桜プレイス[旧スレ名:（仮称）豊島区高田二丁目マンション]

[購入経験者さん]

都電荒川線「面影橋」駅近くの豊島区高田二丁目マンションについて情報交換しましょう。
建築主は鹿島建設で建物竣工日は平成24年3月を予定しています。

※正式名称決定に伴いスレタイを変更しました（管理者）


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[401: 匿名さん]

>>400定期借地って、デメリットだらけですよ。
借地期間が２０年切ると、売るに売れない。買う人がローン組めないし、購入者自体がいないでしょう。
また借地期間が、近づいてくると修繕の問題がでてくる。
地震で建物に損傷があっても、借地期間１０年切ってたら修繕するのか。
借地だから固定資産税が無い分、更地にして返却するから解体費用を出さなければならない。
長生きしたら、借地満了後の老後が不安ですね。

借地にはデメリットがあるから、その分安くないと買う意味がないですよ。

[402: 匿名さん]

定期借地の地代は高いですね、豊島区だと固定資産税の3倍位が住宅地の相場です
多分ここなら坪700～1000円位ですけどね。

[403: 匿名さん]

不当に高い地代は、契約期間の途中でも値下げ交渉が可能です
地主が承諾しなければ、適正と思われる地代を支払うことも可能です
地主が受け取らなければ裁判所の供託すればいい。
地代の値下げ交渉に地主が応じなければ、調停するれば収まることが多いです。
分譲後の賃借人は管理組合ですから、将来こういったことは想定の範囲内です。

＞賃料と土地固定資産税が同じくらいなら購入者の実質的な負担は変わらないのでは？
地主は地代を得て固定資産税を負担し、残りを収入とします。
慈善事業ではありませんので、誤解されないように。
マンションの固定資産税について間違った知識を持ちのようですが
固定資産税＝土地＋建物　と別個に課税されます。
建物は、地主のものでなく借地人の共有財産です。

普通借地権は、建物が朽廃していなければ更新することが可能です
朽廃の状態とは、人が住めないということです。
定期借地権は、更新できない替りに地代は低額にされるのが普通です。

マンションの賃貸についても、更新できない定期借家契約はは大幅に家賃が安いのが普通です。

[404: 匿名]

借地マンションなのに割安感がない。

色々と面倒だしトータルコストが所有権より安く見えないとね。

誰が買うの？

[405: 匿名さん]

そう　定借は土地代が掛らない　だから駅近で安くないと、所有権を蹴ってまでして定借を買おうとは…
30才で50年経って80才になった時にはもう賃貸は借りれないし、権利金返ってきても買う資力も無いだろうし……　

[406: 匿名さん]

西武新宿の東西線乗り入れ計画が正式決定したら、おそらく高戸橋に新駅が出来るでしょう。早くとも10〜15年くらいはかかるのでしょうが。

[407: 匿名さん]

東西線と西武新宿線の乗り入れ計画なんて話、ありましたね。
いまや都心に乗り入れてない路線は西武線ぐらいなものだから
構想自体はまだ残っているかもしれません。（実現可能性は低いですが）

ただ、できるにしてもこのルートが現実的でしょうね。
http://chizuz.com/map/map28051.html

[408: 匿名さん]

>>403
＞地主が受け取らなければ裁判所の供託すればいい。

裁判所に供託って・・・こういうデタラメを平気で書き込める人の神経がわからない。

[409: 匿名さん]

>403
でも正直、そこまでしなくちゃいけないならいいやって感じですよね。
うーん、なんで定借にしたんだろ？
安いならともかく・・・。
この辺りって好きな街だから、微妙な気持ちになってしまう。

[410: 匿名さん]

＞裁判所に供託って・・・こういうデタラメを平気で書き込める人の神経がわからない。

無知！！

[411: 匿名さん]

すみません、だいぶ前に「神田川からはドブの臭いはしません」と書きましたが、
訂正します。夏は川のすぐそばまで行くと少し臭います。しかし、川から少し離れれば、
よほど敏感な方ではないかぎり、臭さは感じないと思います。

[412: 周辺住民さん]

この物件もったいないんですよね。
鹿島の設計がいまいちというか。
角部屋に出来る住戸が多いのに窓が付いてなかったり
面積が広めな割りには間取りのスパンが狭く魅力的じゃないし。
タワマンでもないのに定期借地で地代とって鹿島の儲けにはなっても
価格が大して安いわけでないから住む人にメリット感じなくなっているですよね。
販売苦戦してるのもブランドのある販売会社に２社に任せてなんとかしようと
いう鹿島の殿様商売的なとこが色濃く出てますね。

安ければ構造は良いので立地の悪さは都心ということで目をつぶれるレベル
なのでおしいってとこかな。

[413: 匿名さん]

丁度坂下になっていて、目白・雑司ヶ谷に行くには23区内有数の急坂、
高田馬場に行くにも坂があるので日々の通勤等を考えると利便性ではかなりマイナス。
駅からも結構遠いし。


仰る通り定借で価格が安ければいいのだが、さして割安感もない。
構造は良いのだが。。

販売は大苦戦のようで、売り出して半年以上経過するも、まだ全戸の4割も売れてないよね。

買わないと明確に言ったのに営業マンから未だに連絡があるよ。

テコ入れに御用ジャーナリストに記事書かせたりしてるけど・・

[414: 匿名さん]

＞角部屋に出来る住戸が多いのに窓が付いてなかったり
＞面積が広めな割りには間取りのスパンが狭く魅力的じゃないし


この物件の最大の特徴は壁式構造。
壁で全体を支えるから当然上のようは特徴になる。
検討するなら少しは研究なさい。

と思ったら近所民か。仕方ないね。

[415: 匿名さん]

＞この物件の最大の特徴は壁式構造。

目白ガーデンヒルズと同じような構造なんだ。

直床で安く作って儲かった目白プレイスで味をしめての第二弾？
住友もシティテラスで大ボケしちゃったから、つまることろ高いマンションが
売れるような土地柄じゃないんだよね、豊島区でも最低地の川沿いですから。

レンタルCDのマンションには、その筋の人が多数いると地元では有名なエリアだから。

[416: 匿名さん]

はちきゅうさん。まんせえ。

[417: 匿名さん]

定期借地なのに分譲並みの値段だから、売れませんね。
立地もいいわけじゃないし、厳しいね。

[418: マンコミュファンさん]

