グランファースト千里桃山台ってどうですか？

[購入検討中さん]

千里ニュータウン最大。グランファースト千里桃山台。
桃山台駅、南千里駅を最寄りとする吹田市新築分譲マンション。

グランファースト千里桃山台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府吹田市桃山台1丁目1-2（地番）
交通：
阪急千里線 「南千里」駅 徒歩3分
北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩11分
間取：2LDK～5LDK
面積：55.72平米～134.61平米
売主：京阪電気鉄道
売主：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
売主・販売代理：住商建物　大阪支社
売主・販売代理：日本住宅流通
売主・販売代理：コスモスイニシア　西日本支社

施工会社：安藤建設株式会社大阪支店
管理会社：未定

[151: 匿名]

146
愚かな輩が、即、地権者と短絡すること今に始まったことではないが、もう少し頭回せよ？

[152: 匿名さん]

>145

きっと、プレミストもブランズも買えない残念な府営住宅住人なんでしょうね。かわいそー。

[153: マンコミュファンさん]

だから、価格発表までおとなしく待っていなさい。
スレが伸びすぎたら、後からの訪問者が読むのが大変でしょう。

[154: 匿名さん]

なんだかんだですごい人気。価格発表が楽しみですね。

[155: 匿名さん]

１４５はブランズやプレミストの検討板や住民板で悪口書いて回ってる奴だなと分かっていたけど、早速さっきもプレミストの検討板と住民板に登場したようだなｗ見苦しい奴だｗ

[156: 検討中]

何を根拠に大荒れなんでしょうか？
この物件が販売されることで困る方が多いのかしれませんが
気になることがあればモデルルームができた時に見学に行って聞けばいいじゃない。
大手事業主ばかりだから問題ないと思いますけどね。

[157: 匿名さん]

156さんの言われる通り、異議なし。

[158: 匿名]

同意、自分自身で調べ確認すればよい。何を書き込もうと勝手だが、ここまでネガティブキャンペーンみたいなことになると(きっと同じやつが複数になりすまして自作自演してるんだろうが)逆に何の意図があるのか疑念を持たざるを得ない。こちらに関する経緯などこいつらに言われなくてもあちこちに書いてある。

[161: 匿名]

購入した人間でもないやつが憎むというのはどういった思考回路なんだ？オツム大丈夫か？

[162: 匿名]

地権者でもなんでもないが、買いたい人が買えばいいだけで、ここまで誹謗中傷する必要あるの？

[165: 匿名さん]

指摘の本には不適格建物と記載されていたので吹田市の関係者に問い合わせたら、グランファースト桃山台は区分所有建物で容積率２００％まで建替出来るので、不適格建物には成りません、いずれ将来建替えの時、建替えられた広さで建替えられるとのこと、吹田市が許可して大手業者建替え、分譲するのに何が問題ありますか、つまらん詮索は止めたらどうですか、8月ごろモデルルームオープン予定とのこと、ご指摘の事はそれ以降ご意見言われたら如何ですか。

[167: 匿名さん]

>吹田市の関係者に問い合わせたら

言い逃れ出来る為の絶妙な表現ですねｗ

吹田市の関係者・・・・・市民は皆、関係者だｗ

[169: 買い換え検討中]

近隣ではチラシが入っているのでしょうか。
価格はいつごろ分かるのでしょうか。
よろしくお願いします。

[170: 匿名さん]

>169
近所にはチラシ入ってますよ。価格発表は9月頃。

でも168にも書いてるように近隣との関係は最悪ですし、近所でも「あそこはね～」って笑われて呆れられていますから、手出しは慎重に火傷しないように気を付けて下さい。

[171: マンコミュファンさん]

７階、85㎡、4500万円なら検討します。チラシみましたけど、結構ランドプランが面白そうです。ちなみに今時ペットは可能ですよね？洗車場は当然ありますよね？

[172: サラリーマンさん]

>171
それは無謀な数字ですね。最低でもあと1000万円以上の上積みが必要かと。
がんばって頭金貯めて下さい。

[176: マンコミュファンさん]

