桜プレイス[旧スレ名:（仮称）豊島区高田二丁目マンション]

[購入経験者さん]

都電荒川線「面影橋」駅近くの豊島区高田二丁目マンションについて情報交換しましょう。
建築主は鹿島建設で建物竣工日は平成24年3月を予定しています。

※正式名称決定に伴いスレタイを変更しました（管理者）


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[288: 匿名さん]

>279さん
画像拝見いたしました。
「東京一急な坂」「胸突坂」って、すごいですね！
駅まで遠いので自転車通勤にしたいけど、こちらも坂があって大変そう。
電動アシストつき自転車だと、駐輪場も盗難の心配がないところを探さなきゃだし。

[289: さくら]

数十年来地元に住んでいる者ですが、現地は工場→駐車場になってかなり経ちます。今回のマンション工事に先がけて、アスベスト除去工事がされていました。以前建っていた建物は、アスベストが社会問題化する前のものだったのでしょう。庭付き一階があるわけではないので、直接影響はないと思いますが・・・

[290: 匿名]

電動アシストの自転車って盗難保証付きの自転車売ってますよ？

逆に電動よりも、電動じゃない自転車の方が盗まれやすいですよ

[291: 匿名]

たぶん電動チャリに盗難補償がついているかついていないかの話ではなく、盗難が起こらないような安心できる駐輪場所があるかの話をされてると思います。それならこのマンション内の駐輪場で大丈夫ですよ。

上のコメントのあまりの噛み合っていなさに横から失礼しました。

[292: 匿名]

そういえば全く販売状況に関するコメントがないのですが、やはり売れてないのでしょうか？

[293: 匿名さん]

＞２９２
誰も動いてないんじゃない？
価格が発表されるまではココも賑やかだったけど
勘違い価格でみんな離れていった。

サイトのトップには「目白プレミアム」。
目白駅はいいとしても東京カテドラルや自由学園明日館まで！
ご近所の例の物件と合わせて目白勘違いコンビになりそう。。。

[294: 匿名さん]

>293さん

「勘違い価格」「勘違いコンビ」、言い得て妙です。私も同意です。
「目白プレミアム」って・・ふつう目白といえば、高台にあり高級住宅が集まる閑静な住宅街
だけど、ここの川向こうは早稲田・高田馬場だし、川沿いの低地かつ庶民的な雰囲気が漂う立地。
それでも最寄駅などへのアクセスがよければまだよいですが、さすがに「目白」の名前を出して
ネームバリューで誤魔化すにもほどがあるといわんばかりのアクセスの悪さ。

逆に言えば、目白の名前を出して高額にしておかないと、白十字への支払金や投入予定の壁式
免震方式やハイサイトサッシュの建築費用に追いつかないんでしょうね・・

[295: 周辺住民さん]

タクシーに乗って目白って言っても着かないわな。高田か高戸橋か学習院下だよね。あの辺に住んでる人で，目白に住んでるって思っている人っていないでしょ。

[296: 匿名さん]

物件サイトのトップページ、
分譲価格の内訳が出たね。

一番安い3960万の部屋で土地の権利金＋先払い賃料で1350万。
7490万の部屋だと合計2100万以上。
これに加えて毎月の地代が発生する。

この先の土地相場や経済がどうなるかわからないのに、
先払い賃料が高すぎる気がする。

鹿島としてはタワマン企画がポシャった分の収支を穴埋めしたいのだろうけど、
それを購入者にこんな形で負わせるのは理屈に合わない。

みんなそう感じてるから山手線内側の大型物件にもかかわらずスレが閑散。
下手をするとご近所住友のより人気のない物件になりそう。。。

[297: 契約済みさん]

>296さん

>鹿島としてはタワマン企画がポシャった分の収支を穴埋めしたいのだろうけど、
それを購入者にこんな形で負わせるのは理屈に合わない。

なるほど、たしかに頓挫した計画の収支を穴埋めすると考えれば、先払い賃料などの
どうしても割高だと思える価格設定に納得がいきます。

HPを見ても、第1期1次は終わったのでしょうが、次の2次や第2期の販売について、
まったく告知がありません。それだけ人が集まっていない証拠かもしれません。

[298: 匿名さん]

>297です。名前が「契約済み」になっていますが、コメントの通り未契約です。

[299: 匿名さん]

このあたりの権利金や地代の相場はわからないけど、
先払賃料を引いた値段なら割と妥当な感じになるね。

[300: 匿名さん]

