ジオ甲子園口ノーヴ（旧称：（仮称）西宮・甲子園口プロジェクトってどうですか？）

[購入検討中さん]

ジオ甲子園口ノーヴについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県西宮市熊野町45-3（地番）
交通：
東海道本線（JR西日本） 「甲子園口」駅 徒歩8分
阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩22分
間取：1LDK＋2S・3LDK・3LDK＋S・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：69.47平米～93.86平米
売主・事業主・販売代理：阪急不動産


施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【正式物件名称に変更しました。2011.9.39管理担当】

[424: 匿名さん]

前に立地立地と言っている人がいたけど、けっきょく立地のほかにセールスポイントが出てこないね。

[425: 匿名]

ホームページに掲載されている外観、ぼんやりした絵なのはなんで？

[426: 匿名さん]

立地だけだからこそあの価格。
逆に、立地と価格以外にこだわらない人には非常に魅力的です。

[427: 匿名]

立地という一番大事な要素が売りなんだから、それしかなくてもいいじゃん。
何も取り柄がない物件もあるんだし。

[428: 匿名]

ここの立地ってそこまで言うほど良いですかね？胸を張って自慢するほどの立地とも思いませんがね。

[429: 匿名さん]

そうそう。

「不動産は立地条件が全て」といって差し支えありません。

立地が悪い物件は、設備とか仕様とか、意味の無いイメージ戦略、良い学校区商法とか、
元来、住宅の本質ではないモノを利用して、購買意欲をそそるセールス・トークしか方法がないのです。

長い間暮らす住宅において、価値が減らないもの、陳腐化しないもの、
それは、立地条件以外の何者でもありません。

設備や仕様は旧くなったら交換できますけど、立地条件は交換や変更はできませんからね。

[430: 匿名]

ここの設備で交換や変更できるものってありましたっけ？

[431: 匿名さん]

立地条件が全ては言い過ぎでしょう。
立地：構造：内装が、7：2：1くらいかな。

間取り、天井高、梁の納まり、サッシ高など陳腐化しない建物のグレード感も重要。
あまりにおざなりな構造になっていると住んでいて気分が萎えてしまいませんか？

優先すべきは立地だとは思いますが、個人的には、構造面や共用部、部屋の内装など
トータルで納得できなければ住みたいとは思えませんね。

その点、本物件はちょっと物足りなかったなと残念です。
あと小手先だけの設備はどうでもいいですが、スロップシンクはグレード云々というより
ファミリーマンションでは基本設備だと思っていたので、まさか今時、設置されていないなんて想像もしませんでしたね。やっぱりないと困りますよ。

[432: 匿名]

今年の暑さは異常でした。
このマンションは南向きで日当たりが良いだけに、ペ断熱効果の高いアガラスがないのは残念です。
また冬は寒く結露に悩まされることになるでしょう。

窓ガラスは確か共用部分ですよね。
後付けはまず不可能だと思います。

[433: 匿名]

訂正…断熱効果の高いペアガラス

[434: 匿名]

窓やらｽﾛｯﾌﾟｼﾝｸやらちまちました話ばかりが繰り返し出る物件って結局トータルでの致命的欠点はないんだよね。
立地の良さという最重要項目が近隣に比べ突出している分、お得感はある。
いま出ている物件はどれも仕様が低いのが多いから、高いのがお望みならグランデかな。

[435: 匿名]

立地は学区が悪いというだけでかなりのマイナスポイントです。
まぁ、価値観の違いなので、立地（そこまでのものではないが）だけでよいと言って満足ならいいのではないでしょうか？

他の物件を引き合いに出して、｢あそこよりマシ｣としか言えないくらい自信ないのですかね。

[436: 匿名]

この物件のセキュリティについて教えてください。契約の警備会社はどこですか？またセキュリティの設備はどんなものがありますか？

[437: 匿名]

435みたいに立地が悪くても学区がマシでありさえすれば有難がって買う人もいるんでしょうが、
市場の価値で言えば学区より立地ですな。
そもそも学区が重要な人は子持ちかつ経済的事情を抱えているという一部の層だけですから。
学区が良くて立地が良い物件はいま市場に無いので、
他と比べたらここは総合点で一番良いという判断が下るのは妥当。
自信とかメンタルな話に持ちこむのはあまりに幼いですよ？

[438: 匿名]

４３７さん、あなたが一番好きってだけで、さしたる根拠もなく｢一番｣とか言わないほうがいいですよ。板が荒れる原因になりますので。
一番の基準は人それぞれ。４３７さんのように一番と思う人もいるでしょうし、全く検討外の人もいるでしょう。

私は後者ですが。

[439: 匿名]

好き嫌いで言ったらジオはあまり好きではないが、資産価値で言ったらここが一番高いのは客観的事実かと。

[440: 匿名]