5000、6000万円が相場なんでしょうが、普通の値付けじゃないですか？タワーマンションが買えます。色々問題が多い物件であるにも関わらず、普通の値段では売れないのでは・・・。大規模物件のコストメリットを相当出して欲しいです。
直前に戸数を30戸程度上積みしているのに加え、そもそも800戸の超大規模物件のため大幅にコストダウンして欲しい。売れ残ったら大変ですよね！

[177: 匿名さん]

さすがに贔屓目に見ても駅前以外に売れる要素が無い。

売れない要素ならいくらでもあるんだけど。

売れない要素が多過ぎてバランスが取れてないよな。

[178: 匿名さん]

そんなに高いの？まだブランズ南千里の新古マンションの方が安いのでは？？パークハウス千里中央と変わらないんじゃない？

[180: 匿名さん]

このマンションってエライ評判悪いのねぇ!?
こことの遣り取りでちょっとムカつく事があったから皆さんにお伝えして…と思ったけど、この状態を見ると自分のムカつきがあまりに瑣末なこと過ぎて、やめときます。

[181: ビギナーさん]

７階、８５平米、３９００万なら、検討したいと思います。
そんなもんでしょ、物件としては。

[183: 匿名さん]

南向きで7階85㎡なら6000万円オーバーも有り得ると予想！
ここの物件の場合は182さんが言うように、実際は2000～2500万円程度の資産価値しか無いだろうけど。

[184: 物件比較中さん]

立地はよさそうですが、色々問題が多そうなので手を出さない方が賢明かと思います。建て直しのマンションってどこも同じような問題があるのかしら。

[186: 匿名さん]

グランファーストは容積率２００％でかなり建て込んだ密集した雰囲気の
町と思われます、ライオンズは容積率は150％弱だからこちらの方がゆったりした雰囲気な成ると思います、同じ価格であれば
ライオンズかな～と思いますが、いずれにしても千里地域の分譲が今後集中しますので価格は今までの周辺価格より安く成ると期待しています、グランファーストも以前は７０％弱の容積率を２００％に成ったので安く成ると思いますが、どうなるのかな、8月～9月中にはっきりしますが。

[187: 買い換え検討中]

容積率とか、そんな簡単なものじゃなく、条例の違反している物件じゃないの？

[188: 匿名さん]

違反している物件を大手住友商事、ダイワハウス、ＫＥＩＨＡＮ（京阪電鉄）、コスモイニシヤが分譲すると思いますか、分譲会社に問い合わせたらいかが、その様な回答であれば投稿して下さい。

[191: 匿名さん]

この地域中高層住宅地域は法的には容積率は２００％ですが吹田市の指針で１５０％のになっていますね、区分所有の建替えは２００％承認されていますがご存知ですか。

[192: 近所をよく知る人]

明け渡しの強制執行を受けたご夫妻、どうしているのだろうか。

[193: 匿名さん]

>186
>いずれにしても千里地域の分譲が今後集中しますので価格は今までの周辺価格より安く成ると期待しています、グランファーストも以前は７０％弱の容積率を２００％に成ったので安く成ると思いますが、どうなるのかな、8月～9月中にはっきりしますが。


残念ながら販売価格は、土地取得価格と資材調達価格が大きく影響します。
それでいくと同じPFIでもプレミストより土地取得価格が高かったライオンズ、全てにおいて金が掛かったグランファーストが、周辺価格よりも安くなる要素が見当たりません。

強いて言うなら、ライオンズはコストカットの代名詞である長谷工が施工するので、コストカットマンションになると思いますので、その点で価格は抑えられていると思いますよ。

[194: 買い換え検討中]

>いずれにしても千里地域の分譲が今後集中しますので価格は今までの周辺価格より安く成ると期待しています、グランファーストも以前は７０％弱の容積率を２００％に成ったので安く成ると思いますが、どうなるのかな、8月～9月中にはっきりしますが。

