桜プレイス[旧スレ名:（仮称）豊島区高田二丁目マンション]

[購入経験者さん]

都電荒川線「面影橋」駅近くの豊島区高田二丁目マンションについて情報交換しましょう。
建築主は鹿島建設で建物竣工日は平成24年3月を予定しています。

※正式名称決定に伴いスレタイを変更しました（管理者）


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[268: 匿名さん]

駐車場一番高くて4万円って高いですね。
この辺りの相場と同じに設定してるんですね。

[269: 匿名さん]

＞267
開き直りではありません
建築工学の解らない素人は・・・

[270: 匿名さん]

>269
大した問題じゃないなら、事件となって紙面を賑わす事もないような。
その後デベがどのような対応を取ったのかが気になりますね。
しかしこの事件が発覚したのって、内部告発なんでしょうねぇ、やっぱり。

[271: 匿名さん]

>269
建築工学の解らない素人は・・・　
って・・・・。このスレッドに来る人は桜プレイスの購入検討者なわけで、みなさん素人です。269さんが建築工学をよく知っている専門家の方か、少し勉強されている方かわかりませんが、実際問題、「そんな建物、ばれてないだけで世の中にゴマンとある」では困るんです。これがマンションだったらどうでしょうか。7cmもずれたまま建築されたマンションに住みたいと思うかどうかです。自分が購入を検討しているマンションの建築主は鹿島建設なんですよ。気にして当然です。

[272: 匿名]

私は、建築なんて学ぶ気も時間も無い、ただの購入検討者です。それが何か？

[273: 匿名さん]

>>271
仮に大した影響がないとしても気分的に嫌ですよね。
時間のあるときにでも建築士事務所協会の無料相談を利用して
どの程度の問題なのか聞いてみるのもいいかな～と思っています。

ところで高田馬場駅からの所要時間が徒歩12分から14分に訂正されてますね
一つ一つは小さい問題かもしれないけど、続くとちょっと気になるな

[274: 匿名さん]

数回足を運び検討を重ねましたが
購入見合わせます。
ずれと駅分数で決断しました。

[275: 匿名さん]

>>273さん
モデルルームまでが12分で、物件までが14分と見た。

>>274さん
ずれって？
思いのほか、駅からの距離があったという事でしょうか。
私は価格の面で折り合いがつきそうになく、諦めようかどうしようか
考えあぐねているところです。

[276: 匿名さん]

あ、ずれ＝7センチのずれの事ね。

[277: 匿名さん]

昨日現地を見てきました。
山手線内側なのに本当にどの駅も遠いですね。
しかもどこへ行くにも上り坂。

それと明治通りと早稲田通りは別として、それ以外の道は夜暗くて人通りが少ないです。
目白駅への道なんて女性には無理。
現地周辺も微妙に暗いです。

大人の男性なら別として、
子供の通学や子連れの外出の時は面影橋から都電しか使えないと思います。
雑司が谷（副都心線）、東池袋（有楽町線）、大塚（山手線）で乗り換え。

無理矢理「目白」イメージを作っても住友の二の舞になるだけ。
都電面影橋最寄りの庶民派マンションだったらいいのに。
「面影橋プレイス」

[278: ご近所さん]

物件詳細を詳しく見てみました。
いろいろなネックのある物件ですね。

現地近くの夜道は、確かに暗いですが、遅くなっても意外と人通りの多い場所ではあります。また、決して危険な場所ではありません。

なんと言ってもネックは、あのジェットコースターのような坂ですね。
住友さんの物件も、あれのマイナス度を見誤って、今だに売り続けていますよね。あの辺りの坂は、車で通るのも急すぎて怖いです。特に雑司ヶ谷側から下り坂にさしかかる場所は、下の通行者が見えないので、かなり気をつけないといけません。

西の方向に出る分には、全く大丈夫なんですけどね。。
場所自体は、静かですし悪くないですよ。
ただ、やはり所有権でないことを考えれば割高感は否めませんね。

[279: 匿名さん]

