パークタワー新川崎（旧：仮称パークタワー新川崎・鹿島田西部地区再開発事業)

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
売主：三井不動産
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

入居予定の病院撤退によって着工が遅れている状態でしたが、
11年4月の着工、14年完成でだいたいメドがついたようです。

当マンションの建設によって、新川崎駅と鹿島田駅が連絡通路によって接続される予定です。
地上47階/地下2階、高さ165mの住宅棟、地上6階/地下1階の
生活利便施設棟の建設が予定されています。

【正式物件名が決まりましたので、スレッド名、公式HPURLを修正しました。2013年3月1日管理担当】

[601: 匿名さん]

しかし三井はここに対して驚くほど強気だよ。たぶん何らかの勝算があるんだろうね。
値段下げようとして無理にネガっても無駄な気がするけど。

[602: 匿名さん]

>601

三井さん？

モデルルームオープン前にどこからそんな断定的な情報も仕入れてるの？　電話で問い合わせたらなんてレベルだったら笑えるけど。

[603: 匿名]

今までの新川崎は穴場的イメージで小杉より安いのが魅力だった。ここもそうであって欲しい。

[604: 匿名さん]

ここで坪３００万なんて出してきたら、すみふ物件以上に売れ残り続出だろうね。ちなみに三井って売れ残りを賃貸に出したりする。某駅前タワーでは、賃貸の人が風俗営業なんてことして大騒ぎになった。二の舞にならないように気をつけないと。

[605: 匿名さん]

>>603
安いのって加瀬の物件ばっかりじゃん。小杉だってちょっと離れた市ノ坪側なんて意外と安いよ。

[606: 匿名さん]

>>602
ここはパーク住民だったら事前に情報色々入ってくるよ。
まあ利害関係者でもあるから当然といえば当然なのだが。

[607: 匿名さん]

パーク住民の噂はあてにならないな。新築の価格高騰に引っ張ってもらって、あわよくば高値で売れたらって願望があるはずだからね。情報にバイアスがかかってる可能性が高い。

[608: 匿名さん]

高値煽りしてメリットがあるのって、デベの営業と、近隣の持ち家の住民と近隣の仲介業者でしょ。相手にしちゃダメ。

[609: 匿名さん]

信じられないなら実際に値段が出るまで、ただ待ってればいいと思うけど。
でもいくら高い高いを連呼しても、それを買える人もいるんだから仕方ない。

[610: 匿名さん]

ここで価格予想したところで意味無いのに続けるのがうざい。

[611: 匿名さん]

武蔵小杉のプラウドタワーのときも高値煽りが凄かった。坪300超えの連呼。もしかして同じ人？(業者？)

[612: 匿名さん]

武蔵小杉ならおかしくもないが、新川崎で同じことをやると滑稽を通り越して哀れ。

[613: 匿名さん]

新川崎もだいぶ変わりましたからね。６年前に一度新川崎の物件を見に行った事があったのですが
その時は何もなくて生活する事が全然想像できない街でした。結局転勤になり物件探しも中断。
そしてこちらに戻ってきてまた物件探しをスタートしこちらの物件に行きつきました。
交通の便もいいし、住みやすそうな街ですね。

[614: 匿名さん]

交通の便を重視されるなら武蔵小杉を検討された方がいいですよ。
新川崎は横須賀線の駅があるだけですし、それすら数年後には減便になる可能性があるわけですからね。

[615: 匿名さん]

小杉を検討するなら新駅開業の前までだった。今は高騰しすぎてバブル気味。バブルはいつかはじける。それから東横は相互乗入が多すぎて何かあったときには大混乱確実。それからあまり話題にならなかったけど、日比谷線直通ってなくなっちゃったんだね。

新川崎には縁の無い話しだが。

[616: 匿名さん]

元住吉も東横線の各駅と目黒線の各駅だけで、小杉と比べると交通利便は大幅に劣るが
それでも住環境が評価されてブレーメン側の新築MSは坪260前後と高い。しかし元住吉でも加瀬側は安い。
ここも似たような感じじゃないかな。パークシティの正統な後継で、土地取得代もかかっているし。

[617: 匿名さん]

元住は住環境のととのった住宅街だからね。工場跡地とは格が違う。

小杉は住宅街と工場が混在してたところ。タワマンが立地してるところは元工場。あれは化けたよな。

[618: 匿名さん]

>正当な後継

それは高値掴みなところがですか？
パークシティーも再開発期待のバブル価格でしたからねぇ。

[619: 匿名さん]

>617
新川崎のような現役工場隣接地よりはマシなんじゃない？
操車場っていうオマケ付きだし

[620: 匿名さん]

