パークタワー新川崎（旧：仮称パークタワー新川崎・鹿島田西部地区再開発事業)

[匿名さん]

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
売主：三井不動産
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
総戸数：620戸

入居予定の病院撤退によって着工が遅れている状態でしたが、
11年4月の着工、14年完成でだいたいメドがついたようです。

当マンションの建設によって、新川崎駅と鹿島田駅が連絡通路によって接続される予定です。
地上47階/地下2階、高さ165mの住宅棟、地上6階/地下1階の
生活利便施設棟の建設が予定されています。

【正式物件名が決まりましたので、スレッド名、公式HPURLを修正しました。2013年3月1日管理担当】

[405: 匿名さん]

>>402
鹿島田商店街はもちろん癌の1つではあるが、加瀬側住民もそれと同じぐらいの白アリだわな。
新川崎の希望は自分さえ良ければいい連中にことごとく食い潰されてきた。

[408: 匿名さん]

>396
395ですが、ようやく謎がとけました。
そういうことだったんですね。
3000円もらっている人は後ろめたいところがあるので、なかなか教えてくれなかったというわけですね。
でもよく3000円で納得されたものですね。

[414: 匿名さん]

ここって鹿島田駅に直結だけど新川崎には駅直結ではなく駅前直結になってますね。

明らかに区別されてますがどう違うんだろ。駅前に直結されてもね。

[415: 匿名さん]

>>414
そもそも何で駅直結に出来なかったんだろう。何やら大人の事情が絡んでいるらしいが。

[416: 匿名さん]

そもそもどういう状態を「駅直結」と呼ぶのだろう？
ペデストリアンデッキ等で直接駅につながっていて、横断歩道や信号で遮られていない状態？それならパークタワーも該当しそうですが。

[417: 匿名さん]

>>416
たぶん屋根で繋がってないとダメなんじゃないかな 外に出る部分があると直結扱いにならなそう
あとここの場合は新川崎と鹿島田が連絡駅扱いにならなかった、という問題もあるかも

[418: 匿名さん]

>>417
ありがとうございます。
なるほど。確かに屋根は重要ですね。直結と言いながら雨に濡れてしまっては悲しいですもんね。

パークタワーの新川崎への通路は屋根が付いてない部分が有るのかもしれませんね。

[419: 匿名さん]

あの…。
414～418はマジで書き込んでいるんでしょうか。
パークタワーと新川崎駅は直結しませんよ。

歩行者用デッキがつながるのは既存の信号と横断歩道がある地点まで。
信号待ちをして横断歩道を渡らないと、新川崎駅へは行けません。

だから「新川崎駅直結」ではなくて「新川崎駅前直結」。

何が違うも何も、駅の手前までしか歩行者用デッキはつながりません。
屋根がどうとか、ビックリ。

[420: 匿名さん]

>>419
残念ながら信号を渡らなくても新川崎駅に行く方法があるのですが。
またデタラメなことばかり言ってるとアク禁されますよ。

[421: 匿名さん]

完成予想図では信号のある交差点の上をデッキが通って新川崎駅前の階段下に接続するように見えるのですが。

[422: 匿名さん]

川崎市の完成予想図では、ペデストリアンデッキの出口は坂の上に接続されていましたよ？
駐輪場建設地方面に渡る交差点の上を通って、そのまま坂の上、横断歩道付近につながるはずです。

駐輪場の脇をわざわざ下に下がって、駅まで階段を上るなんて遠回りでしょう。
ホームに行くには、また階段を下がらないといけないのに。
それともそちらの方がお好みですか？

注釈に「新川崎」駅側のペデストリアンデッキは一部公道を渡ります。」とありますね。
「公道を渡ります」が「公道をまたぐ」という意味なら、鹿島田へのデッキだって「公道を渡ります」よ。

[423: 匿名さん]

>>422
たぶんちゃんと図を見ていないんだろうけど、デッキは坂の下に接続する予定だよ。
というか新川崎駅への接続ルートが階段からになっている。

[424: 匿名さん]

嘘だと思うなら川崎市HPに出ている公式図をご覧あれ。
http://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000042/42298/240718...
http://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000042/42298/240525...