加賀レジの弟君は苦戦しているようですね。先々月、某◯◯社より、兄上である加賀レジ住民宛に、桜プレイスの販促材料として取材をしたいとの封書がきてました。同じ意匠で建設された加賀レジからのナマの声を届けたかったのでしょうか。謝礼金も魅力的でしたね。しかし、それを見て、あぁ、苦戦しているんだなと思いました。弟君には頑張って欲しいですが、いくら建物が魅力的でも、、無理か。

[419: 匿名さん]

神田川はふつうに臭いぞ

[420: マンコミュファンさん]

あの～、正確を期すとですね、鹿島には販売部がない訳で、販売に関しては何処かに委託するしかないんだよね。それが殿様商売がどうかは別の話でして。

[421: 匿名さん]

大苦戦していることもあってか、竣工前だけど結構な値引きを考え始めているみたいだよ。
「即決する」等の強い購入意向を示せば行けるかもしれない。

[422: 匿名]

私も営業に値引きを示唆されました。
立地が気に入らないのでスルーしますが、価格がネックで躊躇している人はチャンスかと。

[423: 匿名さん]

兄弟物件の目白プレイスのスレは土壌汚染や学区で盛り上がっておりましたが
ここは静かですね。

[424: 物件比較中さん]

2011/09/17 22:43 終了～。

[425: 匿名さん]

今回の台風でさえ神田川が大丈夫だったんだから、
この立地も再評価されていいと思うんだけどねえ・・・

[426: 匿名]

>425さん

別に川沿いのために台風や集中豪雨を心配してみんなが買わないわけでなく、そもそも駅からずいぶんと離れている地だから買われない。見直すも何もないのでは？

[427: 買い換え検討中]

駅からずいぶん離れているといえば、そうなのでしょうかね。
どの駅を使うかにもよるとは思いますが、まずまずの徒歩圏内
ではないのかなという気もするのですが。

[428: 匿名さん]

>427さん

ホームまで10分以上歩くことを「徒歩圏内」という人もいらっしゃるでしょう。
でも目白をうたってはいるが実アドレスは異なる上に、いわば「谷」の底に位置する下町的な立地は
少なくとも駅に近いくらいの利点がなければ、一般的な通勤・通学スタイルの人間からすると
興味関心が薄れてしまいます。
やはり山手線内の物件では10分以内が一つの大きな基準です。

[429: 匿名さん]

ポジティブとまでいかない客観的なレスにいちいち噛み付いてる人、いったい何なの？

[430: 匿名]

老婆心というやつでしょう。

ここは、資産価値の維持という観点で、やはり５０年の定期借地権というのがまずいのだと思います。銀座の一等地とか新宿渋谷駅前とかであれば仕方ないなと思えますが、この立地で借地権だと、周りに所有権のマンションもあるのでそちらを先に検討したくなってしまいます。シティテラス目白まだ売ってますしね。

[431: 匿名さん]

新宿や都心へチャリ通、駅遠いけど繁華街は嫌という人にはアリか。
雨の日は山手線まで歩くか、バスか都電。
定年したらのんびり郊外へ引っ越しでOK

[432: 近所をよく知る人]

この辺りはとてものどかで良いと思いますよ。
治安も悪くないと思います。
利便性にはかけますが住環境にはばっちりそうですね。

10月16日～鬼子母神社でお祭りがありますよ。むかしからの伝統のお祭りで有名ですよ。

[433: 匿名]

>429

>客観的なレス

個人的な印象を述べてるに過ぎないんだから、客観的とは程遠いでしょ。

[434: 匿名さん]

現地を確認しましたが、荒川線の踏切りの信号（交差点の所）の音が耳に障りました。
恐らく、窓を開けてれば100%聞こえると思います。
また、明治通り・新目白通りの交通量が一日中多いので、やはり多少の騒音は避けられないと思います。

山手線・明治通りの内側というブランド感はありますが、騒音・場所の利便性はそこまで良い様には感じませんでした。

定期借地権については、担保や売却の時の査定に影響しそうです。この件については無知なので分かりませんが。

[435: 匿名さん]

山手線・明治通りの内側というブランド感??

[436: 匿名]

>>431
定年して郊外へ引っ越そうとしたら、定期借地権に買い手が付かない、担保価値もない、
という可能性があるわけで。
定借自体が日本でまだ日の浅い制度だから、不透明感が強いんですよね。

[437: 匿名]

不透明？期限が来たら建物を撤去して返還するんだからこれほど明確なことはないでしょ。幾らで売れるか？５０年でゼロになるんだから毎年２パーセントずつ引いて行けば良いんだから明確ですよね。

[438: 匿名さん]

定期借地権ってそもそも普通の住宅ローン組めるんでしょうか？
新築時には売り手側の力もあって組めるかもしれないけど、
中古時にはまず組めないと思いますが。

この辺りはかなり坂がきつく、自転車で出掛けるのは厳しいですよ。
実際に走ってみればわかるけど、普通のママチャリではとてもムリ。

[439: 匿名さん]

>437

>436さんは「定年御、引っ越すことを考えたときに定借物件に買い手が付かない」
→「売れるかどうかわからず引退後、物件を売って家を替えるなど予定が立てられない」
ということで、将来に対して「不透明」だと言ってるように思われます。
定借の制度内容が不透明と言ってるのではないと読んでわかるでしょ。

ではなぜ噛み合わないのか。それは436さんと437さんの将来への考え方の違いですね。
436さんは、現在引退後の生活を考えるうえで一般的な、現在の物件を売却して新生活の
資金にするという考えを大事にしているから。
437はもうこの定借物件で満足して、その次に住む物件のことなんて考えてないから。
この物件を買う人はぶっちゃけ後者を支持する人でしょうね。

まあ人生なにが起こるかわからないので、いつでも売りたい時に売れる物件の方が安心できる
という人が全体として多いでしょうから、この物件が販売に苦労するのはうなずけます。

[440: 匿名さん]

ここはリタイア時期のシニア世代にオススメですよ。

駅が遠いとは言っても急がない＆早朝深夜でないなら都電や都バス（明治通り・早稲田通り）であちこち出かけやすいし。
神田川沿いの遊歩道を江戸川公園まで往復するのは一年中気持ちいいし。
日常使いのクリニックは近くにあるし総合病院もタクシーですぐ。
周囲も閑静。
ちょいと浮世離れしたこの立地、のんびり暮らすには最高だと思いますよ。

