パークタワー新川崎（旧：仮称パークタワー新川崎・鹿島田西部地区再開発事業)

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
売主：三井不動産
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

入居予定の病院撤退によって着工が遅れている状態でしたが、
11年4月の着工、14年完成でだいたいメドがついたようです。

当マンションの建設によって、新川崎駅と鹿島田駅が連絡通路によって接続される予定です。
地上47階/地下2階、高さ165mの住宅棟、地上6階/地下1階の
生活利便施設棟の建設が予定されています。

【正式物件名が決まりましたので、スレッド名、公式HPURLを修正しました。2013年3月1日管理担当】

[487: 匿名さん]

思ったより高い値段になりそうな雰囲気が出てきたので、
何とか評価を下げようと焦っている人が多いですね。

[488: 匿名さん]

思ったより高い値段をつけてきそうな雰囲気が出てきたので、
高値を掴んでしまいそうな情弱な人たちに注意を喚起しようという親切な人が多いですね。

[489: 匿名さん]

きっとこの時点でこの掲示板みているひとは情弱な人じゃないよ。

[490: 匿名さん]

>8割売れていればあまり問題なしと思います。

670戸なら130戸くらいは売れ残っても問題ないってこと？
完成後にそんなに残っていたら遠からず値引きは必至だろう。
それで売れればいいが、それだけ残っていたら完売まで2年や3年は平気でかかる。
鶴見の某タワマンがいい例。
売主がとても売れないと判断したらバルク売りに回されたり賃貸に出されたり。
資産価値は下落するわ、生活レベルの違う住人がどんどん入ってくるわ。
ここの戸数だったら売れ残りは完成時でせいぜい数十戸の下の方でなければ黄色信号だろう。

[491: 匿名さん]

だって竣工したあとに売り出すマンションっていっぱいありますよ。

[492: 匿名さん]

住友は、竣工後四五年は売り続けるのが標準ですけれど。値引きしないから、住友不動産は利益確保できていると会社が宣言してますし、売れ残っても何も問題無いのでは？

[493: 匿名さん]

三井で4.5年売れ残るマンションは見たことない

[494: 匿名さん]

670戸もあるようなマンションで完成売りは普通じゃないでしょう。

[495: 匿名さん]

竣工時点で完売する割合は全マンションで一割です。
9割のマンションは竣工時点で完売してません。

[496: 匿名さん]

>492

すみふの場合は売れ残って販売経費が余計にかかる分を販売価格に上乗せしてるからね。それで相場より割高になるから、さらに売れ残るって悪循環なんだけど。

購入者にとっては、駐車場の稼働率低下による管理組合の収支悪化、資産価値が維持できない（転勤とかで築浅で転売する必要があっても、新築or未入居販売とバッティングして売れない）、売れ残りって風評、棟内モデルルーム公開中ってでかでかと横断幕張られた上に見学者という部外者が出入りすることになってセキュリティレベルが落ちるってデメリットがある。

[497: 匿名さん]

>493

三井の場合、売れ残ると家具や家電プレゼントといった事実上の値引き、賃貸、系列の仲介業者に転売とかするから、すみふみたいに何年も売れ残るってことは無い。

ただ、賃貸ってのが問題で、某駅前タワーでは賃貸の人が風俗営業なんてトラブルがあった。それがなくても、賃貸住民ってオーナー住民よりもモラルが低い傾向にあってトラブルが多いと言われてる。

[498: 匿名さん]

何年経っても売れ残っているようなマンションを買ってしまったっていうことが耐え難くなるのでは。
しかも自分が買った価格よりどんどん値引きがされているのにそれでも売れないなんて。

[499: 匿名さん]

>491

完成売りする物件は、実際の建物とは別にモデルルームを作ったら経費がペイしないような小規模の物件。

タワーのような大規模で完成売りするのは、もともと賃貸の予定だったのを分譲にした、武蔵小杉のケースくらいかな。

もともと青田売りするのは、デベって銀行から資金を調達して、土地を購入、建物を建てて、販売、引渡しを経て代金を清算して、それを銀行の返済に充ててる。建物が竣工してから引渡すまでの期間が長引くほど金利負担がかさむから、建物を建てている間に販売して、竣工したら即、引き渡したいってのが彼らの目論見。