[425: 匿名さん]

え？　それって、相当遠回りでバカバカしい直結の仕方じゃないですか。
パークタワーの商業施設から長いデッキでユルユルと坂を下がって、改札までの階段上って、またホームへ降りるんですか。

駅から下がる裏寂れた階段をリニューアルでもしてくれなければ、場末感満点ですね…。
川崎市のやる仕事って、本当、中途半端だな～。

そのうちに鹿島田商店街の要望が通って、デッキが商店街方面へ降りるルートに変更になったりしてね。

[426: 匿名さん]

>>425
あんた自分がデタラメなことばかり言ってるのを恥ずかしいと思わないのかね。
そこまでしてこの物件が売れるのを阻止したいのかな。

[427: 匿名さん]

「駅と直結」と言ったら普通、改札階と連絡するものだと思うけど。
鹿島田だって改札階と直結しているんだし、シンカの歩道橋だって改札階へつながるし。
らぞーなだって、武蔵小杉だって、改札階と直結している。
改札階に直結しない「直結」なんて詐欺だ～！

「歩行者用デッキは新川崎駅の階段入口へ連絡します」ってハッキリ書かないと、ダメだよね～。
横断歩道前も冗談！と思ったけど、階段前も冗談キツイわ～。

その前にあの階段は拡張しないと利用者増に耐えられそうもないし、エスカレーターやエレベーターも新設できないんじゃない？

つくづく残念で中途半端な開発になっちゃったこと。
武蔵小杉と同額で売れるなんて、よく言えるよね～。

[428: 匿名さん]

>>427
だから駅前直結、ってちゃんと書いてあるじゃない。
シンカみたいに2009年度に直結って書いてあったのに
2013年現在でも直結になってないよりはマシだよ。
どうせ近い将来新川崎駅南口が出来るのだから、どうでもいいこと。

[429: 匿名さん]

シンカ住民って新川崎が嫌いなのに何で新川崎に住んでるんだろう？
つくづく理解出来ない生き物だわ。

[430: 匿名さん]

>どうせ近い将来新川崎駅南口が出来るのだから、どうでもいいこと。

それ、具体的なスケジュールはあるのですか？
単なる希望なのではありませんか？
新川崎板で何度も否定されていたように思うのですが。

[431: 匿名さん]

近い将来って２００年後くらいかな。川崎縦貫地下鉄の後ぐらい。

[432: 匿名さん]

南口は20年はかかりますよ。なんせ長期的課題ですから。

[433: 匿名さん]

買う気や買う金の無い方々はお帰りください。
ここは検討板です。妨害を続けるなら警察呼びますよ。

[434: 匿名さん]

JRの回答として

改札口の新設には、既存駅設備改良に伴い多大な工事費や管理運営費（人件
費等）が必要となり、それに見合うだけの旅客流動増加が見込まれることが要
件となります。したがって、自治体による街づくりの状況と利用者の大幅な増
加を見極めた上での長期的な課題と考えております。

とあったけど、新川崎の乗降客は減少傾向が続いているのに、大幅な増加はなかなか見込めませんよね。
ということは「長期的な課題」で終わるのではないのですか？
428さんは「近い将来新川崎駅南口が出来るのだから」という断定調ですが、その根拠はなんですか？

[435: 匿名さん]

>>434
パークシティと川崎市の（一部の議員との？）密約でしょ。とはいえ、川崎市が金を出すとか
JRとも話が通じているとかじゃない限りその効力は怪しいもんだが。

[436: 匿名さん]

「駅前直結」って駅前広場みたいなものがあるならともかく、駐輪場と民家しかない「駅前」に直結されたってねえ。
バスターミナルくらいは出来るの？

120平米超の広々としたプレミアム住戸オンリーならともかく、どうせ65平米だの73平米だの、せせこましいのがコチャコチャ入るだけなんでしょう？

「改札出てスグ」という利点もなく、ニューズデイズの脇の薄暗い階段を下りて、歩行者デッキを上がって、床屋だの不動産屋だの焼鳥屋だのマルエツだのが入った商業施設を通って73平米6000万の我が家に帰る…。窓の外にはツインタワーで残業中のサラリーマンの姿が…。

え～!?　そりゃないでしょう。そんな「値段だけはプレミアムなタワマン」って悲惨すぎる。

[437: 匿名さん]

