ジオ甲子園口ノーヴ（旧称：（仮称）西宮・甲子園口プロジェクトってどうですか？）

[購入検討中さん]

ジオ甲子園口ノーヴについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県西宮市熊野町45-3（地番）
交通：
東海道本線（JR西日本） 「甲子園口」駅 徒歩8分
阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩22分
間取：1LDK＋2S・3LDK・3LDK＋S・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：69.47平米～93.86平米
売主・事業主・販売代理：阪急不動産


施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【正式物件名称に変更しました。2011.9.39管理担当】

[451: 匿名]

ここにおられる方々は、一番に固執してますね。
自分が一番と思えば一番ですよ。
他人の評価は気にしないでいいと思いますよ。

[452: 匿名さん]

結局、北町の物件はグランデじゃなかったですね（笑）

[453: 匿名]

えっ！グランデじゃないんですか？ただのジオ？
それはガッカリ…。

[454: 匿名]

阪急が力を入れてるのは花鳥苑だったんだね…

[455: 匿名さん]

グランデじゃあ売り切るのが難しいんじゃない？
一部の高予算の客相手じゃ、マンションは売れないからね。

[456: 匿名]

じゃあ、北町物件は価格はほどほどに抑えられるのかな？

ここは見送ったほうがいいかな。

[457: 匿名]

相場から見るとあの辺りはグランデじゃなくても確実に高い。
70台で4000〜。80平方メートル以上なら5000〜でしょう。

[458: 匿名]

↑と、ノーヴも言われていたね。

さて今回はどうでしよう？

[459: 匿名]

＞458

で、ノーヴを買った後、北町物件の価格が発表されて｢悔しいです････｣と。

[460: 匿名]

ノーヴを買ったら後悔しそうです････

[461: 匿名さん]

北町の土地って、もともと東京海上の社宅だったんですね。

東京海上のIR情報に、色々と情報があったので、妄想してみました。
あくまでも、妄想です。

この社宅（マリンパーク西宮）はH22年1月に阪急に約１５億で阪急に売却されています。
（売却予定額として開示された金額で、最終的な取引額は異なるかもしれません。）
売却時点での社宅建物の簿価が約７億、土地簿価はなんと７百万円！！

阪急としては、実質的に１５億全額が土地代であり、
社宅の土地面積が約3000平米ですから、50万円/平米。
H22路線価が約26万円/平米ですから、これの約2倍で買っています。
ここまでは、開示情報ベースの事実です。

北町物件の戸数は現地看板に出てたと思いますが、正確な数字は忘れちゃいました、
150戸くらいはあった気がするんですが、仮に150戸とすれば、15億を150で割って
1戸あたり土地代は１千万円。
（この数字は戸数によって、大きく変動しますので、気になる方は現地でご確認を。）

実際には、既存物件の取壊し費用がかかるはずです。
マンションの取壊し費用の相場がよく分かりませんが、全体で５億と仮定すると、
１戸あたり333万円。（これ、かなりいい加減です）

合計で、1333万円/戸。
阪急不動産の利益を3割乗っけても、約1900万円/戸が販売価格に占める土地部分になります。
まあ、普通というか、別に高額物件という感じではなさそうです。

・・・・以上、通りすがりの妄想でした。

[462: 匿名]

↑すごいですね！勉強になりました。
ちなみに去年近隣で出た物件は築5年の中古で90ほどの広さ、1階で5300万ほどと記憶してます。
売り出し時期の相場によるでしょうが、ここみたいに安くはならないでしょうね。
どっちにしろ、ここか北町かで迷うことになるなら競合物件にはますます辛い話になりそう。

[463: 匿名]

北町まで安かったら、立地が悪い他の物件なんてもう売れ行きは絶望的ですよね

ここはまだ立地が良いからマシだろうけど

[464: 匿名さん]

上の方、いつもながら必死の営業ご苦労さまです。

毎度毎度、必死過ぎると苦戦していることがバレてしまいますよ。

[465: 匿名さん]

↑あ、ここで話題のいつもの人だ(笑)