新川崎は小杉のようなターミナル駅でないので不特定多数の方が集まるような街ではないですね。
なのである程度静かで落ち着いた住環境が保たれるのではないでしょうか。

小杉は大規模なパチンコが駅前にオープンするのが話題になってますが、他所からギャンブル好きが集まるのは住環境としては好ましくありませんね。

[621: 匿名さん]

>なのである程度静かで落ち着いた住環境が保たれるのではないでしょうか

それは意図的にそういう町づくりをした場合の話で、
新川崎のように単に人が寄り付かなくて放置されている場所でで言うことではないだろう。
工場や操車場や墓地に囲まれていれば、夜はひっそりするのはあたりまえのことだと思う。

[622: 匿名さん]

店舗付きのマンションで、落ち着いた住環境とは片腹痛い。利便性と閑静は相反する。勘違いもはなはだしい。まあ、ここに入る店舗が利便性を兼ね備えているとは限らないが。

[623: 匿名さん]

店舗といっても居酒屋やスナックや焼き肉屋でしょ？焼き肉の煙と匂い、カラオケの騒音を我慢すれば大丈夫。
小杉みたいにパチンコが入らないだけマシ。

[624: 匿名さん]

620さんが言ってるのは徒歩10分以上の新川崎激安マンション群のことでは。
あのあたりまで行けば静かなのは当然ですが、ここはスレ違いということになるのでしょうか。

[625: 匿名さん]

>623
パークタワーの下に焼肉屋が入るのですか？

[626: 匿名さん]

カラオケで思い出したけど、以前、派遣で大阪に行ったときアパートの前がスナックで、夜中までカラオケの声が響いてきつかったな。うまければまだましだけど、下手なのに限って大声だったりする。あと、好みじゃない歌聴かされるのもね。客が出入りするときにはもろに聞こえるし、送り出すときにまた今度とか言って酔っ払いが延々と繰り返して長いんだよな。パチンコだと夜中まではないし。

焼肉の匂いも一日中だと我慢するのきついよ。おなかすいてるときにかがされると・・・。それに飲食店って匂い以外にも、害虫とかの被害もありうるし。

[627: 匿名さん]

焼肉屋の煙、ダクトの先のマンションの壁汚すでしょ。

[628: 匿名さん]

ロイヤルタワー鶴見とか東神奈川のリーデンスフォートとかここは悲惨な感じになりそう。

[629: 匿名さん]

>628

ロイヤルタワー鶴見は完成在庫、リーデンスフォート横浜は築１１年の物件。何を言いたいのやら。

[630: 匿名さん]

ロイ鶴は完成前からMRありましたが、完成在庫だったんですか？
あんなに大きなマンションが？

[631: 匿名さん]

>625
正式発表はありませんが地権者の方がパークタワーで引き続き営業をするなら焼き肉屋やスナックや不動産屋やクリーニング屋が店舗として入居するものと予想されます。

これらが入るのは商業施設の方ではなくパークタワー本体で1階の路面か3階のペデストリアンデッキに面したところとなりそうです。

[632: 匿名さん]

>624
いいえ。新川崎は駅前に繁華街が存在しないため駅近でも静かですよ。

[633: 匿名さん]

ここを施工する清水建設は、ちょっと前のi-linkいちかわタワーで128本の鉄筋不足という
致命的な手抜き工事による不祥事をやってますよね。ここもそういうことにならないか心配です。

http://yaplog.jp/waerni977/archive/28

[634: 匿名さん]

おおっ！　ネガの花盛りですね～。

どれだけネガろうがイイモノは売れるし、どれだけポジろうがイマイチなモノは売れない。
経済格差と一緒で、何でも二極化してますね。

ここは建つまでイイモノなのかイマイチなのか判然としないグレー物件かも。

でも、相鉄の向こうとかから通勤している人から見れば、東京駅や新宿駅に20分チョイで行けるのは魅力的だし、値段的にも手が届くかもしれない。

[635: 匿名さん]

残念ながらここはGWTと同価格帯だから、GWTが買えない人は当然ここも買えない。

[636: 匿名さん]

だろうと販売員のおばちゃんが言ってたんだったね。

[637: 匿名さん]

ポジの意見も少し見受けられますが、どうやら約一名単なる三井信者で加瀬嫌いの方がいて、レスが論理的でなくまったく信用されてませんね。

[638: 匿名さん]

そもそも新川崎という場所自体が誰からも信用されていないのではないか。
加瀬の代表であるシンカと鹿島田の代表であるパークタワー
どちらも悲惨なマンションであることは間違いない。

