パークタワー新川崎（旧：仮称パークタワー新川崎・鹿島田西部地区再開発事業)

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
売主：三井不動産
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

入居予定の病院撤退によって着工が遅れている状態でしたが、
11年4月の着工、14年完成でだいたいメドがついたようです。

当マンションの建設によって、新川崎駅と鹿島田駅が連絡通路によって接続される予定です。
地上47階/地下2階、高さ165mの住宅棟、地上6階/地下1階の
生活利便施設棟の建設が予定されています。

【正式物件名が決まりましたので、スレッド名、公式HPURLを修正しました。2013年3月1日管理担当】

[487: 匿名さん]

思ったより高い値段になりそうな雰囲気が出てきたので、
何とか評価を下げようと焦っている人が多いですね。

[488: 匿名さん]

思ったより高い値段をつけてきそうな雰囲気が出てきたので、
高値を掴んでしまいそうな情弱な人たちに注意を喚起しようという親切な人が多いですね。

[489: 匿名さん]

きっとこの時点でこの掲示板みているひとは情弱な人じゃないよ。

[490: 匿名さん]

>8割売れていればあまり問題なしと思います。

670戸なら130戸くらいは売れ残っても問題ないってこと？
完成後にそんなに残っていたら遠からず値引きは必至だろう。
それで売れればいいが、それだけ残っていたら完売まで2年や3年は平気でかかる。
鶴見の某タワマンがいい例。
売主がとても売れないと判断したらバルク売りに回されたり賃貸に出されたり。
資産価値は下落するわ、生活レベルの違う住人がどんどん入ってくるわ。
ここの戸数だったら売れ残りは完成時でせいぜい数十戸の下の方でなければ黄色信号だろう。

[491: 匿名さん]

だって竣工したあとに売り出すマンションっていっぱいありますよ。

[492: 匿名さん]

住友は、竣工後四五年は売り続けるのが標準ですけれど。値引きしないから、住友不動産は利益確保できていると会社が宣言してますし、売れ残っても何も問題無いのでは？

[493: 匿名さん]

三井で4.5年売れ残るマンションは見たことない

[494: 匿名さん]

670戸もあるようなマンションで完成売りは普通じゃないでしょう。

[495: 匿名さん]

竣工時点で完売する割合は全マンションで一割です。
9割のマンションは竣工時点で完売してません。

[496: 匿名さん]

>492

すみふの場合は売れ残って販売経費が余計にかかる分を販売価格に上乗せしてるからね。それで相場より割高になるから、さらに売れ残るって悪循環なんだけど。

購入者にとっては、駐車場の稼働率低下による管理組合の収支悪化、資産価値が維持できない（転勤とかで築浅で転売する必要があっても、新築or未入居販売とバッティングして売れない）、売れ残りって風評、棟内モデルルーム公開中ってでかでかと横断幕張られた上に見学者という部外者が出入りすることになってセキュリティレベルが落ちるってデメリットがある。

[497: 匿名さん]

>493

三井の場合、売れ残ると家具や家電プレゼントといった事実上の値引き、賃貸、系列の仲介業者に転売とかするから、すみふみたいに何年も売れ残るってことは無い。

ただ、賃貸ってのが問題で、某駅前タワーでは賃貸の人が風俗営業なんてトラブルがあった。それがなくても、賃貸住民ってオーナー住民よりもモラルが低い傾向にあってトラブルが多いと言われてる。

[498: 匿名さん]

何年経っても売れ残っているようなマンションを買ってしまったっていうことが耐え難くなるのでは。
しかも自分が買った価格よりどんどん値引きがされているのにそれでも売れないなんて。

[499: 匿名さん]

>491

完成売りする物件は、実際の建物とは別にモデルルームを作ったら経費がペイしないような小規模の物件。

タワーのような大規模で完成売りするのは、もともと賃貸の予定だったのを分譲にした、武蔵小杉のケースくらいかな。

もともと青田売りするのは、デベって銀行から資金を調達して、土地を購入、建物を建てて、販売、引渡しを経て代金を清算して、それを銀行の返済に充ててる。建物が竣工してから引渡すまでの期間が長引くほど金利負担がかさむから、建物を建てている間に販売して、竣工したら即、引き渡したいってのが彼らの目論見。

要は、青田売りするか、完成するかは売る側のコストの問題。購入する側としては青田売りは、張りぼてのモデルルームと図面だけで判断しなきゃならないって、リスクを押し付けられている。

[500: 匿名さん]

