シェフルール中村橋

[物件比較中さん]

中村橋のマンション「シェフルール中村橋」
西武池袋線「中村橋」駅徒歩7分の総戸数62戸の新築分譲マンション

売主：株式会社松尾工務店
施工会社：株式会社松尾工務店
管理会社：和興通商株式会社

[21: 申込予定さん]

うちが抽選になったら・・行くかどうか・・まだわかりませんです・・

今は抽選にならないよう祈ってます!

[22: 申込予定さん]

ここって１Ｆは半地下なんですかね？

[23: 匿名さん]

>20
違うと思ってるけど、だれも否定しないから心配になってきた。

最終的に地主さんの手元には
最上階スペース
が戻ってくる

が正しいんじゃないの。
違うの？

[24: 申込予定さん]

№17です。

等価交換という意味合いで言うと№23さんの方の言う通りかと思います。
でも土地代と最上階のスペースが等価として値しているかどうわかりませんが、
最上階スペースよりも土地代の方が高いとすれば№20さんの方の言うこともあり得るかもしれませんね。

どちらにしても価格が抑えられていることには変わりない物件だと思いますので
心配することもないかと思います。

いよいよ明日ですね　ドキドキです！

[25: 匿名]

22さん
一階は半地下ではないと思います。模型では違いました。絵だと半地下に見えますよね！

今日明日駆け込みで申し込みありますかね〜。第一期追加決定と広告がきましたが、抽選後ハズレた方を優先にって感じですかね？とにかく、ドキドキです。

[26: 匿名さん]

２２さん、南東の一階は半地下ですよ。
営業がバツが悪そうに認めてました。
居間の高さから120センチ下へ潜ってます。
聞かれないと営業も答えないので検討してる方、
要注意です。

うちはキャンセルしました。

[27: 匿名]

26さん、そうだったんですね！！
南西の一階は半地下ではないんですか？
うちも、一階希望だったので聞いてみたいと思います！！
情報ありがとうございました。

[28: 匿名さん]

27さん、南西も部屋によっては、最大80センチは半地下になってるらしいですよ。

[29: 匿名さん]

南東が半地下なのは知ってたけど、南西も半地下があるのは気付かなかった

[30: 購入検討中さん]

この物件、人気なんですね。
私はモデルルームには行き、価格は魅力的だと思いましたが、今後中村橋自体が便利になる可能性が見いだせなかったので、見送ることにしました。
こじんまりとしていい街だとは思うのですが、特徴がないのですよね。
交通の便は悪くないと思いますが

[31: 購入予定]

人気みたいですね。抽選後申し込みに行きましたが、同じく申し込みしている方達でいっぱいでした。私は中村橋在住なので愛着があるからかもしれませんが、生活しやすく特に不便を感じてません。自分が住む町に特に特徴を求めてもいないので。
契約されてるのはだいたい近所に住まれてる方だと営業の方も言ってました。確かに違う地からマンションを探しに来てるような方からしたら中村橋に魅力はないのかもしれませんね。私は大好きな町ですが…

[32: 物件比較中さん]

31さん
今日ほんとにＭＲいっぱいでした？

[33: 匿名]

32さん
申し込み会は抽選日当日の５時〜でしたので昨日の日曜日でした。私達は契約されてる方でいっぱいでモデルルームを見ながら席が空くのを待ってた位です。

[34: 匿名]

売主・施工は横浜の中堅建設会社ですが、会社の信頼性はどうですか？
建物の品質も気になりますし、デベが潰れないかも気になります。
あとは、管理会社も同じ会社の系列ですね？
ネットの評判は芳しくないみたいですが、大丈夫かなあ。

[35: 匿名さん]

売主と施主についてTDBやら東京商工会などで与信なんかを調べてみました。
神奈川県では中堅の会社で、業績もそれなりにいいようです。
社長こそ典型的な世襲で、少し古い体質の会社のようですが、
このご時世で与信がそれなりにいい建設会社ということ自体、珍しいのではないでしょうか。

たしかにこの工務店の大株主に管理会社の名前がありました。
ただ、これについては不都合な点があれば、管理組合の決議で変更できる事ですし、
それ以前に等価交換している以上、元地主が黙ってはいないでしょう。

[36: 匿名]

>>35
gooの有料サービスで帝国の信用情報を入手しましたが、売上が激減しているのが気になりつつも確かに評点はなかなか良かったですけど、2年ほど前の決算情報で、ちょっと古すぎたかな。最近読んだ週刊東洋経済の不動産・建設会社ランキングでは、あまり芳しくない結果でした。