要は、青田売りするか、完成するかは売る側のコストの問題。購入する側としては青田売りは、張りぼてのモデルルームと図面だけで判断しなきゃならないって、リスクを押し付けられている。

[500: 匿名さん]

>498

値引き販売については、スーパーのタイムセールと一緒。売れ残って値引きされると判断するなら、それまで待てばよい。

[501: 匿名さん]

そうそう。
どうしても欲しい！ってのじゃなければ、竣工後に実際の部屋からの眺望や日当たり、仕様を確かめてから買うもよし。
歩行者デッキが「計画」「予定」じゃなくて、工事が始動したのを確かめてから買うも良し。

でも、どうしても欲しい！って言うなら、販売開始時に押さえておかないとダメだよね。

[502: 匿名さん]

今の時点で大量に売れ残ることを前提にされてしまうというのは…

[503: 匿名さん]

「平均坪300万」って自信たっぷりにガセ流すド素人が約1名いるからでしょ。
坪200万前後が主体で最上階付近は坪300万ってなら、普通に売れるでしょ。

[504: 匿名さん]

坪200が主体なんてこそガセ。それじゃシンカより安いし駅徒歩15分のレーベンと同じじゃん。ありえん。

[505: 匿名さん]

タワーのような大規模で完成売りは、大量売れ残りの浜松町のプライムタワーがあります。

[506: 購入検討中さん]

坪200はありえない。280以上はするのでは。

[507: 匿名さん]

だから、それだと大量に売れ残ってしまうんじゃないかと言ってるわけ

[508: 匿名さん]

間とって240で！
現実的な価格です。

[509: 匿名さん]

280〜300だったら此処の大方の人よりデベの新川崎駅周辺評価は高いと言うことですかね。
過去シンカも何だかんだ言われても早期完売している様ですから三井はそれなりに高い価格なのでは

[510: 匿名さん]

販売価格って、早期来場者に対して予定価格帯を提示して、その反応や要望書の集まり具合で最終的に決定する。なのでここで予想しても無駄なんだけどね。他に情報が無いから、価格予想しかネタが無いんだよね、この時期は。

逆に言うとデベに対して高い、安いの意思表示ができるのも、事前案内会とか販売開始前まで。

[511: 匿名さん]

販売開始後も、高いから買わないという意思表示ができますよ。それで売れ行きがわるければ、次の期から価格は下げてくる。

[512: 匿名さん]

次の期で価格を下げると、契約者からブーイングの荒らしになるから、普通はしないよ。期毎に販売対象の部屋はことなるから、平均価格で見るとあがったり下がったりはあるけど、ほぼ同じ条件の部屋での坪単価は変えないはず。

磯子では値下げする際に、それを避けるために契約者には差額を返金でしょ。

[513: 購入検討中さん]

ここで下がるの煽っても坪単価下がるわけない。最低250はするだろう。

[514: 匿名]

坪250以上も出して南側だとカーテン開けたらオフィスから丸見え、プライバシーのない部屋なんて嫌です。
そんな部屋なら住環境はシンカシティの中古のほうが上なんじゃないですか？
プチバブル期に売出した森本物件は結局在庫一掃セールやりました。ここはどうなることやら。

[515: 匿名さん]

ここは坪300以上出して高層階を買えないと切ない感じですな。
北側は眺望抜けるけど日が当たらないから微妙だし。う～ん(*_*)

[516: 匿名さん]

ここは南側のお見合いがネックなだけで
タワーとしてのスペックは清水建設＋免震だから
むしろ武蔵小杉のタワマンよりも上だと思うが
住環境としても、新川崎はそんなに悪く無い方だし

だから三井も坪300という武蔵小杉並の
強気な値段で売ろうとしてるのだろうけど
事前説明会の時点で評判が芳しくなければ下げてくるかもしれんね

[517: 匿名さん]

>>514
モリモトが在庫一掃セールしたのはあれはモリモトが倒産したからで
三井みたいな大手がそんなマネするはずが無い。昨今の株価の上昇もあって
大手不動産会社はどこも強気だよ。震災の頃に分譲されてたらそれぐらいの値段もあったかも。

[518: 匿名さん]

ですから、人気のない新川崎に高いマンション建ててどうすんの、ということですよ。
他が買えないから次善の策として新川崎で買う人が多いわけでしょう。
新川崎は激安マンション路線じゃないんですか。