>498

値引き販売については、スーパーのタイムセールと一緒。売れ残って値引きされると判断するなら、それまで待てばよい。

[501: 匿名さん]

そうそう。
どうしても欲しい！ってのじゃなければ、竣工後に実際の部屋からの眺望や日当たり、仕様を確かめてから買うもよし。
歩行者デッキが「計画」「予定」じゃなくて、工事が始動したのを確かめてから買うも良し。

でも、どうしても欲しい！って言うなら、販売開始時に押さえておかないとダメだよね。

[502: 匿名さん]

今の時点で大量に売れ残ることを前提にされてしまうというのは…

[503: 匿名さん]

「平均坪300万」って自信たっぷりにガセ流すド素人が約1名いるからでしょ。
坪200万前後が主体で最上階付近は坪300万ってなら、普通に売れるでしょ。

[504: 匿名さん]

坪200が主体なんてこそガセ。それじゃシンカより安いし駅徒歩15分のレーベンと同じじゃん。ありえん。

[505: 匿名さん]

タワーのような大規模で完成売りは、大量売れ残りの浜松町のプライムタワーがあります。

[506: 購入検討中さん]

坪200はありえない。280以上はするのでは。

[507: 匿名さん]

だから、それだと大量に売れ残ってしまうんじゃないかと言ってるわけ

[508: 匿名さん]

間とって240で！
現実的な価格です。

[509: 匿名さん]

280〜300だったら此処の大方の人よりデベの新川崎駅周辺評価は高いと言うことですかね。
過去シンカも何だかんだ言われても早期完売している様ですから三井はそれなりに高い価格なのでは

[510: 匿名さん]

販売価格って、早期来場者に対して予定価格帯を提示して、その反応や要望書の集まり具合で最終的に決定する。なのでここで予想しても無駄なんだけどね。他に情報が無いから、価格予想しかネタが無いんだよね、この時期は。

逆に言うとデベに対して高い、安いの意思表示ができるのも、事前案内会とか販売開始前まで。

[511: 匿名さん]

販売開始後も、高いから買わないという意思表示ができますよ。それで売れ行きがわるければ、次の期から価格は下げてくる。

[512: 匿名さん]

次の期で価格を下げると、契約者からブーイングの荒らしになるから、普通はしないよ。期毎に販売対象の部屋はことなるから、平均価格で見るとあがったり下がったりはあるけど、ほぼ同じ条件の部屋での坪単価は変えないはず。

磯子では値下げする際に、それを避けるために契約者には差額を返金でしょ。

[513: 購入検討中さん]

ここで下がるの煽っても坪単価下がるわけない。最低250はするだろう。

[514: 匿名]

坪250以上も出して南側だとカーテン開けたらオフィスから丸見え、プライバシーのない部屋なんて嫌です。
そんな部屋なら住環境はシンカシティの中古のほうが上なんじゃないですか？
プチバブル期に売出した森本物件は結局在庫一掃セールやりました。ここはどうなることやら。

[515: 匿名さん]

ここは坪300以上出して高層階を買えないと切ない感じですな。
北側は眺望抜けるけど日が当たらないから微妙だし。う～ん(*_*)

[516: 匿名さん]

ここは南側のお見合いがネックなだけで
タワーとしてのスペックは清水建設＋免震だから
むしろ武蔵小杉のタワマンよりも上だと思うが
住環境としても、新川崎はそんなに悪く無い方だし

だから三井も坪300という武蔵小杉並の
強気な値段で売ろうとしてるのだろうけど
事前説明会の時点で評判が芳しくなければ下げてくるかもしれんね

[517: 匿名さん]

>>514
モリモトが在庫一掃セールしたのはあれはモリモトが倒産したからで
三井みたいな大手がそんなマネするはずが無い。昨今の株価の上昇もあって
大手不動産会社はどこも強気だよ。震災の頃に分譲されてたらそれぐらいの値段もあったかも。

[518: 匿名さん]

ですから、人気のない新川崎に高いマンション建ててどうすんの、ということですよ。
他が買えないから次善の策として新川崎で買う人が多いわけでしょう。
新川崎は激安マンション路線じゃないんですか。

[519: 匿名さん]

>516

東急を使える小杉には勝てないと思うが。昨日、東横線は話題の中心だし。

[520: 匿名さん]

>>519
ここは南武線を使えば武蔵小杉での東急への乗り換えも近いよ。
加瀬側じゃ同じことは無理だけど。

[521: 匿名さん]