２００パーセントになったから、安くなるのではなく、２００パーセントにしないと、とんでもない価格を突き抜けてしまうから、そうしただけのことです。もう少し、勉強されたほうがいいかと。僭越ながら。

[195: １９０さん]

素人が基本的には買うので有って、自分の知った事、疑問に思ったことを申し上げていろんな御意見をお聞きしたいとおもっているのです、彼方は言っている条例違反を具体的に教えて下さい、私は素人ですから。

[196: マンコミュファンさん]

↑
書き込むまえに、過去の書き込みを読めばいいのに。

[197: 匿名さん]

195さん、モデルルームで聞いた見たら？そんな、簡単に文章でかけませんよ。多分。

[198: サラリーマンさん]

モデルルームでどんな説明してくれるのか、興味あるなあ。それほど複雑怪奇。

[199: 匿名さん]

確かに.....。

[201: 匿名さん]

>191

>この地域中高層住宅地域は法的には容積率は２００％ですが吹田市の指針で１５０％のになっていますね、区分所有の建替えは２００％承認されていますがご存知ですか。


もうあほかと・・・。散々マスコミに取り上げられたり、何度も裁判したり、ここでもこれだけ書き込みでの情報提供とかあったのにまだ分からないのか？

ブランズ南千里があんなボッタクリ価格にしてまで容積率150％に拘ったか分からない？

建てられる・建てられないじゃないの。建てた後のことが一番問題なの。

ニュータウン指針がある限り、増改築も建替えも大規模修繕も、行政の許可が必要な工事は何一つ出来ないのが現実なの。
5000万も6000万も払って、そんな箱買うばかはどこにいるんだよ。

しかも裁判係争中にもかかわらず、ニュータウン指針施行の3日前に駆け込み申請でしょ。それを求めた地権者も、行動したデベも、良識が問われるわ。

[202: 匿名さん]

＞１９８
＞モデルルームでどんな説明してくれるのか、興味あるなあ。それほど複雑怪奇。

たぶん「過去のことですから気にしないでいきましょうよ！」って言われるんじゃないか？
過去と言うより一生付きまとう問題なんだけどなｗ

[203: 匿名さん]

188、191、195


まだ分からないとか言うなよｗｗ

[206: サラリーマンさん]

＞２０１
えっ？大規模修繕って行政の許可が必要なの？増築や建替えは分かるけど自分ところのマンション修繕するだけでも行政が絡んでくるとは知らなかった・・・

[208: 競合物件企業さん]

レスを見てますと、たぶん否定的な意見は競合業者からかと思います。
同じ業者として、客観的にみて、そこまで批判を受ける様な内容じゃないです。

等価交換なんて地権者付ならほとんどそうですし、近隣の反対なんて住環境が良質なエリアであれば、かなり高い確率でおこりますし。

既存不適格？は良く解りませんが、お隣の茨木市とかは行政の規制で今年から高度規制が厳しくなり、既にたってるほとんどのマンション不適格になっちゃってますしね。
それと同じじゃないのですか？

この様な内容で、否定的に記載する文面が、業者っぽいなーと思いました。
普通の人なら、情報だけ記載するでしょうからね。

要は、どこのマンションでも大体存在するであろう不安要因。
これを、自身の中で消化出来る内容か否かですが、他業者からの書き込みを参考にせず、一般の方は、自分の目で判断するべきと、思います。

業者の中では売れない物件と評判みたいな感じでかかれてますが、私の周囲では、全く逆の評価ですから。
ここ数年で最も売りやすいと。

それだけお伝えしておきます。

[210: 匿名さん]

>208

>同じ業者として、客観的にみて、そこまで批判を受ける様な内容じゃないです。

客観的事実の問題を多数抱えているからこそ、客観的に見るほど批判されるんでしょう？主観的に見られているのでは？


>等価交換なんて地権者付ならほとんどそうですし、

等価交換の算定額の問題です。ブランズもここも最近の千里NTの建替えは地権者に払いすぎです。


>近隣の反対なんて住環境が良質なエリアであれば、かなり高い確率でおこりますし。

自分（のマンション）さえ良ければそれで良いという、自分勝手な人ならそれでいいのでしょうね。地域のコミュニティは崩れます。桃山台１丁目と４丁目のコミュニティは既に崩壊しました。