[441: 匿名]

この物件が売れないのは単純に高くて不便だから

[442: 匿名]

436です。言葉足らずですみません。だいたい439さんのおっしゃるとおりです。
勉強が足りていないこともあるでしょうが、
概念上、あるいは税務等もろもろの計算上２％と明確に分かっているとしても、
その額面通りに中古価格や担保評価が付くのかというと、それはまた違う話です。
定期借地権が一般に浸透し、需要者層に厚みが出るかどうかに、多分に依存している
状態であり、それがまだわからないところを「不透明感」と言いました。

専門的な知識を持っている方にとってはそんなことはないのかもしれませんが、
一般人の認識レベルというのは、需給を左右する土台になるものでしょうから。

[443: 不動産業者]

437
年２％なんてとんでもない数字です。
引き渡し直後に７掛け程度で売れれば御の字位の物件です。

[444: 匿名]

そうですね中古になった瞬間に１割位は落ちるかもですね。そこから毎年１．８パーセントずつ引いて行けば良いですかね。

[445: 匿名さん]

50年後の取り壊し費用は住民負担？
定借買うぐらいなら賃貸の方がはるかにマシでしょ。

[446: 匿名さん]

先日近くを通りかかったら外観はほぼできあがってました。
白亜、という表現が似合うんでしょうか、外観は目を引きますね。
しかし50年の定借では引いた目も背けられてしまうわけですが・・

しかし誰も書きこまない板ですね。

[447: 匿名さん]

私も年明けに通りましたが、真っ白で綺麗でした。
なんというか、透明感のある独特の白さですね。
あの一角がパッと明るくなった感じ。

でも見ようによっては神田川に白鷺が舞い降りたような違和感も・・・

[448: 匿名]

壁式免震で構造面では文句無し。近所のスーパーも便利。
でもやはり急坂・駅遠と交通利便性の問題大。定借なのに価格のメリット無し。
確かに定年後に静かに安全に暮らすなら、価格を考慮外に置けばいい物件と思う。但し神田川の氾濫が怖いので三階以上か。
価格はこの販売状況ならば竣工後値引き期待も持てるので、強気に押せばいいのでは。

[449: 匿名]

結局、壁式免震って坪当たりどれくらいのコストアップなんでしょうね。あの解放感にはそれなりのプレミアムをつけてもいいと思うので、ここも堂々と所有権で売って欲しかった。

[450: 匿名さん]

>>449
＞ここも堂々と所有権で売って欲しかった

たしかにそうですけど、
そもそもこのプロジェクトは地主の白十字（看護介護用品メーカー）社有地の有効活用から始まった話。
地主は本業が超好調でこの土地を売る気はこれっぽっちもない。
あくまで所有権を持ったままの有効利用。

一時期は58階建賃貸タワマンのプランが近隣にも示された。
けど反対も多く工事も大変ということで消滅。
そして出てきたのが今の計画。

地主＝先払い地代が入ってウハウハ
鹿島＝開発利益でウハウハ
買主＝割安で買えてウハウハ

・・・のはずが、鹿島の読み違えで三者とも顔を引きつらせてるのが現状。

[451: 匿名]

１００年コンクリートの時代に５０年定借はないよなあ、というのが正直なところですね。地価が安いから等価交換も成立しなかったんでしょうね♪

[452: 匿名さん]

>450さん

地主＝先払い地代が入ってウハウハ
鹿島＝開発利益でウハウハ
買主＝割安で買えてウハウハ

鹿島の読み違えで三者とも顔を引きつらせてるのが現状。


・・なるほど！わかりやすいです。
地主も鹿島も買主からのお金がなければウハウハにならないわけで
その意味では三角形の頂点にくるのは買主になるかと。
しかし、その肝心な買主にとって、例えば売りたい時に売れない
可能性が高い危うい定借に一家の体を支えてもらう安心感はない。
そこを「安けりゃ買うでしょ」的に買主を見ていたとしたら
それは我々がみくびられたとかナメられたとしか言いようがないです。

[453: 匿名]

定借は50年間縛られるぶん、単に賃貸マンションを契約するより不利だよなぁ。かなり安くないとメリットを感じないわ。

[454: 匿名さん]

地代を一括先払いにしたのが失敗ですね

毎月の負担が多少多くても価格が安ければ一気に売れたと思います

[455: 匿名]

一括先払いでしたっけ？毎月支払う分もあったような。

[456: 匿名さん]

>>455
一部一括先払い、一部月払いですね。
月払いのほうは将来の物価変動に合わせて変わる可能性あり、と。

一括先払い分は安い部屋で600万円、高い部屋で900万円強。
この分がなければ割安に感じられると思います。
その分毎月の払いが多くなりますけど。

建物自体は素晴らしいのに、本当にもったいない物件だと思います。
選択肢から外したつもりでも、時々気になって売れ行きをチェックしてる私・・・

[457: 匿名]

定借って、50年の賃貸契約をして、家賃を先払いするような感じなんだよね。しかも建物の維持修繕も大家じゃなくて自分達がやらなくちゃいけない。なんだかなぁ。

[458: 匿名さん]

たとえば現在40歳で、25年ローンでここを購入すると、65歳でローン完済し、その後90歳までは月々管理費や地代などの支払いだけ。
賃貸だと、何歳になっても変わらぬ家賃を払い続ける。ここくらいだと月25〜30万くらい？

皆さん、リタイア後もそんな家賃払い続けられるんでしょうか？私は無理だなあ。

[459: 匿名さん]

>>458
でもね、その例で言って80歳の時、
築40年でしかも10年後に取り壊しが決まってるマンションってどんな雰囲気なんでしょう。
建物の管理状況とか住民層とか。
老人が住むのに適した状態なのかしら。

普通の所有権マンションなら安心という保証もないのですが、
先例がない不安って大きいです。

[460: 匿名さん]

私も本当にここの建物は気に入りました。
もうほかに決めましたけど、見た中では一番良かったなぁといまでも未練があるくらいです。

私は34歳なので、50年後は84歳。
84で賃貸に住み替えるのはちょっと無理だと思いました。
また、20年後に住み替えをしたいと思っても、あと30年のマンション、果たして売れるのかどうか…。
永住覚悟で、自分の余命が絶対50年以内だと思えればよかったのですが。

