パークタワー新川崎（旧：仮称パークタワー新川崎・鹿島田西部地区再開発事業)

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
売主：三井不動産
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

入居予定の病院撤退によって着工が遅れている状態でしたが、
11年4月の着工、14年完成でだいたいメドがついたようです。

当マンションの建設によって、新川崎駅と鹿島田駅が連絡通路によって接続される予定です。
地上47階/地下2階、高さ165mの住宅棟、地上6階/地下1階の
生活利便施設棟の建設が予定されています。

【正式物件名が決まりましたので、スレッド名、公式HPURLを修正しました。2013年3月1日管理担当】

[466: 匿名さん]

早くも悲惨臭が漂い始めた感じがする。

[467: 匿名さん]

平均２６０ならプラウドタワー武蔵小杉が買える。平均２２０、１９０～２７０ぐらいではないか。

[468: 匿名さん]

>>467
タワマン＋免震でシンカやイニシアより安いのは有り得ない。
ここは鶴見のように高くても何年も売り続ける類の物件だろう。
三井が言う坪300予定が本当なら。

[469: 匿名さん]

安く分譲するつもりなら免震という選択肢は無い
制震や耐震じゃ無い時点で、新川崎なら安くないと売れないという主張が
本当であれば仕様と場所がミスマッチな物件と言える

[470: 匿名さん]

新川崎三井ビル勤務なので、武蔵小杉よりこちらに魅力感じます。パークシティも敷地内に小学校やスーパーもあって緑や人工の川もある美しい環境だし。

でも、80平米に満たないマンション買うのに5000万円以上払うなら、戸建の方がいいかなと迷ってます。

生活利便性だけなら川崎の方がいいかな。

[471: 匿名さん]

内廊下にはなるんでしょうか？

[472: 匿名さん]

三井の免震タワマンなので一番条件の悪い部屋でも250はするんじゃないの？新川崎では一番高くなるはず。しかもアベノミクスでインフレ予想だし。

高くなる条件がそろってます。

[473: 匿名さん]

>しかもアベノミクスでインフレ予想だし。

それはどのマンションも同じように影響を受ける。

>高くなる条件がそろってます。

高くなって売れないという最悪のパターンの予感。

[474: 匿名さん]

免震って免震装置にはコストがかかるけど、揺れないって前提で建物の強度は低く出来るから、コンクリとか少なくして建てることができる。。トータルでは建設コストが高いってわけではないんだけどね。

[475: 匿名さん]

ミニバブル期に売り渋りして、高値設定して販売したところ、リーマンショックに直撃されていまだに販売を続けてる物件もある。

国内はアベノミクスで景気上昇期待が高まってるけど、アメリカの財政の壁は先送り、ヨーロッパの財政不安もイタリアとか、まだ、あちこちでくすぶってる。どこかがこけたらアウト。高値掴みした上に、売れ残り物件になったら悲惨そのもの。そもそもアベノミクスって、まだ、期待感だけで株価上昇と円安になってるだけ。実体が伴わなければすぐにしぼむ。そしたら悲惨だよ。また、ばら撒きしちゃうから、財政不安が高まって金利だけが上がるなんてこともありうる。そんなときにローンなんて。

[476: 匿名さん]

東雲にも三井の免震あるけど安いのになぜか苦戦中。

[477: 匿名]

今朝派手な新聞折り込み入ってましたね。カラフルな四角模様を見てシンカの広告を思いおこしてしまいました。シンカは日経に全面広告出して、次のシンカは駅に繋がるとか載せてた。ここの今朝の広告もアピールの仕方が似てる気がした。

[478: 匿名さん]

三井のタワマンと長谷工じゃ中身も価格も違うけど 両方とも新川崎の駅近物件なのでアピールが似るのでしょうね。結局新川崎の物件はどこも交通利便性で勝負するしかない。

ただ、シンカは間取がファミリー層に特化してましたね。いっぽうパークタワーは様々な広さの部屋を用意してるのでシングルからファミリーまで多様な方を対象にしてるようです。

[479: 匿名さん]

折込は別として、新聞に広告出したり、TVでCM流すのって、集客に苦戦していることの表れ。マンションって近隣や地縁のある人が購入することが多いけど、それじゃはけないからマスなメディアに広告するハメになる。