立地が比較的良いのは事実ですね。
なのにそこを指摘すると営業扱いするようじゃ必死なのは誰だろうという話ですよ。

[466: 匿名さん]

そうそう

465は間違いなく、ライバル業者の営業ですね（笑）
バレテいるのはアナタの方です

そして、苦戦しているのはアナタが販売しているマンションですね

ジオのせいで売れないからといって妨害工作は、ほどほどにしておきなさい

妨害しても、アナタのマンションが売れるようにはなりませんからね

[467: 匿名さん]

↑　>466文中の465は、464の間違いです。

[468: 匿名]

465様や466様は営業の人と違うのですか？それではこのマンションにはこのような性格の悪い人（失礼！）が住民になるということですね。購入を前向きに考えておりますが立地などよりそちらのほうが気になります。入居後トラブルなどが絶えないような気がします。

[469: 北町住民]

>>461

北町の物件は８０戸です。

それでこの計算式を当てはめると

１５０億を８０で割って
・1戸あたり土地代は１８７５万円。

マンションの取壊し費用
・１戸あたり３３３万円。

合計で、２２０８万円/戸。

阪急不動産の利益を３割乗っけると、約２８７０万円/戸
が販売価格に占める土地部分になります。

[470: 匿名さん]

＞469さん
461です。情報ありがとうございます。
80戸ですか、全然違ってましたね。すいません。

461の3割乗っける計算は、原価率70%ということで0.7で割り戻しています。
なので、
2208万円÷0.7＝3154万円

こうなると、仕様により幅はありますが物件価格は平均で5000万前後
になるイメージでしょうか。

なかなかの高額物件ということになってきますね～

[471: 匿名]

＞468
そういう人はデベにも嫌がられていますから、デベ側が抽選で落ちるように裏で操作してくれますよ！
安心して下さい。

[472: 購入検討中さん]

確かに購入検討者としては、＞４６５、＞４６６などは、抽選で落ちることを祈るばかりです。

[473: 匿名さん]

ちゅーか、北町の話はここですんなや。
北町ってどうですか？ってスレッドたてたら？

[474: 匿名]

またいつもの人が自演でがんばってますね。さすがにワンパターンになっていて痛々しい。

[475: 匿名さん]

＞473
周辺物件と比較しながら検討するのは普通でしょう。
まして、同じ阪急の物件ですしね。

ノーヴにガッカリして、北町に期待してる人も多いと思いますよ。

しょーもない他社批判より、よっぽどマシでは？

[476: 匿名]

確かにこんな板見たら物件買う気も失せるわな、
実はNo.474は競合他社の営業か??

[477: 匿名さん]

「営業」「検討中ですがここ見て買う気失せました」荒らしさん、もう飽きました…。


さ、スルーで本題。
北町物件、気になって結構質問してしまいましたが
確かにここは別物件の板ですし控えめにしたほうがいいでしょうか。
すいません。
花鳥苑も西北物件の中ではやはり立地が良く強いようだし、ジオは土地取得がうまいですね。

[478: 匿名]

ちょっと古い話で申し訳ありませんが
＞450さん、ステイツグラン松並町なんて
普通に中古で出てますよ。参考までに

[479: 物件比較中さん]

このたびはじめて家を買おうかと考えている者です。
自分たちの予算でどれほどのものが買えるのか、全くてさぐりのまま
ここ半年くらいあちこちのマンションや戸建てのモデルルームを見てきました。

たしかに皆様が書いておられたように、こちらはいままでみてきた中で一番あっさりしたマンションでした。
ベランダにシンクがなかったりディスポーザーがなかったり、シンク下が引き出しタイプではなかったり。
それについて営業の方は、モデルルームは夢のような作りのところが多いですが、
ほとんどはオプションだったりで、実際同じように付けていたら軽く数百万上乗せになってしまうと。
現実味のないモデルルームにするより、実際買える範囲内の設定で現実味のある部屋にしましたと。
そういう意味では、実際自分が住むとこういう感じなんだろうなぁと、冷静に、イメージしやすかったです。