[461: 匿名]

いわゆる「長生きリスク」ってやつですね。
悲しい造語だなあ・・・

[462: 匿名]

そんな面倒なこと考えたくないからみんな所有権マンション買うんだよね♪

[463: 匿名さん]

>>458
分譲に比べると、地代の支払いが余計にかかるよ。
値段も安くないから、５０年の賃貸で前払い、それでいて修繕費を自分持ち。
賃貸と分譲の悪いとこどりだよ。

[464: 匿名さん]

定期借地は安くないとね。

[465: 匿名]

近所に住んでいますが最近毎週立派なチラシが投函されて驚きます。宣伝費かけるより値引き頑張ったほうが良いと思うのですが、、

[466: 匿名さん]

近所とはいえない場所ですが、
ウチにもチラシが頻繁に入るようになりました。

[467: マンコミュファンさん]

借地料は確かに痛いですね。

>賃料（月額）※1:12,709円～21,529円　
>解体準備金（月額）:1,733円～2,936円　
>保証金（一括）※2:228,762円～387,522円　
>解体準備基金（一括）:488,972円～828,298円　
>※1 賃料（月額）は引渡し当初の金額であり、将来の改定により金額が変わる場合がございます。
>※2 保証金は借地期間満了時に返還されます。

だそうです。
賃料が将来改定される可能性って…

[468: 匿名]

定借でも例えば相場の半額で借りれるなら経済的に成り立つと思います。２ＬＤＫで６万位ですかね。年間７０万、５０年で３５００万ですね。

[469: 匿名さん]

＞428

そうですね。山手線の場合は駅間隔も狭いところが多いので10分が最寄の駅の表示を変えないでいい圏内の最遠の距離のところもあると思います。仮に15分だった場合、最寄り駅がまた変わってくることもあります。最寄が表示できる限りは徒歩圏内という意識でいんじゃないでしょうか。実際10分ですから、かなり近いですよね。

[470: 匿名]

468

６万て管理費込みだから本体４万で１２ヶ月５０万で５０年だから２５００万じゃないかな。売れる価格は。

[471: 匿名さん]

２５００万でも安くないよ。
賃料（１５０００円）＋解体準備金（２０００円）で考えて５０年だとすると、
１７０００円×１２ヶ月×５０年＝１０２０００００円だよ。
両方足すと、３５２０万だよ。その他に解体準備基金や修繕積立基金がかかるからね。
固定資産税（建物のみ）と管理費と修繕費足したのも合わせた総額なら、賃貸のが良くね？

[472: 匿名さん]

どうして定借を７０年とか８０年とかにしなかったんだろう？
それだけで全然違うのに。
設備とか耐震とか頑張っているのに、肝心なところが抜けている。
鹿島っていい仕事をしてるのに、いつも大事なところで頑張れない。
だからダサいまま。
結局、土木中心から抜け切れていない。
もったいない。

[473: 契約済みさん]

桜プレイスの契約者限定スレッドを立てました。
こちらで意見交換しましょう～

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/213567/

[474: ご近所さん]

またチラシがポスティングされてました。２０６２年８月までの定期借地ということですが、「解体工事期間も含む」ということです。

てことは、解体工事１年とすると、住めるのは約４９年ですか？明け渡し期日って既に決まってるんでしょうか？

[475: 匿名さん]

確かに49年は中途半端

[476: ご近所さん]

う〜ん微妙ですね
若いうちに買った人は高齢になってからどうするの？

[477: 匿名]

みんな高齢になった時のために不動産買うのにねえ。

[478: 匿名さん]

久しぶりに近くへ行ったので現地を見てきました。
今月竣工とのことで、工事関係者はいたものの建物は完成してました。

白亜の建物は美しいのひと言。
ただ、完成してみると周囲の環境が残念です。

南は神田川をはさんで新目白通り沿いに高層マンションが並んで眺望がない。
その他の近隣も雑然とした雰囲気。
微妙と言われた住友の物件よりさらに微妙な場所に真っ白な別世界。

エントランスや建物自体は惚れ惚れするほどなんですけどね・・・。

[479: 匿名]

この週末には江戸川公園の桜祭りも始まり神田川沿いは年に一度の賑わいになりますね。神田川は地下水路も整備されて氾濫の恐れも減りましたし、敷地の権利が所有権であればそれなりに人気がでたと思います。

[480: 匿名さん]

立地、アドレス、眺望、周辺環境、最寄り駅、全てが微妙。で、定期借地権、しかも50年。

誇れるものは鹿島施工の免震技術と高い梁がないサッシ。　最悪なのは設定が高い売主と施工を兼ねたゼネコンのKYな売り出し価格。

だからこそ、ネガティブ要素をたてに交渉次第では旨味があるかも。30後半～40代では「落としどころの価格」であれば「買い」もありうるのでは？

毎月地代は固定資産税建物分と相殺。管理費コストは安い。どうかな？

[482: 匿名]

３０後半だと５０年後は８０後半で生きてる可能性も捨てきれないね。４０代でも９０代で生きてたらイヤだし、５０代でも１００才のお祝い会で引っ越しの相談しなきゃいけないのは切ないね。長生きリスクは生活費だけにしたいですね。

[483: 匿名さん]

でも５０年後って普通のマンションでも建て替えになるんじゃない？
もちろん借地と所有権じゃ負担も違うけどさ。

[484: 匿名さん]

どうだろう、１００年コンクリートという製品も出てきてるし、コンクリート自体の性能が向上してるから、５０年で建て替えというのは都心一等地だけじゃないかな？建て替えの時に更地所有権があるのと無いのとでは全然違うしね。等価交換できるから部屋を狭くしても良いということであれば、建設費の持ち出しだって不要です。

[485: 匿名さん]

どれ位値引きしているのかな？

[486: ご近所さん]

住所は豊島区高田。山手線の最寄駅も高田馬場。高台の目白通りよりも低い神田川の側。
副都心線・雑司が谷を使うときに、かろうじて目白通りを横切る程度で、生活動線上は、
どう頑張っても目白とは関係のない下町ですけどね。
週1回は投函されるチラシには、毎回、目白の杜とやらが強調されていて、なんだかなあ。と。
学習院、新江戸川公園、椿山荘は一続きの杜じゃないですし。神田川沿いの桜並木を
杜と称しているのかしら。