なんか状況がリアルに想像できます。文才ありますね。

ちなみにバスターミナルは駅の西側です。建設中の橋を渡った向こう側にできます。

[438: 匿名さん]

それでは、駅直結の意味無ですね。

[439: 匿名さん]

駅直結じゃなくて駅前直結ですが、何か？

[440: えび]

お値段はだいたいどの位かしら？

[441: 匿名さん]

なにしろあの薄暗い階段が裏寂れた感じで場末感満載です。高架下みたいな。

この階段だけはリニューアルしてもらわないと通る度にテンション下がりそう。

[442: 匿名さん]

>>428
新川崎駅前に直結させるペデストリアンデッキは川崎市の事業ですから計画通りに完成するか疑わしいものです。

なんたって川崎市には橋の完成が数年遅れた前科がありますからねえ。

[443: 匿名]

436さんが書いてる内容は何かリアリティありますね。
やはり坪180万円から、平均坪200万円、最高坪240万円くらいが妥当に思えます。小杉のプラウドは平均坪260万円くらいらしいですから、わきまえないKY価格では苦戦するのでは。ここは平間や矢向と近いし。あまり高すぎるとこのスレもブーイングの嵐、シンカシティの掲示板の二の舞にならないといいですね。

[444: 匿名さん]

三井によるとここは平均坪300で内定しているようです。自分が買えないからって
陰湿な書き込みを繰り返して、安く買い叩こうとする行為は
三井から訴えられてもおかしくないと思いますよ。

[445: 匿名さん]

ナイスとかスミフはKY価格で売れ残ることよくありますが、三井と野村は現実的な価格設定します。なの でKY価格の坪300はないです。

[446: 匿名さん]

デッキの駅前直結にこだわる粘着ネガは
反対運動していた周辺住民じゃないでしょうか？
ここで騒いでも見苦しいだけなのに・・・

[447: 匿名さん]

便利な場所だけど日あたり悪い向きは微妙ですね。

[448: 匿名さん]

アベノミクスでインフレ方向は確実。
数年後には坪300万でも安いって言われる時代が来るんじゃないですかね。
マンション価値が上がると言うよりは単に日本銀行券の価値が下がるだけですが…。

[449: 匿名さん]

>>446
私は>414>416>418ですが駅前直結という言葉が聞き慣れないため単純に知ってる方に教えて頂きたかっただけです。別にネガる意図はありません。

購入を検討されてる方が少しでも正確な情報を共有できればと思いますけど。

[450: 匿名さん]

リンクされてたのは完成予想図じゃなくて、パークシティの請願書なのね。

パークタワーのデッキができたら、パークシティから新川崎駅方面へ渡る既存の横断歩道が通行不可になる…？
パークシティの住民はわざわざパークタワーの商業施設に上がって、デッキを渡って、新川崎駅の階段下に行くしか新川崎駅への歩行ルートがなくなるってこと？

そりゃ請願書も出したくなるわ。
縮小前の計画通りに行けば、新川崎駅前の道路が今みたいなＴ字じゃなくてまっすぐ鹿島田方面に抜けられたのにね～。
該当地域の住民は、新設の道路で寸断されるわ、日陰になるわ、上から排ガスが降ってくるわで賛成するわけないけど。

[451: 匿名さん]

悲惨な地域として有名な新川崎の中でもさらにダントツで悲惨な物件となると
凄まじいことになりそうですね。新川崎や鹿島田駅廃止の原因とならなければいいですが。

[452: 匿名さん]

>>449
あなた以外は図星だったのか急に静かになりましたね・・・
そしてネタがなくなると例の粘着廃止君がご登場！？

[453: 匿名さん]

新川崎のマンションのスレって坪200以上になると罵倒だらけになるけど
お金のある人が住んでないのかな。1駅違うだけなのに小杉とは大違いだね。

[454: 匿名さん]

>>452
静かになったのは単にアク禁食らっただけだからでしょ。加瀬を目の敵にしてる人とか。

この物件に厳しい意見が多いのは価格に対して得られるベネフィットが釣り合わないと感じる人が多いからだと思いますよ。お見合いとか駅前直結とか。

この価格を論理的に正当化できる意見が出てくれば良いのですが。。。

今のところ「神奈川最高傑作だから」とかおよそ論理的でない理由しか出てきてませんよね。

[455: 匿名さん]

