ジオ甲子園口ノーヴ（旧称：（仮称）西宮・甲子園口プロジェクトってどうですか？）

[購入検討中さん]

ジオ甲子園口ノーヴについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県西宮市熊野町45-3（地番）
交通：
東海道本線（JR西日本） 「甲子園口」駅 徒歩8分
阪急神戸本線 「西宮北口」駅 徒歩22分
間取：1LDK＋2S・3LDK・3LDK＋S・4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：69.47平米～93.86平米
売主・事業主・販売代理：阪急不動産


施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【正式物件名称に変更しました。2011.9.39管理担当】

[444: 通りすがり]

>443さん
二見町はグランステイツで、松並町はステイツグランとジェイグランの両方があります。
校区を気にされる方は、松並町か、熊野町でもジオの道路を挟んだ北側の方が良いかも知れません。

[445: 匿名]

さあ、擁護派の皆さん（１人？）、立地や資産価値はノーヴと同等かそれ以上の中古物件が出てきましたよ。一番とか敵なしと言い続けてきましたが、中古物件より勝っているところをアピールしてくださいね。無ければ中古以下ということになりますよ。

[446: 匿名さん]

442です。

＞443さん

確かにグランステイツ甲子園口もいいですよね。
周辺街区の雰囲気も番町ほどではないにせよいい感じです。
でも、戸数少ないのがちょっとネックかな。

中古を出したらとキリがないのは確かなのですが、
昨今の供給物件のできばえを見ていると、過去の物件と比べて見劣りするものがあまりに多いので。
近頃は、経済的な社会情勢の悪化や環境指向の高まりなどから、何が何でも新築という需要層は
減ってきているので、私みたいな中古も検討対象に含めている人は多いと思いますよ。
私は、買い換えなのでそれほど急いで決める必要もありませんから、新築・中古と問わず、
立地や仕様、築年数を総合的に考慮しながらコストパフォーマンスのいい物件が出ればすぐに動きたいと思っています。

[447: 匿名さん]

>445は、正真正銘の低能児ですな。

誰の手垢も付いていない、ピカピカの新築物件と
先住民の手垢にまみれて、設備も少なからず痛んでいる中古物件を同列に比較して、
中古より勝っているアピールせよ！とホザくとは、
これぞ笑止千万の至りですな。

新車と中古車との比較、極論すれば「人間」と「猿」を比較しているような話には
呆れるしかありませんな。

まあ、>445が「猿」程度の知能しか持ち合わせていないことが、大変よく解りましたが。。

ついでに言っておくと、>445には、その中古がお似合いですな。

[448: 匿名]

でも＞442さんはジオより中古のほうがいいとはっきり明言してる訳ですよね。手垢はリフォームで取れますし。

結局、論点をずらしてるだけで、442さんの言ってることを覆せてないですね。猿だの何だのとくだらない話はいいですから、まず覆して下さいね。

[449: 物件比較中さん]

阪急のモデルルームに行きましたけど、阪急の物件だけは買わないと思いました。管理なんかあまりよくない印象を受けましたし、物もそんなによくない。

[450: 匿名]

>445
とりあえず実際は売りにも出されていない既存物件を勝手に中古扱いして、
強力なライバル登場とか騒ぐのは見ていて恥ずかしくていたたまれないです…

そこまでするのはここが新築で一番という見方は妥当ってことなんでしょう

>446
二見はバリバリのお屋敷街でこの界隈では一番人気のエリアですが、何しろ地価が高くて辛いですよね
ここらで中古が出ても高く、かつあっという間に売れてしまいます
松並あたりなら戸数も物件も多いし手も届きやすいし探す価値ありそう

[451: 匿名]

ここにおられる方々は、一番に固執してますね。
自分が一番と思えば一番ですよ。
他人の評価は気にしないでいいと思いますよ。

[452: 匿名さん]

結局、北町の物件はグランデじゃなかったですね（笑）

[453: 匿名]

えっ！グランデじゃないんですか？ただのジオ？
それはガッカリ…。

[454: 匿名]

阪急が力を入れてるのは花鳥苑だったんだね…

[455: 匿名さん]

グランデじゃあ売り切るのが難しいんじゃない？
一部の高予算の客相手じゃ、マンションは売れないからね。

[456: 匿名]

じゃあ、北町物件は価格はほどほどに抑えられるのかな？

ここは見送ったほうがいいかな。

[457: 匿名]

相場から見るとあの辺りはグランデじゃなくても確実に高い。
70台で4000〜。80平方メートル以上なら5000〜でしょう。

[458: 匿名]

↑と、ノーヴも言われていたね。

さて今回はどうでしよう？

[459: 匿名]

＞458

で、ノーヴを買った後、北町物件の価格が発表されて｢悔しいです････｣と。

[460: 匿名]

ノーヴを買ったら後悔しそうです････

[461: 匿名さん]

北町の土地って、もともと東京海上の社宅だったんですね。

東京海上のIR情報に、色々と情報があったので、妄想してみました。
あくまでも、妄想です。

この社宅（マリンパーク西宮）はH22年1月に阪急に約１５億で阪急に売却されています。
（売却予定額として開示された金額で、最終的な取引額は異なるかもしれません。）
売却時点での社宅建物の簿価が約７億、土地簿価はなんと７百万円！！

阪急としては、実質的に１５億全額が土地代であり、
社宅の土地面積が約3000平米ですから、50万円/平米。
H22路線価が約26万円/平米ですから、これの約2倍で買っています。
ここまでは、開示情報ベースの事実です。

北町物件の戸数は現地看板に出てたと思いますが、正確な数字は忘れちゃいました、
150戸くらいはあった気がするんですが、仮に150戸とすれば、15億を150で割って
1戸あたり土地代は１千万円。
（この数字は戸数によって、大きく変動しますので、気になる方は現地でご確認を。）

実際には、既存物件の取壊し費用がかかるはずです。
マンションの取壊し費用の相場がよく分かりませんが、全体で５億と仮定すると、
１戸あたり333万円。（これ、かなりいい加減です）

合計で、1333万円/戸。
阪急不動産の利益を3割乗っけても、約1900万円/戸が販売価格に占める土地部分になります。
まあ、普通というか、別に高額物件という感じではなさそうです。

・・・・以上、通りすがりの妄想でした。

[462: 匿名]

↑すごいですね！勉強になりました。
ちなみに去年近隣で出た物件は築5年の中古で90ほどの広さ、1階で5300万ほどと記憶してます。
売り出し時期の相場によるでしょうが、ここみたいに安くはならないでしょうね。
どっちにしろ、ここか北町かで迷うことになるなら競合物件にはますます辛い話になりそう。

[463: 匿名]

北町まで安かったら、立地が悪い他の物件なんてもう売れ行きは絶望的ですよね

ここはまだ立地が良いからマシだろうけど