[487: 匿名]

７期のチラシがポスティングされてました。このチラシの写真を見て鹿島さんがどうして定借でも大丈夫と考えたのか分かりました。つまり２．５ｍのハイサッシから満開の桜が見えるということです。神田川の桜がです。

それで名前も桜プレイスなんですね。

鹿島の中の人は相当に風流だったんですね♪

我々消費者も風流心を理解できるようにならないといけませんね♪

[488: 匿名さん]

>487
何をいまさら。

たしかに桜は綺麗ですが一年のうち長くても２週間。
住まい選びのポイントとしては低いです。

[489: ご近所さん]

治安の良さは若い人の少なさ。
景観があんまり良くないのは山手線の内側では逆に神秘感出してていいかも。
駄菓子屋が残ってるのもここくらいのものだよ。
不思議な町なので物好きにはオススメする。
西早稲田、高田馬場、雑司が谷、共に坂は結構きつい（特に雑司が谷
ただバスもあるのでそれで十分カバーできます。
ネックは都電の踏切の音くらいかなあ
住んでて思うけど本当に不思議な町だと思います。
スキマ産業感漂う高田・西早稲田は面白いってのが近所の感想。
冒険者は買うべし

[490: 匿名]

買うべしって言うか、借りるべし、ね。

[491: 匿名さん]

10%値引きは当たり前

[492: 匿名さん]

>>489
ご近所さんのレビューはすごい説得力がありますね。

私はその一風変わった土地に大変興味を抱いています。
今と昔の混在する時代の変遷を姿で表現しているような土地、すごくいいと思いますよ。

東京で肩肘を張って生きてきましたが、
近所の駄菓子屋で大人がニコニコ楽しむのも悪くないなと、童心に帰る自分を想像しています。

[493: 匿名さん]

駄菓子屋ってどこにあるの？

[494: 匿名さん]

４８９さん
今は駄菓子屋さんはどこでもあまりみかけなくなりましたね。スーパーに売っている
駄菓子を買っている子供たちをみると何だかかわいそうになります。
今年この物件の近くの桜を見に行きました。すごいきれいでした。
桜プレイスというのがぴったりの物件ですね。来年も楽しみです。

[495: 匿名]

１０％で買う人はいないでしょう。
とにかく定借なのに高すぎる。
企画がバブルでさすが鹿島ですね！！！
６０％は割り引かないと買い手はいないのでは？

[496: 匿名]

近所ですが、竣工記念先着順販売のチラシが入ってました。１４９戸中１８戸が先着順のようです。定期借地２０６２年８月１４日までで、解体期間含むと言うのが痛いですね。実質４９年を切ったかもしれません。

しかし、８割以上売れたわけで鹿島さんとしてはギリギリ損益分岐点は越えたと思われます。おめでとうございます、鹿島さん！

[497: 匿名]

>496

いや、あくまで先着順として煽っているだけで、あと18戸という意味ではないかもしれないということを留意すべき。８割売れたとは思えない。

[498: 匿名]

すぐ外からカーテンの掛かっておらず住んでいない部屋を見渡してみました。もしかして半分すら入っていないのでは。どうやら客のニーズを完全に読み違えてしまったようですね。建設費、高かったろうな・・担当者がかわいそうに思えてなりません。

[499: 匿名さん]

定期借地マンションは相続税の節税になるらしい。
詳しくは調べてみてください。

[500: 匿名さん]

カーテンが掛っていない部屋はまだ引っ越しが完了していないだけでは？
場所は良さそうなのですが、駅から少し遠いかなって感じがしますね。

[501: 匿名さん]

都市部には子供を作らないorできない夫婦も多いから、財産を使い切るライフスタイルの
人に定期借地権付きのニーズはあるかも。

[502: 匿名さん]

でも４９年なんで、長生きリスクがあるんですよね。

[503: 匿名さん]

そう長生きリスクあるね。
早く死ねる保障？があれば買えるけど。
90近くまで生きてたらどうするの？
その前に買い替え？　売りづらいんでしょ定期借地って？
購入者皆さんシニア？

[504: 匿名]

絶対に４９年生きないという安心感あるのは６０才以上だろうなあ。

[505: 匿名]

で、60歳以上には周辺のどこへいくにも立ちはだかる急坂がこたえる、と
どの層にも噛み合わない物件だよなあ

[506: 匿名]

値引き1000万円は軽く行けそう

[507: 匿名]

1000万引いてくれるなら検討してもいいな。当方40台後半、40年後には老人ホームだろうから、40年賃貸契約だと思えば悪くない。早く出ていくことになっても借り手は付くだろうし。

[511: 匿名]

賃貸住むのにローン組みたくないなあ。

[512: 匿名]

>510

これだけ買い手が現れないマンションが中古になって残期間もあるなかで売れるわけがないでしょ。

[513: 匿名]

これだけ未売住戸がある状態だと、相当が価格を下げてメリット感を出さないと中古で売るのはしんどいね。

[514: 匿名さん]

ここは借地権の割に高いのが最大のネックですけど、
それ以外に「見栄えがしない」という点も問題かと

現地前まで行けば白亜の美しい建物です
でも明治通りから見ると南側のマンションの陰で暗く冴えない印象
新目白通りからは全然見えません

いろんな意味でもったいない物件ですね
建物自体は悪くないのに

[515: 匿名]

どのくらい売れ残っているんですか？

[516: 匿名さん]

周辺住民ですが、外から見てもカーテンが付けられて無い部屋の方が多いですね。
週末の夜20-21時でも明かりがついている部屋自体が殆どなくて真っ暗で、廃墟みたいで怖いです
贔屓目に見ても半分売れているかどうかでしょう。
価格の問題でも無いような気もしますね。

[517: 匿名さん]

定借だからだよ。そりゃ売りにくいもの。
あの広尾ですら、苦労してるみたいだし。

[518: 匿名さん]

今からでも、地主と等価交換で敷地所有権の売買契約できないもんですかね？勿体無さすぎです。

[519: 匿名さん]

＞５１８
地主だってこのマンションの部屋もらっても困るでしょ（苦笑）

それにいまの値段に土地代が上乗せになったら
価格がとんでもないことになりそう

　