>既存不適格？は良く解りませんが、

既存不適格を良く分からない不動産関係者がいるとは驚きです（笑）


>お隣の茨木市とかは行政の規制で今年から高度規制が厳しくなり、既にたってるほとんどのマンション不適格になっちゃってますしね。
>それと同じじゃないのですか？

同じではないです。ここは竣工即既存不適格です。


>この様な内容で、否定的に記載する文面が、業者っぽいなーと思いました。
>普通の人なら、情報だけ記載するでしょうからね。

あなたが業者なんでしょう？（爆笑）


>要は、どこのマンションでも大体存在するであろう不安要因。

本気で真面目に言っていますか？？ほとんどのマンションで存在しない不安要因ですよ？？？


>これを、自身の中で消化出来る内容か否かですが、他業者からの書き込みを参考にせず、一般の方は、自分の目で判断するべきと、思います。

そうですね。大量の売れ残り予想が出ていますし、あなたの不動産屋で大量に購入してあげて下さい。


>業者の中では売れない物件と評判みたいな感じでかかれてますが、私の周囲では、全く逆の評価ですから。ここ数年で最も売りやすいと。

それは楽しみです。せめて第１期くらいは完売して下さいね！


>それだけお伝えしておきます。

あまりにも突っ込みどころが満載だったので我慢できませんでした。それだけお伝えしておきます。

[212: マンコミュファンさん]

てか、ほとんど全員業者やなこの書き込みわｗ

[213: マンコミュファンさん]

業者のレスに、直接の競合業者がつられてますな。

滑稽なｗ

２ちゃんねるみたいですね。

[215: 匿名]

いつも不思議なのですが、どうやって業者を見分けてるのでしょうか？
不思議です。

[216: 匿名さん]

＞215さん
極端な反対意見と極端な擁護じゃないですかね。
意見を書くのは普通なのですが、「買う人を否定する様な言い回し」は、ここを買われると困る他社さんだと思います。
逆もしかりで、「すごく良い物件だ」と言いすぎてる人も、他スレでは良くみかけますが、関係者っぽくて怪しいですよねー。
あと単純に、一般の人が使わない用語を頻繁に使ってるとか。

とにかく、この上から目線の他業者さんは、見ていて非常に不快ですね。

ここの販売員さんも、早く管理人に早く通報したら良いのにね。
これは情報投稿じゃなくて、ただの荒らしにしか見えません。

[217: 匿名さん]

業者か素人かは知らないけど、問題が山積みのマンションと言うことは真実なんだし、仕方ないのでは？
書かれていることも事実の事ばかりですし。

あとはそれでも買うか買わないかは人それぞれでしょ？ここは検討板ですから、事実の提供は必要かと思いました。

[218: 山田洋介]

ここの掲示板見ましたけど、同じような話を堂々巡りでしていて、お馬鹿さんばかりであきれました。
何の参考にもなりません。
もうすぐモデルルームが見られそうですので、直接確認したいと思います。
裁判があったとか、適合不適合の問題とかも建ってしまい、住んでしまえば関係無いことなので。

[219: 匿名さん]

>218
>裁判があったとか、適合不適合の問題とかも建ってしまい、住んでしまえば関係無いことなので。

そうか？近所との裁判は住環境に影響するよ？でもそれを我慢できたとしても、既存不適格は住んでしまえば関係無しとはとても言えるレベルの事じゃないと思うが？

[221: マンコミュファンさん]

モデルルームの外観が完成していますね。中には既に模型があるのでしょうか？8月下旬のオープンが楽しみです。

[222: 匿名さん]

地権者様優先案内会は既に実施済ですよ。だからモデルルームは中も完成してます。少し手抜きとの噂を聞きましたので、それに見合う価格だといいのですが、それも難しいようです。

[223: 不動産購入勉強中さん]