>なんと言ってもネックは、あのジェットコースターのような坂ですね。

このサイトにこんな坂の写真がありました。
私も何度も池袋から早稲田まで自転車で通いましたが、安全を第一にしつつスリルを楽しめる場所として
自転車で「直滑降」してました。「東京一急な坂」というのは間違いないと思います。
http://www.tokyosaka.sakura.ne.jp/toshima-nozokizaka.html

でも、>278さんがいわれるのと違って、この坂があることが物件のネックだとは思いません。
この物件はこの坂の突当りではなくその奥の立地になるし、生活する上で東京一急な坂の上り下りを
することはほとんどないからです。
最寄駅の雑司ヶ谷駅までは普段の行き帰りに明治通り沿い（都電沿い）のなだらかな坂を使えばいいわけですし。
とにかく最大のネックは、メトロ雑司ヶ谷駅が最寄り8分、ほか主要駅には12分以上というこの微妙な位置自体に
あると思います。

[280: 匿名さん]

ご近所に住んでます。
まず場所ですが住めばいいとこですよ。目白の高級感がなく下町の雰囲気がします。
やさしいかたが多くて住みやすいです。

ただ桜プレイスが建つところは以前何だったかを調べた方がいいと思います（数年前まで工場でしたよ）
また雑司ケ谷駅入り口に着いてからホームまでが長いんです。笑っちゃうほど。
明治通りを通り、駅まで行くと坂の角度は小さいですが遠いですね。毎日経験するとわかります。
雑司ケ谷駅まで徒歩8分は入り口まで。ホームまでは...あと副都心線はよくダイヤが乱れます。
馬場まではメトロの一番近い入り口まで12分ですね。JRは遠いです。
おそらく交通は不便な方かもしれません。交通の便では住友の勝ちといえます。

ただマンション名からわかる通り桜の季節はきれいですね（花見で歩いている人でうるさいかも...）
ある意味桜の見える部屋でないと...

[281: 匿名さん]

>>280

上の方に何回も出てますが白十字の工場ですからね。
重金属とか土壌汚染の心配はありませんよ。

雑司が谷駅は目白通りの入口からホームまで、
エスカレーターや動く歩道に乗ったまま（歩かない）なら６分、
一生懸命歩くと３分くらいです。

明治通り側の入口までは現地から徒歩10分、
入口からホームまで５分くらい。

副都心線を使うなら西早稲田のほうが便利だと思います。

３割値引があれば買います。

[282: 匿名]

>>281

西早稲田っていうのはどうかな。朝の通勤通学で毎朝ダラダラと上り坂が続くこと考えたらどっちもどっちかな。

[283: 匿名さん]

>>282
どっちの駅へも上り坂ですから、
裏道が使える西早稲田のほうが排気ガスを吸わないからいいかな、と。
まあ好き好きですし目的地にもよりますけどね。

西早稲田駅へは神田川と新目白を渡って階段を上り、
早稲田通りのインド大使公邸横を入るルートです。
緑が多くて静かな道ですよ。

[284: 近所をよく知る人]

↑　確かにそのあたりは閑静な住宅街ですね。
早稲田の学生も裏通りは意外と少ないですから。

[285: 匿名さん]

上り坂なんですね。自転車は電動じゃないときつそうですか？

[286: 匿名]

>285

子供さんを乗せるなら電動は必須。乗せなくても電動たら楽。という土地柄。


でもトイレットペーパーとティッシュを同時に買っても歩いて運べぶのが容易なのは日常生活を送る上ではいいと思う。

[287: 物件比較中さん]

このマンションの購入層って年齢的にはどのぐらいなんでしょうか？

結構落ち着いた世代がターゲットなんですかね。

[288: 匿名さん]

>279さん
画像拝見いたしました。
「東京一急な坂」「胸突坂」って、すごいですね！
駅まで遠いので自転車通勤にしたいけど、こちらも坂があって大変そう。
電動アシストつき自転車だと、駐輪場も盗難の心配がないところを探さなきゃだし。