４３８にとっての「一番」は、どこのマンションですか？

どうして、ジオが全く検討外なのですか？

もしや、…いや、…、まさかと思いますが、パークが一番と言いたいのでしょうか？

その理由は、『先走ってパークを買ってしまったので引き返すことができないので、「一番」と思い込みたい』
ではないでしょうね（笑）

[441: 匿名]

パークの方が西北に近くていいですよ。

[442: 匿名さん]

438ではありませんが。
惹かれるのはステイツグラン甲子園口松並町。
築年数や中古であることを勘案しても、ジオよか断然いい。
南向きの4階以上の角部屋空かないかなぁ。

[443: 匿名]

441さん
だったらベリスタのが圧倒的に良い。
442さん
松並町ってジェイグランじゃなくてステイツグランでしたっけ？
あそこは蚊が多そうだなあ。
ステイツグランなら二見町のものが立地も抜群。
あの辺の物件はどこも素晴らしいが中古でも普通には手が出ない値段。
つい語ってしまいましたが、中古を出したらキリがないから今ある新築で考えないと。

[444: 通りすがり]

>443さん
二見町はグランステイツで、松並町はステイツグランとジェイグランの両方があります。
校区を気にされる方は、松並町か、熊野町でもジオの道路を挟んだ北側の方が良いかも知れません。

[445: 匿名]

さあ、擁護派の皆さん（１人？）、立地や資産価値はノーヴと同等かそれ以上の中古物件が出てきましたよ。一番とか敵なしと言い続けてきましたが、中古物件より勝っているところをアピールしてくださいね。無ければ中古以下ということになりますよ。

[446: 匿名さん]

442です。

＞443さん

確かにグランステイツ甲子園口もいいですよね。
周辺街区の雰囲気も番町ほどではないにせよいい感じです。
でも、戸数少ないのがちょっとネックかな。

中古を出したらとキリがないのは確かなのですが、
昨今の供給物件のできばえを見ていると、過去の物件と比べて見劣りするものがあまりに多いので。
近頃は、経済的な社会情勢の悪化や環境指向の高まりなどから、何が何でも新築という需要層は
減ってきているので、私みたいな中古も検討対象に含めている人は多いと思いますよ。
私は、買い換えなのでそれほど急いで決める必要もありませんから、新築・中古と問わず、
立地や仕様、築年数を総合的に考慮しながらコストパフォーマンスのいい物件が出ればすぐに動きたいと思っています。

[447: 匿名さん]

>445は、正真正銘の低能児ですな。

誰の手垢も付いていない、ピカピカの新築物件と
先住民の手垢にまみれて、設備も少なからず痛んでいる中古物件を同列に比較して、
中古より勝っているアピールせよ！とホザくとは、
これぞ笑止千万の至りですな。

新車と中古車との比較、極論すれば「人間」と「猿」を比較しているような話には
呆れるしかありませんな。

まあ、>445が「猿」程度の知能しか持ち合わせていないことが、大変よく解りましたが。。

ついでに言っておくと、>445には、その中古がお似合いですな。

[448: 匿名]

でも＞442さんはジオより中古のほうがいいとはっきり明言してる訳ですよね。手垢はリフォームで取れますし。

結局、論点をずらしてるだけで、442さんの言ってることを覆せてないですね。猿だの何だのとくだらない話はいいですから、まず覆して下さいね。

[449: 物件比較中さん]

阪急のモデルルームに行きましたけど、阪急の物件だけは買わないと思いました。管理なんかあまりよくない印象を受けましたし、物もそんなによくない。

[450: 匿名]

>445
とりあえず実際は売りにも出されていない既存物件を勝手に中古扱いして、
強力なライバル登場とか騒ぐのは見ていて恥ずかしくていたたまれないです…

そこまでするのはここが新築で一番という見方は妥当ってことなんでしょう

>446
二見はバリバリのお屋敷街でこの界隈では一番人気のエリアですが、何しろ地価が高くて辛いですよね
ここらで中古が出ても高く、かつあっという間に売れてしまいます
松並あたりなら戸数も物件も多いし手も届きやすいし探す価値ありそう

[451: 匿名]

ここにおられる方々は、一番に固執してますね。
自分が一番と思えば一番ですよ。
他人の評価は気にしないでいいと思いますよ。

[452: 匿名さん]

結局、北町の物件はグランデじゃなかったですね（笑）

[453: 匿名]

えっ！グランデじゃないんですか？ただのジオ？
それはガッカリ…。

[454: 匿名]

阪急が力を入れてるのは花鳥苑だったんだね…

[455: 匿名さん]

グランデじゃあ売り切るのが難しいんじゃない？
一部の高予算の客相手じゃ、マンションは売れないからね。

[456: 匿名]

じゃあ、北町物件は価格はほどほどに抑えられるのかな？

ここは見送ったほうがいいかな。

[457: 匿名]