>>454
単純な話だと思うけど。
駅近タワマンに関しては小杉も鶴見も坪300なのだから、ここが坪300でも何ら不思議無い。
小杉のエクラスは中間免震、GWTは耐震・制震併用、ロイヤルタワー鶴見は制震に対し、
ここは免震。免震は他よりもかなり値段が高めという傾向は、他地域でもはっきりしている。

[456: 匿名さん]

パークタワーから駅前直結になる歩行者デッキの立体図はいつくらいに出るんでしょうね。

ＪＲは、あの薄暗い階段を拡張したりエスカレーターを付けたりする気はあるんでしょうか？
ホームから見上げるとちょうど階段部分が見えますが、電車の屋根スレスレですよね…。
階段自体の天井も低いし。
構造的にエスカレーターを付けられないって可能性はないんですよね？

歩行者デッキで駅前の階段に到達したとして、ベビーカーの場合は担いで階段上がるしかない？
それとも迂回して結局は横断歩道を渡るハメになるんでしょうか？

しかもデッキは仕事が遅い市の事業。
ＪＲは新川崎駅に投資する気はない。
パークシティの住民は新設されるデッキを使うより既存のルートを通った方が便利だから、請願書まで出している。

本当に新川崎駅前への歩行者デッキはできるんですか？
川崎市お得意の「予定は未定。計画はあくまでも計画」ってだけじゃなくて？
川崎市がＪＲと協議が済んだ上での計画なのか、ちゃんと確認した方がいいですよね。

[457: 匿名さん]

階段の近くにエレベータは付きますね。あの場所にエスカレーターはさすがに無理っぽいですけど。

[458: 匿名さん]

そのエレベーターって、どこに着くんですか？
階段下から垂直に上がったら、坂の上の横断歩道のところじゃないかと思うのですが…？
信号渡るってことですか？

[459: 匿名さん]

デッキができなくなって3000円もらえるかも。

[460: 匿名さん]

>458
424さんの添付資料の3ページ目でエレベータの位置が確認できます。
横断歩道を渡ってパーク側に少しいったところです。

[461: 匿名さん]

>駅近タワマンに関しては小杉も鶴見も坪300なのだから、ここが坪300でも何ら不思議無い。

常識的には 小杉>鶴見>新川崎 ですよね。
それなのに同じ単価だったらおかしいでしょう。

[462: 匿名さん]

長津田のタワマンは、駅前ロータリーとデッキを宣伝して売ってたけど、竣工間近になっても駅前ロータリーはまだ影も形も無い。どうもできるのは先のことみたい。ここも時期をちゃんと確認しないと。

[463: 匿名さん]

３ページ目を見ると、駅を出て鹿島田側に渡る横断歩道付近にエレベーターが設置されるようですね。
あと、廃止が検討されている横断歩道を渡ったパークシティ側と。
ということは、エレベーターで坂の上で上がって、信号渡らないと駅には行けない？

そしてデッキから階段前までは高低差があるはずだけど、そこは階段なのか、エスカレーターなのか、スロープなのか!?
どうせ作るならバリアフリーで誰でもが利用しやすい便利な構造物を作ってほしいですよね。

平成27年度事業ということは…。川崎市お得意の平成28年の3月完成“予定”？
お役所仕事的には、そろそろ業者を選定しはじめないと完成予定に間に合わないんじゃないですか…？

[464: 匿名さん]

年度末の駆け込み工事ってよくあることだけど、会社のそばの橋のタイルの貼替え工事は3/15完成予定だったのが、いつの間にか４月末になってる。アベノミクスで公共工事に予算がつくって事で遅れても平気なのかな。

[465: 匿名さん]

武蔵小杉と鶴見が＠300だからここも300とか根拠なし、
小杉でも上層階の角部屋とか一部しか300までは行ってないし。
完全に眺望抜ける部屋はそれなりにするでしょうけど、実際には南側2面の下から8割くらいまでお見合い部屋ですから
平均はそんなに行かないでしょう。
お見合い240-250　非お見合い260-270、40階超（眺望抜け）で270-280程度、平均で260と予想してみた。

[466: 匿名さん]

早くも悲惨臭が漂い始めた感じがする。

[467: 匿名さん]

