シェフルール中村橋

[物件比較中さん]

中村橋のマンション「シェフルール中村橋」
西武池袋線「中村橋」駅徒歩7分の総戸数62戸の新築分譲マンション

売主：株式会社松尾工務店
施工会社：株式会社松尾工務店
管理会社：和興通商株式会社

[1: 匿名]

目白通りの交通量がかなり多いので、車の音や排気ガスが気になります。影響はないのでしょうか？

[2: ご近所さん]

デベがマイナーだけど、実際のところどうなんだろう？
他のスレでは叩かれているみたいだけど、信ぴょう性は微妙だし。
あと、売主・施工・管理が全て同一会社（グループ）というのが気になる。

[3: 購入検討中さん]

売り主についてよくご存じな方いらっしゃいますか？
あまりよい評判はなさそうなので、とても気になっています。

[4: 匿名]

メリット
安い。
デメリット
目白通りの騒音と空気。
このバランスをどう捉えるかという話になりそうです。目白通り以外の周辺環境に関しては、普通だと思います。
駅前にとりあえずスーパーはあるし、駅からの距離も許容範囲。学校も近いです。

[5: 匿名さん]

目白通りからかろうじて一本住宅街寄りに入ったところにあるんですよねここ。
目の前の道路の交通量もそれほど多くは無いようですし、北側は公園に面してますし、
なにより敷地に対しての建物の面積が少ないです。

この周辺で何軒か見てまわりましたが、
価格も手頃ですし、設備も充実。
小学校の学区も評判のいい向山小学校。
中学校は貫井中になるようですが、
富士見に通わせようと思えばこちらも十分に徒歩圏内。

少し気になるといえば、事業協力者がここの地主で、
最上階の住戸を独占していること。
管理組合の議決にも、戸数に応じた影響力を行使できますし、
この方の人柄しだいで住環境はかなり変わってくる気がします。

[6: 匿名]

モデルルーム見てきました。
近所の方が多く来られてるみたいで
私が行った時には結構混んでたように思います。
人気がありそうだと思いますがどうですかね？？
２期まで待って様子見ようかな。

[7: 匿名さん]

近隣の物件と比べるとかなりお値段が安いですね。
だいたい500万円くらい安い感じです。

ここ半年ほどこのあたり（練馬）で物件を探していたのですが、
新築は配棟が微妙だったり、東向きしかなかったり、反対運動が起きてたり。
中古は中古で値段が高めだったり、築年数が多めだったり、戸数が少なすぎたりしてて、
あまりいいと思える物が無かったのですが、ここはいいなと思いました。

駅から賑やかな商店街を抜けて住宅街に一歩はいった立地。
住所表示は練馬区の高級住宅街“向山”。
街区は中層マンションと一戸建てのエリアで、二面接道はどちらも10m以上。
北側にはこじんまりとした公園もあり、敷地内にも新たに公園を造営。
二重床・二重天井、T3のLow-Eペアガラス、タンクレストイレ、
エコジョーズ、TESの床暖房と浴室乾燥機、
ビルトインの浄水器にガラストップ三口コンロまでついていて、
値段が中古＋仲介手数料＋諸費用とおんなじくらい。

敷地も広いところにゆったり建てられているので、
遠い将来の増床建て替えも可能と見ました。

投函チラシのデザインのセンスが壊滅的なのと、
デベロッパーが神奈川県の地元ゼネコンでよく知らないところ、
管理会社が売り主の系列会社で微妙な感じなところ、
そして間取りの具合が微妙におかしいところもありますが、
とりあえず、他と比べて一つ抜きん出ている気がします。

たぶん、ここ、買います。

[8: 周辺住民さん]

安いと言ってもここはちょっと幹線道路に近すぎますね。
幹線道路から50m以内はちょっとアレな可能性があるという論文もありますし。
http://www.jacr.info/publicication/Pub/m_13/m_13_04_5.pdf

[9: 匿名]

以前このマンションの裏で賃貸住まいをしていました。
みなさん心配の騒音ですが、高層階は音を遮蔽する建物がないので、窓を開けていると結構気になります。音を気にされるなら、低層階がお勧めです。前のマンションが音を遮ってくれるので、相当静かになるはずですよ。設備を考えると、この値段は買いだと思います。高層階も眺めはいいですよ。場所によっては東京タワーが見えます。