高値予想ってデベの振りでしょ。実際に高く売り出してもやっぱりになるし、安く出さざるを得なくなったら事前予想より安くてお買い得って具合に、彼らにとって絶対損はしない。

[522: 匿名さん]

武蔵小杉も最初は新川崎と同じぐらいの坪210ぐらいでタワマンが分譲されてたが
今は坪300ぐらいになった。新川崎も再開発の結果坪300ぐらいになった、ということでいいんじゃないの。
それとも新川崎に住んでる人は新川崎の再開発を評価していないの？

[523: 物件比較中さん]

坪２５０万はありえないです。多分２８０万から平均３００万は行きますよ。

[524: 匿名さん]

検討者が高値でうれしいことは全く無いわけだからね。高値を流布してるのは
ステマ。成りすまし投稿はここでは禁止だから、モラルの無い会社って宣伝し
てるようなもの。

[525: 匿名さん]

>>524
そんなことは無いよ。検討者でも高くなれば変な人を排除出来るから、その方がいいという人もいる。

[526: 匿名さん]

>>524
高値で嬉しいことは無いけど、現実にこの値段なんだから仕方ないじゃん。
加瀬側の安い値段に慣れすぎたからここが高いと勝手に思ってるだけで
もともとパークシティ側のここのタワマンは高くなる要素しか無かったと思うけど。
地権者の住居取り壊して買い取ってる経費や補償費とかも含まれてるし。

元住吉から徒歩10分パークハウスだって、加瀬側っていうだけでだいぶ安いし
加瀬側というのはそれだけ値段を下げる要素ってこと。

[527: 匿名さん]

シンカやイニシアが安かったのは、操車場跡地で土地取得代金が安かったから。
新川崎B・C・F地区の土地取得代金は全部公表されている。ゴクレの3000戸分譲予定地区はべらぼうに安い。

[528: 匿名さん]

>>523
眺望ゼロのお見合いの部屋に坪280はあり得ませんよ。

[529: 匿名さん]

>522

武蔵小杉が高騰したのは再開発以外に、横須賀線の新駅開業があった。あと、みなとみらい
線の開通も同じ時期だったかな。昨日は、副都心線と直結したし。

新川崎とは事情が違うよ。購入者としては高い値段で買うんじゃなくて、安く買って、上が
るのが理想。そういう意味では武蔵小杉の再開発初期に買った人が勝ち組かな。ここを坪
３００万で買ったら高値掴みでしかない。

[530: 匿名さん]

>>529
ここ買うような人が高値掴みとか気にするの？ここの需要の多くは
パークシティからの買い替え組を筆頭として地元需要だろうし。
他地区の人は新川崎なんか住まないわな。

[531: 匿名さん]

高値掴みしてオーバーローンになったらいざというとき売るに売れなくて身動き取れなくなる。

[532: 匿名さん]

ここの検討者ってお金持ちには変な人がいないと思ってるんだ。お金を持ってるがゆえに自己中
な人っていっぱいいるよ。

[533: 匿名さん]

高値煽りが凄いね。どこのマンションでもあるけど、価格発表されると急に静かになるんだよね。ここも坪240ぐらいで価格発表されてきっと静かになるよ。

[534: 匿名さん]

>ここ買うような人が高値掴みとか気にするの？

裕福な人でも高値掴みはしたくないでしょう。

>他地区の人は新川崎なんか住まないわな。

同感。

[535: 匿名さん]

パークシティからの買い替え組って言うけど、なんで同じようなものに買い替える必要があるの？
パークシティ売って武蔵小杉に引っ越すとかならまだしも。

[536: 匿名さん]

だからパークシティーからの買い換え需要なんてほとんどない。パーク住人は年齢的にローンは組めないし、リタイアした年金生活者がパークタワーに住み替えるためにキャッシュで数千万拠出するメリット無いもの。駅に数分近くなって商業施設に直結するだけで数千万はありえません。

[537: 匿名さん]

坪210で完売狙ってくるんじゃないかな

[538: 匿名さん]

>536
パークシティからの買い換え需要はほとんどない、新川崎外からの転入もほとんどない、
だったら誰がここを買うんですか？

[539: 匿名さん]

だからどんな人を顧客として想定してるか想像できない稀有なマンションなんですよここは。

小杉より安ければそれなりに存在価値は有りそうですがね。

[540: 匿名さん]

>538
地元の一次取得層しかいないでしょうね
だから坪250以下でないと大苦戦必至でしょう

[541: 匿名さん]