[639: 匿名さん]

そもそも悲惨マンションというのは契約して後戻りできなくなってから不測の事態が起きることをいいます。
できるはずだった歩道橋が延期になった（しかも当時は再開の時期もわからなかった）。
予想外のとんでもないテナントの入居が決まった。
例をあげればそういうのが悲惨マンションですね。
しかるにここは既にしていろいろな不都合が明らかとなっています。
イヤな人は買わなければいいだけ。
従って悲惨マンションとは言えないのではないでしょうか。

[640: 匿名さん]

一部の理事に好き勝手されているイニシアも興味深いマンションですね
鹿島田商店街も評判が良くないし、元々問題のある人が多く住んでいる地域なのですか？

[641: 匿名さん]

>639
悲惨マンションの定義はよく分かりませんが、確かにここは悪い条件を承知の上で坪300で購入したのであれば、それは個人の価値観の問題であり他人が「悲惨」と揶揄する筋合いではないですね。

同様にシンカの歩道橋も完成すれば時期は遅れたにせよ駅直結2分が実現するのだから悲惨ではないと思います。

[642: 匿名さん]

あの日あの時のあのスレを読んで悲惨と思わない人はいないでしょう。
住人の間に深刻な亀裂が生じたのではないでしょうか。
3000円3000円と揶揄され続ける。
歩道橋も何年も経ったのにいまだにできていない。
それでも悲惨ではないと？

[643: 匿名さん]

「歩道橋が完成すれば」悲惨ではないと言ってるのですが。よく読みましょう。

[644: 匿名さん]

とにもかくにも完成すれば悲惨ではないというのは誤りでしょう。
極端な例ですが100年後に完成しても悲惨ではないということですか？
歩道橋ができると思い込んで（このあたりは同情の余地はあるが）買ってみたらたちまち工事が中止。
延期に次ぐ延期。
2年経っても3年経っても完成しない。
それでも「歩道橋が完成すれば」悲惨ではない、と？

[646: 匿名さん]

そうなのですか？

[647: 匿名さん]

歩道橋が完成しないことが悲惨なのだから完成すれば悲惨じゃなくなるのでは？

[648: 匿名さん]

あの日あの時のあのスレが本当に嬉しくて忘れられないのですね。過去のことは忘れれば？

[649: 匿名さん]

南口改札なんて何年たってもできる目処が立たないんだからそれこそ悲惨ですね。

[650: 匿名さん]

>歩道橋が完成しないことが悲惨なのだから完成すれば悲惨じゃなくなるのでは？

なるほど
完成するまでは悲惨だと認めるわけね
完成して当たり前なのだから少なくとも完成するまでに受けた悲惨な思いは完成した後では取り戻すことはできないね

[651: 匿名さん]

もうすぐ悲惨じゃなくなって一気に優良マンションですね、シンカは
パークタワーは南口できるまでは悲惨なのかな、私的には260前後なら全然悲惨じゃないと思うけど

[652: 匿名さん]

>もうすぐ悲惨じゃなくなって

なるほど
今は悲惨であることを重ねて確認してくれたわけね

>一気に優良マンションですね

そう
前途に希望をもつことは大切だよ

[653: 匿名さん]

>633

ちなみにその物件、売主には三井が名を連ねている。三井って、他にも六会コンクリート事件とかニュースになるような施工トラブルが多い。施工管理して無いんだろうね。

[654: 匿名さん]

マンションにとり一番悲惨なのは売れ残って何年にも渡って販売が継続してしまうことではないでしょうか。
なぜなら売れ残るということはマンションに魅力がないことの証ですから。

パークタワーは値付け次第ではそのような物件になりうる予備軍です。

[655: 匿名さん]

そうなるとやはりロイ鶴のパターンか。

[656: 匿名さん]

売れ残って完成在庫があると、入居者にもデメリットがある。ばば抜きのばばをひかないように、売れ残った物件の販売経過も調べておくのがいいかもね。

まあ、売れるか売れないかは、プロでも判断は難しいはずだけど。

[657: 匿名さん]

651ですが652さんの書き込みはなにかあるのでしょうか、橋ができたらシンカシティも良くなりパークタワーも値付け次第で悪いとは限らないと言ったのですが

[659: 匿名さん]

理由はわかりませんが652さんは橋ができるとシンカシティーが新川崎駅直結になって評価が上がるのが気に入らないのではないでしょうか。

[660: 匿名さん]

今年の９月末にはシンカと跨線橋がつながりますね。
プライムの人は入居までの完成が間に合わなかったけど、シャリエの人は入居時から跨線橋を利用できます。
シャリエもプライムもシンカ南のサブエントランスから歩いて５分もしない立地。
駅までのアクセスが向上して良かったですね。