[10: 物件比較中さん]

No.5さんと同意見です。
事業協力者が最上階を独占していることが気になります。
加えて、日照時間の推移を見せてもらいましたが、菜園のあるフロアは日陰になる時間が多いようでした。
菜園を売りにしている割にはその間取りが少ないのもどうかと･･･（地主が最上階でなければ菜園のある戸数が増えたように思うのですが･･･）

花台の使い勝手がいまいちなのと、部屋のすぐ外側が通路になっているので、私は購入を見送ります。
物件価格が安いのは「地主さんとデベロッパーが内々に話を進めたから」と説明を受けましたが、それがすべての理由とは思えませんでした。

立地には申し分なかったのですが･･･。

[11: 検討中]

やはり一階だと前の道路の交通量・排気ガスが気になりますかね？
小さい子供がいるので一階も良いかな？と思っているのですが…

[12: 匿名]

正面玄関の目白通り側（伝わりますでしょうか）はちょうど、信号になっており、平日も休日も結構な車両が止まります。音と空気は気になりますね

[13: 検討中]

いよいよ登録会始まりましたね！行かれる方いますか？うちは明日、ローン仮審査提出しようと思ってます。部屋はモデルルームタイプ人気があるみたいですが、庭付きはそうでもないのかな？？

[14: 申込予定さん]

建物の規模がそこそこ大きいので完成すると見栄えのよいマンションが完成するような気がしています。

私的には大事なポイントとなるマンションのエントランスの雰囲気も良い印象を受けました。

間取りはバリエーションが豊富なので自分好みの間取りの絞込みが出来ました。


確かに騒音について悩みましたが、目白通り沿いのデニーズ前のプラウド立地に比べれば許せるかと・・・

プラウドはココより高くて、うるさくて、即完売したのではなかったでしょうか。

プラウドとシェフルールとは違うのかな（笑）

新宿・渋谷・港区あたりは幹線道路沿いのマンションはいくらでもありますよね。

夜の交通量を確認しに行きましたが前面道路はほとんど交通はありませんでした。


事業協力者の最上階住戸があり管理組合の議決の影響力の行使の件ですが、

建物を綺麗に維持管理をすることに対しては、購入する方々と同じかそれ以上の思いがあるのではと考えてます。

影響力が思いっきり発生するのは建替え決議でしょうけどかなり先の話ですので私はあまり気にしていません。


花台は安っぽい気がしますが、価格・立地・空間を重視している私としては

騒音は気にするほど気にならないのではとポジティブに考えることとしました。

フラット３５Ｓの激安金利の締め切りも迫っていることもあり、かなり悩みましたがココで行きます！

[15: 匿名]

やはり皆さん同じような印象ですね。
私もあのセンスの無い花台は好きになれません、ＭＲ同様の鉛色一色なんですよねきっと。
それとここは他に比べて天井に梁が多いですよね、大事な空間なのに残念です。
でも立地をはじめ、いいところもたくさんあるんですけどね。

[16: 匿名]

申し込みしました！
中村橋に長年住んでますのでここ近辺で中古も含め検討してましたがここが一番良かったです。今、千川通り沿いに住んでいて車やバスの通りも多く音も窓を開けてれば聞こえてはきますが、私は気にならないのであの通りの騒音も大丈夫そうですし…
あとはローン審査と抽選ですね。一応１番ということでしたが、当たりますように。。

[17: 申込予定さん]

なぜ安いのか？　

今回は、土地所有分を最上階スペースと交換する等価交換という事業かと。
デベロッパーは、土地代金を負担せずに出来る事業かと思われます。

建物完成するまでの数億円の金利負担を免れるということは、
良質の商品を安く提供出来る最大の理由かと思います。
あと基礎の深さも20ｍほどですから必要以上に基礎工事にもお金をかけることのない地盤の良さなのかと・・

あと地主さんに等価交換を提案したマンション事業ということもあり、
競争で競い合って仕入れた土地でないので適正な価格で折り合いがついたと思われる価格提供です。
これは購入者にはありがたいことです。