武蔵小杉の三井の営業がここは坪300ぐらいとはっきり言ってたのだが。
それで苦戦すると思うなら買わなければいいだけだと思うけど。
坪210じゃなきゃ買わないとかそんなあんたの都合は知ったことではないのでは。
でも少なくともシンカ以下の値段は絶対有り得ない、と思う。

[542: 匿名さん]

坪300はフカシすぎだわー
営業が値付けするわけじゃなし

[543: 匿名さん]

>541

おなじ三井でも別物件はライバル。あちらは坪300万もするからとふっかけて、逃がさないよ
うに引きとめようとしてるだけ。公表してない他物件の本当の予定価格を漏らしたのなら営業
として失格。

ころっと騙されちゃって。

[544: 匿名さん]

営業ではなくパートの言葉かも。三井は客を選んで、見込み客で無いとパートをアサインする。

[545: 匿名さん]

>>543
自分はGWTは買うつもりが無く坪300でもここを買う予定だから
別に騙されてはいないのだけど。三井はそこまで露骨なことはそもそもやらんよ。

[546: 匿名さん]

そんな適当な営業っているのかな？坪300じゃなかったら文句いいたいね。541さん、名刺とっておいてください。

[547: 匿名さん]

>武蔵小杉の三井の営業がここは坪300ぐらいとはっきり言ってたのだが。

543の言うとおりだと思うね。
そんな新川崎を買うよりも武蔵小杉の方がお買い得ですよ、と誘導していただけなんじゃないの？

>坪210じゃなきゃ買わないとかそんなあんたの都合は知ったことではないのでは。

うん、それはお互いさまだわな。

[548: 匿名さん]

新川崎3分坪300と武蔵小杉1分坪290だったら、ふつう武蔵小杉選ぶよなー

[549: 匿名さん]

>>548
武蔵小杉はタワーマンション多すぎだから住環境としてはいまいちだよ。
もちろん資産価値としてはあっちが上だろうけど。

[550: 匿名さん]

>>536
パークシティからの買い替え組が一定以上いるのはパークシティが古くなってきているからでは
パークタワーなら免震だから大きな地震があっても大丈夫だし

[551: 匿名さん]

日の出町のスカイクルーズみたいな住むのがはばかられるようなとこの
タワマンでも坪300とか坪350とか言われてるのだから、ここが坪300でも全くおかしくない
それだけ世の中がバブってきてるってこと

[552: 匿名さん]

>それだけ世の中がバブってきてるってこと

仮にそうであれば全体が底上げされるだけのこと
ここの不利な条件が消えてなくなるわけではない

>パークタワーなら免震だから大きな地震があっても大丈夫だし

たったそれだけの理由で買い替え需要が膨らむと考えているのであれば失礼ながらおめでたいとしか言いようがない

[553: 匿名さん]

宮前平の駅前マンションが坪280で完売したらしい
小杉のGWTも完売のようだし、シャリエとかレーベンが高いとか叩かれててもそのうち完売では

[555: 匿名さん]

>548
仮に他の条件が同一だとしても
徒歩3分の駅前直結と1分の駅直結なら1分の方を選ぶわな。

小杉はさらにそこから複数路線による利便性、東急東横線によるブランド価値、駅前商業施設の充実度で優位ですから。
同価格帯で検討対象になりますかね？

[556: ご近所さん]

昔からの小杉住民だが、"小杉ブランド"なんて
恥ずかしい言葉使わないでもらえるかなw

そんなこと誰も思ってない。
使える路線が多いと言っても、ぶっちゃけ使わない。
引っ越す予定は今のとこないが、
固定資産税ばかり高くなって迷惑この上ない。

地元民以外の転入は誰も望んでないので、その辺り理解よろしく

[557: 匿名さん]

小杉ブランドなんて言ってない。東横線がブランドってだけ。自意識過剰では？

[558: 匿名さん]

>556
"小杉ブランド"という言葉を恥ずかしいから使うなと言いつつ使っているのは小杉住民本人だけ。そっちのほうがよっぽど恥ずかしいと思いますよ。

引っ越す予定もなくて検討してないくせにわざわざこのスレに出張してきて "小杉ブランド"と言いたいだけなんでしょ？

[559: 匿名さん]

住環境としては今でも新川崎の方が上だと思うのだけど。

加瀬なんて人の住む環境じゃ無いから武蔵小杉より安かっただけで
そこに住んでいる武蔵小杉が買えないから新川崎に住んでる人が
勝手に勘違いしているだけじゃないの。こういう連中は迷惑だから
武蔵小杉さんが引き取ってくださいな。何で小杉信者が新川崎に住んでいて
小杉が嫌いな人が小杉に住んでいるのかはよくわからんが。