先々+々+々週号の情報では７９８戸中の販売戸数が未定。
内訳は１号棟が４７戸中の販売戸数が未定、２号棟が５４戸中の販売戸数が未定、３号棟が４８戸中の販売戸数が未定、４号棟が８３戸中の販売戸数が未定、５号棟が１３３戸中の販売戸数が未定、６号棟が９０戸中の販売戸数が未定、７号棟が１４９戸中の販売戸数が未定、８号棟が８５戸中の販売戸数が未定、９号棟が１０９戸中の販売戸数が未定となっております。
販売開始前なのにすごい反響ですね、ここは。

[226: 匿名]

立地は良いから3000万円台なら欲しいかな。

[227: 匿名さん]

>226
何階で広さと方角は？

プレミストに商談に行けば、だいたいの予想概算は教えてくれましたよ。同じ販社だからでしょうね。

プレミストどころかブランズ↑とヒントを与えておきましょう＾＾；

東向き低層1LDK～2LDKでもいいですか？

[228: 匿名さん]

価格がブランズ同等と考えて・・・・

「訳あり5000万円台マンション」なんて誰が買う！？

[229: 匿名]

60平米で3000万でも無理ですか？

[230: 匿名さん]

南向きでは無理

[231: マンコミュファンさん]

普通の値付け（立地より一般的に高額物件）なら複雑な物件のため買えませんが、様々な事情が反映された価格なら検討します。
まずは販売員の方に事実確認し、物件の現状把握をすることから始めます。200％近い容積率に加え800戸のコストメリットを出さない値付けなら不動産事業主、地権者だけが得をするということです。

[232: 匿名]

>231
>200％近い容積率に加え800戸のコストメリットを出さない値付けなら不動産事業主、地権者だけが得をするということです。


すでにコスモスイニシアが数十億円の利ザヤを出して逃げましたが？
すでに不動産事業主が得しちゃってる物件ですよ？

[233: デベにお勤めさん]

コスモスはＡＤＲの際に評価損を出しているはずです。でなければ、他の業者が買えないからです。
従って、ここがかなり安くなることは、業界では常識です。
周辺でやっているデベ、もしくは予定しているデベは戦々恐々です。
ブランズの２割引くらいかなー？

安ければ、売れるんじゃないでしょうか。既存不適格だろうが、普通に作ってある建物であれば
ユーザーは買うと思いますよ。
新築買うときに建て替えのこと考えてるひとはいませんから。（経験上）
もし、考えて迷う人はマンションなんて買えません。

[234: 匿名さん]

>233
残念ながらコスモスは転売時に数十億円という利ザヤを出して撤退しましたよ。これは事実です。
聞くところによると、コスモスが転売利益を出した＝地権者はコスモスに一旦売却という形だから地権者に売却益の税負担がいくとかなんとかで、本来負担が必要無いはずだった地権者にまで数百万の税負担がいくことになりました。
この件でもデベと地権者などで揉めました。

[235: 匿名]

２３３は本当にデベ関係者か！？デベの人間ならあまりにも知らなさ過ぎだろ。

それか、新人か？就職活動の学生か？

本当に２３３が大阪のデベに勤めているなら、上司ならこの物件の実情くらい有名だから知っているだろうし、一度頭を下げて教えてもらうなり、勉強し直したらどうだ？

お節介かもしれないが、一応アドバイスしてあげた。

[236: 匿名さん]

たぶん233さんはアウトレットマンションと勘違いされています。

[237: 匿名]

アウトレットと間違えてたのか。
新入社員のようだし仕方ないとしておこう。

[238: 匿名さん]

そうなんですよ。
233の言う通り、ここがある程度安く出てくるのは業界では知らない人はいないはず。
リクルートの担当者に聞けば2秒で解る話。
予定単価もう出回ってるだろ？
何がブランズより高いやねん。

それなのに、高値で出すという書き込みをしてる業者らしき投稿は、
営業妨害がしたいか、若しくは何も知らないペーペーでしょうか。

[239: 匿名さん]