おそらく情報が流れていたら三井・三菱・東建・野村でも必ず仕入れするマンション用地であろうと思います。
かつ実際の施工は３流会社に任せて、同じような仕様で高い金額での提供になったであろうと考えます。
ネームバリューの違いはありますけどね。

梁多いですか？　どこもこんなもんじゃないかと思いますけど・・・　丈夫な証しですよ！

売れているみたいですね　　　うちも今週末までドキドキです。　

[18: 申込予定さん]

抽選は振り分けられているのでほとんどないって言ってましたが、

ここへ来て抽選になったと営業からＴＥＬがありました。

当たったら縁があったものとしてラッキーですが、

ハズれたら他の部屋を検討させられるのでしょうね。

値引きはしないでしょうね。売れてるらしいし、まだ１期なので。

でもここに住みたいという気持ちは強いです。

お互い良い結果が出ることを祈りましょう！

[19: 申し込み済]

私も不動産業界の知人に事業協力主について聞いてみたら等価交換だと言ってました。その時はよくわからなかったのですが17さんの書き込みを見て理解できました！

営業さんは何とか一倍になるように…と言ってくれてましたが、抽選になったら連絡してくれるんですね。ちなみに抽選には行かれますか？

[20: 購入検討中さん]

地主さんの等価交換て
最終的に地主さんの手元には
”入居者の購入代金－建設費－売主経費と儲け”
が戻ってくるってことですかね？

でもそれなら相場より安価なのはわかる気がします。

[21: 申込予定さん]

うちが抽選になったら・・行くかどうか・・まだわかりませんです・・

今は抽選にならないよう祈ってます!

[22: 申込予定さん]

ここって１Ｆは半地下なんですかね？

[23: 匿名さん]

>20
違うと思ってるけど、だれも否定しないから心配になってきた。

最終的に地主さんの手元には
最上階スペース
が戻ってくる

が正しいんじゃないの。
違うの？

[24: 申込予定さん]

№17です。

等価交換という意味合いで言うと№23さんの方の言う通りかと思います。
でも土地代と最上階のスペースが等価として値しているかどうわかりませんが、
最上階スペースよりも土地代の方が高いとすれば№20さんの方の言うこともあり得るかもしれませんね。

どちらにしても価格が抑えられていることには変わりない物件だと思いますので
心配することもないかと思います。

いよいよ明日ですね　ドキドキです！

[25: 匿名]

22さん
一階は半地下ではないと思います。模型では違いました。絵だと半地下に見えますよね！

今日明日駆け込みで申し込みありますかね〜。第一期追加決定と広告がきましたが、抽選後ハズレた方を優先にって感じですかね？とにかく、ドキドキです。

[26: 匿名さん]

２２さん、南東の一階は半地下ですよ。
営業がバツが悪そうに認めてました。
居間の高さから120センチ下へ潜ってます。
聞かれないと営業も答えないので検討してる方、
要注意です。

うちはキャンセルしました。

[27: 匿名]

26さん、そうだったんですね！！
南西の一階は半地下ではないんですか？
うちも、一階希望だったので聞いてみたいと思います！！
情報ありがとうございました。

[28: 匿名さん]

27さん、南西も部屋によっては、最大80センチは半地下になってるらしいですよ。

[29: 匿名さん]

南東が半地下なのは知ってたけど、南西も半地下があるのは気付かなかった

[30: 購入検討中さん]

この物件、人気なんですね。
私はモデルルームには行き、価格は魅力的だと思いましたが、今後中村橋自体が便利になる可能性が見いだせなかったので、見送ることにしました。
こじんまりとしていい街だとは思うのですが、特徴がないのですよね。
交通の便は悪くないと思いますが

[31: 購入予定]

人気みたいですね。抽選後申し込みに行きましたが、同じく申し込みしている方達でいっぱいでした。私は中村橋在住なので愛着があるからかもしれませんが、生活しやすく特に不便を感じてません。自分が住む町に特に特徴を求めてもいないので。
契約されてるのはだいたい近所に住まれてる方だと営業の方も言ってました。確かに違う地からマンションを探しに来てるような方からしたら中村橋に魅力はないのかもしれませんね。私は大好きな町ですが…

[32: 物件比較中さん]

31さん
今日ほんとにＭＲいっぱいでした？

[33: 匿名]

