シェフルール中村橋

[物件比較中さん]

中村橋のマンション「シェフルール中村橋」
西武池袋線「中村橋」駅徒歩7分の総戸数62戸の新築分譲マンション

売主：株式会社松尾工務店
施工会社：株式会社松尾工務店
管理会社：和興通商株式会社

[1: 匿名]

目白通りの交通量がかなり多いので、車の音や排気ガスが気になります。影響はないのでしょうか？

[2: ご近所さん]

デベがマイナーだけど、実際のところどうなんだろう？
他のスレでは叩かれているみたいだけど、信ぴょう性は微妙だし。
あと、売主・施工・管理が全て同一会社（グループ）というのが気になる。

[3: 購入検討中さん]

売り主についてよくご存じな方いらっしゃいますか？
あまりよい評判はなさそうなので、とても気になっています。

[4: 匿名]

メリット
安い。
デメリット
目白通りの騒音と空気。
このバランスをどう捉えるかという話になりそうです。目白通り以外の周辺環境に関しては、普通だと思います。
駅前にとりあえずスーパーはあるし、駅からの距離も許容範囲。学校も近いです。

[5: 匿名さん]

目白通りからかろうじて一本住宅街寄りに入ったところにあるんですよねここ。
目の前の道路の交通量もそれほど多くは無いようですし、北側は公園に面してますし、
なにより敷地に対しての建物の面積が少ないです。

この周辺で何軒か見てまわりましたが、
価格も手頃ですし、設備も充実。
小学校の学区も評判のいい向山小学校。
中学校は貫井中になるようですが、
富士見に通わせようと思えばこちらも十分に徒歩圏内。

少し気になるといえば、事業協力者がここの地主で、
最上階の住戸を独占していること。
管理組合の議決にも、戸数に応じた影響力を行使できますし、
この方の人柄しだいで住環境はかなり変わってくる気がします。

[6: 匿名]

モデルルーム見てきました。
近所の方が多く来られてるみたいで
私が行った時には結構混んでたように思います。
人気がありそうだと思いますがどうですかね？？
２期まで待って様子見ようかな。

[7: 匿名さん]

近隣の物件と比べるとかなりお値段が安いですね。
だいたい500万円くらい安い感じです。

ここ半年ほどこのあたり（練馬）で物件を探していたのですが、
新築は配棟が微妙だったり、東向きしかなかったり、反対運動が起きてたり。
中古は中古で値段が高めだったり、築年数が多めだったり、戸数が少なすぎたりしてて、
あまりいいと思える物が無かったのですが、ここはいいなと思いました。

駅から賑やかな商店街を抜けて住宅街に一歩はいった立地。
住所表示は練馬区の高級住宅街“向山”。
街区は中層マンションと一戸建てのエリアで、二面接道はどちらも10m以上。
北側にはこじんまりとした公園もあり、敷地内にも新たに公園を造営。
二重床・二重天井、T3のLow-Eペアガラス、タンクレストイレ、
エコジョーズ、TESの床暖房と浴室乾燥機、
ビルトインの浄水器にガラストップ三口コンロまでついていて、
値段が中古＋仲介手数料＋諸費用とおんなじくらい。

敷地も広いところにゆったり建てられているので、
遠い将来の増床建て替えも可能と見ました。

投函チラシのデザインのセンスが壊滅的なのと、
デベロッパーが神奈川県の地元ゼネコンでよく知らないところ、
管理会社が売り主の系列会社で微妙な感じなところ、
そして間取りの具合が微妙におかしいところもありますが、
とりあえず、他と比べて一つ抜きん出ている気がします。

たぶん、ここ、買います。

[8: 周辺住民さん]

安いと言ってもここはちょっと幹線道路に近すぎますね。
幹線道路から50m以内はちょっとアレな可能性があるという論文もありますし。
http://www.jacr.info/publicication/Pub/m_13/m_13_04_5.pdf

[9: 匿名]

以前このマンションの裏で賃貸住まいをしていました。
みなさん心配の騒音ですが、高層階は音を遮蔽する建物がないので、窓を開けていると結構気になります。音を気にされるなら、低層階がお勧めです。前のマンションが音を遮ってくれるので、相当静かになるはずですよ。設備を考えると、この値段は買いだと思います。高層階も眺めはいいですよ。場所によっては東京タワーが見えます。

[10: 物件比較中さん]

No.5さんと同意見です。
事業協力者が最上階を独占していることが気になります。
加えて、日照時間の推移を見せてもらいましたが、菜園のあるフロアは日陰になる時間が多いようでした。
菜園を売りにしている割にはその間取りが少ないのもどうかと･･･（地主が最上階でなければ菜園のある戸数が増えたように思うのですが･･･）

花台の使い勝手がいまいちなのと、部屋のすぐ外側が通路になっているので、私は購入を見送ります。
物件価格が安いのは「地主さんとデベロッパーが内々に話を進めたから」と説明を受けましたが、それがすべての理由とは思えませんでした。

立地には申し分なかったのですが･･･。

[11: 検討中]

やはり一階だと前の道路の交通量・排気ガスが気になりますかね？
小さい子供がいるので一階も良いかな？と思っているのですが…

[12: 匿名]

正面玄関の目白通り側（伝わりますでしょうか）はちょうど、信号になっており、平日も休日も結構な車両が止まります。音と空気は気になりますね

[13: 検討中]

いよいよ登録会始まりましたね！行かれる方いますか？うちは明日、ローン仮審査提出しようと思ってます。部屋はモデルルームタイプ人気があるみたいですが、庭付きはそうでもないのかな？？

[14: 申込予定さん]