233=238

というか233は勤務時間内の書き込みじゃないか！？

[240: 匿名]

リクルートだってｗｗ
地権者と折衝してたときの・・・・今ではもう手を引いて蚊帳の外の・・・・というか不動産がなくなった・・・・

リクルートって表現を使ってしまった時点で、地権者だと分かりましたｗｗ

[241: 匿名]

ほんとだ、地権者っぽいですねえ。
散々マスコミに取り上げられて、近隣住民から叩かれて、評判悪いから販売開始前に何とかしようと？
気持ちは分かりますが、見苦しくない？

[242: 匿名さん]

佐竹台で販売中と販売予定のマンション

ブランズ南千里、プレミスト南千里、ライオンズ南千里、ライオンズ佐竹台、ベリスタ佐竹台

どのマンションも千里ニュータウンまちづくり指針を守った容積率150％と建蔽率50％でした。

こちらは桃山台でも佐竹台のすぐお隣ですが、千里ニュータウンまちづくり指針を守られたマンションですか？

当然そうですよね？

[243: 匿名さん]

等価交換に詳しい方に教えていただきたいんですが、
私は地権者の皆さんに納税負担が生じたのは、コ社が単独での事業継続が困難となり、
他社への売却を行った為、立体買換等の繰延が使えなくなったことが原因と理解していました。
即ち、地権者の皆さんの納税負担とコ社の売却は関係はあっても、コ社の売却の損益は
関係ないということが言いたかったのですが、間違いでしょうか？

[244: 無知さん]

「立体買換等の繰延が使えなくなった」ってどういう意味ですか？

[245: 匿名さん]

>243
それが事実なら、地権者の税負担は、コスモス社の利益（つまり新規購入者のコストである販売価格に転嫁される分）の補填にならないことですから、地権者が等価交換できなかったのに、販売価格は抑制すること出来ない訳ですね。地権者も可哀想ですけど、過去の一連の裁判経緯とか見ると、地権者の自業自得で同情はできませんね。

[246: 243]

コ社がこの不動産の売却で数十億の利益を利益をあげたとのカキコミが
ありましたが、少なくともそれは地権者の皆さんの納税から類推できる話では
ないのではないかと考えていました。
一方で別の方が仰るように、売却の時点までに評価損を計上していたかもしれません。
最もらしいですし、でなければ他社もなかなか買えないかとも思えます。
その場合コ社が売却益を計上するような話にはならないのでしょうね。
ただでさえADR期間中なのに短期間で多額の評価損と売却益が計上される
ようなことにはならないのでは？
書籍等の情報に振り回されている方のカキコミも散見されますが、
一体いくらぐらいで売出されるのか、興味深いと思います。

245さん
地権者の納税負担はどちらにせよコ社の利益補填に直結することはないと
思います。何故なら、全部譲渡方式の等価交換は一旦デベ宛に不動産を
売却するのですが、租特法等の特例に基づき利益を繰延し、最終的には
原価に算入することで課税されないということではなかったんじゃ？
だとすれば、ただ単に地権者の負担が増えただけのことですよね？
間違えてますか？

[247: 匿名さん]

>一体いくらぐらいで売出されるのか、興味深いと思います。


だからブランズ並みだって。

[248: 匿名さん]

とりあえず、アウトレットマンションではないので、勘違いしていた方はお気をつけくださいね。
何名か勘違いして、アウトレットを期待して書き込んでいらっしゃった方もいましたので。

[249: 243]

すいません語尾のおかしいところがありました。正しくは下記の通りです。
245さん
地権者の納税負担はどちらにせよコ社の利益補填に直結することはないと思います。
何故なら、全部譲渡方式の等価交換は一旦デベ宛に不動産を売却するのですが、
租特法等の特例に基づき利益を繰延し、最終的には原価に算入することで実質課税
されないということだったのでは？
失礼しました。

[250: 匿名さん]

アウトレットマンションと間違えた人って233？
あの内容でどうして？？？
そう考える理屈がよくわからん。