財務状況はさておき、建物の質、施工レベルはどうなんでしょうね？
売主と施工が同じだと、一般的には牽制が効かずチェックが甘くなりがちで、品質に影響出るみたいですけど。

[37: 匿名]

ネットの評判で良い会社探す方が大変じゃないですか？このコミュでもどこの会社も悪いことばかり書かれていて、じゃ一体どこのマンションなら良いんだ…とわからなくなった事がありました。
みなさん、良い時は書かず、悪い時は頭にきたはけ口に書きますよね。
なので私はネットの評判はあまり気にしない事にしました。

[38: 匿名さん]

確かにね。
何を信用するかは個人で判断すればいい。
この情報過多な世の中。

[39: 匿名さん]

ここの建設現場見ましたか？

都内のマンションだとふつう、
建ぺい率ぎりぎりいっぱいまで建物を建てるから、
搬入車両の駐車スペースの確保が難しくて、
大型トラックなんかが直接つけられなくて、
4tに積み替えた上で順番につけるという手間があります。

これが存外費用のかかることで、
工期の遅れにも繋がり、
特に竣工間近ともなりますと、
内装や電設にしわよせが行くことになります。

ここのマンションは配棟計画に余裕があるので、
搬入車両スペース、さらには資材置き場もきちんと確保されています。
加えて幹線道路から幅員が広くて、
交通量がそれほどでもない道路が繋がっていますので、
地域に迷惑をかけることなく工事が進められるわけです。

この差は意外に大きいですよ。

[40: 物件比較中さん]

確かに売主・施工が同じ会社、微妙なデベというのは、はたしてどうなんでしょうね。

もちろん、大手デベだって、施工は下請け、さらには孫請けが行っているわけだけど、
発注元だけあって立場は強く、施工管理とか品質チェックとかはしっかりとするだろうし、そういったノウハウがあるだろうし。

さすがに同じ会社の身内だと、どうしてもチェックは甘くなりますよねえ。

[41: 匿名]

>>40
以前読んだ、建築士が書いたマンション購入本には、売主・施主・設計が同じマンションは、仕上がりが甘くなりやすいので避けた方が良いと書かれていました。

財閥系など大手は施工管理がうるさいから、下請けが大変らしいですね。そのおかげで質が高められるわけですが。

[42: 匿名さん]

【売主・施主・設計が同じマンションは、仕上がりが甘くなりやすいについて】
対策としては、
内覧会立会いの時にしっかりチェクすることですね。
自信がない方は、日当を払い建築Ｇメンを頼めばよいと思いますよ！

【＞３６さん　松尾工務店の２年前の売上げ激減について】
そのころは、どこの企業もそうかと思います。あのトヨタ自動車でも激減していた時期ですから・・
全体の景気低迷により銀行融資が止まりマンション事業の縮小や倒産に追い込まれた中堅デベは数知れず・・・
今期は中村橋、阿佐ヶ谷、元住吉の実績があるようなのでかなり売上げアップでは・・

【売主・施工が同じ会社について】
本来、良いもの安くする一番の企業の仕組みであり企業努力です。
大手デベにはマネ出来ないことを松尾工務店はしているのではないかと考えます。
特に創業者や経営者、社員は良い商品を造り評価され次に活かしたいと考えるのが普通ではないしょうか！
疑えばきりもないですが＞３７・３８さんに同感です。

私は、シェフルール中村橋を気に入ってます！

[43: 匿名]

第二期の広告入ってました。
3700万〜になったってことはちょっと値下げしたんですかね？！

[44: 購入検討中さん]

>43

一期も何戸か売れ残ったみたいだから値下げしたんじゃないですかね。
一階の庭付き住戸なんかは将来的に庭先を削って歩道にする計画があるみたいですし、
南東向き1階は半地下＋短日照でちょっとって感じ…。
価格だけで勝負をかけるには近所にエルデンシア練馬という激安マンションがあり、
さらには同エリアにイニシアや三井、有楽土地など大手が手掛ける物件が並ぶなかで、
デベロッパーが施工も兼ねる地方ゼネコンという不安要素。
また最上階の地主の存在と等価交換という耳慣れない事情もあります。