建物の規模がそこそこ大きいので完成すると見栄えのよいマンションが完成するような気がしています。

私的には大事なポイントとなるマンションのエントランスの雰囲気も良い印象を受けました。

間取りはバリエーションが豊富なので自分好みの間取りの絞込みが出来ました。


確かに騒音について悩みましたが、目白通り沿いのデニーズ前のプラウド立地に比べれば許せるかと・・・

プラウドはココより高くて、うるさくて、即完売したのではなかったでしょうか。

プラウドとシェフルールとは違うのかな（笑）

新宿・渋谷・港区あたりは幹線道路沿いのマンションはいくらでもありますよね。

夜の交通量を確認しに行きましたが前面道路はほとんど交通はありませんでした。


事業協力者の最上階住戸があり管理組合の議決の影響力の行使の件ですが、

建物を綺麗に維持管理をすることに対しては、購入する方々と同じかそれ以上の思いがあるのではと考えてます。

影響力が思いっきり発生するのは建替え決議でしょうけどかなり先の話ですので私はあまり気にしていません。


花台は安っぽい気がしますが、価格・立地・空間を重視している私としては

騒音は気にするほど気にならないのではとポジティブに考えることとしました。

フラット３５Ｓの激安金利の締め切りも迫っていることもあり、かなり悩みましたがココで行きます！

[15: 匿名]

やはり皆さん同じような印象ですね。
私もあのセンスの無い花台は好きになれません、ＭＲ同様の鉛色一色なんですよねきっと。
それとここは他に比べて天井に梁が多いですよね、大事な空間なのに残念です。
でも立地をはじめ、いいところもたくさんあるんですけどね。

[16: 匿名]

申し込みしました！
中村橋に長年住んでますのでここ近辺で中古も含め検討してましたがここが一番良かったです。今、千川通り沿いに住んでいて車やバスの通りも多く音も窓を開けてれば聞こえてはきますが、私は気にならないのであの通りの騒音も大丈夫そうですし…
あとはローン審査と抽選ですね。一応１番ということでしたが、当たりますように。。

[17: 申込予定さん]

なぜ安いのか？　

今回は、土地所有分を最上階スペースと交換する等価交換という事業かと。
デベロッパーは、土地代金を負担せずに出来る事業かと思われます。

建物完成するまでの数億円の金利負担を免れるということは、
良質の商品を安く提供出来る最大の理由かと思います。
あと基礎の深さも20ｍほどですから必要以上に基礎工事にもお金をかけることのない地盤の良さなのかと・・

あと地主さんに等価交換を提案したマンション事業ということもあり、
競争で競い合って仕入れた土地でないので適正な価格で折り合いがついたと思われる価格提供です。
これは購入者にはありがたいことです。

おそらく情報が流れていたら三井・三菱・東建・野村でも必ず仕入れするマンション用地であろうと思います。
かつ実際の施工は３流会社に任せて、同じような仕様で高い金額での提供になったであろうと考えます。
ネームバリューの違いはありますけどね。

梁多いですか？　どこもこんなもんじゃないかと思いますけど・・・　丈夫な証しですよ！

売れているみたいですね　　　うちも今週末までドキドキです。　

[18: 申込予定さん]

抽選は振り分けられているのでほとんどないって言ってましたが、

ここへ来て抽選になったと営業からＴＥＬがありました。

当たったら縁があったものとしてラッキーですが、

ハズれたら他の部屋を検討させられるのでしょうね。

値引きはしないでしょうね。売れてるらしいし、まだ１期なので。

でもここに住みたいという気持ちは強いです。

お互い良い結果が出ることを祈りましょう！

[19: 申し込み済]

私も不動産業界の知人に事業協力主について聞いてみたら等価交換だと言ってました。その時はよくわからなかったのですが17さんの書き込みを見て理解できました！

営業さんは何とか一倍になるように…と言ってくれてましたが、抽選になったら連絡してくれるんですね。ちなみに抽選には行かれますか？

[20: 購入検討中さん]

地主さんの等価交換て
最終的に地主さんの手元には
”入居者の購入代金－建設費－売主経費と儲け”
が戻ってくるってことですかね？

でもそれなら相場より安価なのはわかる気がします。

[21: 申込予定さん]

うちが抽選になったら・・行くかどうか・・まだわかりませんです・・

今は抽選にならないよう祈ってます!

[22: 申込予定さん]

ここって１Ｆは半地下なんですかね？

[23: 匿名さん]

>20
違うと思ってるけど、だれも否定しないから心配になってきた。

最終的に地主さんの手元には
最上階スペース
が戻ってくる

が正しいんじゃないの。
違うの？

[24: 申込予定さん]

№17です。

等価交換という意味合いで言うと№23さんの方の言う通りかと思います。
でも土地代と最上階のスペースが等価として値しているかどうわかりませんが、
最上階スペースよりも土地代の方が高いとすれば№20さんの方の言うこともあり得るかもしれませんね。

どちらにしても価格が抑えられていることには変わりない物件だと思いますので
心配することもないかと思います。

いよいよ明日ですね　ドキドキです！

[25: 匿名]

22さん
一階は半地下ではないと思います。模型では違いました。絵だと半地下に見えますよね！

今日明日駆け込みで申し込みありますかね〜。第一期追加決定と広告がきましたが、抽選後ハズレた方を優先にって感じですかね？とにかく、ドキドキです。

[26: 匿名さん]

２２さん、南東の一階は半地下ですよ。
営業がバツが悪そうに認めてました。
居間の高さから120センチ下へ潜ってます。
聞かれないと営業も答えないので検討してる方、
要注意です。

うちはキャンセルしました。

[27: 匿名]

