グランファースト千里桃山台ってどうですか？

[購入検討中さん]

千里ニュータウン最大。グランファースト千里桃山台。
桃山台駅、南千里駅を最寄りとする吹田市新築分譲マンション。

グランファースト千里桃山台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
交通：
阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分
間取：2LDK～5LDK
面積：55.72平米～134.61平米
売主：京阪電気鉄道
売主：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
売主・販売代理：住商建物　大阪支社
売主・販売代理：日本住宅流通
売主・販売代理：コスモスイニシア　西日本支社

施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：未定

[21: 匿名さん]

たしかに、いわくつきの程度では、千里タワーと二大巨塔といって差し支えないだろうな。

[22: 匿名さん]

やっぱりこのスレは閉鎖した方がいいと思いますよ～。
実際、問題物件であるのは周知の事実。
冷やかしでの投稿も多いし、もし仮に本気で検討している人がいても、ここの書き込みは信用できないでしょう。

[23: 匿名]

ご近所さんの建設反対横断幕やノボリがまた一段と増えてましたね。
いい加減ご近所さんと和解しないとヤバイんじゃない。

[24: 匿名]

>２２

>ここの書き込みは信用できないでしょう。


問題点は事実ばかりだから、信用できないってことは無いよ？
書き込みが信用できないじゃなくて、マンション・デベのイニシアが信用できないの間違い？

[25: 匿名さん]

反対運動がされているのにここまで強引に建設するのも珍しいよ。
周辺住民への十分な説明と対応は販売への影響も考えると絶対条件だと思う。

[26: 匿名さん]

すべては地権者の為。ストップさせる訳にはいきません。

[27: マンコミュファンさん]

グランファーストは800戸近くの大規模物件の様ですが、資産性を確保できる物件なのでしょうか？あまり戸数が多過ぎると中古転売時に大幅に価格が下がるということはないでしょうか？ジオ桃・台は今だ完売できず、未入居90㎡上層階が4000万円台で出ています。既に竣工より1年半近く経つため未入居中古物件（新築ではない）となっています。確か580戸近くの物件だったと思うのですが、販売がうまく進まず同じ様な状況に至ることはないでしょうか？心配です。

[28: 匿名さん]

中古転売時に大幅に下がるのは、この業界ではあ・た・り・ま・え。
むしろ、売れればラッキーだと思った方がいいでしょう。

[29: 匿名さん]

地権者マンションは中古転売時ではなく、新築入居時に既に中古が出回って資産価値は大幅下落しています。
近辺ではジオ桃山台やブランズ南千里がその例です。

[30: 匿名さん]

出てくる新築価格にもよりますが、ここは裁判など様々なマイナス要素が多いですから、竣工時点である程度の目減りは覚悟しておかないと。それが嫌なら手を出さない方が無難なマンションだと思いますよ。
少なくとも、検討するにあたって過去の裁判履歴やトラブル履歴はしっかりと情報収集して理解した上にした方が良いでしょう。グランファーストに限って言えば。

[31: マンコミュファンさん]

この物件はUR跡地利用のはずなのに、なぜ既に地権者がいるのでしょうか？UR（都市基盤整備公団）の分譲住宅だったということなのでしょうか。
いづれにせよ、この物件は1/3の地権者（300戸程）に対し2/3の新規購入者（500戸程）が存在することになります。2/3の新規購入者が1/3の地権者分の建築費用と建設工事期間中の借家費用を負担することになります。なんか不公平に思うのは私だけでしょうか。

[32: 匿名さん]

＞３１さん
仰るとおりUR（旧住宅公団）の分譲だったそうです。

不公平に感じるとのことですが、この国は地主が儲かる仕組みになっています。
地権者は区分所有といえど地主です、仕方がないことです。

不公平（割高）と思われるなら買わないのが一番です。
私は買いません。

[33: 匿名さん]

なぜ近隣は反対しているのでしょうか？
今までも高い建物だったように思うのですが。

[34: 匿名さん]

>33
全然違いますよ。

[35: 匿名さん]

先月発売になった某ルポルタージュ単行本で、こちらのマンション（千里桃山台第2団地）が全国的に建替えマンションの失敗例として紹介されてましたね。
全国規模でマスコミに取り上げられるのは、もう何度目でしょう。多過ぎて数えきれないです。

販売開始する前に、地権者は権利を返上でもしないとやばいんじゃない？

[38: 物件比較中さん]

差し支えなければ、その本の名前教えてほしいです。よろしくお願いします。

[39: 匿名]

御恥ずかしながら、ここ狙ってました。そのためスレ見てます。
ゴタゴタの噂を知り、ここは無いと、諦めました。皆さん、売れないと言われますが、立地はいいので、何も知らずに買う人はいると思います。また、低価格にすれば、割り切って買う人もいると思います。まあ、完売は出来ないでしょうが。

[41: 匿名さん]

＞３６さん、４０さん

既存不適格建築物、条例違反にはならないのでしょう。
千里ニュータウンのまちづくり指針では、容積率１５０％が基本ですが
建替の場合には例外が存在するようです。

かと言って通常は建替でも１５０％を守っているところが多いので、
こんな強引な開発はないですね。
まちづくり指針を守ろうとしない姿勢は問題ありかと思います。

[44: 匿名]