[520: 匿名さん]

７０年モノなら若い夫婦にもアピールできたのにね。

[521: 匿名]

最近定借で成功したのはプラウド南麻布だけですね。
まあ、フランス大使館という超弩級の立地ですから・・・
立地か値段で相当の売りがないと厳しいね。ここは売れ残りのまま埃をかぶるには
ちょっともったいない建物なんだけど。

[522: 匿名さん]

今朝、新聞に折り込み広告が入ってました。
まだ販売あきらめてなかったんですね。

[523: 匿名さん]

57.77m2で4,220万円ですが、定借なら2500万円くらいじゃないと買う気がおきないなあ。
この立地だと所有権付きでも4000万円そこそこでしょう？

[524: 匿名]

そうですねえ、２００３年頃なら、その坪単価で余裕で所有権物件買えましたね。今でもグレードによっては買えそうです。

[525: 匿名さん]

>523
その値段だと腑に落ちるというか、買う気が起きますね（笑）
熟年夫婦の終の棲家としてもそのくらいの値段が妥当だと思います

[526: 物件比較中さん]

誰が教えてください。
このマンションって当初から価格改定していますか？
最近検討し始めているのですが、値引き提示などありましたか？

[527: 匿名]

建物はいいのにもったいないね。
なぜこの立地で定期借地なんだ。

[528: 物件比較中さん]

本当にそう思います。
定借でもせめて60-70年の期間であればもう少し売れただろうに。
北向きの部屋がかなり残っていますね。

[529: ご近所さん]

1000万くらい引かないと厳しい

[530: 匿名]

1500万円引きなら考えないこともない

[531: 匿名]

川沿いで定借で北向きで安くなかったら立つ瀬が無いよ♪

[532: 匿名さん]

定借のこんな立地じゃ買う気しない。

[533: 購入検討中さん]

社宅をでる事となり、こちらを検討しております。
上下階や左右の生活音は、如何ですか？
加賀レジデンスでは、結構話題（問題）になっていたので同じ構造として心配しております。

また最近ＭＲに行かれる方は、少ないのでしょうか・・
まだかなりの戸数が残っているようなので、ここまで不人気である事も心配ですね。

[534: 匿名]

こんな低地川沿いの定借物件なんかやめた方がいい
古い工場や住宅が多すぎる。
最低二割は、安くないと厳しいよ

[535: 物件比較中さん]

既に桜プレイス自体の数字的条件には納得、いざ見学をという段階です。

雑司が谷案内処のイベント情報が夏で停まっているんですけどこの後も年末にかけて何かありますか。

それに合わせて現地と町の見学をと考えております。

我が家は土地の歴史と文化を重んじたい風習もあるものですから事前に何がどこにあるかなどを知って、
当日は効率よく全部回って来たいです。

[536: 入居済み住民さん]

静かな住宅地ですし暮らしやすいですよ。
定借物件ですが、若い家族も多いので子供の足音など多少音漏れはします。
これから購入されるのであれば、上下階の家族構成など確認される事をおすすめします。

値引きしても構わないので早く住人が増えて欲しいです。

[537: 入居済み住民さん]

購入した者です。色々マンション見ましたが立地、建物、環境でここを選びました。
そこそこ値引してもらえますよ。40代ですので定借期限もそんな気になりません。
価格が高いかどうかは人それぞれ違うと思います。
決めた部屋は山の手内の他物件なら同条件で億近い額でしたのでお得だったと思います。
駅も近いし、鹿島だし、建ってからから購入してますので全て納得済で決められます。

[538: 物件比較中さん]

そこそこってどのくらいですか？
ある程度明らかにならないと検討すら出来ない。

[539: 入居済み住民さん]

物件をよく確認されて可能性ある事を伝えれば値引額提示されると思いますよ。
それから検討されてもいいかと思いますが。
色々なタイミングでご購入されている方がいらっしゃるので数字ははばかれますが
数％ではないと思います。

[540: 物件比較中さん]

10％程度だと予算オーバーです。
15％ではじめて検討出来る状況・・。

[541: 匿名]

５年位待ってれば中古も出てくるから１５パーセント引きで買うことも可能です。

[542: 匿名]

中古ならもっと安いでしょ。既に残存期間が50年も残ってない物件なんて中古同様の価値

[543: 匿名]

15％引きだとまだやらないだろうな。
50年の定借期間設定も失敗。
リセールも厳しい物件なのに、永住を決断するには、やや短かく
３０代－４０代が決断しづらい。
せめて解体費用不要とか特約がつけれたら良かっただろうに。
東池袋の物件が発表されれば、ここも更に売り難くなるでしょ。

[544: 匿名]

中古で待てるなら２割引も可能ですね。ていうか１０年以上待てるなら半額も夢じゃないです。

[545: 匿名]

確かに！
立地も微妙だし、中古狙いがいいね。

[546: 購入経験者さん]

物件購入を真剣に考えている人で
1年後、この物件の狙っている間取りが希望価格になるのを待つ、なんて人は世の中いるのかな。
気にいる物件はだいたい皆同じですからね。ほんとの中古物件ならありですが。
間取りとかとても重要なので私は現時点で判断できる材料でしか検討材料にならなかった。
売れ残り物件で気に入った物件あれば狙い目のような気もします。がんばって交渉して下げさせるのが一番。
私も何件か建築済物件も見ましたが売れ残り物件は確実にダウン提示ありました。
半年前、新宿で大手の竣工済物件購入しましたが84平米3LDKで7.5→6.5以下になりました。
竣工済のお気に入り物件は「買う意思がある事」と「相手の許せる底値ぎりぎりまでもっていく交渉」がポイントだとお思います。やっぱり交渉も限度超えると一気に引かれますから妥協は必要です。

[547: バスが意外に便利]

　雑司が谷駅までの急坂を懸念していましたが、意外と都バスが便利です。

バス停まで徒歩2分。池袋へは10分毎にバスが出ています。所要時間は7~8分。

渋谷へは日中帯は時間がかかりますが、通勤の足としては新宿三丁目には10分強で到着です。
朝7~9時は明治通りは片側1車線が「バス専用」になりますので都バスは渋滞知らずです。バス停下車したらすぐ前が改札へのエレベーターです。