[480: 匿名さん]

ＴＶＣＭや新聞広告の枠って結構前から押さえないと出せない。
単に広告予算が潤沢に取ってあるからだけだよ。

[481: 匿名さん]

売る側も最初から苦戦するって分かってるって事。竣工時点で未販売があったら入居者にも影響がある。そういうところも判断材料にしないと。

[482: 匿名さん]

シンカシティは跨線橋が遅れて、悲惨な結果に。ペデストリアンデッキも公共事業だから、同じことにならない保証は無い。

[483: 匿名さん]

>>480
広告予算潤沢に取って TVCMなんかやって るってことはその分だけ販売価格に乗っかってる訳だから割高ですね。広告塔に芸能人使ってたりしたらさらに。

[485: 匿名さん]

竣工時点で未販売があったら入居者にも影響がある。

って、どんな影響があるんでしょう？売主はともかく入居者には何も影響無い気がします。せいぜい風評程度かと。

[486: 匿名さん]

竣工時点で半分しかうれてなかったら、

値引き叩き売りが始まり資産価値下がる
予定していた商業施設の計画が最悪白紙
駐車場収入不足

ぐらいでしょうか？

8割売れていればあまり問題なしと思います。

[487: 匿名さん]

思ったより高い値段になりそうな雰囲気が出てきたので、
何とか評価を下げようと焦っている人が多いですね。

[488: 匿名さん]

思ったより高い値段をつけてきそうな雰囲気が出てきたので、
高値を掴んでしまいそうな情弱な人たちに注意を喚起しようという親切な人が多いですね。

[489: 匿名さん]

きっとこの時点でこの掲示板みているひとは情弱な人じゃないよ。

[490: 匿名さん]

>8割売れていればあまり問題なしと思います。

670戸なら130戸くらいは売れ残っても問題ないってこと？
完成後にそんなに残っていたら遠からず値引きは必至だろう。
それで売れればいいが、それだけ残っていたら完売まで2年や3年は平気でかかる。
鶴見の某タワマンがいい例。
売主がとても売れないと判断したらバルク売りに回されたり賃貸に出されたり。
資産価値は下落するわ、生活レベルの違う住人がどんどん入ってくるわ。
ここの戸数だったら売れ残りは完成時でせいぜい数十戸の下の方でなければ黄色信号だろう。

[491: 匿名さん]

だって竣工したあとに売り出すマンションっていっぱいありますよ。

[492: 匿名さん]

住友は、竣工後四五年は売り続けるのが標準ですけれど。値引きしないから、住友不動産は利益確保できていると会社が宣言してますし、売れ残っても何も問題無いのでは？

[493: 匿名さん]

三井で4.5年売れ残るマンションは見たことない

[494: 匿名さん]

670戸もあるようなマンションで完成売りは普通じゃないでしょう。

[495: 匿名さん]

竣工時点で完売する割合は全マンションで一割です。
9割のマンションは竣工時点で完売してません。

[496: 匿名さん]

>492

すみふの場合は売れ残って販売経費が余計にかかる分を販売価格に上乗せしてるからね。それで相場より割高になるから、さらに売れ残るって悪循環なんだけど。

購入者にとっては、駐車場の稼働率低下による管理組合の収支悪化、資産価値が維持できない（転勤とかで築浅で転売する必要があっても、新築or未入居販売とバッティングして売れない）、売れ残りって風評、棟内モデルルーム公開中ってでかでかと横断幕張られた上に見学者という部外者が出入りすることになってセキュリティレベルが落ちるってデメリットがある。

[497: 匿名さん]

>493

三井の場合、売れ残ると家具や家電プレゼントといった事実上の値引き、賃貸、系列の仲介業者に転売とかするから、すみふみたいに何年も売れ残るってことは無い。

ただ、賃貸ってのが問題で、某駅前タワーでは賃貸の人が風俗営業なんてトラブルがあった。それがなくても、賃貸住民ってオーナー住民よりもモラルが低い傾向にあってトラブルが多いと言われてる。

[498: 匿名さん]