平均２６０ならプラウドタワー武蔵小杉が買える。平均２２０、１９０～２７０ぐらいではないか。

[468: 匿名さん]

>>467
タワマン＋免震でシンカやイニシアより安いのは有り得ない。
ここは鶴見のように高くても何年も売り続ける類の物件だろう。
三井が言う坪300予定が本当なら。

[469: 匿名さん]

安く分譲するつもりなら免震という選択肢は無い
制震や耐震じゃ無い時点で、新川崎なら安くないと売れないという主張が
本当であれば仕様と場所がミスマッチな物件と言える

[470: 匿名さん]

新川崎三井ビル勤務なので、武蔵小杉よりこちらに魅力感じます。パークシティも敷地内に小学校やスーパーもあって緑や人工の川もある美しい環境だし。

でも、80平米に満たないマンション買うのに5000万円以上払うなら、戸建の方がいいかなと迷ってます。

生活利便性だけなら川崎の方がいいかな。

[471: 匿名さん]

内廊下にはなるんでしょうか？

[472: 匿名さん]

三井の免震タワマンなので一番条件の悪い部屋でも250はするんじゃないの？新川崎では一番高くなるはず。しかもアベノミクスでインフレ予想だし。

高くなる条件がそろってます。

[473: 匿名さん]

>しかもアベノミクスでインフレ予想だし。

それはどのマンションも同じように影響を受ける。

>高くなる条件がそろってます。

高くなって売れないという最悪のパターンの予感。

[474: 匿名さん]

免震って免震装置にはコストがかかるけど、揺れないって前提で建物の強度は低く出来るから、コンクリとか少なくして建てることができる。。トータルでは建設コストが高いってわけではないんだけどね。

[475: 匿名さん]

ミニバブル期に売り渋りして、高値設定して販売したところ、リーマンショックに直撃されていまだに販売を続けてる物件もある。

国内はアベノミクスで景気上昇期待が高まってるけど、アメリカの財政の壁は先送り、ヨーロッパの財政不安もイタリアとか、まだ、あちこちでくすぶってる。どこかがこけたらアウト。高値掴みした上に、売れ残り物件になったら悲惨そのもの。そもそもアベノミクスって、まだ、期待感だけで株価上昇と円安になってるだけ。実体が伴わなければすぐにしぼむ。そしたら悲惨だよ。また、ばら撒きしちゃうから、財政不安が高まって金利だけが上がるなんてこともありうる。そんなときにローンなんて。

[476: 匿名さん]

東雲にも三井の免震あるけど安いのになぜか苦戦中。

[477: 匿名]

今朝派手な新聞折り込み入ってましたね。カラフルな四角模様を見てシンカの広告を思いおこしてしまいました。シンカは日経に全面広告出して、次のシンカは駅に繋がるとか載せてた。ここの今朝の広告もアピールの仕方が似てる気がした。

[478: 匿名さん]

三井のタワマンと長谷工じゃ中身も価格も違うけど 両方とも新川崎の駅近物件なのでアピールが似るのでしょうね。結局新川崎の物件はどこも交通利便性で勝負するしかない。

ただ、シンカは間取がファミリー層に特化してましたね。いっぽうパークタワーは様々な広さの部屋を用意してるのでシングルからファミリーまで多様な方を対象にしてるようです。

[479: 匿名さん]

折込は別として、新聞に広告出したり、TVでCM流すのって、集客に苦戦していることの表れ。マンションって近隣や地縁のある人が購入することが多いけど、それじゃはけないからマスなメディアに広告するハメになる。

[480: 匿名さん]

ＴＶＣＭや新聞広告の枠って結構前から押さえないと出せない。
単に広告予算が潤沢に取ってあるからだけだよ。

[481: 匿名さん]

売る側も最初から苦戦するって分かってるって事。竣工時点で未販売があったら入居者にも影響がある。そういうところも判断材料にしないと。

[482: 匿名さん]

シンカシティは跨線橋が遅れて、悲惨な結果に。ペデストリアンデッキも公共事業だから、同じことにならない保証は無い。

[483: 匿名さん]

>>480
広告予算潤沢に取って TVCMなんかやって るってことはその分だけ販売価格に乗っかってる訳だから割高ですね。広告塔に芸能人使ってたりしたらさらに。

[485: 匿名さん]

