シェフルール中村橋

[物件比較中さん]

中村橋のマンション「シェフルール中村橋」
西武池袋線「中村橋」駅徒歩7分の総戸数62戸の新築分譲マンション

売主：株式会社松尾工務店
施工会社：株式会社松尾工務店
管理会社：和興通商株式会社

[1: 匿名]

目白通りの交通量がかなり多いので、車の音や排気ガスが気になります。影響はないのでしょうか？

[2: ご近所さん]

デベがマイナーだけど、実際のところどうなんだろう？
他のスレでは叩かれているみたいだけど、信ぴょう性は微妙だし。
あと、売主・施工・管理が全て同一会社（グループ）というのが気になる。

[3: 購入検討中さん]

売り主についてよくご存じな方いらっしゃいますか？
あまりよい評判はなさそうなので、とても気になっています。

[4: 匿名]

メリット
安い。
デメリット
目白通りの騒音と空気。
このバランスをどう捉えるかという話になりそうです。目白通り以外の周辺環境に関しては、普通だと思います。
駅前にとりあえずスーパーはあるし、駅からの距離も許容範囲。学校も近いです。

[5: 匿名さん]

目白通りからかろうじて一本住宅街寄りに入ったところにあるんですよねここ。
目の前の道路の交通量もそれほど多くは無いようですし、北側は公園に面してますし、
なにより敷地に対しての建物の面積が少ないです。

この周辺で何軒か見てまわりましたが、
価格も手頃ですし、設備も充実。
小学校の学区も評判のいい向山小学校。
中学校は貫井中になるようですが、
富士見に通わせようと思えばこちらも十分に徒歩圏内。

少し気になるといえば、事業協力者がここの地主で、
最上階の住戸を独占していること。
管理組合の議決にも、戸数に応じた影響力を行使できますし、
この方の人柄しだいで住環境はかなり変わってくる気がします。

[6: 匿名]

モデルルーム見てきました。
近所の方が多く来られてるみたいで
私が行った時には結構混んでたように思います。
人気がありそうだと思いますがどうですかね？？
２期まで待って様子見ようかな。

[7: 匿名さん]

近隣の物件と比べるとかなりお値段が安いですね。
だいたい500万円くらい安い感じです。

ここ半年ほどこのあたり（練馬）で物件を探していたのですが、
新築は配棟が微妙だったり、東向きしかなかったり、反対運動が起きてたり。
中古は中古で値段が高めだったり、築年数が多めだったり、戸数が少なすぎたりしてて、
あまりいいと思える物が無かったのですが、ここはいいなと思いました。

駅から賑やかな商店街を抜けて住宅街に一歩はいった立地。
住所表示は練馬区の高級住宅街“向山”。
街区は中層マンションと一戸建てのエリアで、二面接道はどちらも10m以上。
北側にはこじんまりとした公園もあり、敷地内にも新たに公園を造営。
二重床・二重天井、T3のLow-Eペアガラス、タンクレストイレ、
エコジョーズ、TESの床暖房と浴室乾燥機、
ビルトインの浄水器にガラストップ三口コンロまでついていて、
値段が中古＋仲介手数料＋諸費用とおんなじくらい。

敷地も広いところにゆったり建てられているので、
遠い将来の増床建て替えも可能と見ました。

投函チラシのデザインのセンスが壊滅的なのと、
デベロッパーが神奈川県の地元ゼネコンでよく知らないところ、
管理会社が売り主の系列会社で微妙な感じなところ、
そして間取りの具合が微妙におかしいところもありますが、
とりあえず、他と比べて一つ抜きん出ている気がします。

たぶん、ここ、買います。

[8: 周辺住民さん]

安いと言ってもここはちょっと幹線道路に近すぎますね。
幹線道路から50m以内はちょっとアレな可能性があるという論文もありますし。
http://www.jacr.info/publicication/Pub/m_13/m_13_04_5.pdf

[9: 匿名]

以前このマンションの裏で賃貸住まいをしていました。
みなさん心配の騒音ですが、高層階は音を遮蔽する建物がないので、窓を開けていると結構気になります。音を気にされるなら、低層階がお勧めです。前のマンションが音を遮ってくれるので、相当静かになるはずですよ。設備を考えると、この値段は買いだと思います。高層階も眺めはいいですよ。場所によっては東京タワーが見えます。

[10: 物件比較中さん]

No.5さんと同意見です。
事業協力者が最上階を独占していることが気になります。
加えて、日照時間の推移を見せてもらいましたが、菜園のあるフロアは日陰になる時間が多いようでした。
菜園を売りにしている割にはその間取りが少ないのもどうかと･･･（地主が最上階でなければ菜園のある戸数が増えたように思うのですが･･･）

花台の使い勝手がいまいちなのと、部屋のすぐ外側が通路になっているので、私は購入を見送ります。
物件価格が安いのは「地主さんとデベロッパーが内々に話を進めたから」と説明を受けましたが、それがすべての理由とは思えませんでした。