[661: 匿名さん]

悲惨ってのは、再開発で街が発展して、駅の改札も新設されて、物件価格が購入時以上に上がってウハウハ！という夢を抱いて工場と操車場に挟まれた工場跡地を１億という大枚はたいて買ったはいいものの、再開発は計画変更と廃止を繰り返し、規模が縮小され、後回しにされ、駅の改札も新設されず、物件価格は半値に下がり、住民の大半はリタイヤして、分譲時とは毛色の違う賃貸や中古購入住民が増え、地震の長周期振動に怯える某団地のことでしょうねえ。

[662: 匿名さん]

>橋ができたらシンカシティも良くなりパークタワーも値付け次第で悪いとは限らないと言ったのですが

橋ができるまでは悲惨だということをみたび確認してくれたわけね
橋ができてようやく「悪いとは限らない」というレベルにたどりつけるということね

[664: 匿名さん]

直結の橋ができないパークタワーは「悪いとは限らない」というレベルにもたどりつけない、ということか。
パークシティの悲惨な現状を見たらパークタワーに坪300万出す人はいないけど、知らない人は知らないからね。

[665: 匿名さん]

歩道橋ごときで生活環境に大変化が起きると考えること自体が異常な気がする。
たかが歩道橋ですよ、歩道橋。

[666: 匿名さん]

そんなこと言っているとパークタワーの歩道橋計画がポシャりますよ。
そもそも駅に直結しない上に、川崎市の計画なんだから。

[667: 匿名]

三井はパークシティ新川崎のことを意外にも成功事例と評価してますね。
理由はあまりに高値で掴まされたため売りたくても売れず当時一流企業にお勤めだった団塊世代がそのまま住み続けて盆踊りやらなんやらいかにも団塊世代らしい地域コミュニティを発展させてるのです。

でも、三井村以外の新川崎って悲しいほど打算の産物で価格と利便性の損得勘定だけで町ができてる印象です。

[668: 匿名さん]

要は、工場跡地を高値で掴まされ、売るに売れず、脱出することもできず、これも運命と諦めて人生の終わりを待つ人が住む団地が、三井の最高傑作であり成功例ってことか。

まさしく企業の打算の産物の象徴ですね。

[669: 匿名さん]

パークタワーはもうこうなったらテナントとして焼肉屋やスナック以外に立呑屋、串揚屋、モツ煮込屋なんかも入居させて飲み屋横丁路線に変更したほうが展望が開けるのでは？
もともと店舗が入る時点で高級路線ではないのだから。

[670: 匿名さん]

結局は沈下の住人がおかしな書き込みをして攻撃されスレが荒れるという新川崎毎度のパターン。

[671: 匿名さん]

あ玉お菓子い人はほっといて　
パークタワーは結局価格次第という所ですかね、私は250～なら健闘したいと思います。やっぱ280ですかね

[672: 匿名さん]

三井からみれば高値で売り捌けた大成功事例でしょう。責任者は飛び級で出世したのではないか。

[673: 匿名さん]

>三井からみれば高値で売り捌けた大成功事例でしょう

それを買った人の立場で言い換えると高値を掴まされたということになるのですね。

[674: 匿名さん]

>671
>私は250～なら健闘したいと思います。

確かに250～なら健闘した方かもしれないですね。

私なら検討はしませんが。

[675: 匿名さん]

パークタワーは免震構造のタワマンでコストがかかっているためデベにとっては高値でないとペイしないのでしょう。
が、買う側にとっては250も払って陽の当たらないお見合い部屋では悲しいものがありますね。それだけ払えれば他だと陽当たりの良い広々とした部屋が手に入りますから。

[677: 匿名さん]

私もカーテン開けたらオフィス棟から丸見えの部屋が坪２５０なんて納得できないです。
そういう部屋なら加瀬側や平間・矢向＋αくらいの価格が妥当じゃないかと思います。。

[678: 匿名さん]

だれも坪250なんて言ってないし。。

[679: 匿名さん]

あってるか間違ってるかは別にして（ていうか、間違ってる可能性大だと思う）、
250～、すなわち、条件の悪い部屋でも坪250って言ってる奴は最低でも1名はいるから、
存在くらい認識しろよ。

[680: 匿名さん]

て言うか、三井の免震タワマンてだけで普通に考えてシンカシティーより高くなるでしょ？3年前に分譲したシンカ北は210～240だったらしいから、パークタワーが250～でも全然おかしくないと思いますが。

[681: 匿名さん]