日中帯も新宿伊勢丹前なら15分から20分程度。買い物は凄く便利です。

部屋の向きは東側がお勧めです。中層階以上ならスカイツリーが椿山荘の緑越しに良く見えます。
夜も静かです。

個人的には現段階では坪単価MAX200万。条件が悪い部屋なら170万でも良い気がします。

値引いて、値引いて買って下さい（笑）

[548: 匿名さん]

毎週入るチラシに誤りが。。。

[549: 匿名さん]

何が間違えてるの？

[550: 検討中の奥さま]

山の手線目白駅より大手町へ「直通」とか、
東西線高田馬場より渋谷「直通」とか、
副都心線「目白駅」とか、
なんでこんな間違いあるんだろ？

[551: 匿名さん]

＞５４８

画像サンキューです

ヒドイですね（笑）

販売は三井と野村がやってるみたいですけど、

どちらも本気で売ってないのでは？
　

[552: 匿名さん]

>山の手線目白駅より大手町へ「直通」とか、
>東西線高田馬場より渋谷「直通」とか、

出発駅が上と下で入れ違ってるね

>副都心線「目白駅」とか、

山手線だね

[553: 購入検討中さん]

>548
>550
こんな基本的項目を間違えるの？？
あり得ね〜わ。
てか恥さらしだね。

[554: 申込予定さん]

もうここは建って売るしかないから徹底的に値下げ交渉してください。
７００くらいは余裕で落ちますよ
場所と建物はいいと思う

[555: 匿名さん]

いちいち鹿島にお伺い立てて・・・　面倒

[556: 働く女子さん]

そうそう、鹿島に聞きますっていつも言われました。
でもあれはうそうですよ、三井が決めてますよ、たぶん。
じゃあ、辞めますっていったらまた、下がりましたから
あの物件はとことんやった方がいいと思います。
うちは結果、やめっちゃいましたが
今でもちょっと気になる物件です。

[557: 匿名さん]

久々に公式サイトをのぞいてみたら、クリスマスキャンペーンで
300万円分の購入支援券プレゼントですか。
売買代金から差し引くそうですから、実質300万円の値下げですよね。
値下げして売り切りたい売主の、契約済の方を配慮した対策でしょうか。

[558: 物件比較中さん]

>557

300万の差は大きいと思います、最安値価格の住戸なら引いて3000万台で買えることになりますからうちのようにバッチリ予算圏内になる世帯も増えるのではないかと。

となるとこのキャンペーンを知ると検討者が増えることになりますね、大変だ。
上層階2ＬＤＫの条件なら値引きで何とかならないかと考え中です。

[559: 匿名さん]

ホームページには告知される前でも、現地に行けば、
随分前から300万円くらいの値引きは余裕で、その倍は軽く行けたよ。
5000～6000万円台の物件で、1割引は余裕、2割も交渉次第で難しくない、
という感じではないかな。

竣工済物件は値引きが期待できると知っているセミプロ(?)層は、
ホームページでの値引き情報を見ても響かない。検討者が増える可能性は限りなく低いと思われます。

[560: 匿名]

年を越せば残存年数が１年減るのでさらに強気で行けそうですね。

[561: 匿名さん]

借地権物件でこの値段はないよ。
鹿島じゃマンション経営知らないからこんな事になるんだろうね。

[562: 匿名さん]

借地権付きじゃ、あと1000万円値下げしないと売れないでしょう？
1000万引きでも自分は買わないけど。

[563: 匿名さん]

建物自体は本当に素晴らしいと思います
ただ、立地と定借のハンディが大きすぎて二の足を踏んでます・・・

[565: 不動産購入勉強中さん]

先日現地に伺いましたが、、、、およそ１５０世帯数に対し＞５０件近く売れ残っている様でした。叩いて買うべきか！？考えましたが、やめました。鹿島の損益分岐点ってどれくらいなんだろう！？

[566: 匿名]

例えば家賃５万円として年間６０万円、５０年で３０００万円となりますので、これくらいが限界じゃないですかね。

[567: 匿名]

モデルルーム販売してるから、ほぼ完売でしょう。低層で免震なら、70平米で賃貸しても２０万円はいくでしょう。中古ででないかな。

[568: 匿名さん]

購入価格の他に、毎月賃料として地代が必要になってくるんですね。
他にも解体の積立金と解体準備基金が必要となってくるそうで、
どうも割に合わないような気がします。
割引価格が2割引もいけると言う話が本当なら検討する余地もありますがね～。

[569: 匿名さん]

２割引きでも検討に値しないかも。
子供・孫にも引き継げないマンションなんて価値がない。
しかも借地権でも割安感がまったくない。

[570: 住まいに詳しい人]

＞＞子供・孫にも引き継げないマンションなんて価値がない。

それはあなたの考え方の場合です。
おそらく定期借地権をあまり理解していないのでしょう。
価値がないマンションがなぜこんなに都内で増えているのですか？
考え方は人・状況によってそれぞれなので強くは言いませんが・・・。

まず詳細は割愛しますが、建物は良いですね。
同じ構造の加賀レジデンスはBCS賞を受賞しておりますし、
非常に魅力的な建物です。
気になるところはランニングコストですが、
煎じ詰めればグロスの価格をどれだけ抑えられるかに尽きます。
桜プレイスは平均坪単価約２５０万。
現在値引きしているそうですが、どれだけ落とせるか。
鹿島建設は滅多に値引きしないので、
２１０～２２０万で購入できるのであれば買いかなと個人的には思います。
もちろん立地環境が気に入っていればの話ですが。

[571: 匿名]

２００３年頃なら坪２５０で所有権マンションが目白でも目白台でも選び放題だったのにねえ。

[572: 匿名]

鹿島は建物はいいんだが、自分で販売するとやらかすよねえ。

[573: 匿名さん]

建物良くても、間取りが悪すぎる。

[574: 匿名さん]

今は、何割くらい値引きしていますか？

[575: 匿名さん]

定期借地権で間取りも悪いのに強気の価格・・・
そりゃ売れないでしょ。
値引きがあってもこの物件、買いたいと思わせないね。

[576: 匿名]

お住まいの方、土曜日の大雨はいかがでしたか。やはり川沿いの１、２階はやめておくべきでしょうか。

[577: 匿名]