[289: さくら]

数十年来地元に住んでいる者ですが、現地は工場→駐車場になってかなり経ちます。今回のマンション工事に先がけて、アスベスト除去工事がされていました。以前建っていた建物は、アスベストが社会問題化する前のものだったのでしょう。庭付き一階があるわけではないので、直接影響はないと思いますが・・・

[290: 匿名]

電動アシストの自転車って盗難保証付きの自転車売ってますよ？

逆に電動よりも、電動じゃない自転車の方が盗まれやすいですよ

[291: 匿名]

たぶん電動チャリに盗難補償がついているかついていないかの話ではなく、盗難が起こらないような安心できる駐輪場所があるかの話をされてると思います。それならこのマンション内の駐輪場で大丈夫ですよ。

上のコメントのあまりの噛み合っていなさに横から失礼しました。

[292: 匿名]

そういえば全く販売状況に関するコメントがないのですが、やはり売れてないのでしょうか？

[293: 匿名さん]

＞２９２
誰も動いてないんじゃない？
価格が発表されるまではココも賑やかだったけど
勘違い価格でみんな離れていった。

サイトのトップには「目白プレミアム」。
目白駅はいいとしても東京カテドラルや自由学園明日館まで！
ご近所の例の物件と合わせて目白勘違いコンビになりそう。。。

[294: 匿名さん]

>293さん

「勘違い価格」「勘違いコンビ」、言い得て妙です。私も同意です。
「目白プレミアム」って・・ふつう目白といえば、高台にあり高級住宅が集まる閑静な住宅街
だけど、ここの川向こうは早稲田・高田馬場だし、川沿いの低地かつ庶民的な雰囲気が漂う立地。
それでも最寄駅などへのアクセスがよければまだよいですが、さすがに「目白」の名前を出して
ネームバリューで誤魔化すにもほどがあるといわんばかりのアクセスの悪さ。

逆に言えば、目白の名前を出して高額にしておかないと、白十字への支払金や投入予定の壁式
免震方式やハイサイトサッシュの建築費用に追いつかないんでしょうね・・

[295: 周辺住民さん]

タクシーに乗って目白って言っても着かないわな。高田か高戸橋か学習院下だよね。あの辺に住んでる人で，目白に住んでるって思っている人っていないでしょ。

[296: 匿名さん]

物件サイトのトップページ、
分譲価格の内訳が出たね。

一番安い3960万の部屋で土地の権利金＋先払い賃料で1350万。
7490万の部屋だと合計2100万以上。
これに加えて毎月の地代が発生する。

この先の土地相場や経済がどうなるかわからないのに、
先払い賃料が高すぎる気がする。

鹿島としてはタワマン企画がポシャった分の収支を穴埋めしたいのだろうけど、
それを購入者にこんな形で負わせるのは理屈に合わない。

みんなそう感じてるから山手線内側の大型物件にもかかわらずスレが閑散。
下手をするとご近所住友のより人気のない物件になりそう。。。

[297: 契約済みさん]

>296さん

>鹿島としてはタワマン企画がポシャった分の収支を穴埋めしたいのだろうけど、
それを購入者にこんな形で負わせるのは理屈に合わない。

なるほど、たしかに頓挫した計画の収支を穴埋めすると考えれば、先払い賃料などの
どうしても割高だと思える価格設定に納得がいきます。

HPを見ても、第1期1次は終わったのでしょうが、次の2次や第2期の販売について、
まったく告知がありません。それだけ人が集まっていない証拠かもしれません。

[298: 匿名さん]

>297です。名前が「契約済み」になっていますが、コメントの通り未契約です。

[299: 匿名さん]

このあたりの権利金や地代の相場はわからないけど、
先払賃料を引いた値段なら割と妥当な感じになるね。

[300: 匿名さん]

予定販売価格の内訳を確認しましたが、消費税の価格にぶったまげてしまいました。
マンションの価格が高額なので当然と言えば当然ですが、数字で提示されると
引きますね。
それと、前払い賃料とは手付金のように初めに支払わなければいけないんでしょうか？
その場合、どのタイミングで納めることになりますか？