26さん、そうだったんですね！！
南西の一階は半地下ではないんですか？
うちも、一階希望だったので聞いてみたいと思います！！
情報ありがとうございました。

[28: 匿名さん]

27さん、南西も部屋によっては、最大80センチは半地下になってるらしいですよ。

[29: 匿名さん]

南東が半地下なのは知ってたけど、南西も半地下があるのは気付かなかった

[30: 購入検討中さん]

この物件、人気なんですね。
私はモデルルームには行き、価格は魅力的だと思いましたが、今後中村橋自体が便利になる可能性が見いだせなかったので、見送ることにしました。
こじんまりとしていい街だとは思うのですが、特徴がないのですよね。
交通の便は悪くないと思いますが

[31: 購入予定]

人気みたいですね。抽選後申し込みに行きましたが、同じく申し込みしている方達でいっぱいでした。私は中村橋在住なので愛着があるからかもしれませんが、生活しやすく特に不便を感じてません。自分が住む町に特に特徴を求めてもいないので。
契約されてるのはだいたい近所に住まれてる方だと営業の方も言ってました。確かに違う地からマンションを探しに来てるような方からしたら中村橋に魅力はないのかもしれませんね。私は大好きな町ですが…

[32: 物件比較中さん]

31さん
今日ほんとにＭＲいっぱいでした？

[33: 匿名]

32さん
申し込み会は抽選日当日の５時〜でしたので昨日の日曜日でした。私達は契約されてる方でいっぱいでモデルルームを見ながら席が空くのを待ってた位です。

[34: 匿名]

売主・施工は横浜の中堅建設会社ですが、会社の信頼性はどうですか？
建物の品質も気になりますし、デベが潰れないかも気になります。
あとは、管理会社も同じ会社の系列ですね？
ネットの評判は芳しくないみたいですが、大丈夫かなあ。

[35: 匿名さん]

売主と施主についてTDBやら東京商工会などで与信なんかを調べてみました。
神奈川県では中堅の会社で、業績もそれなりにいいようです。
社長こそ典型的な世襲で、少し古い体質の会社のようですが、
このご時世で与信がそれなりにいい建設会社ということ自体、珍しいのではないでしょうか。

たしかにこの工務店の大株主に管理会社の名前がありました。
ただ、これについては不都合な点があれば、管理組合の決議で変更できる事ですし、
それ以前に等価交換している以上、元地主が黙ってはいないでしょう。

[36: 匿名]

>>35
gooの有料サービスで帝国の信用情報を入手しましたが、売上が激減しているのが気になりつつも確かに評点はなかなか良かったですけど、2年ほど前の決算情報で、ちょっと古すぎたかな。最近読んだ週刊東洋経済の不動産・建設会社ランキングでは、あまり芳しくない結果でした。

財務状況はさておき、建物の質、施工レベルはどうなんでしょうね？
売主と施工が同じだと、一般的には牽制が効かずチェックが甘くなりがちで、品質に影響出るみたいですけど。

[37: 匿名]

ネットの評判で良い会社探す方が大変じゃないですか？このコミュでもどこの会社も悪いことばかり書かれていて、じゃ一体どこのマンションなら良いんだ…とわからなくなった事がありました。
みなさん、良い時は書かず、悪い時は頭にきたはけ口に書きますよね。
なので私はネットの評判はあまり気にしない事にしました。

[38: 匿名さん]

確かにね。
何を信用するかは個人で判断すればいい。
この情報過多な世の中。

[39: 匿名さん]

ここの建設現場見ましたか？

都内のマンションだとふつう、
建ぺい率ぎりぎりいっぱいまで建物を建てるから、
搬入車両の駐車スペースの確保が難しくて、
大型トラックなんかが直接つけられなくて、
4tに積み替えた上で順番につけるという手間があります。

これが存外費用のかかることで、
工期の遅れにも繋がり、
特に竣工間近ともなりますと、
内装や電設にしわよせが行くことになります。

ここのマンションは配棟計画に余裕があるので、
搬入車両スペース、さらには資材置き場もきちんと確保されています。
加えて幹線道路から幅員が広くて、
交通量がそれほどでもない道路が繋がっていますので、
地域に迷惑をかけることなく工事が進められるわけです。

この差は意外に大きいですよ。

[40: 物件比較中さん]

確かに売主・施工が同じ会社、微妙なデベというのは、はたしてどうなんでしょうね。

もちろん、大手デベだって、施工は下請け、さらには孫請けが行っているわけだけど、
発注元だけあって立場は強く、施工管理とか品質チェックとかはしっかりとするだろうし、そういったノウハウがあるだろうし。

さすがに同じ会社の身内だと、どうしてもチェックは甘くなりますよねえ。

[41: 匿名]

>>40
以前読んだ、建築士が書いたマンション購入本には、売主・施主・設計が同じマンションは、仕上がりが甘くなりやすいので避けた方が良いと書かれていました。

財閥系など大手は施工管理がうるさいから、下請けが大変らしいですね。そのおかげで質が高められるわけですが。

[42: 匿名さん]

【売主・施主・設計が同じマンションは、仕上がりが甘くなりやすいについて】
対策としては、
内覧会立会いの時にしっかりチェクすることですね。
自信がない方は、日当を払い建築Ｇメンを頼めばよいと思いますよ！

【＞３６さん　松尾工務店の２年前の売上げ激減について】
そのころは、どこの企業もそうかと思います。あのトヨタ自動車でも激減していた時期ですから・・
全体の景気低迷により銀行融資が止まりマンション事業の縮小や倒産に追い込まれた中堅デベは数知れず・・・
今期は中村橋、阿佐ヶ谷、元住吉の実績があるようなのでかなり売上げアップでは・・