竣工時点で未販売があったら入居者にも影響がある。

って、どんな影響があるんでしょう？売主はともかく入居者には何も影響無い気がします。せいぜい風評程度かと。

[486: 匿名さん]

竣工時点で半分しかうれてなかったら、

値引き叩き売りが始まり資産価値下がる
予定していた商業施設の計画が最悪白紙
駐車場収入不足

ぐらいでしょうか？

8割売れていればあまり問題なしと思います。

[487: 匿名さん]

思ったより高い値段になりそうな雰囲気が出てきたので、
何とか評価を下げようと焦っている人が多いですね。

[488: 匿名さん]

思ったより高い値段をつけてきそうな雰囲気が出てきたので、
高値を掴んでしまいそうな情弱な人たちに注意を喚起しようという親切な人が多いですね。

[489: 匿名さん]

きっとこの時点でこの掲示板みているひとは情弱な人じゃないよ。

[490: 匿名さん]

>8割売れていればあまり問題なしと思います。

670戸なら130戸くらいは売れ残っても問題ないってこと？
完成後にそんなに残っていたら遠からず値引きは必至だろう。
それで売れればいいが、それだけ残っていたら完売まで2年や3年は平気でかかる。
鶴見の某タワマンがいい例。
売主がとても売れないと判断したらバルク売りに回されたり賃貸に出されたり。
資産価値は下落するわ、生活レベルの違う住人がどんどん入ってくるわ。
ここの戸数だったら売れ残りは完成時でせいぜい数十戸の下の方でなければ黄色信号だろう。

[491: 匿名さん]

だって竣工したあとに売り出すマンションっていっぱいありますよ。

[492: 匿名さん]

住友は、竣工後四五年は売り続けるのが標準ですけれど。値引きしないから、住友不動産は利益確保できていると会社が宣言してますし、売れ残っても何も問題無いのでは？

[493: 匿名さん]

三井で4.5年売れ残るマンションは見たことない

[494: 匿名さん]

670戸もあるようなマンションで完成売りは普通じゃないでしょう。

[495: 匿名さん]

竣工時点で完売する割合は全マンションで一割です。
9割のマンションは竣工時点で完売してません。

[496: 匿名さん]

>492

すみふの場合は売れ残って販売経費が余計にかかる分を販売価格に上乗せしてるからね。それで相場より割高になるから、さらに売れ残るって悪循環なんだけど。

購入者にとっては、駐車場の稼働率低下による管理組合の収支悪化、資産価値が維持できない（転勤とかで築浅で転売する必要があっても、新築or未入居販売とバッティングして売れない）、売れ残りって風評、棟内モデルルーム公開中ってでかでかと横断幕張られた上に見学者という部外者が出入りすることになってセキュリティレベルが落ちるってデメリットがある。

[497: 匿名さん]

>493

三井の場合、売れ残ると家具や家電プレゼントといった事実上の値引き、賃貸、系列の仲介業者に転売とかするから、すみふみたいに何年も売れ残るってことは無い。

ただ、賃貸ってのが問題で、某駅前タワーでは賃貸の人が風俗営業なんてトラブルがあった。それがなくても、賃貸住民ってオーナー住民よりもモラルが低い傾向にあってトラブルが多いと言われてる。

[498: 匿名さん]

何年経っても売れ残っているようなマンションを買ってしまったっていうことが耐え難くなるのでは。
しかも自分が買った価格よりどんどん値引きがされているのにそれでも売れないなんて。

[499: 匿名さん]

>491

完成売りする物件は、実際の建物とは別にモデルルームを作ったら経費がペイしないような小規模の物件。

タワーのような大規模で完成売りするのは、もともと賃貸の予定だったのを分譲にした、武蔵小杉のケースくらいかな。

もともと青田売りするのは、デベって銀行から資金を調達して、土地を購入、建物を建てて、販売、引渡しを経て代金を清算して、それを銀行の返済に充ててる。建物が竣工してから引渡すまでの期間が長引くほど金利負担がかさむから、建物を建てている間に販売して、竣工したら即、引き渡したいってのが彼らの目論見。