ただ考えようによってはここはかなりお買い得な気もします。
まず駅徒歩7分という立地。これは大きいです。
駅からは商店街をつっきる形になりますので、夜も安心です。
交通量の多い目白通りとの間に中層マンションと交通量の少ない10m幅の道路を挟み、
幹線道路沿いにありながら騒音と前建ての心配が軽減されています。
敷地の北側には公園が隣接し、その周囲には畑も点在する低層住宅エリア。
すこし歩けば向山遊園やとしまえんのある緑豊か高級住宅街向山です。

二重床・二重天井はいまや常識になりつつありますが、
近隣の新築マンションでこれを備えているのはこことイニシアだけ。
全戸がファミリータイプの間取りなので、賃貸に出される可能性が低く、
共用設備の簡素さと戸数の規模も丁度手頃な感じです。

正直一期は見送ったのですが、
この調子で価格が下がっていくようなら二期には手を挙げてみようかと思っています。

[45: 匿名]

44さん、一階の庭先を削る計画ですが、庭自体が狭くなる事はないみたいですよ。
計画自体もだいぶ昔の物のようで実行される可能性は極めて低いらしいです。

南東が半地下なのはこのサイトで知りました。でも、売れてるんですかね？

[46: 申込予定さん]

リッチもいいですし、正直23区内の新築ではない価格が魅力的なので申し込み予定です。
ただ、デベロッパーが施工も兼ねる地方ゼネコンの部分も気になりますが最上階の地主さんも気にはなりますね。偏見かもしれませんが、地主さんや大家さんが同じ住居内にいるのはあまりいいイメージがないのですが・・・。
第二期の広告もみました。3700万なんてないので値下げしたのかもしれませんね。
1期の申し込みも交渉して少し値下げしてもらえないかなぁ～なんて思うのですが難しいですよね。

[47: 地元]

私も立地いいと思います。
一駅先の練馬には池袋線、大江戸線、有楽町線、副都心線と4路線。

車で10分ちょっとで、外環、関越道にのれます。
電車でのアクセスが悪い中央線沿いにも中村橋駅、練馬駅からバスが結構な本数あります。

駐輪場がいっぱいで、停められない練馬駅よりも、中村橋駅のが私には○です。

環七と環八とはちょうど間くらいですかね…。


ずっと中村橋に住んでますが不便を感じたことはないですよ。

豊島園には温泉も映画館もありますしね！

[48: 購入検討中さん]

契約会行かれた方、どんな感じでしたか？

[49: 匿名]

他のシェフルールのスレでも同様でしたけど、やはり皆さんデベの信頼性が心配みたいですね。
加えて、売主と施工が同じというのも。
品質は大丈夫かなあ。

[50: 契約済み]

48さん
半地下のある南東の部屋はＨタイプ以外は埋まってました！一期の売れ残りは３〜４件だった気がします。契約会中にも見学者の方が何組かいらっしゃったので、二期で売り切れそうですね！

[51: 購入検討中さん]

駐車場の料金が安くて良いのですが、
機械式駐車場の耐久年数はどのくらいなのでしょうか？
耐久年数が経過時の機械取替え費用は積立金に含まれているようなものなのでしょうか？

[52: 匿名さん]

今、すごく迷ってます。
でも人気そうなので早く決断しないとと思いながらも。。。
目白通りの騒音と、南西側の日当たりが気になります。
目白通りは環八のように24時間（大げさですが）混んでるのでしょうか？

[53: 周辺住民さん]

>52
私も現在検討中です。
現在の住まいも目白通りに面しております。車の流れですが、基本的に24時間走っています。
さすがに朝方は少なくなりますが、午前1時くらいですと普通に車は流れています。
また、大型の車両が走っているので地響きを感じる事はあります。
窓を開けてテレビを見る事はできませんね。

ただ、現在の住まいは目白通りに真向かいなので、一本入ったこの物件ですと
そこまでひどくは無いと思います。いずれにせよ、低音域の響きは避けられないと思います。
ただ、窓を閉めればそこまで気になる事は無いかもしれません。

私も目白通りの音から逃れたいので、迷いますね…

[54: 匿名さん]

それなりの覚悟は必要かと思います。
騒音は慣れると聴きますが、正確には麻痺するのかと思います。

目白通りは、朝～昼～夜～真夜中～早朝にかけても交通量が多く
都心～関越自動車道へ直結しているだけあり大型トラックが多いですよね。

騒音＜排ガスも気になります。
南側には目白通りあり・西側にも道路（信号待ちで渋滞）あり、東側に計画道路？ありの道路囲いです。
排ガスは、ベランダの汚れがひどくし洗濯物が排ガス臭くなるという書き込みもありました。
騒音と排ガスで窓をあけていられない生活？？？？？