予定販売価格の内訳を確認しましたが、消費税の価格にぶったまげてしまいました。
マンションの価格が高額なので当然と言えば当然ですが、数字で提示されると
引きますね。
それと、前払い賃料とは手付金のように初めに支払わなければいけないんでしょうか？
その場合、どのタイミングで納めることになりますか？

[301: 匿名さん]

300
消費税はすべての分譲マンションに発生しますよ。
割高な先払い地代の話をそらしたいの？

権利金の支払いは当然ながら権利の発生と同時。
いつ払うかわかりますよね？

[302: 匿名さん]

高田と目白台のイメージの違いとか豊島区と文京区の違いなどありますが、
神田川と桜並木、学生の多い文教地区に近い環境は魅力です。
もうすぐ桜の季節、楽しみにしています。

[303: 匿名]

建築に詳しくありませんが…

タワマン企画が通ったとしても価格にそれほど違いは出なかったんじゃないかなと想像します。タワマンの方が建築資材費が大きくなるんじゃないかな、とか、タワマンだと50年後の解体費も大きくなるから積立とか大きくなるんじゃないかな、とか。

素人すぎます？

[304: 匿名さん]

＞３０２

誰も文京区目白台と比べてませんよ。
豊島区目白と比べているだけ。
高田と目白は同じ豊島区です。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[305: 匿名さん]

価格も営業もダメでした。

[306: ご近所さん]

都電以外は駅まで遠いのでは。目白ではないと思う。桜は綺麗。
マンション入口はどこにできるの？馬場に行くときは遠回りしないといけないのでは？

[307: 周辺住民さん]

桜がきれいとの意見ですが，その時期の神田川はくさいんですよ。
冬はまだましですが。春～夏にかけてはくさいです。

[308: 匿名さん]

神田川って臭うんですか？
春から夏にかけては結構気になりますか？

[309: ご近所さん]

私はここから少し離れた早稲田通りを越えた高台に住んでいますが、春になると見事な桜並木を見に行きます。
シティータワーのあるあたりから椿山荘にかけてですが、神田川がにおうことなんて最近はないですよ。むしろ、きれいな流れです。

[310: ご近所さん]

私はくさいと思います・・・

[311: 匿名]

臭いと感じたことはないが、まあ、感じる人は御愁傷様でした。

[312: 匿名さん]

１年中、川の匂いをかいでしましたが、「臭い」ということは
まずないでしょう。
何が臭いのでしょうか？
１級河川ですし大分昔は別ですが浄化されているはずです。
元地元住民としてはあの並木沿いで大規模なマンションは
魅力的ですけど。

すんでみないとわかりづらいとは確かに思いますが・・・・
売れてるかどうかは知らないですけど、売れてないとしたら価格の問題では？
私が住んでいる時から販売をしていた住友のマンションも価格でまだ完売
していないようですし。
明治通り沿いで都電沿いの住友よりかは場所はよいと思います。

[313: 匿名さん]

はっきり言って「目白」ではないですよね。
なぜ目白を前面に出すのか疑問です。
高田馬場なら生活圏ですし、来年には副都心線も東横線とつながる
からそれだけで十分便利な場所だと思うのですが。

でもこのマンションの2.5ｍのハイサッシは魅力ですね。
モデルルームで見た時は感動しました。
購入できればしたいですけどね。うちには予算が少し合わなかったかな。

[314: 匿名さん]

2.5ｍのハイサイトサッシュって、高さが高い分だけ掃除が面倒じゃないですか？
最初はきれいでしょうが、やはり窓は汚れてくるし、多忙な方やものぐさの方だと
窓が大きいだけあって不便になってしまいそうです。

[315: 匿名さん]

HP見てても雰囲気変えてきてますね。
売れてないんで迷走してる感ありですね。

[316: 物件比較中さん]

定期借地権に詳しくないんですが、ここって50年ですよね？
最近の建物はしっかりしていると思うので50年って短い気がするんですが
定期借地権のマンションって大体がこのぐらいの期間なんでしょうか？

[317: 匿名さん]

定借も70年のケースがありますよ。
パークコート神楽坂とかクレヴィア上野松が谷あたりがそうです。

[318: 匿名さん]

＞３１７さん
70年もあるんですね。
例えば50年後ってどうなってしまうんでしょうか。。

[319: 匿名]

>318さん

今さら何を…

2062年6月30日までに更地にして返還するってしっかり告知されてますよ。

ここに興味があるならきちんと自ら調べるべきだと思いますけど。こちらは興味本意の者ですが、それでも簡単に知り得る情報です。

[320: 匿名さん]