立地には申し分なかったのですが･･･。

[11: 検討中]

やはり一階だと前の道路の交通量・排気ガスが気になりますかね？
小さい子供がいるので一階も良いかな？と思っているのですが…

[12: 匿名]

正面玄関の目白通り側（伝わりますでしょうか）はちょうど、信号になっており、平日も休日も結構な車両が止まります。音と空気は気になりますね

[13: 検討中]

いよいよ登録会始まりましたね！行かれる方いますか？うちは明日、ローン仮審査提出しようと思ってます。部屋はモデルルームタイプ人気があるみたいですが、庭付きはそうでもないのかな？？

[14: 申込予定さん]

建物の規模がそこそこ大きいので完成すると見栄えのよいマンションが完成するような気がしています。

私的には大事なポイントとなるマンションのエントランスの雰囲気も良い印象を受けました。

間取りはバリエーションが豊富なので自分好みの間取りの絞込みが出来ました。


確かに騒音について悩みましたが、目白通り沿いのデニーズ前のプラウド立地に比べれば許せるかと・・・

プラウドはココより高くて、うるさくて、即完売したのではなかったでしょうか。

プラウドとシェフルールとは違うのかな（笑）

新宿・渋谷・港区あたりは幹線道路沿いのマンションはいくらでもありますよね。

夜の交通量を確認しに行きましたが前面道路はほとんど交通はありませんでした。


事業協力者の最上階住戸があり管理組合の議決の影響力の行使の件ですが、

建物を綺麗に維持管理をすることに対しては、購入する方々と同じかそれ以上の思いがあるのではと考えてます。

影響力が思いっきり発生するのは建替え決議でしょうけどかなり先の話ですので私はあまり気にしていません。


花台は安っぽい気がしますが、価格・立地・空間を重視している私としては

騒音は気にするほど気にならないのではとポジティブに考えることとしました。

フラット３５Ｓの激安金利の締め切りも迫っていることもあり、かなり悩みましたがココで行きます！

[15: 匿名]

やはり皆さん同じような印象ですね。
私もあのセンスの無い花台は好きになれません、ＭＲ同様の鉛色一色なんですよねきっと。
それとここは他に比べて天井に梁が多いですよね、大事な空間なのに残念です。
でも立地をはじめ、いいところもたくさんあるんですけどね。

[16: 匿名]

申し込みしました！
中村橋に長年住んでますのでここ近辺で中古も含め検討してましたがここが一番良かったです。今、千川通り沿いに住んでいて車やバスの通りも多く音も窓を開けてれば聞こえてはきますが、私は気にならないのであの通りの騒音も大丈夫そうですし…
あとはローン審査と抽選ですね。一応１番ということでしたが、当たりますように。。

[17: 申込予定さん]

なぜ安いのか？　

今回は、土地所有分を最上階スペースと交換する等価交換という事業かと。
デベロッパーは、土地代金を負担せずに出来る事業かと思われます。

建物完成するまでの数億円の金利負担を免れるということは、
良質の商品を安く提供出来る最大の理由かと思います。
あと基礎の深さも20ｍほどですから必要以上に基礎工事にもお金をかけることのない地盤の良さなのかと・・

あと地主さんに等価交換を提案したマンション事業ということもあり、
競争で競い合って仕入れた土地でないので適正な価格で折り合いがついたと思われる価格提供です。
これは購入者にはありがたいことです。

おそらく情報が流れていたら三井・三菱・東建・野村でも必ず仕入れするマンション用地であろうと思います。
かつ実際の施工は３流会社に任せて、同じような仕様で高い金額での提供になったであろうと考えます。
ネームバリューの違いはありますけどね。

梁多いですか？　どこもこんなもんじゃないかと思いますけど・・・　丈夫な証しですよ！

売れているみたいですね　　　うちも今週末までドキドキです。　

[18: 申込予定さん]

抽選は振り分けられているのでほとんどないって言ってましたが、

ここへ来て抽選になったと営業からＴＥＬがありました。

当たったら縁があったものとしてラッキーですが、

ハズれたら他の部屋を検討させられるのでしょうね。

値引きはしないでしょうね。売れてるらしいし、まだ１期なので。

でもここに住みたいという気持ちは強いです。

お互い良い結果が出ることを祈りましょう！

[19: 申し込み済]

私も不動産業界の知人に事業協力主について聞いてみたら等価交換だと言ってました。その時はよくわからなかったのですが17さんの書き込みを見て理解できました！

営業さんは何とか一倍になるように…と言ってくれてましたが、抽選になったら連絡してくれるんですね。ちなみに抽選には行かれますか？

[20: 購入検討中さん]

地主さんの等価交換て
最終的に地主さんの手元には
”入居者の購入代金－建設費－売主経費と儲け”
が戻ってくるってことですかね？

でもそれなら相場より安価なのはわかる気がします。