建築が進んでいるで違反ではないでしょ。立地は良さそうなのでそこそこ売れると予想してます。

[45: ４１]

＞４２さん、４３さん
ご指摘ありがとうございます。
ということは、まちづくり指針の発令前に認可されたということですか。

それだとかなりの問題を抱えることになりますね。

[49: 匿名]

建築が認可されて決まったものを今さらどうのこうの言ってもしかたないよ。
建て替えでも立地はよさげだし外観や設備仕様がどうなるのか楽しみです。

[51: 匿名さん]

44、49は売主か地権者のようですね＾＾；

[52: 匿名さん]

まちづくり指針を守った建築物に変更したら？

あ、そうなると1戸あたりの販売価格が80平米弱の3LDKで7000万円以上しちゃうね・・・・。

でも今のままの既存不適格だと、将来、大規模修繕も、改築も、増築も、建替えも、なーんにも出来ないけど、どーすんだ？？

30年後には800世帯の要塞になってそうだけど・・・、って、完売しないだろうし800世帯も入居しないだろうけど。

[55: マンコミュファンさん]

「既存不適格建築物」とは既存建築物が建築後の法改正によって最新の建築基準関係規定に適合しなくなることです。例えば耐震性の基準とか。また、既存建築物に増築、改築等を行なう場合には、既存部分を含め最新の建築基準関係規定に適合させなければならないという縛りです。よって、新築時に使われるはずのない言葉です。
建築確認申請に行政許可が下りているのであれば、現在の建築基準関係規定を全て満たしていることになり全く違法ではありません。何が問題なのでしょうか？

[57: 匿名さん]

５５みたいに、ここは何も問題がないように思い込みたい人が、ここにはポツポツ出現してますねｗ
是非、購入してあげて下さい！

[59: マンコミュファンさん]

この物件は具他的にどこがどの様に違法建築なのでしょうか？また、どの様な問題を抱えているのでしょうか？ネットで色々検索しますが、どれ程大きな問題なのかまでは確認することができません。大変恐縮ですが、教えて頂けませんでしょうか。
千里ニュータウンには地縁のない者ですが、南・東向き/７階/８５㎡/４,８００万円程度であれば購入を検討しようと思っています。先日ジオ竹・台のモデルルームに行って来ましたが、坪単価は１９０万円程度でした。グランファーストは８００戸程の超大規模物件なので坪単価１８０万円程度で出ないか期待しています。

[62: 匿名さん]

＞全国的に不動産業界では有名な話ですので、

なんだろう、みんな奥歯に物がはさまったような表現ばかり。

[63: 匿名さん]

>62

>なんだろう、みんな奥歯に物がはさまったような表現ばかり。

と言うか、ただ面倒臭いだけだと思う。説明し始めたら、過去の問題経緯が多過ぎて話が終わらないから。

[65: マンコミュファンさん]

１．千里桃山台第二団地地権者の立ち退きについて裁判が長引き強制執行となった。２．容積率が１５０％を超えることに加え、着工前に３０戸程度増え最終７９８戸の計画となった。　
皆さんのおっしゃる問題は上記でしょうか？２．について容積率が大きいため「既存不適格建築物」とおっしゃっているのでしょうか？
前の書き込みにもありましたが、「既存不適格建築物」は違法ではありません。皆さんは築２０年位の建築物は全て違法と解釈されているのですか？建築基準法は何度も改定されましたよね。日本において築２０年位以上たつ建築物は、特に耐震性について現行の法律を大部分満たしていません。建築確認申請時に行政許可がおりているのであれば合法です。
竣工後ただちに「既存不適格建築物」になるとおっしゃっている方がいますが、建築確認申請がおりた後に法律が変わったということですか？ちなみに「千里ニュータウンの街づくり指針（容積率１５０％）」は目標であって法律ではありません。２００％以内であれば合法です。

[66: 匿名さん]

残念ながら、行政から許可が下りないので、行政許可が必要な増改築や大規模修繕時は、戸数を減らして容積率を150％以内に収める必要があります。
では、10～15年あたりで迎える大規模修繕や、25～35年で迎える増改築などの時、誰が（200戸程度）立ち退くのでしょうか。
もちろん立ち退き料は、残りの600戸で負担ですよ。

ま、それでもいいやって方も居るかもしれませんけどね。問題はそう考えてくれる人で一般枠500戸も埋まるかなという心配。

[67: 匿名さん]

>65
「デベ」と「昔からの居住者」と「建替えを狙った新規地権者・投資家」と「建替えを狙った不動産関係者」、これらのいざこざはもちろん把握されていますよね？

ご近所さんとの裁判も把握されていますよね？

等価交換の経緯も把握されていますよね？

地権者に急きょ追金が発生した経緯も把握されていますよね？

大和と京阪が関わった経緯も把握されていますよね？

ごめん、多過ぎてこれ以上書くのも面倒臭いわ。

[69: 匿名さん]

６４さんへ
「将来の建て替えなどの際は、今と同じ規模の建物が建てれるとは限りません」と言うだけだと思いますよ。総合設計制度を利用したタワーマンションの重要事項説明ではこう説明されましたので、同じだと思いますけど。

[70: 匿名さん]

ここはタワマンではありませんが？