ただ、初めてマンションを購入する者としてはある程度夢見ている部分もあり
あまり現実を直視してしまうと購買意欲がわかないというか・・・わくわくしないというか、、、
でも実際は、今回のモデルルームのように通常仕様のお部屋しか購入できない自らの予算的都合もあり、、
なんだか複雑な思いでモデルルームを後にしたのでした。

北町のことは、「ここよりは相当高い値段での売り出しになるでしょう」とおっしゃっていました。
相当って。。。。？？？
まだいつごろ販売するかや戸数も決まっていませんので情報としてなにもお伝えできませんとのことでした。
（帰りに予定地に立ち寄ってみたら、それなりに詳しい情報がフェンスに書いてあったので、
どうして内緒にされたのかな、と思いましたが。）
場所はやはり駅に近いわりに、そんなにごみごみしていないこともあって
共働きの私たちには北町のほうが合っているように感じました。
北町で買える範囲の小さい目のお部屋を待ってみる選択肢もあるな、と考えているところです。
もちろん、北町を待っている間にノーヴは完売してしまうのでしょうね。
生まれも育ちも阪急今津沿線でしたし公立学校に通った経験がないため、
ＪＲ沿線に住まうことがどのような感じなのか
またこのあたりの学区がどんな感じなのかわかっていません。

家を買うって本当に本当に大変なことだと実感しています。
こんな高額なお買い物をしてきた父に、主人に、
また世のお父さんたちにいまさらながら尊敬の念を抱いています。
もちろんそれを支える奥様たちにもです。あ、もちろん女性が買われる場合もです。
私はモデルルームを見て回るだけでくじけてしまいそうです。

一生に一度のお買いもの、なにをもってよしとすればいいのか、まだわかりかねていますが
私たちなりの価値観で私たちなりの判断をするために、
こういったサイトで皆様のご意見をうかがえるのは素人にはとてもありがたいです。

[480: 匿名]

老婆心ながら申し上げますと、このサイトを過信するのは危険ですよ。
あくまで匿名の掲示板です、書き込まれたものに責任はありません。
これまでの書き込みを見れば分かる通り、悪意に満ちた中傷や嘘も存在します。
ここで気になったことは、ご自分で確認し、判断するべきだと思います。

[481: 物件比較中さん]

ここの物件もあまりよくないし、野村は立地が悪いし、ほかにこのアタリで建設予定のマンションはないのでしょうか。別の阪急のマンションは武庫川に近すぎです。もう少しいいのが建設されるまで待ちます。５０００万円も投資するだけの価値はないように思います。

[482: 物件比較中さん]

そうですね、ありがとうございます。
こちらでの皆様の書き込みは匿名であるがゆえのものもたくさんあると思います。
あくまで参考とさせていただいて自分でもしっかり調べて
私なりの判断をしっかりしていこうと思います。

↑の方のように、私もこちらの物件にこれだけの高額を出すことにどうも踏ん切りがつきません。
たしかに野村のほうは仕様はよさそうですが場所が気になりますし・・・
阪神間でいろいろ探していますが、新築ではいずれも決め手にかけて。
中古も視野にいれながら、もう少し待ってみようかと思います。

[483: 匿名さん]

ここって、８０平米くらいだと、いくらくらいするのでしょうか？

[484: 購入検討中さん]

私も近頃、中古を視野に入れるようになりました。
マンションは入居と同時に２割価値が下がる等の話を聞くと
既に２割以上価値が下がった築浅物件も狙い目かなと。
仲介業者の営業トークに乗せられている気もしますが。

新築の低層階の中部屋と同等の価格で、
立地もよく築10年未満の中古の最上階角部屋、最上階、２階以上の角部屋が結構売りに出されていますが、
甲子園口の中古マンションを購入された方がいらっしゃったら教えていただきたいですが、
このあたりの中古物件は、売り主の提示価格からほとんど値引きなしで売買が成立している、
というのは本当でしょうか。

[485: 匿名]