32さん
申し込み会は抽選日当日の５時〜でしたので昨日の日曜日でした。私達は契約されてる方でいっぱいでモデルルームを見ながら席が空くのを待ってた位です。

[34: 匿名]

売主・施工は横浜の中堅建設会社ですが、会社の信頼性はどうですか？
建物の品質も気になりますし、デベが潰れないかも気になります。
あとは、管理会社も同じ会社の系列ですね？
ネットの評判は芳しくないみたいですが、大丈夫かなあ。

[35: 匿名さん]

売主と施主についてTDBやら東京商工会などで与信なんかを調べてみました。
神奈川県では中堅の会社で、業績もそれなりにいいようです。
社長こそ典型的な世襲で、少し古い体質の会社のようですが、
このご時世で与信がそれなりにいい建設会社ということ自体、珍しいのではないでしょうか。

たしかにこの工務店の大株主に管理会社の名前がありました。
ただ、これについては不都合な点があれば、管理組合の決議で変更できる事ですし、
それ以前に等価交換している以上、元地主が黙ってはいないでしょう。

[36: 匿名]

>>35
gooの有料サービスで帝国の信用情報を入手しましたが、売上が激減しているのが気になりつつも確かに評点はなかなか良かったですけど、2年ほど前の決算情報で、ちょっと古すぎたかな。最近読んだ週刊東洋経済の不動産・建設会社ランキングでは、あまり芳しくない結果でした。

財務状況はさておき、建物の質、施工レベルはどうなんでしょうね？
売主と施工が同じだと、一般的には牽制が効かずチェックが甘くなりがちで、品質に影響出るみたいですけど。

[37: 匿名]

ネットの評判で良い会社探す方が大変じゃないですか？このコミュでもどこの会社も悪いことばかり書かれていて、じゃ一体どこのマンションなら良いんだ…とわからなくなった事がありました。
みなさん、良い時は書かず、悪い時は頭にきたはけ口に書きますよね。
なので私はネットの評判はあまり気にしない事にしました。

[38: 匿名さん]

確かにね。
何を信用するかは個人で判断すればいい。
この情報過多な世の中。

[39: 匿名さん]

ここの建設現場見ましたか？

都内のマンションだとふつう、
建ぺい率ぎりぎりいっぱいまで建物を建てるから、
搬入車両の駐車スペースの確保が難しくて、
大型トラックなんかが直接つけられなくて、
4tに積み替えた上で順番につけるという手間があります。

これが存外費用のかかることで、
工期の遅れにも繋がり、
特に竣工間近ともなりますと、
内装や電設にしわよせが行くことになります。

ここのマンションは配棟計画に余裕があるので、
搬入車両スペース、さらには資材置き場もきちんと確保されています。
加えて幹線道路から幅員が広くて、
交通量がそれほどでもない道路が繋がっていますので、
地域に迷惑をかけることなく工事が進められるわけです。

この差は意外に大きいですよ。

[40: 物件比較中さん]

確かに売主・施工が同じ会社、微妙なデベというのは、はたしてどうなんでしょうね。

もちろん、大手デベだって、施工は下請け、さらには孫請けが行っているわけだけど、
発注元だけあって立場は強く、施工管理とか品質チェックとかはしっかりとするだろうし、そういったノウハウがあるだろうし。

さすがに同じ会社の身内だと、どうしてもチェックは甘くなりますよねえ。

[41: 匿名]

>>40
以前読んだ、建築士が書いたマンション購入本には、売主・施主・設計が同じマンションは、仕上がりが甘くなりやすいので避けた方が良いと書かれていました。

財閥系など大手は施工管理がうるさいから、下請けが大変らしいですね。そのおかげで質が高められるわけですが。

[42: 匿名さん]

【売主・施主・設計が同じマンションは、仕上がりが甘くなりやすいについて】
対策としては、
内覧会立会いの時にしっかりチェクすることですね。
自信がない方は、日当を払い建築Ｇメンを頼めばよいと思いますよ！

【＞３６さん　松尾工務店の２年前の売上げ激減について】
そのころは、どこの企業もそうかと思います。あのトヨタ自動車でも激減していた時期ですから・・
全体の景気低迷により銀行融資が止まりマンション事業の縮小や倒産に追い込まれた中堅デベは数知れず・・・
今期は中村橋、阿佐ヶ谷、元住吉の実績があるようなのでかなり売上げアップでは・・