【売主・施工が同じ会社について】
本来、良いもの安くする一番の企業の仕組みであり企業努力です。
大手デベにはマネ出来ないことを松尾工務店はしているのではないかと考えます。
特に創業者や経営者、社員は良い商品を造り評価され次に活かしたいと考えるのが普通ではないしょうか！
疑えばきりもないですが＞３７・３８さんに同感です。

私は、シェフルール中村橋を気に入ってます！

[43: 匿名]

第二期の広告入ってました。
3700万〜になったってことはちょっと値下げしたんですかね？！

[44: 購入検討中さん]

>43

一期も何戸か売れ残ったみたいだから値下げしたんじゃないですかね。
一階の庭付き住戸なんかは将来的に庭先を削って歩道にする計画があるみたいですし、
南東向き1階は半地下＋短日照でちょっとって感じ…。
価格だけで勝負をかけるには近所にエルデンシア練馬という激安マンションがあり、
さらには同エリアにイニシアや三井、有楽土地など大手が手掛ける物件が並ぶなかで、
デベロッパーが施工も兼ねる地方ゼネコンという不安要素。
また最上階の地主の存在と等価交換という耳慣れない事情もあります。

ただ考えようによってはここはかなりお買い得な気もします。
まず駅徒歩7分という立地。これは大きいです。
駅からは商店街をつっきる形になりますので、夜も安心です。
交通量の多い目白通りとの間に中層マンションと交通量の少ない10m幅の道路を挟み、
幹線道路沿いにありながら騒音と前建ての心配が軽減されています。
敷地の北側には公園が隣接し、その周囲には畑も点在する低層住宅エリア。
すこし歩けば向山遊園やとしまえんのある緑豊か高級住宅街向山です。

二重床・二重天井はいまや常識になりつつありますが、
近隣の新築マンションでこれを備えているのはこことイニシアだけ。
全戸がファミリータイプの間取りなので、賃貸に出される可能性が低く、
共用設備の簡素さと戸数の規模も丁度手頃な感じです。

正直一期は見送ったのですが、
この調子で価格が下がっていくようなら二期には手を挙げてみようかと思っています。

[45: 匿名]

44さん、一階の庭先を削る計画ですが、庭自体が狭くなる事はないみたいですよ。
計画自体もだいぶ昔の物のようで実行される可能性は極めて低いらしいです。

南東が半地下なのはこのサイトで知りました。でも、売れてるんですかね？

[46: 申込予定さん]

リッチもいいですし、正直23区内の新築ではない価格が魅力的なので申し込み予定です。
ただ、デベロッパーが施工も兼ねる地方ゼネコンの部分も気になりますが最上階の地主さんも気にはなりますね。偏見かもしれませんが、地主さんや大家さんが同じ住居内にいるのはあまりいいイメージがないのですが・・・。
第二期の広告もみました。3700万なんてないので値下げしたのかもしれませんね。
1期の申し込みも交渉して少し値下げしてもらえないかなぁ～なんて思うのですが難しいですよね。

[47: 地元]

私も立地いいと思います。
一駅先の練馬には池袋線、大江戸線、有楽町線、副都心線と4路線。

車で10分ちょっとで、外環、関越道にのれます。
電車でのアクセスが悪い中央線沿いにも中村橋駅、練馬駅からバスが結構な本数あります。

駐輪場がいっぱいで、停められない練馬駅よりも、中村橋駅のが私には○です。

環七と環八とはちょうど間くらいですかね…。


ずっと中村橋に住んでますが不便を感じたことはないですよ。

豊島園には温泉も映画館もありますしね！

[48: 購入検討中さん]

契約会行かれた方、どんな感じでしたか？

[49: 匿名]

他のシェフルールのスレでも同様でしたけど、やはり皆さんデベの信頼性が心配みたいですね。
加えて、売主と施工が同じというのも。
品質は大丈夫かなあ。

[50: 契約済み]

48さん
半地下のある南東の部屋はＨタイプ以外は埋まってました！一期の売れ残りは３〜４件だった気がします。契約会中にも見学者の方が何組かいらっしゃったので、二期で売り切れそうですね！

[51: 購入検討中さん]

駐車場の料金が安くて良いのですが、
機械式駐車場の耐久年数はどのくらいなのでしょうか？
耐久年数が経過時の機械取替え費用は積立金に含まれているようなものなのでしょうか？

[52: 匿名さん]

今、すごく迷ってます。
でも人気そうなので早く決断しないとと思いながらも。。。
目白通りの騒音と、南西側の日当たりが気になります。
目白通りは環八のように24時間（大げさですが）混んでるのでしょうか？

[53: 周辺住民さん]

>52
私も現在検討中です。
現在の住まいも目白通りに面しております。車の流れですが、基本的に24時間走っています。
さすがに朝方は少なくなりますが、午前1時くらいですと普通に車は流れています。
また、大型の車両が走っているので地響きを感じる事はあります。
窓を開けてテレビを見る事はできませんね。

ただ、現在の住まいは目白通りに真向かいなので、一本入ったこの物件ですと
そこまでひどくは無いと思います。いずれにせよ、低音域の響きは避けられないと思います。
ただ、窓を閉めればそこまで気になる事は無いかもしれません。

私も目白通りの音から逃れたいので、迷いますね…

[54: 匿名さん]

それなりの覚悟は必要かと思います。
騒音は慣れると聴きますが、正確には麻痺するのかと思います。

目白通りは、朝～昼～夜～真夜中～早朝にかけても交通量が多く
都心～関越自動車道へ直結しているだけあり大型トラックが多いですよね。

騒音＜排ガスも気になります。
南側には目白通りあり・西側にも道路（信号待ちで渋滞）あり、東側に計画道路？ありの道路囲いです。
排ガスは、ベランダの汚れがひどくし洗濯物が排ガス臭くなるという書き込みもありました。
騒音と排ガスで窓をあけていられない生活？？？？？