相場から見るとあの辺りはグランデじゃなくても確実に高い。
70台で4000〜。80平方メートル以上なら5000〜でしょう。

[458: 匿名]

↑と、ノーヴも言われていたね。

さて今回はどうでしよう？

[459: 匿名]

＞458

で、ノーヴを買った後、北町物件の価格が発表されて｢悔しいです････｣と。

[460: 匿名]

ノーヴを買ったら後悔しそうです････

[461: 匿名さん]

北町の土地って、もともと東京海上の社宅だったんですね。

東京海上のIR情報に、色々と情報があったので、妄想してみました。
あくまでも、妄想です。

この社宅（マリンパーク西宮）はH22年1月に阪急に約１５億で阪急に売却されています。
（売却予定額として開示された金額で、最終的な取引額は異なるかもしれません。）
売却時点での社宅建物の簿価が約７億、土地簿価はなんと７百万円！！

阪急としては、実質的に１５億全額が土地代であり、
社宅の土地面積が約3000平米ですから、50万円/平米。
H22路線価が約26万円/平米ですから、これの約2倍で買っています。
ここまでは、開示情報ベースの事実です。

北町物件の戸数は現地看板に出てたと思いますが、正確な数字は忘れちゃいました、
150戸くらいはあった気がするんですが、仮に150戸とすれば、15億を150で割って
1戸あたり土地代は１千万円。
（この数字は戸数によって、大きく変動しますので、気になる方は現地でご確認を。）

実際には、既存物件の取壊し費用がかかるはずです。
マンションの取壊し費用の相場がよく分かりませんが、全体で５億と仮定すると、
１戸あたり333万円。（これ、かなりいい加減です）

合計で、1333万円/戸。
阪急不動産の利益を3割乗っけても、約1900万円/戸が販売価格に占める土地部分になります。
まあ、普通というか、別に高額物件という感じではなさそうです。

・・・・以上、通りすがりの妄想でした。

[462: 匿名]

↑すごいですね！勉強になりました。
ちなみに去年近隣で出た物件は築5年の中古で90ほどの広さ、1階で5300万ほどと記憶してます。
売り出し時期の相場によるでしょうが、ここみたいに安くはならないでしょうね。
どっちにしろ、ここか北町かで迷うことになるなら競合物件にはますます辛い話になりそう。

[463: 匿名]

北町まで安かったら、立地が悪い他の物件なんてもう売れ行きは絶望的ですよね

ここはまだ立地が良いからマシだろうけど

[464: 匿名さん]

上の方、いつもながら必死の営業ご苦労さまです。

毎度毎度、必死過ぎると苦戦していることがバレてしまいますよ。

[465: 匿名さん]

↑あ、ここで話題のいつもの人だ(笑)

立地が比較的良いのは事実ですね。
なのにそこを指摘すると営業扱いするようじゃ必死なのは誰だろうという話ですよ。

[466: 匿名さん]

そうそう

465は間違いなく、ライバル業者の営業ですね（笑）
バレテいるのはアナタの方です

そして、苦戦しているのはアナタが販売しているマンションですね

ジオのせいで売れないからといって妨害工作は、ほどほどにしておきなさい

妨害しても、アナタのマンションが売れるようにはなりませんからね

[467: 匿名さん]

↑　>466文中の465は、464の間違いです。

[468: 匿名]

465様や466様は営業の人と違うのですか？それではこのマンションにはこのような性格の悪い人（失礼！）が住民になるということですね。購入を前向きに考えておりますが立地などよりそちらのほうが気になります。入居後トラブルなどが絶えないような気がします。

[469: 北町住民]

>>461

北町の物件は８０戸です。

それでこの計算式を当てはめると

１５０億を８０で割って
・1戸あたり土地代は１８７５万円。

マンションの取壊し費用
・１戸あたり３３３万円。

合計で、２２０８万円/戸。

阪急不動産の利益を３割乗っけると、約２８７０万円/戸
が販売価格に占める土地部分になります。

[470: 匿名さん]

＞469さん
461です。情報ありがとうございます。
80戸ですか、全然違ってましたね。すいません。

461の3割乗っける計算は、原価率70%ということで0.7で割り戻しています。
なので、
2208万円÷0.7＝3154万円

こうなると、仕様により幅はありますが物件価格は平均で5000万前後
になるイメージでしょうか。

なかなかの高額物件ということになってきますね～

[471: 匿名]

＞468
そういう人はデベにも嫌がられていますから、デベ側が抽選で落ちるように裏で操作してくれますよ！
安心して下さい。

[472: 購入検討中さん]

確かに購入検討者としては、＞４６５、＞４６６などは、抽選で落ちることを祈るばかりです。

[473: 匿名さん]

ちゅーか、北町の話はここですんなや。
北町ってどうですか？ってスレッドたてたら？