建物劣化スピードにも影響があるようで、排ガスは雨を酸性化するようでコンクリートにも悪影響のようです。
振動と悪い空気、排ガスは、人間にも建物にも悪影響みたいです。
顔はいいのだけど・・・・

[55: 匿名]

53さん、現在目白通り沿いにお住まいとのことですが、54さんのおっしゃる通りベランダは排気ガスで汚れてますか？？
洗濯物も排気ガス臭くなったりするんでしょうか？

[56: 匿名さん]

52です

そうですか・・・やはり騒音問題は避けられないのですね。
でも、久しぶりの価格抑え目物件なので魅力的です。
何件か近所の物件も見ましたがどうも決め手がなくて・・
2期販売は11月中旬だとばかり思っていましたが、
今週末も1期追加販売があるのですね。
３階以上を探していましたが、もう残ってないのかな？
すべてが揃ってお手ごろ価格の物件はなかなかないですね。
悩む　悩む

[57: 入居予定さん]

>56さん

一度に目白通りの交通量をご覧になってください。
平日の朝と夕方は確かに渋滞しますけど、それ以外はスムーズなもんです。

それから建設現場に回り込んで見てください。
向かい側の建物に遮られて騒音が格段に減ることと、
目の前の道路の閑散具合がお分かりいただけると思います。

この道路、かつては関越や笹目通りへの抜け道として活用されていたのですが、
環八の延伸に伴い目白通り自体の流れがスムーズになったうえ、
補助第133号の開通に伴いかえって目白から入りにくくなってしまい、
以前に比べるとかなり交通量が減ってたりします。

これからの日本は間違いなく不景気＋人口減少です。
車の絶対数は確実に減少します。
さらに近年の排ガス規制と都内の高速道路網の拡充に伴い、
幹線道路の騒音・大気汚染の問題は一昔前とは比べ物にならない程に改善しています。

加えてこの物件は道路側の全ての窓がT-3等級の複層ガラスです。

…などと、背中を押させていただきます。

[58: 購入検討中さん]

ここは伊藤忠・・が全面的に説明から何から
やっていて売主の姿がみえないんですね。
販売代理だからそういんもんなんですかね。
あとあと残るのは売主なので、販売代理が言った事に
責任持つんでしょうか？ちょっと心配になってきました。
契約された方、売主は契約の際に同席しましたか？

[59: 匿名さん]

私は契約したものではありませんが、58さんと同じような点が気になっています。
販売会社は何かあった時でも責任を取らないと思います。責任を追うのはあくまで売り主ですよね。
勿論大手だから大丈夫とも言い切れませんが、実績が少ない会社、体力のない会社が売り主だと、何かあった時に心配かなぁと思ってしまいます…。

[60: 契約済みさん]

＞58さん
契約時は売主さんいませんでした。
でも、売買契約書に記載されていることに関しては、嘘はないと思います。
伊藤忠さんが、勝手なことを付け加えたりということは決してなかったです。
淡々と契約書の内容を説明されてました。

[61: 匿名]

58さん、契約時には伊藤忠の方だけでしたが、売主さんはもともと作る方専門のゼネコンで販売のノウハウがあまりなく得意としてないので伊藤忠が販売代理しますみたいな説明をされてましたよ。

[62: 購入検討中さん]

60さん、61さん、ご意見ありがとうございます
気にはなってましたが、やはり分業ということなのでしょうか、
それに契約はあくまで売主と結ぶわけでしょうから
契約書についてはもちろん売主の責任が明記されますよね。
売主をちょっと調べましたが、大手ではないけれども古くから
神奈川では名の通った会社のようですね。
公共工事なども元請でやっているようなので、
しっかりしたところなのでしょうか。
ただ、実際のアフターサービス等、引渡し後の対応も含めてどうなのかは
やはり心配なところです。でもこればっかりは、今聞いても
ちゃんとしてますとしか答えないでしょうし、
買ってみなければわかりませんね。
引渡し後のやりとりや補修等の対応は大事な要素だと思います。

[63: 購入検討中さん]

