グランファースト千里桃山台ってどうですか？

[購入検討中さん]

千里ニュータウン最大。グランファースト千里桃山台。
桃山台駅、南千里駅を最寄りとする吹田市新築分譲マンション。

グランファースト千里桃山台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
交通：
阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分
間取：2LDK～5LDK
面積：55.72平米～134.61平米
売主：京阪電気鉄道
売主：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
売主・販売代理：住商建物　大阪支社
売主・販売代理：日本住宅流通
売主・販売代理：コスモスイニシア　西日本支社

施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：未定

[49: 匿名]

建築が認可されて決まったものを今さらどうのこうの言ってもしかたないよ。
建て替えでも立地はよさげだし外観や設備仕様がどうなるのか楽しみです。

[51: 匿名さん]

44、49は売主か地権者のようですね＾＾；

[52: 匿名さん]

まちづくり指針を守った建築物に変更したら？

あ、そうなると1戸あたりの販売価格が80平米弱の3LDKで7000万円以上しちゃうね・・・・。

でも今のままの既存不適格だと、将来、大規模修繕も、改築も、増築も、建替えも、なーんにも出来ないけど、どーすんだ？？

30年後には800世帯の要塞になってそうだけど・・・、って、完売しないだろうし800世帯も入居しないだろうけど。

[55: マンコミュファンさん]

「既存不適格建築物」とは既存建築物が建築後の法改正によって最新の建築基準関係規定に適合しなくなることです。例えば耐震性の基準とか。また、既存建築物に増築、改築等を行なう場合には、既存部分を含め最新の建築基準関係規定に適合させなければならないという縛りです。よって、新築時に使われるはずのない言葉です。
建築確認申請に行政許可が下りているのであれば、現在の建築基準関係規定を全て満たしていることになり全く違法ではありません。何が問題なのでしょうか？

[57: 匿名さん]

５５みたいに、ここは何も問題がないように思い込みたい人が、ここにはポツポツ出現してますねｗ
是非、購入してあげて下さい！

[59: マンコミュファンさん]

この物件は具他的にどこがどの様に違法建築なのでしょうか？また、どの様な問題を抱えているのでしょうか？ネットで色々検索しますが、どれ程大きな問題なのかまでは確認することができません。大変恐縮ですが、教えて頂けませんでしょうか。
千里ニュータウンには地縁のない者ですが、南・東向き/７階/８５㎡/４,８００万円程度であれば購入を検討しようと思っています。先日ジオ竹・台のモデルルームに行って来ましたが、坪単価は１９０万円程度でした。グランファーストは８００戸程の超大規模物件なので坪単価１８０万円程度で出ないか期待しています。

[62: 匿名さん]

＞全国的に不動産業界では有名な話ですので、

なんだろう、みんな奥歯に物がはさまったような表現ばかり。

[63: 匿名さん]

>62

>なんだろう、みんな奥歯に物がはさまったような表現ばかり。

と言うか、ただ面倒臭いだけだと思う。説明し始めたら、過去の問題経緯が多過ぎて話が終わらないから。

[65: マンコミュファンさん]

１．千里桃山台第二団地地権者の立ち退きについて裁判が長引き強制執行となった。２．容積率が１５０％を超えることに加え、着工前に３０戸程度増え最終７９８戸の計画となった。　
皆さんのおっしゃる問題は上記でしょうか？２．について容積率が大きいため「既存不適格建築物」とおっしゃっているのでしょうか？
前の書き込みにもありましたが、「既存不適格建築物」は違法ではありません。皆さんは築２０年位の建築物は全て違法と解釈されているのですか？建築基準法は何度も改定されましたよね。日本において築２０年位以上たつ建築物は、特に耐震性について現行の法律を大部分満たしていません。建築確認申請時に行政許可がおりているのであれば合法です。
竣工後ただちに「既存不適格建築物」になるとおっしゃっている方がいますが、建築確認申請がおりた後に法律が変わったということですか？ちなみに「千里ニュータウンの街づくり指針（容積率１５０％）」は目標であって法律ではありません。２００％以内であれば合法です。