>484　中古が気に入ったならば、中古を買いべきではないですか？
　　　自分の判断に自信を持つべきです。
　　　それが、後々大きな後悔を招くことになったとしても‥
　　
　　　そんな貴方には、中古がお似合いですよ（笑）

[486: 周辺住民さん]

>>484
甲子園口北側の徒歩圏に中古（一年落ち）を購入しましたが、
一ヶ月以内に決まるような人気マンションなら値引きは厳しいでしょうね。

うちの場合は、売り出し後一週間たたずに決めたので、値引きは無しでした。

まあ、よほどの売れ残りでもない限り値引きは厳しいのでは？
あっても端数程度かと思いますよ。


あほな書き込みは無視して中古を検討してください。

[487: 購入検討中さん]

モデルルームがグランドオープンしましたね。
当方、行きたいのですが、まだ行っておりません。
もう、行かれた方もいるでしょうが、その方に質問です。

まず、外観ですがどんな感じでしょうか。
当方、自宅に送付されたパンフレットでは、白黒の絵しかありませんので
よく分かりません。

次に、キッチンですが、シンク下収納の「開き戸」というのは使いやすい
のでしょうか。
最近のマンションでは、引き出し式が主流だと思っていましたが、営業の
方の説明はどんなものなんでしょうか。

あと、パンフレットには、「水切りカゴ」が大きく紹介されていますが、
特殊な水切りカゴなのでしょうか。

そのほかパンフレットに載っていないような情報があればお願いします。

[488: 匿名]

いま出てる新築の中ではここが一番良いとは思いますが、
ぶっちゃけここ5年くらいでステキな物件は出尽くした感はあります。
だから中古を検討するのは全然アリかと。
当方も甲子園口北側物件住人ですが、中古が出てもかなりのスピードで売れてますねえ。

[489: 匿名さん]

ここの物件は警備会社と契約してないんですよね。。。

[490: 購入検討中さん]

>486
>488
ご回答ありがとうございます。
築浅の物件をいくつか見てまわり、気に入った物件はあるのですが、
新築の価格発表待ちのため保留していました。
早めに決断したほうがよさそうですね。
情報提供いただきありがとうございました。

[491: 匿名さん]

ここの営業さんは花鳥苑と仲が悪いのですかね？
花鳥苑は同じジオですので、一緒に検討してくださいと、快く言ってくれたのに、ノーヴは色々花鳥苑の悪口言ってあそこは駄目だといわれました。
同じ阪急でも、派閥でもあるのかしら。
花鳥苑の方が、好感がもてました。
同じように、花鳥苑は駄目駄目攻撃された方います？

[492: 匿名]

この３連休もモデルルームは空きがあるみたいですね。
空きがありますと営業から電話がありました。

人気があって予約も取れないと思ってたので意外でした。

[493: 周辺住民さん]

近隣の築浅中古なら、松並町にあるステイツグランが出ているので
これのほうがいいと思います。

学区もジオと違って、いい学区だし。駅にも近いし。

公園隣接で、最上階で３６５０万ですが、３５００万ぐらいまで交渉できれば
間違いなくこちらのほうが、いいですよ。
野村不動産、竹中工務店物件で、レベルはジオより、高いし。

http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/35507200...


隣のディアパーク甲子園口も３０９０万で出てるけど
古いし狭いのでちょっと無理ですかね。

[494: 匿名]

なかなかこの物件の話が出ませんね、、、

[495: 匿名さん]

今日のチラシにステイツグラン松並町出てました。
最上階77平米で3180万円

安い！と思ったら、西向きでした。

[496: 匿名]

けっきょく中古の話ばかりですね。
このマンションの情報が欲しいです。
本当に警備会社無しですか？いまどき

[497: 匿名]

この物件は収納スペースが少ないと思うのは私だけでしょうか？

[498: 匿名さん]

間取りによるけど、全体的に収納が少ないという印象は受けませんが。。

[499: 匿名]

セキュリティは？

[500: 匿名]

収納は少ないと思う。
チェストなどを買って置くことになるだろう。
アウトポールでないことを隠すために、出窓にしているから、そのぶん部屋も狭い。