建物劣化スピードにも影響があるようで、排ガスは雨を酸性化するようでコンクリートにも悪影響のようです。
振動と悪い空気、排ガスは、人間にも建物にも悪影響みたいです。
顔はいいのだけど・・・・

[55: 匿名]

53さん、現在目白通り沿いにお住まいとのことですが、54さんのおっしゃる通りベランダは排気ガスで汚れてますか？？
洗濯物も排気ガス臭くなったりするんでしょうか？

[56: 匿名さん]

52です

そうですか・・・やはり騒音問題は避けられないのですね。
でも、久しぶりの価格抑え目物件なので魅力的です。
何件か近所の物件も見ましたがどうも決め手がなくて・・
2期販売は11月中旬だとばかり思っていましたが、
今週末も1期追加販売があるのですね。
３階以上を探していましたが、もう残ってないのかな？
すべてが揃ってお手ごろ価格の物件はなかなかないですね。
悩む　悩む

[57: 入居予定さん]

>56さん

一度に目白通りの交通量をご覧になってください。
平日の朝と夕方は確かに渋滞しますけど、それ以外はスムーズなもんです。

それから建設現場に回り込んで見てください。
向かい側の建物に遮られて騒音が格段に減ることと、
目の前の道路の閑散具合がお分かりいただけると思います。

この道路、かつては関越や笹目通りへの抜け道として活用されていたのですが、
環八の延伸に伴い目白通り自体の流れがスムーズになったうえ、
補助第133号の開通に伴いかえって目白から入りにくくなってしまい、
以前に比べるとかなり交通量が減ってたりします。

これからの日本は間違いなく不景気＋人口減少です。
車の絶対数は確実に減少します。
さらに近年の排ガス規制と都内の高速道路網の拡充に伴い、
幹線道路の騒音・大気汚染の問題は一昔前とは比べ物にならない程に改善しています。

加えてこの物件は道路側の全ての窓がT-3等級の複層ガラスです。

…などと、背中を押させていただきます。

[58: 購入検討中さん]

ここは伊藤忠・・が全面的に説明から何から
やっていて売主の姿がみえないんですね。
販売代理だからそういんもんなんですかね。
あとあと残るのは売主なので、販売代理が言った事に
責任持つんでしょうか？ちょっと心配になってきました。
契約された方、売主は契約の際に同席しましたか？

[59: 匿名さん]

私は契約したものではありませんが、58さんと同じような点が気になっています。
販売会社は何かあった時でも責任を取らないと思います。責任を追うのはあくまで売り主ですよね。
勿論大手だから大丈夫とも言い切れませんが、実績が少ない会社、体力のない会社が売り主だと、何かあった時に心配かなぁと思ってしまいます…。

[60: 契約済みさん]

＞58さん
契約時は売主さんいませんでした。
でも、売買契約書に記載されていることに関しては、嘘はないと思います。
伊藤忠さんが、勝手なことを付け加えたりということは決してなかったです。
淡々と契約書の内容を説明されてました。

[61: 匿名]

58さん、契約時には伊藤忠の方だけでしたが、売主さんはもともと作る方専門のゼネコンで販売のノウハウがあまりなく得意としてないので伊藤忠が販売代理しますみたいな説明をされてましたよ。

[62: 購入検討中さん]

60さん、61さん、ご意見ありがとうございます
気にはなってましたが、やはり分業ということなのでしょうか、
それに契約はあくまで売主と結ぶわけでしょうから
契約書についてはもちろん売主の責任が明記されますよね。
売主をちょっと調べましたが、大手ではないけれども古くから
神奈川では名の通った会社のようですね。
公共工事なども元請でやっているようなので、
しっかりしたところなのでしょうか。
ただ、実際のアフターサービス等、引渡し後の対応も含めてどうなのかは
やはり心配なところです。でもこればっかりは、今聞いても
ちゃんとしてますとしか答えないでしょうし、
買ってみなければわかりませんね。
引渡し後のやりとりや補修等の対応は大事な要素だと思います。

[63: 購入検討中さん]

この会社の物件は意外とあちこちにあります。以前はネオマイムという名前で作ってたみたいです。
このマンションから歩いて5分くらいのところにも築6年くらいの物件があります。
特に意匠に力が入っているような感じではなくごく普通な見た目ですが、外壁など大変奇麗に仕上げてあります。
中身を伺い知る事は出来ませんが、ここの3LDKが4400万円くらいで売りに出されてすぐに買われてたこともあります。

わたしも最初は名前も知らない会社のマンションなんて不安でしたが、
実際に建って何年か経っている物を見てなんとなく安心出来ました。
この周囲はマンションがいっぱい建てられているのですけど、
丁度何年か前のプチバブル期に建てられた物件が多く、
何年もしないうちに外壁に凹凸が出てきたり白い液体が染み出したりしているものもあります。

アフターサービスなどについては地主さんが入居している手前、
本気でやってくれるのではと思います。
あの立地であの価格で出せるということは、
等価交換式のメリットが相当ある筈です。

それからこれは個人的な考えですが、
内装のちょっとした補修なんかはどうせいずれ傷つくものだからと諦めて、
その分ちょっと値引きしてもらうくらいの方が幸せになれると思います。
へんに話がこじれて、そのやりとりをブログなんかにのせて糾弾するみたいな展開になってしまうと、
その物件自体の資産価値にも傷がつき、他の入居者さんにも迷惑がかかってしまいます。

[64: 周辺住民さん]