何年経っても売れ残っているようなマンションを買ってしまったっていうことが耐え難くなるのでは。
しかも自分が買った価格よりどんどん値引きがされているのにそれでも売れないなんて。

[499: 匿名さん]

>491

完成売りする物件は、実際の建物とは別にモデルルームを作ったら経費がペイしないような小規模の物件。

タワーのような大規模で完成売りするのは、もともと賃貸の予定だったのを分譲にした、武蔵小杉のケースくらいかな。

もともと青田売りするのは、デベって銀行から資金を調達して、土地を購入、建物を建てて、販売、引渡しを経て代金を清算して、それを銀行の返済に充ててる。建物が竣工してから引渡すまでの期間が長引くほど金利負担がかさむから、建物を建てている間に販売して、竣工したら即、引き渡したいってのが彼らの目論見。

要は、青田売りするか、完成するかは売る側のコストの問題。購入する側としては青田売りは、張りぼてのモデルルームと図面だけで判断しなきゃならないって、リスクを押し付けられている。

[500: 匿名さん]

>498

値引き販売については、スーパーのタイムセールと一緒。売れ残って値引きされると判断するなら、それまで待てばよい。

[501: 匿名さん]

そうそう。
どうしても欲しい！ってのじゃなければ、竣工後に実際の部屋からの眺望や日当たり、仕様を確かめてから買うもよし。
歩行者デッキが「計画」「予定」じゃなくて、工事が始動したのを確かめてから買うも良し。

でも、どうしても欲しい！って言うなら、販売開始時に押さえておかないとダメだよね。

[502: 匿名さん]

今の時点で大量に売れ残ることを前提にされてしまうというのは…

[503: 匿名さん]

「平均坪300万」って自信たっぷりにガセ流すド素人が約1名いるからでしょ。
坪200万前後が主体で最上階付近は坪300万ってなら、普通に売れるでしょ。

[504: 匿名さん]

坪200が主体なんてこそガセ。それじゃシンカより安いし駅徒歩15分のレーベンと同じじゃん。ありえん。

[505: 匿名さん]

タワーのような大規模で完成売りは、大量売れ残りの浜松町のプライムタワーがあります。

[506: 購入検討中さん]

坪200はありえない。280以上はするのでは。

[507: 匿名さん]

だから、それだと大量に売れ残ってしまうんじゃないかと言ってるわけ

[508: 匿名さん]

間とって240で！
現実的な価格です。

[509: 匿名さん]

280〜300だったら此処の大方の人よりデベの新川崎駅周辺評価は高いと言うことですかね。
過去シンカも何だかんだ言われても早期完売している様ですから三井はそれなりに高い価格なのでは

[510: 匿名さん]

販売価格って、早期来場者に対して予定価格帯を提示して、その反応や要望書の集まり具合で最終的に決定する。なのでここで予想しても無駄なんだけどね。他に情報が無いから、価格予想しかネタが無いんだよね、この時期は。

逆に言うとデベに対して高い、安いの意思表示ができるのも、事前案内会とか販売開始前まで。

[511: 匿名さん]

販売開始後も、高いから買わないという意思表示ができますよ。それで売れ行きがわるければ、次の期から価格は下げてくる。

[512: 匿名さん]

次の期で価格を下げると、契約者からブーイングの荒らしになるから、普通はしないよ。期毎に販売対象の部屋はことなるから、平均価格で見るとあがったり下がったりはあるけど、ほぼ同じ条件の部屋での坪単価は変えないはず。

磯子では値下げする際に、それを避けるために契約者には差額を返金でしょ。

[513: 購入検討中さん]

ここで下がるの煽っても坪単価下がるわけない。最低250はするだろう。

[514: 匿名]

坪250以上も出して南側だとカーテン開けたらオフィスから丸見え、プライバシーのない部屋なんて嫌です。
そんな部屋なら住環境はシンカシティの中古のほうが上なんじゃないですか？
プチバブル期に売出した森本物件は結局在庫一掃セールやりました。ここはどうなることやら。

[515: 匿名さん]

ここは坪300以上出して高層階を買えないと切ない感じですな。
北側は眺望抜けるけど日が当たらないから微妙だし。う～ん(*_*)