そもそもシンカ北の210～240が高値掴みだったのならパークタワーが250～だったら同様に高値掴みになるのでは。
新川崎という逃れようのない劣勢をはねかえす力はないと思うけど。

[682: 匿名さん]

坪250～という意見は実現性0.1%なのでスルーしてます。

[683: 匿名さん]

シンカ北の坪２１０～２４０はリーマンショック前の新々価格でこの地域ではかなり高めの水準だったと思います。シンカ南の坪１８０～２１０くらいを基準として、免震・三井の付加価値で２００～２４０くらいでおさまれば検討してもいいです。２０坪の３Lが４，０００万円台前半なら、シャリエなんかに比べても許せる範囲でしょうか。

[684: 匿名さん]

>>681
今出てるレーベンが駅徒歩14分で坪200ですよ。駅2分のシンカ北が210-240なら安いくらいだと思いますが。

[685: 匿名さん]

２０坪の３Lが４，０００万円台前半
って不便の指標
武蔵小杉だとようやっと
１LDK

[686: 匿名さん]

パーセントで投資の対象とするんなら
ここより、よほどいい物件
案件はたくさんありますよ。
武蔵小杉でなく新川崎である理由って何よ？
動物園かな

[687: 匿名さん]

何もなくて生活が不便というのが新川崎のウリらしいですよ。
特にパチンコ屋やゲームセンターがなくて子育てにいいのだそうです。

[688: 匿名さん]

>680
シンカ北＜パークタワーはいいとして、なんでいきなり250～になるのかね。
シンカ北が210～240なら、パークタワーは230～260、でも上の関係は満たせるのに。

[689: 匿名さん]

>686
東京、横浜、新宿、渋谷、品川に30分以内でダイレクトアクセスできる交通利便性
駅近でも静かな住環境
多摩川と夢見ヶ崎の公園
それでいてマンションの価格が比較的リーズナブル

[690: 匿名さん]

>688
三井の営業によればパークタワーは武蔵小杉のGWTと同価格帯だそうです。ホントかウソかわかりませんが。今のところそれを検証する術はありません。

[691: 匿名さん]

東京、横浜、新宿、渋谷、品川に30分以内でダイレクトアクセスできる交通利便性
駅近でも静かな住環境
多摩川と夢見ヶ崎の公園
それでいてマンションの価格が比較的リーズナブル


パークタワーがシンカの価格と同等か１割増しくらいだったら、その通りなんだけどね。
武蔵小杉のGWTと同価格帯なら、どこと比較してもリーズナブルどころか高値掴み。

[692: 匿名さん]

市議会やらなんやらチェックしている限り行政は小杉〜溝ノ口の中原区を開発して港北NTとつなげたいたいご様子。
等々力緑地の向こう側に多摩川を渡る橋をかけて新しい道路が整備されるんだそうです。

新川崎パークを小杉GWT並みで売るんならガス橋を四車線にして尻手黒川線までダイレクトにつなげろよって話です。

[693: 匿名さん]

>三井の営業によればパークタワーは武蔵小杉のGWTと同価格帯だそうです。

なんだ、パークタワーを待っていても安くなりませんよ、ここに決めたらどうですか、という営業トークじゃないか
引っかかる人っているんだな

[694: 匿名さん]

三井も小杉と同じ価格じゃここは売れないのは解ってるはずだから、小杉より若干安く出すのでは。240-290が妥当な所では？

[695: 匿名さん]

あなたの感覚おかしいよ。高値バイアスかかっているよ。

[696: 匿名さん]

武蔵小杉よりもうんと安くなければ売れるはずがないでしょう。
横須賀線の駅がなければなんの値もないような街なんですから。

[697: 匿名さん]

鶴見の某タワーと同じ道をまっしぐらに進んでいるように見えます。
今後の展開に非常に興味を持っております。

[698: 匿名さん]

>>696
武蔵小杉よりうんと安くできない事情があるのですよ。ここは。

パークシティーを当時の最高傑作として出した新川崎でブランド力のある三井が最新の免震構造をもつタワマンをリーズナブルな価格で出す訳がない。安く出すということはそれだけブランド価値を損なう訳だから。
さらに経済状況もアベノミクスで改善傾向。そんな折に収益もブランド価値も棄損するような安売をわざわざしないよ。

[699: 物件比較中さん]

シンカと比較し、ここが、２４０／坪　であれば即売されます。現状のアベノミクス追い風を踏まえ、２５０／坪から３００／坪とみます。

[700: 物件比較中さん]

そうですね。私も検討中ですが、上層階で坪３００きれば良いと思います。