[66: 匿名さん]

残念ながら、行政から許可が下りないので、行政許可が必要な増改築や大規模修繕時は、戸数を減らして容積率を150％以内に収める必要があります。
では、10～15年あたりで迎える大規模修繕や、25～35年で迎える増改築などの時、誰が（200戸程度）立ち退くのでしょうか。
もちろん立ち退き料は、残りの600戸で負担ですよ。

ま、それでもいいやって方も居るかもしれませんけどね。問題はそう考えてくれる人で一般枠500戸も埋まるかなという心配。

[67: 匿名さん]

>65
「デベ」と「昔からの居住者」と「建替えを狙った新規地権者・投資家」と「建替えを狙った不動産関係者」、これらのいざこざはもちろん把握されていますよね？

ご近所さんとの裁判も把握されていますよね？

等価交換の経緯も把握されていますよね？

地権者に急きょ追金が発生した経緯も把握されていますよね？

大和と京阪が関わった経緯も把握されていますよね？

ごめん、多過ぎてこれ以上書くのも面倒臭いわ。

[69: 匿名さん]

６４さんへ
「将来の建て替えなどの際は、今と同じ規模の建物が建てれるとは限りません」と言うだけだと思いますよ。総合設計制度を利用したタワーマンションの重要事項説明ではこう説明されましたので、同じだと思いますけど。

[70: 匿名さん]

ここはタワマンではありませんが？

[71: 匿名さん]

ここにタワーマンションを建てることは出来ません！

[72: 匿名さん]

７０，７１さんへ
よく読んでください。だから「将来の建て替えなどの際は、今と同じ規模の建物が建てれるとは限りません」と言うのではないか、と書いたんです。

[73: 匿名さん]

グランファースト千里桃山台って素敵！！ザ千里タワー、ブランズ南千里、につぐ話題のマンションになるいそう。目が離せないね。でもなるほどね。吹田市が１５０％以内との規制の前に許可申請出して承認されているわけね。

[74: 匿名さん]

>73
駆け込みで条例施行2日前にｗ色々と駆け込まないといけない事情がありまして＾＾；
後にも先にも、条例施行後に既存不適格建築物の新築マンションなんてここだけですｗ

[77: マンコミュファンさん]

理解不足ですみません。経緯が分からないので教えて下さい。
1.なぜ建築確認申請が容積率195％で行政許可されたか。行政許可後に「千里ニュータウンの街づくり指針（容積率150％）」が示された？2.そもそもグランファーストは建築基準関係規定を満たさず（建築基準法違反）して着工した？
宜しくお願いします。

[79: 匿名]

申請、許可が施行前なら違法ではないですね。何の問題もありません。
よってこの話題は終了。

[80: 匿名さん]

>79
はい、今建設している工事については許可が出ている以上問題ありません。

しかし残念なことに、竣工した日に既存不適格になるという問題はあります。

建ている最中の問題と、建て終わった後の問題、どちらの問題が毛嫌いされるのでしょうね。（こんなことに個人差があるとは・・・）

[81: 匿名はん]

79さん

ここまでの説明の流れでも、誰も違法建築だとは言ってないと思いますが？
違法建築と既存不適格は全然別物ですし。
堂々巡りになるなら、とりあえず別の話題をどうぞ。

[82: マンコミュファンさん]

「千里NT街づくり指針」が建築確認申請行政許可後に出されたとのこと。だから申請を急ぐ必要があった。なるほど。ただ、ジ・千里桃山台、ジ・千里竹見台、桃山台ヒ・ズも同様にその時点で容積率オーバーになってしまいましたね。竣工済み、現在建設中の物件はグランファーストと同じ「既存不適格」ということです。
また、建替物件で容積率150％以下厳守となると、75㎡/7,000万以上となり一般庶民が一般的に購入不可能な物件になってしまいますが・・・。それでも「既存不適格」は致命的な問題ととらえるべきでしょうか？
確かに容積率150％以下の平均一億円以上の超高級マンションが計画されるなら「既存不適格」に該当しません。近隣住民の方々の資産性を保つためには「既存不適格物件」でない方が良いです。