>内装のちょっとした補修なんかはどうせいずれ傷つくものだからと諦めて、
>その分ちょっと値引きしてもらうくらいの方が幸せになれると思います。

内覧は通常契約後だろうから、値引きなんかしてくれないですよ。
入居後の内装の傷に関しては、誰がつけたかの水掛け論になるから普通は入居前に
きっちり補修させてから引渡しを受けます。

>へんに話がこじれて、そのやりとりをブログなんかにのせて糾弾するみたいな展開になってしまうと、
>その物件自体の資産価値にも傷がつき、他の入居者さんにも迷惑がかかってしまいます。

おかしいことをおかしいと言わないと、泣き寝入りする羽目になります。
それで資産価値が下がるというのなら、その価値自体が過大評価だったというだけのことです。
クレーマー的なものは別でしょうが…

[65: 購入経験者さん]

>あの立地であの価格で出せるということは、
>等価交換式のメリットが相当ある筈です。

ここの物件、周りが高いから安く感じるけど
6-7年前に比べればまだ全然高い、もっと駅近でも坪200万以下でしたよね。
3-4年前のピークに比べれば少しは安くなったけどね。
元の価格に戻ってきつつあるんでしょうな。

[66: 匿名さん]

施工に問題があるとは思いませんが、
販売会社に代理したからといえ売主が契約時に顔を出さない、見せないのはどうでしょうか？
購入者は、数千万円もの支払をするのに《売主は挨拶なく顔も見せない》というのは不安ですね。

販売会社が大手といえ安心ですか！？
契約内容には責任があるでしょうけど、大事な施工不良・施工ミスには責任は取らないですよね。

マンションの契約は、戸数が多いので流れ作業みたいな印象を受けます。
全ての責任は売主さんですよ！　売主さんの姿勢の問題ですよ！

やはりこのマンションは、騒音と排ガスなんですね。
何度も見てますけど、やはり交通量は多いですねぇ～
早朝・夜間も少ないといえども、一般道よりは明らかに多いみたいですし・・大型車両も・・・
昼間より早朝・夜間のほうが響きますよね・・・

車の洗車してホイールについた黒物を見たとき　限りない台数のブレーキパットの黒物もかと思いました。
魅力は感じるものの、子供の事を考えると・・・

[67: 匿名]

↑そう思うのなら買わなきゃ良いだけの話。
こういう考えの方はここ検討もしないんじゃないですか？
なぜこのスレを覗きにくるのか不思議。

[68: 匿名]

６６です
具体的に検討していたので、悩み・不安をストレートに書き過ぎました。
失礼致しました。

[69: 匿名さん]

>67

何いってんの？
そういう事を書いてやりとりするのがココなんじゃないの？
去年とかの大手が建てた駅向こうの物件とか、もっとネガレス凄かったよ。
それでも即日完売したけどね。
自信があれば、ここの書き込みなんか気にしないって事です。

[70: 匿名]

契約時販売代理の人のみで、売主は出て来ないというのは普通というか他の物件も皆そうなのでしょうか？
マンション購入初めてなもので…。

[71: 購入経験者さん]

大手ゼネコンが販売したマンションでも、何年か経てばホコロビがでてきましたよ。
共益部分や各住戸の水周りのトラブルとか・・・
修繕が必要な部屋もあれば、全く問題の無い部屋もあります。
数年住んでみないとわからない事ですから”運”もあるかな
その時の対応が良いかどうかが問題です。
ちなみに別物件ですが、自分が購入した際は売主もいたような記憶が。

[72: 匿名]

売主っていったって公共事業なんかを得意とする地方ゼネコンでしょ。
そんなコテコテの土建屋さんがマンションのモデルルームに出張るのも不自然な気がします。
餅は餅屋だとおもうんですけどね。

そのわりにはコーポラティブハウスとか個人の戸建てなんかも手掛けているみたいで、
ホテルや競輪場もあるし、今ひとつ正体がわかりづらい売主さんですよね。

創業者の逸話もすごいです。
鶴見騒擾事件で検索すると面白い話が見られます。

[73: 匿名]

私もマンション購入初心者なんですが、内覧会とかに売主が来る可能性はないんでしょうか？
内覧会も伊藤忠の方だけですかね〜？

[74: 購入検討中さん]

私も初めての購入でちょっとみなさんお書きのように
売主にちょっと不安を感じつつも決めようかなと思っています。
普段の販売は代理店に任せるにしても
売主さんが要所々で対応してくれれば安心すると思うんですけどね。

[75: 匿名さん]

モデルルーム見に行った感じだと、
購入者は若そうな人達ばかりだった。
なので、ほとんどがマンション初購入なんじゃないの？
契約会のこととか、ここで聞くより普通にネットで調べた方が早いと思う。
ところで、また今週末に追加販売ありますね。
売れ行き順調なのかな？

[76: 購入検討中さん]

私がモデルルーム行ったときには、おひとりさまっぽい女性や初老のご夫婦がいらっしゃいました。
第一期はまだ完売してはいないのですが、全体で見ると既に2/3程度は売れているみたいで、
半年くらい前から売り出してる近所の大手や財閥系がいまだに売れ残っていることを考えてみると、
それなりに順調に売れているようです。

営業の方に聞いてみたら、地元の人や近所に賃貸で入っている人が買われているそうです。
特に注目を集めているエリアではない割には、交通の便が良くて環境もよいことから、
近年坪単価が上がり気味の練馬周辺にあって、相場から数百万円安い価格設定が人気を集めているそうです。

[77: 契約済み]

オプションの資料が届きましたね。オプションも安ければ良いのにな…

[78: 契約済みさん]