【売主・施工が同じ会社について】
本来、良いもの安くする一番の企業の仕組みであり企業努力です。
大手デベにはマネ出来ないことを松尾工務店はしているのではないかと考えます。
特に創業者や経営者、社員は良い商品を造り評価され次に活かしたいと考えるのが普通ではないしょうか！
疑えばきりもないですが＞３７・３８さんに同感です。

私は、シェフルール中村橋を気に入ってます！

[43: 匿名]

第二期の広告入ってました。
3700万〜になったってことはちょっと値下げしたんですかね？！

[44: 購入検討中さん]

>43

一期も何戸か売れ残ったみたいだから値下げしたんじゃないですかね。
一階の庭付き住戸なんかは将来的に庭先を削って歩道にする計画があるみたいですし、
南東向き1階は半地下＋短日照でちょっとって感じ…。
価格だけで勝負をかけるには近所にエルデンシア練馬という激安マンションがあり、
さらには同エリアにイニシアや三井、有楽土地など大手が手掛ける物件が並ぶなかで、
デベロッパーが施工も兼ねる地方ゼネコンという不安要素。
また最上階の地主の存在と等価交換という耳慣れない事情もあります。

ただ考えようによってはここはかなりお買い得な気もします。
まず駅徒歩7分という立地。これは大きいです。
駅からは商店街をつっきる形になりますので、夜も安心です。
交通量の多い目白通りとの間に中層マンションと交通量の少ない10m幅の道路を挟み、
幹線道路沿いにありながら騒音と前建ての心配が軽減されています。
敷地の北側には公園が隣接し、その周囲には畑も点在する低層住宅エリア。
すこし歩けば向山遊園やとしまえんのある緑豊か高級住宅街向山です。

二重床・二重天井はいまや常識になりつつありますが、
近隣の新築マンションでこれを備えているのはこことイニシアだけ。
全戸がファミリータイプの間取りなので、賃貸に出される可能性が低く、
共用設備の簡素さと戸数の規模も丁度手頃な感じです。

正直一期は見送ったのですが、
この調子で価格が下がっていくようなら二期には手を挙げてみようかと思っています。

[45: 匿名]

44さん、一階の庭先を削る計画ですが、庭自体が狭くなる事はないみたいですよ。
計画自体もだいぶ昔の物のようで実行される可能性は極めて低いらしいです。

南東が半地下なのはこのサイトで知りました。でも、売れてるんですかね？

[46: 申込予定さん]

リッチもいいですし、正直23区内の新築ではない価格が魅力的なので申し込み予定です。
ただ、デベロッパーが施工も兼ねる地方ゼネコンの部分も気になりますが最上階の地主さんも気にはなりますね。偏見かもしれませんが、地主さんや大家さんが同じ住居内にいるのはあまりいいイメージがないのですが・・・。
第二期の広告もみました。3700万なんてないので値下げしたのかもしれませんね。
1期の申し込みも交渉して少し値下げしてもらえないかなぁ～なんて思うのですが難しいですよね。

[47: 地元]

私も立地いいと思います。
一駅先の練馬には池袋線、大江戸線、有楽町線、副都心線と4路線。

車で10分ちょっとで、外環、関越道にのれます。
電車でのアクセスが悪い中央線沿いにも中村橋駅、練馬駅からバスが結構な本数あります。

駐輪場がいっぱいで、停められない練馬駅よりも、中村橋駅のが私には○です。

環七と環八とはちょうど間くらいですかね…。


ずっと中村橋に住んでますが不便を感じたことはないですよ。

豊島園には温泉も映画館もありますしね！

[48: 購入検討中さん]

契約会行かれた方、どんな感じでしたか？

[49: 匿名]

他のシェフルールのスレでも同様でしたけど、やはり皆さんデベの信頼性が心配みたいですね。
加えて、売主と施工が同じというのも。
品質は大丈夫かなあ。

[50: 契約済み]

48さん
半地下のある南東の部屋はＨタイプ以外は埋まってました！一期の売れ残りは３〜４件だった気がします。契約会中にも見学者の方が何組かいらっしゃったので、二期で売り切れそうですね！