[86: ご近所さん]

近所のスーパーで今日、

「グランファースト千里桃山台」
本日！大抽選会開催中！！
アンケートにご記入の上、その場で抽選
空クジなし！！参加無料
1等……
事業主……

っていうクジサイズの小っちゃなビラもらったけど、
抽選会場がどこかとか何も書いてない……（MRってオープンしたの？）。

というつまらない話題でした。

[87: 匿名]

建築途中に規制が強化される事はよくあります。
許可が下りていれば問題ありません。竣工後に取り壊される事もありません。
むしろそういう建物はもう作る事が出来ないので希少価値が高まる可能性すらあります。

[89: 匿名さん]

ジ・千里桃山台は豊中市。「千里NT街づくり指針」みたいなのはあるようだけど、豊中市は特例があるみたいです。だから、豊中市に建っている建替えのほとんどが、２００％くらいいっているのでは？吹田市が厳しい。

[90: 匿名さん]

>82

>ただ、ジ・千里桃山台、ジ・千里竹見台、桃山台ヒ・ズも同様にその時点で容積率オーバーになってしまいましたね。竣工済み、現在建設中の物件はグランファーストと同じ「既存不適格」ということです。


もうこの方の理解力の無さには言葉がありません・・・・・・。

[91: マンコミュファンさん]

私は確かに理解力に欠けているのかも知れません。すみません。
それでは９０さんへ改めて質問します。指針は法律ですか？指針はどれ程法的拘束力があるのか教えて頂けませんか？どの様な場合に「既存不適格建築物」が所有者にとって負になるのか勉強されているのですよね？
物件を批判する理由はいくらでもあります。私は肯定する理由もあるはずだと思っています。この書き込みを客観的に見ると明らかに物件が批判されていおり、物件の存在が批判されています。購入を検討しようとする者が正の部分を探すことは不自然でしょうか？最終的に判断するのは私です。
この物件を批判することで得をする人、もしくは自己満足をする人・・・。私にはただそう思えるのですが。購入を検討しない方々は趣味でこの書き込みをされているのですよね？

[92: 匿名さん]

買えばいいやん！

[93: 匿名さん]

理解力低そうだから好きに解釈して、好きに判断すればいいけど、少なくとも既存不適格になって肯定する理由は無いわな（笑）

[95: 匿名さん]

私も、問題？マンションでも安ければいいです。京阪や大和ハウスは、イニシアからこの開発を引き継ぐ権利を譲ってもらうさいが、安かったのでは？イニシアは少しは損だされたのではないでしょうか？どうでしょう。そうでないと、このややこしい物件に一般的に他社は手を突っ込まないと思います。だから、安くなるのでは？なんて勝手に思っているのですが。

[96: 匿名さん]

残念ながら95さんの期待の逆ですよ。イニシアは権利を手放して数十億円と言う莫大な利ザヤを稼ぎました。
京阪と大和ハウスは割高で権利を取得しました。
結果的にイニシアはこの団地を土地転がしのように扱って、儲けだけきちっと手に入れて去りました。

しかし、京阪は阪急沿線への進出、大和ハウスはイニシアの子会社を引き受ける、と、それぞれメリットがあったので、割高でも引き受けた経緯があります。

だから、残念ながら価格転嫁はきちんと一般販売枠に行くでしょう。

地権者さんも可哀想かな。このイニシアが土地転がしで転売してせいで、建替えのためのイニシアへの土地譲渡で得た利益が課税対象になり、地権者は所得税と住民税を合わせて数百万払う必要が出ました。
まあ、建替えについては地権者の身勝手な行動もあったし、自業自得でもあるけど。

[97: 匿名さん]

では、やっぱり、ブランズ南千里より凄いかも！！期待しています！！９５より