[560: 匿名さん]

新川崎の住環境のどの辺が武蔵小杉より上なのですか。具体的にお願いします。

根拠も示せないようならそれはあなたの妄想なのでチラシの裏にお願いします。

[561: 匿名さん]

夢見ヶ崎動物園でレッサーパンダにあえる。桜もいっぱい、自然環境いっぱい。戦国武将太田道灌がここで悪夢を見たため築城を諦めた。その後、仕方なく江戸に築城する。本来、日本の中心は新川崎だったという歴史遺産でもある。

[562: 匿名さん]

新川崎の魅力は夢見ヶ崎ですか。ご本人の否定してる加瀬側なのがウケますね。他にはないのでしょうか。

[564: 匿名さん]

へーそれで小杉に勝ってると。哀れだねぇ。

[565: 匿名さん]

駅前直結でお見合いの坪300万
パークタワー悲惨ですね

[566: 匿名さん]

太田道灌は何年経っても歩道橋ができないという悪夢をみたのだろうか。

[567: 匿名さん]

何年経っても西口改札ができないという悪夢では？

[568: 匿名さん]

公園タワーに鶴見の某タワマンのような飲食横丁ができてしまう悪夢

[569: 匿名さん]

不動産屋やクリーニング屋など立ち退きした店舗が入居するんですよね。
スナックや飲み屋もありましたっけ？

[570: 匿名さん]

新川崎の魅力は、パークシティの緑、川と三井ビルだと思います。美しい地域です。

[571: 匿名さん]

新川崎は操車場跡や広大な墓地、工場団地に囲まれた美しい地域です。

[572: 匿名さん]

墓地とかあるのかな？三井ビルに勤めてますが、見たことありません。買い物など、一通り三井ビルとパークシティのスーパーや郵便局などで済むので、三井エリアから出ることはないです。

[574: 匿名さん]

パークシティのスーパーって大和の後、どっか入ったの？
墓地は歩行者デッキのゴール地点になる予定の階段を右側に曲がれば、すぐですよ。

[575: 匿名さん]

>>674
今はハミングステージというスーパーが入っている

[576: 匿名さん]

>570
分かってないね。三井ビルなんてただのオフィスビル。新川崎に住む人にとって何の魅力にもなりませんよ。
逆にそれがあるおかげで日照が遮られて迷惑。パークタワーなんてお見合いしてるし。

[577: 匿名さん]

>>576
それは無い。もしあなたがそう思うのなら、それはあなたが新参者か
迷惑者の鹿島田商店街の人間だからだよ。大多数の新川崎住民にとっては
三井ビルこそが新川崎のランドマークだと思うけど。

[578: 匿名さん]

あぁあなたは三井ビルをランドマークと捉えて誇りに思っているのですね。そういう価値観でしたら別に否定しませんが。
単なるオフィスビルを誇れる神経は理解できませんが。

[579: 匿名さん]

だって他には何もないからしかたがないでしょう。

[580: 匿名さん]

パークタワーに住む人は、わざわざパークシティに足を踏み入れる必要性がないよね～。
パークタワーに老人施設を作るより、パークシティに作った方が重要と供給がマッチしているんじゃないかな。
住み慣れた環境で介護サービスを受けられますってね。

[581: 匿名さん]

夢見ヶ崎の動物園は通路などの一部が整備され見やすくなりましたね。これから桜の季節はお花見が楽しめます。

[582: 匿名さん]

夢見ヶ崎は治安が悪いのでこの辺の人はほとんど行きませんよ。
桜にしてもパークシティの桜並木で十分です。

[583: 匿名さん]

この辺の人だけでなく車で来られる方も多いですよ。終末は駐車場がいっぱいです。
単なる桜並木じゃなくお花見ができる 夢見ヶ崎はこの近辺では一番の桜の名所でしょう。

[584: 匿名さん]

>>577
三井ビルはランドマークであると同時に勤務先になってる新住民も多いのでは？
ミニコンサートやランチタイム後の値引き弁当販売、季節をイメージした各種イベントやATMなど、
周辺住民もよく利用してます。

[585: 匿名さん]

地元民としては不釣り合いに突如できた三井ビルより昔からなじみのある加瀬山のほうが愛着あります。

[586: 匿名さん]

夢見ケ崎は昔はホームレスの人のブルーテントがちらほら見られたような記憶がありますが今はなくなったのですか？