[301: 匿名さん]

300
消費税はすべての分譲マンションに発生しますよ。
割高な先払い地代の話をそらしたいの？

権利金の支払いは当然ながら権利の発生と同時。
いつ払うかわかりますよね？

[302: 匿名さん]

高田と目白台のイメージの違いとか豊島区と文京区の違いなどありますが、
神田川と桜並木、学生の多い文教地区に近い環境は魅力です。
もうすぐ桜の季節、楽しみにしています。

[303: 匿名]

建築に詳しくありませんが…

タワマン企画が通ったとしても価格にそれほど違いは出なかったんじゃないかなと想像します。タワマンの方が建築資材費が大きくなるんじゃないかな、とか、タワマンだと50年後の解体費も大きくなるから積立とか大きくなるんじゃないかな、とか。

素人すぎます？

[304: 匿名さん]

＞３０２

誰も文京区目白台と比べてませんよ。
豊島区目白と比べているだけ。
高田と目白は同じ豊島区です。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[305: 匿名さん]

価格も営業もダメでした。

[306: ご近所さん]

都電以外は駅まで遠いのでは。目白ではないと思う。桜は綺麗。
マンション入口はどこにできるの？馬場に行くときは遠回りしないといけないのでは？

[307: 周辺住民さん]

桜がきれいとの意見ですが，その時期の神田川はくさいんですよ。
冬はまだましですが。春～夏にかけてはくさいです。

[308: 匿名さん]

神田川って臭うんですか？
春から夏にかけては結構気になりますか？

[309: ご近所さん]

私はここから少し離れた早稲田通りを越えた高台に住んでいますが、春になると見事な桜並木を見に行きます。
シティータワーのあるあたりから椿山荘にかけてですが、神田川がにおうことなんて最近はないですよ。むしろ、きれいな流れです。

[310: ご近所さん]

私はくさいと思います・・・

[311: 匿名]

臭いと感じたことはないが、まあ、感じる人は御愁傷様でした。

[312: 匿名さん]

１年中、川の匂いをかいでしましたが、「臭い」ということは
まずないでしょう。
何が臭いのでしょうか？
１級河川ですし大分昔は別ですが浄化されているはずです。
元地元住民としてはあの並木沿いで大規模なマンションは
魅力的ですけど。

すんでみないとわかりづらいとは確かに思いますが・・・・
売れてるかどうかは知らないですけど、売れてないとしたら価格の問題では？
私が住んでいる時から販売をしていた住友のマンションも価格でまだ完売
していないようですし。
明治通り沿いで都電沿いの住友よりかは場所はよいと思います。

[313: 匿名さん]

はっきり言って「目白」ではないですよね。
なぜ目白を前面に出すのか疑問です。
高田馬場なら生活圏ですし、来年には副都心線も東横線とつながる
からそれだけで十分便利な場所だと思うのですが。

でもこのマンションの2.5ｍのハイサッシは魅力ですね。
モデルルームで見た時は感動しました。
購入できればしたいですけどね。うちには予算が少し合わなかったかな。

[314: 匿名さん]

2.5ｍのハイサイトサッシュって、高さが高い分だけ掃除が面倒じゃないですか？
最初はきれいでしょうが、やはり窓は汚れてくるし、多忙な方やものぐさの方だと
窓が大きいだけあって不便になってしまいそうです。

[315: 匿名さん]

HP見てても雰囲気変えてきてますね。
売れてないんで迷走してる感ありですね。

[316: 物件比較中さん]

定期借地権に詳しくないんですが、ここって50年ですよね？
最近の建物はしっかりしていると思うので50年って短い気がするんですが
定期借地権のマンションって大体がこのぐらいの期間なんでしょうか？

[317: 匿名さん]

定借も70年のケースがありますよ。
パークコート神楽坂とかクレヴィア上野松が谷あたりがそうです。