ニュースで神田川と目黒川溢れそうって言ってましたよね。

神田川のどの当たりかわかりませんが、あんな臭い川溢れた日には・・・
ここ素敵な名前ついていますが、駅からの道、すごいですね。

[578: 匿名さん]

神田川の警報が出たのは中野区でした
東中野あたりが警戒水位に近づいたようですが、このあたりはまだまだ余裕でしたね。

[579: 匿名さん]

共用の「水景の庭」が妙にシンプルでもしかして味気ないかなと思いきや。
成程これは夜見るのが醍醐味っぽいですね。
お昼は隣のエントランスラウンジから眺める感じが日本の和の中庭を思わせる構図でいいかもしれません。
あと別途ラウンジがあるようですが、こちらは飲食は可能なのでしょうか？？
といっても私はお茶やコーヒー程度で良いのですが、ゆっくり嗜めるといいなあと思いました。

[580: 匿名さん]

マンションのラウンジって基本的に飲食禁止が多いよ
そうしないと親戚知人集めて宴会する輩が現れるから

[581: 匿名さん]

新目白通りをドライブしてたら、マンションに掛かるノボリを発見！

まだ売ってたのか～ｗ

かえすがえすも定期借地もったいないよねー。

[582: 周辺住民さん]

神田川周辺はサイレンの警報が鳴りましたが水位はすぐに下がったようです。このあたりは昔と違って浸水の心配はまずないようですよ。

[583: 匿名]

警報が鳴ること自体ダメだよね♪

[584: 買い換え検討中]

昔はよく氾濫してましたが、護岸工事をしてから一度も氾濫してませんね。
警報がなるくらいはあるでしよう。
場所はよいです。春は神田川沿いの桜が独り占めですし。
ただ定借はダメ。

[585: 匿名さん]

DM来たんで、安いと思ったんですが？わけありですか。ていしゃくは賃貸マンションと同じでしょう。

[586: 匿名さん]

いや賃貸マンションなら５０年以上住める場合もあるけどここは５０年（もう４８年だが）で絶対に出て行かなければならないですからね。

[587: 匿名さん]

安くなって、残っていた分が売れ始めているようですね。賃料を50年弱払い続けるより、コストは低いかと。完済すれば、残りの期間はフリーですし。もちろん、解体積立や土地の賃料はかかるわけですが。

人生の半分以上をあの場所で暮らせるのは、個人的には贅沢かと。

[588: 購入検討中さん]

残り30件あまりを賃貸に回すという話を聞きました。七月で。もう間取りのいい部屋でかつ南西向きの桜の見える部屋がないようです。鹿島が全部かいとるんでしょうかね。鹿島が買い戻すくらいなら安くして売って欲しい。

[589: 匿名さん]

あまり価格を下げると鹿島でも売却損が出てしまうでしょうし、
売れ残りが多すぎるので大幅値引き余力が少ないのでしょう。

賃貸に回すのは仕方ないかもしれませんが、
80㎡くらいの部屋で管理費込で30万円/月前後になるような。
一体誰が借りるのか疑問ですが・・

[590: シェパード]

元々は、薬品会社の土地、土壌は大丈夫なのか、説明書には一部汚染土壌が見つかり除去埋め戻したと、この説明書も間をおいて配布されたとか、建物解体とは別に、建設時に地中深く打ち込まれたＨ鋼杭等の撤去も住民の責任とか、この準備金は？周辺地図パンフ数枚には周りの印刷関係工場、電子部品メーカーの存在記載一切ないらしい。臭気があるかもとも書いてあるらしい。心配で心配で吠えたワン、売主側の方反論して安心させてあげてくださいワンワン

[591: 匿名さん]

雑司が谷はたしか鬼子母神でのお祭りが有名ですよね
この周辺は便利さというよりも静かな住宅街という感じですよね。
都電も走っていてなかなかいい町だと思います。

[592: 匿名さん]

まだ副都心線の工事中に近くに住んでいました。
寂れた低地です。
地下鉄は急な坂の登り降りが大変。
しかも、目白通りの出入り口から改札まだかなり歩きます。
目白駅も同じ。
東西線ふた駅への歩きも、くたびれます。
池袋、新宿は都バスを利用しましたが、明治通りが混雑。
買い物はよしやができた時で、近所の小売店が殆ど閉店。
千代田区や港区ならわかるけど、ここで定借は有り得ない。
賃貸でもよほど安くしないと無理でしょう。

[593: 買い換え検討中]

短期間だけ住んだだけでよくも知らないくせに適当なことをいうアホがいますが、立地は素晴らしいです。池袋、新宿にも出やすいですし、高田馬場は徒歩圏です。この物件の問題は借地権ということです。所有権ならプラス2000万くらいは下りません。近くにはすみふのシティテラス目白台などの高級物件もあり、坪単価も安定しています。
要は考え方でしょう。

[594: 匿名さん]

これだけ売れていないということは、
>593のような考えをする人が極めて僅少（マイノリティ）ということでは。

[595: 匿名さん]

ここの立地がすばらしいって、どんな理解でしょうか
高田馬場徒歩圏と言うけど、早稲田通りへはどの道を通っても上り坂
しかも馬場は学生街だからファミリーやシニア向けの店はほとんどない
川と低層住宅に囲まれた袋小路のような土地、そんな高く評価できますか？

[596: 匿名さん]

春は、川を覆う満開の桜が綺麗ですよ。神田側に散りゆく花吹雪は、最高です。
都電の風情も相まって、たまらなく良いです。

感じ方は、人それぞれなんです。

[597: 匿名]

５メートルでも坂道を登った立地なら違ったんでしょうけどね♪

[598: 買い換え検討中]

上らなくても坪単価は高いんですけど。同じ低地に建築中のブリリア早稲田は7000万円代でも売れているようですしね。
要は借地権だからダメなんです。所有権なら即完売の立地なんです。猿と何とかは高いところが好きと言いますが、そういう人は山小屋にでも住んだらいかがですか。

[599: 匿名さん]

50年で更地にするから長期修繕計画の積立金が安い、とかあるんでしょうか。
初期コストが高めでも、税制面や月払い費用が安いなら買いでしょうけど。

[600: 物件比較中さん]

50年で更地をどう考えるかですかね。所有の満足感を感じられないものに、大金を払うのか、それとも賃料の前払いと考えればよいのか。
個人的には借地権はないかなと思います。