この会社の物件は意外とあちこちにあります。以前はネオマイムという名前で作ってたみたいです。
このマンションから歩いて5分くらいのところにも築6年くらいの物件があります。
特に意匠に力が入っているような感じではなくごく普通な見た目ですが、外壁など大変奇麗に仕上げてあります。
中身を伺い知る事は出来ませんが、ここの3LDKが4400万円くらいで売りに出されてすぐに買われてたこともあります。

わたしも最初は名前も知らない会社のマンションなんて不安でしたが、
実際に建って何年か経っている物を見てなんとなく安心出来ました。
この周囲はマンションがいっぱい建てられているのですけど、
丁度何年か前のプチバブル期に建てられた物件が多く、
何年もしないうちに外壁に凹凸が出てきたり白い液体が染み出したりしているものもあります。

アフターサービスなどについては地主さんが入居している手前、
本気でやってくれるのではと思います。
あの立地であの価格で出せるということは、
等価交換式のメリットが相当ある筈です。

それからこれは個人的な考えですが、
内装のちょっとした補修なんかはどうせいずれ傷つくものだからと諦めて、
その分ちょっと値引きしてもらうくらいの方が幸せになれると思います。
へんに話がこじれて、そのやりとりをブログなんかにのせて糾弾するみたいな展開になってしまうと、
その物件自体の資産価値にも傷がつき、他の入居者さんにも迷惑がかかってしまいます。

[64: 周辺住民さん]

>内装のちょっとした補修なんかはどうせいずれ傷つくものだからと諦めて、
>その分ちょっと値引きしてもらうくらいの方が幸せになれると思います。

内覧は通常契約後だろうから、値引きなんかしてくれないですよ。
入居後の内装の傷に関しては、誰がつけたかの水掛け論になるから普通は入居前に
きっちり補修させてから引渡しを受けます。

>へんに話がこじれて、そのやりとりをブログなんかにのせて糾弾するみたいな展開になってしまうと、
>その物件自体の資産価値にも傷がつき、他の入居者さんにも迷惑がかかってしまいます。

おかしいことをおかしいと言わないと、泣き寝入りする羽目になります。
それで資産価値が下がるというのなら、その価値自体が過大評価だったというだけのことです。
クレーマー的なものは別でしょうが…

[65: 購入経験者さん]

>あの立地であの価格で出せるということは、
>等価交換式のメリットが相当ある筈です。

ここの物件、周りが高いから安く感じるけど
6-7年前に比べればまだ全然高い、もっと駅近でも坪200万以下でしたよね。
3-4年前のピークに比べれば少しは安くなったけどね。
元の価格に戻ってきつつあるんでしょうな。

[66: 匿名さん]

施工に問題があるとは思いませんが、
販売会社に代理したからといえ売主が契約時に顔を出さない、見せないのはどうでしょうか？
購入者は、数千万円もの支払をするのに《売主は挨拶なく顔も見せない》というのは不安ですね。

販売会社が大手といえ安心ですか！？
契約内容には責任があるでしょうけど、大事な施工不良・施工ミスには責任は取らないですよね。

マンションの契約は、戸数が多いので流れ作業みたいな印象を受けます。
全ての責任は売主さんですよ！　売主さんの姿勢の問題ですよ！

やはりこのマンションは、騒音と排ガスなんですね。
何度も見てますけど、やはり交通量は多いですねぇ～
早朝・夜間も少ないといえども、一般道よりは明らかに多いみたいですし・・大型車両も・・・
昼間より早朝・夜間のほうが響きますよね・・・

車の洗車してホイールについた黒物を見たとき　限りない台数のブレーキパットの黒物もかと思いました。
魅力は感じるものの、子供の事を考えると・・・

[67: 匿名]

↑そう思うのなら買わなきゃ良いだけの話。
こういう考えの方はここ検討もしないんじゃないですか？
なぜこのスレを覗きにくるのか不思議。

[68: 匿名]

６６です
具体的に検討していたので、悩み・不安をストレートに書き過ぎました。
失礼致しました。

[69: 匿名さん]

>67

何いってんの？
そういう事を書いてやりとりするのがココなんじゃないの？
去年とかの大手が建てた駅向こうの物件とか、もっとネガレス凄かったよ。
それでも即日完売したけどね。
自信があれば、ここの書き込みなんか気にしないって事です。

[70: 匿名]

契約時販売代理の人のみで、売主は出て来ないというのは普通というか他の物件も皆そうなのでしょうか？
マンション購入初めてなもので…。