契約しました。小さな子どもがいますので、夜泣き等でご迷惑をお掛けすることも多々出てくるとは
思いますが、どうぞよろしくお願いします。
完成、入居が楽しみですね。
ところで、引越し業者が決められてしまうと契約会の時に聞きましたが、そんなものなんでしょうか・・・。マンションで契約するから割安になるんでしょうかね？
節約できる部分であり子どもがいるので、おまかせパックみたいなのを使いたいと思っていたところだったので・・・。

[79: 匿名]

オプションに関しては販売会社が独自に利益を上げられる部分になりますのでどうしても高額になります。
マンションの高額な購入代金に金銭感覚が麻痺した所を狙ううまい商売のやり方だと思います。
フローリングのコーティングとか、エコカラットとか、ピクチャーレールとか、ベランダのタイルとか、
入居前に施工した方が良いですよって言われますけど、そこまで検討する価値が果たしてあるのかどうか…。
カップボードにしても、キッチンの棚と面材をそろえたところで、キッチンの中にいる人にしかわかりません。
IKEAなんかで部材買って工務店に取り付けしてもらった方が安上がりです。
オプション会も現地モデルルームではなくて汐留で行われるそうです。
先方もあまり売れるとは思っていないのではないでしょうか？

気になるのでしたらここの近所に大手のマンションの内装をやってる工務店がありますから、
そこで見積もりとってみるのも手かも知れません。かなり安く施工してもらえますし。

引っ越し業者というよりは引っ越しの日取りが決められてしまうということではないでしょうか？
62戸あってEVが一基しかありませんので、入居者全員が引渡日に引っ越すことはほぼ不可能です。
一日に数世帯ずつ、時間帯をあらかじめ決めて計画的に引っ越しをしなければなりません。
それもあって指定の引っ越し業者を勧められているのではないのでしょうか？

[80: 物件比較中さん]

営業担当者の対応が悪かったため見送りました。小さい子供がぐずっていても見て見ぬ振り。フロントの女性は親切だったのですが、残念です。

[81: 匿名]

もう完売したんでしょうか？

[82: 匿名さん]

引越し、
たぶん、
ＥＶが１基しかないので同時にトラックが着いた場合は幹事会社優先

[83: 匿名さん]

まだ１０戸くらい残ってるんですかね
敷地内のＭＲだからそろそろ撤去されそうだし
それまでにがんばって売るんでしょうかね
工事もだいぶ進んでます、
このまま順調に完成してほしいですね

[84: 物件比較中さん]

初めてマンション購入を検討しているんですが、小さい子供がいるのに１階以外を検討するというのは迷惑なんでしょうか？
こちらのマンション購入された方で小さいお子さんいらっしゃる方いますか？

今は賃貸ですが、まだ歩かないので夜泣きもありますが苦情を言われたことはなく・・・。
個人的に１階は嫌だな～と思っている部分がありまして。戸建ては自分たちがマンションで生きてきたので考えていません。セキュリティーの面からしてもマンションいいような気がして。
ネットで検索したり雑誌を見たりしていると、『小さい子がいるなら１階を検討するのが当たり前』とか『ある程度大きくなってからじゃないと迷惑』と書かれていることが多くて・・・。
営業の方にそれとなく聞いても、若らいからなのかほかにそういう質問をされたことがないので
「どうなんでしょう？そんなことないと思いますけど。」と言われたのですが。
ここはファミリーが多いけど、小さいお子さんのいる方は１階を選ばれてると聞いています。
そんなこと考えてたらどこにも住めないんですけど、賃貸じゃなくて購入するから気持よくすごしたいなと思っています。

[85: 匿名さん]

実際に経験されないとわからないでしょうね。
うちの上階は走り回る年頃の二人兄弟。
その足音は、音楽を聴いていたりテレビをつけていればうるさいですがぎりぎり我慢できます。
しかし静かにしている時は・・・正直かなりうるさいです。
走り回るので四方八方に響き渡ります。
ちなみにうちは二重天井二重床です。

走り回っている自分の子供に注意することができるか？
そして、もし下階から苦情がきても大人の対応ができるか？
これができるなら大丈夫かもしれません。
子供がうるさいのはお互い様と思うかもしれませんが、
マンションはいろいろな事情の他人が住んでいます。
最低限の気は使う覚悟で

[86: 検討中さん]

うちの賃貸マンションでも夜泣きの声は聞こえませんが、上からの足音が毎日うるさいです。
でも、小さい子に静かに歩くように言ったところでなかなか難しいように思います。
私は、子供が少しジャンプした後「下の人にうるさいって言われちゃう？」と気にしていたのを見て、毎日下の階の人に気を使って生活するのなら、一階で伸び伸びと育ててあげたいなと思い、一階で物件を探していますが…。
実際、下の階のことを気にしないで生活してる人もたくさんいる中で84さんは気にかける事ができる方だと思うので、お子さんが走り回るようになっても注意できる方だと思います。
購入後、周りの部屋の方々に挨拶に行っておけば苦情がくる確率も減りそうな気もしますし、無理に一階にする必要はないと思います。
小さい子供のいる家族の申し込みが多いと聞いてますので、２階以上にもたくさんいると思いますし。

[87: 匿名]

身内がこちらのマンション検討していて、掲示板覗かせてもらいました。
84さん
私は現在、二重天井二重床の分譲マンション住まいです。
こどもがいる家庭が多いですが、周囲の部屋の音はほぼ聞こえませんよ。
二重天井二重床の厚さにもよるかもしれませんが、そこまで心配しなくても
一階じゃなくても大丈夫だと思います。
お子さんがよく遊ぶ部屋に消音マットをひくとか、対策してみては？
ほかの方も書かれてましたが、ご近所への事前の挨拶は大事ですよね。

