの立地で定期借地なんだ。

[528: 物件比較中さん]

本当にそう思います。
定借でもせめて60-70年の期間であればもう少し売れただろうに。
北向きの部屋がかなり残っていますね。

[529: ご近所さん]

1000万くらい引かないと厳しい