[519: 匿名さん]

>516

東急を使える小杉には勝てないと思うが。昨日、東横線は話題の中心だし。

[520: 匿名さん]

>>519
ここは南武線を使えば武蔵小杉での東急への乗り換えも近いよ。
加瀬側じゃ同じことは無理だけど。

[521: 匿名さん]

高値予想ってデベの振りでしょ。実際に高く売り出してもやっぱりになるし、安く出さざるを得なくなったら事前予想より安くてお買い得って具合に、彼らにとって絶対損はしない。

[522: 匿名さん]

武蔵小杉も最初は新川崎と同じぐらいの坪210ぐらいでタワマンが分譲されてたが
今は坪300ぐらいになった。新川崎も再開発の結果坪300ぐらいになった、ということでいいんじゃないの。
それとも新川崎に住んでる人は新川崎の再開発を評価していないの？

[523: 物件比較中さん]

坪２５０万はありえないです。多分２８０万から平均３００万は行きますよ。

[524: 匿名さん]

検討者が高値でうれしいことは全く無いわけだからね。高値を流布してるのは
ステマ。成りすまし投稿はここでは禁止だから、モラルの無い会社って宣伝し
てるようなもの。

[525: 匿名さん]

>>524
そんなことは無いよ。検討者でも高くなれば変な人を排除出来るから、その方がいいという人もいる。

[526: 匿名さん]

>>524
高値で嬉しいことは無いけど、現実にこの値段なんだから仕方ないじゃん。
加瀬側の安い値段に慣れすぎたからここが高いと勝手に思ってるだけで
もともとパークシティ側のここのタワマンは高くなる要素しか無かったと思うけど。
地権者の住居取り壊して買い取ってる経費や補償費とかも含まれてるし。

元住吉から徒歩10分パークハウスだって、加瀬側っていうだけでだいぶ安いし
加瀬側というのはそれだけ値段を下げる要素ってこと。

[527: 匿名さん]

シンカやイニシアが安かったのは、操車場跡地で土地取得代金が安かったから。
新川崎B・C・F地区の土地取得代金は全部公表されている。ゴクレの3000戸分譲予定地区はべらぼうに安い。

[528: 匿名さん]

>>523
眺望ゼロのお見合いの部屋に坪280はあり得ませんよ。

[529: 匿名さん]

>522

武蔵小杉が高騰したのは再開発以外に、横須賀線の新駅開業があった。あと、みなとみらい
線の開通も同じ時期だったかな。昨日は、副都心線と直結したし。

新川崎とは事情が違うよ。購入者としては高い値段で買うんじゃなくて、安く買って、上が
るのが理想。そういう意味では武蔵小杉の再開発初期に買った人が勝ち組かな。ここを坪
３００万で買ったら高値掴みでしかない。

[530: 匿名さん]

>>529
ここ買うような人が高値掴みとか気にするの？ここの需要の多くは
パークシティからの買い替え組を筆頭として地元需要だろうし。
他地区の人は新川崎なんか住まないわな。

[531: 匿名さん]

高値掴みしてオーバーローンになったらいざというとき売るに売れなくて身動き取れなくなる。

[532: 匿名さん]

ここの検討者ってお金持ちには変な人がいないと思ってるんだ。お金を持ってるがゆえに自己中
な人っていっぱいいるよ。

[533: 匿名さん]

高値煽りが凄いね。どこのマンションでもあるけど、価格発表されると急に静かになるんだよね。ここも坪240ぐらいで価格発表されてきっと静かになるよ。

[534: 匿名さん]

>ここ買うような人が高値掴みとか気にするの？

裕福な人でも高値掴みはしたくないでしょう。

>他地区の人は新川崎なんか住まないわな。

同感。

[535: 匿名さん]

パークシティからの買い替え組って言うけど、なんで同じようなものに買い替える必要があるの？
パークシティ売って武蔵小杉に引っ越すとかならまだしも。

[536: 匿名さん]

だからパークシティーからの買い換え需要なんてほとんどない。パーク住人は年齢的にローンは組めないし、リタイアした年金生活者がパークタワーに住み替えるためにキャッシュで数千万拠出するメリット無いもの。駅に数分近くなって商業施設に直結するだけで数千万はありえません。