[88: 匿名]

二重床でも子供が走ったり跳び跳ねれば
階下にはかなり響きます。
我慢できないほどではないと思いますが、
響きっぱなしや夜遅くだと相当不快でしょう。
以前住んでいたマンションはここより
スラブ厚ありましたがそんなもんでしたよ。

[89: 匿名さん]

８７さんはよっぽど運が良いのでは？
うちも２重床でここと同じスラブ厚ですが子供の走り回る音が響きまくり困ってます。
引越しの時に「子供がいるのでご迷惑おかけします」と挨拶に来られてます。
短い間なら我慢しますが、時には１時間も２時間もうるさいので。
おまけに窓を開けている時は
「静かにしろーーーーー！」
と親御さんが怒鳴る声もマンション中に響き渡っています。
我慢我慢我慢

[90: 匿名]

工事現場の詰め所の二階の窓にブルーシートが貼られてますね。
向かいのマンションから視線が気になるとかクレームでもあったのかしら？
そうなると竣工時にこの位置にくる立体駐車場もおなじようにクレームが入る可能性があって、
そうだとすると常時沈めて運用しなきゃならないようになるかも。

最近はゲリラ豪雨の際に下の段の車が水没する事故が相次いでいるから、
雨天の際には必ず上昇させるような決まり事を作っておかないとまずいよね。

もし上昇させられなくて水没したとして駐車場自体の修繕にかかる費用は区分所有法からみて入居者全員の負担になるわけだから、
駐車場を使ってる人と使ってない人の間で問題になるのは明らかだし、
周辺の相場より明らかに安い駐車場料金は早々に見直して積み立てておかないとやばいかも…。

[91: 匿名さん]

現場の詰め所は単に外から中を見えないようにするためじゃないかな？
駐車場のゲリラ豪雨、たしかに心配だけど
ポンプもあるしよほどのことがないと水没なんてしないと思うよ
ましてやそんな時に一時的にアップさせとくのに何も問題ないでしょう
いらぬ心配ですよ

しばらく現場見てないですが、工事は順調に進んでるんでしょうか
完成が待ち遠しいですね

[92: 近隣住民かつ投資家]

９０さんの言う通りかと思います。
>最近はゲリラ豪雨の際に下の段の車が水没する事故が相次いでいるから、
>雨天の際には必ず上昇させるような決まり事を作っておかないとまずいよね。
確かに最近の豪雨は怖いものを感じますので「決まり事を作る」のは正しいです。

９１さんは、関係人なのか、他人事なのか、購入者なのか？コメントが軽いです。
>ポンプもあるしよほどのことがないと水没なんてしないと思うよ
>ましてやそんな時に一時的にアップさせとくのに何も問題ないでしょう
>いらぬ心配ですよ
豪雨の時に「誰が一時的にアップさせるのか！｣を明確にする事が大切なんです。
本来は管理人さんなのでしょうけど、真夜中や留守中は誰がするのですか？
いらぬ心配なら９１さんが豪雨の際に毎回アップしてくれるのですか？

管理組合として建物水害保険に加入していれば水没しても大丈夫でしょうけど、
このマンションは水害までの保険に加入しているのか確認してみて下さい。

機械式駐車場の維持管理費にはお金が掛かるはずです。
だいたい機械式は 何年の利用が可能で、機械の交換時にはどのくらいの費用が必要か？
積立金は、駐車場の交換費用まで計算されているのかも確認するべきです。

老後、収入が無くなっても
戸建は、古くても自分で我慢すれば住んでられますが、
マンションは、毎月必ず「管理費・積立金」を払い続けていきます。
かつ積立金は値上げされますでしょうから
しっかりと計画的に「 支払い と 貯蓄 をしていく」ことをお勧めします！

[94: 入居予定さん]

完売通知が来ました。
周囲の物件が売れ残る中の完成前完売おめでとうございます。

>93
今年は年末年始もないでしょうが、
がんばって仕上げてくださいね。
家族一同楽しみにしてますよ。

[95: 匿名]

オプション会行かれた方どうでしたか？
うちは行けなかったんですけど、
エコブロック興味あったので話を聞きたかったなあ

[96: 匿名さん]

完売御礼が出ましたが、

キャンセル住戸受付中ってどういう意味なんでしょうか？

[97: 匿名さん]

手付金放棄してキャンセルしてくれる人を募っているのでしょうか？
あんまりおおっぴらに募集する事柄でもないような気もしますが…ねぇ。

[98: 入居予定さん]

>95
オプション会。伊藤忠が販売してる他の二つのマンションとの共同開催でした。
土曜日の一番遅い時間帯に行ったのですがかなり盛況でしたよ。

カーテンやエコカラット、バルコニータイルなど実物がいろいろ並んでおり、
様々なメーカーのものを縦覧できる機会だったのですが、
残念なことに会場の照明が昼光色の蛍光灯だったため、
色味や凹凸の陰影の具合がさっぱりわからず、
購入には至りませんでした。

ただ、インテリアについてのヒントをいろいろ得ることができましたので、
引き渡しから入居まで少し時間をとって、
地元の工務店さんに工事してもらおうかと思っています。

[99: 匿名さん]

>98
共同開催だったんですか、それならかなり混雑していたのでは。
行っても落ち着いて説明聞けなかったかもしれないですねぇ

今月現地の様子見てきましたが、７Ｆの最後のコンクリートを工事してました
まだ、外装、内装はこれからのようだったので、３月くらいまで
かかるんでしょうかねぇ･･･今のところ引渡し等の日程の連絡は無いですが。
完成遅れるの困りますが、仕上げはあわてずしっかりやってほしいですね。