>319さん

普通に読めば、>318さんは70年ある借地権の物件（パークコート神楽坂やクレヴィア上野松が谷）に
住んで50年経ったらどうなるか予想される状況を教えて下さい、という話をされてるように思えますが。

あなたの勝手な解釈で相手を馬鹿にするのはいかがなものかと。

[321: 匿名]

そうだそうだ

>320さん
教えて

[322: 匿名さん]

＞３２０
そう読めますか？
私には全然違う意味にとれますが。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[323: 匿名]

意味したかったことを318さんが答えてくれればいいってことだな。

[324: 匿名さん]

MR、とても魅力的でした。
借地賃料を50年間積み上げてみても
周辺より少し安いのかな。

[325: 匿名さん]

全然盛り上がらないね、ここ。
チラシはしょっちゅうポストに入ってくるのに。

[326: 匿名さん]

>326

デカ版を４つ折りにした立派なやつね。
そういうとこにはお金かけてますな。。

[327: 匿名]

鹿島の壁式免震対応とはなんなんですか？
他のマンションよりも優れているのでしょうか？

[328: 匿名]

なんだかいいかもしれない、比較はできないけど。

・・というのがこの板の大半の読者の印象でしょう。
余計な柱がなく部屋が明らかにすっきりすることだけはたしかですが、ただ一般的に壁式免震方式って低層の建物に用いられており、中層マンションであるこの物件は、壁式免震方式で作られた数少ないマンションの一つです。

土台に免震装置がついてることもあり大丈夫そうではありますが、ただあまりマンションとしての実績がないので冒頭のとおり比較できません。

部屋をすっきりさせる分、通常の工法より値段は高くなってるでしょうね。

[329: 匿名さん]

壁式免震・スッキリが好きなら加賀レジを買ってましたよ。
板橋とはいえ一等地だし、所有権なのにココよりずーーーーーっと安かった。

[330: 近所をよく知る人]

ここ数年、このマンションの前をよくジョギングで通っています。川沿いは排気ガスを吸わずに緑が続く平坦地でジョギングに最適です。途中で交錯する道路も、車の交通量は少ないです。都心部で、これだけジョギングによいコースは珍しいと思います。
さて、１年中走っていますけれど、川の臭いは全然感じません。昔は水も汚かった水も、今は澄んだ水の中で鯉が泳いでいます。
桜の季節、江戸川公園とは違って、土日でもこのあたりはそれほど人の多さは気になりません。川側の部屋なら、南向きで日は入るし、桜も見れるので快適ではないかと思います。
このマンションの位置する土地は、江戸時代は川でしたが、鹿島の施工なので、地震リスクはないでしょう。
早稲田を初めとして、いくつかの大学が近くにあるので、定年退職後、カルチャースクールとか通うにも好都合です。
都電も風情があり、下町散策も楽しい。少し歩ければ都バスの車庫があり、車庫からならばバスの便も充実しています。
いいことばかりのようですが、駅からの距離は気になるところ。自分が気に入って住むつもりで買うならよいでしょうが、投資目的なら止めた方がよいと思います。駅からの距離がハンディとなり、高い賃料は取れないと思います。

[331: 匿名さん]

たしかにリタイア世代にはいいかもね。
急がなければ都電も使える。
バスで新宿や表参道にも行ける。
静かで環境はいい。
定期借地でも50年後は（たぶん）関係ないし。

[332: 近所をよく知る人]

私も付近をよく通りますが、ほとんど同意見です。
ただし、多量の雨が降った後は川の臭いが気になることもありますよ。

[333: 物件比較中さん]

確かにこのあたりはのんびりとしていていいですよね。
坂があるのがきになるところですが。。。。


川の臭いってどんな臭いなんでしょうか？ドブっぽい臭いですか？

[334: 匿名さん]

３３２は近所の人じゃないね。
大雨の後は濁流になるから匂いなんかしない。

真夏で雨が少ない時にやや匂うかな、という程度。
ドブっぽいといえばそうだけど、かすかに感じるくらいだよ。

[335: 匿名さん]

明日から一期二次の受付開始ですね。
売れ行きどうなんでしょうか？

[336: 物件比較中さん]

今日から受付開始ですね～。
あいにく悪天候で雪が降ってしまいましたね。

この寒い中10分歩くのはちょっとキツイかなって思いますが・・・

[337: 匿名]

カンバン持って立ってる人がかわいそうでした…