要は、青田売りするか、完成するかは売る側のコストの問題。購入する側としては青田売りは、張りぼてのモデルルームと図面だけで判断しなきゃならないって、リスクを押し付けられている。

[500: 匿名さん]

>498

値引き販売については、スーパーのタイムセールと一緒。売れ残って値引きされると判断するなら、それまで待てばよい。

[501: 匿名さん]

そうそう。
どうしても欲しい！ってのじゃなければ、竣工後に実際の部屋からの眺望や日当たり、仕様を確かめてから買うもよし。
歩行者デッキが「計画」「予定」じゃなくて、工事が始動したのを確かめてから買うも良し。

でも、どうしても欲しい！って言うなら、販売開始時に押さえておかないとダメだよね。

[502: 匿名さん]

今の時点で大量に売れ残ることを前提にされてしまうというのは…

[503: 匿名さん]

「平均坪300万」って自信たっぷりにガセ流すド素人が約1名いるからでしょ。
坪200万前後が主体で最上階付近は坪300万ってなら、普通に売れるでしょ。

[504: 匿名さん]

坪200が主体なんてこそガセ。それじゃシンカより安いし駅徒歩15分のレーベンと同じじゃん。ありえん。

[505: 匿名さん]

タワーのような大規模で完成売りは、大量売れ残りの浜松町のプライムタワーがあります。

[506: 購入検討中さん]

坪200はありえない。280以上はするのでは。

[507: 匿名さん]

だから、それだと大量に売れ残ってしまうんじゃないかと言ってるわけ

[508: 匿名さん]

間とって240で！
現実的な価格です。

[509: 匿名さん]

280〜300だったら此処の大方の人よりデベの新川崎駅周辺評価は高いと言うことですかね。
過去シンカも何だかんだ言われても早期完売している様ですから三井はそれなりに高い価格なのでは

[510: 匿名さん]

販売価格って、早期来場者に対して予定価格帯を提示して、その反応や要望書の集まり具合で最終的に決定する。なのでここで予想しても無駄なんだけどね。他に情報が無いから、価格予想しかネタが無いんだよね、この時期は。

逆に言うとデベに対して高い、安いの意思表示ができるのも、事前案内会とか販売開始前まで。

[511: 匿名さん]

販売開始後も、高いから買わないという意思表示ができますよ。それで売れ行きがわるければ、次の期から価格は下げてくる。

[512: 匿名さん]

次の期で価格を下げると、契約者からブーイングの荒らしになるから、普通はしないよ。期毎に販売対象の部屋はことなるから、平均価格で見るとあがったり下がったりはあるけど、ほぼ同じ条件の部屋での坪単価は変えないはず。

磯子では値下げする際に、それを避けるために契約者には差額を返金でしょ。

[513: 購入検討中さん]

ここで下がるの煽っても坪単価下がるわけない。最低250はするだろう。

[514: 匿名]

坪250以上も出して南側だとカーテン開けたらオフィスから丸見え、プライバシーのない部屋なんて嫌です。
そんな部屋なら住環境はシンカシティの中古のほうが上なんじゃないですか？
プチバブル期に売出した森本物件は結局在庫一掃セールやりました。ここはどうなることやら。

[515: 匿名さん]

ここは坪300以上出して高層階を買えないと切ない感じですな。
北側は眺望抜けるけど日が当たらないから微妙だし。う～ん(*_*)

[516: 匿名さん]

ここは南側のお見合いがネックなだけで
タワーとしてのスペックは清水建設＋免震だから
むしろ武蔵小杉のタワマンよりも上だと思うが
住環境としても、新川崎はそんなに悪く無い方だし

だから三井も坪300という武蔵小杉並の
強気な値段で売ろうとしてるのだろうけど
事前説明会の時点で評判が芳しくなければ下げてくるかもしれんね

[517: 匿名さん]

>>514
モリモトが在庫一掃セールしたのはあれはモリモトが倒産したからで
三井みたいな大手がそんなマネするはずが無い。昨今の株価の上昇もあって
大手不動産会社はどこも強気だよ。震災の頃に分譲されてたらそれぐらいの値段もあったかも。

[518: 匿名さん]

ですから、人気のない新川崎に高いマンション建ててどうすんの、ということですよ。
他が買えないから次善の策として新川崎で買う人が多いわけでしょう。
新川崎は激安マンション路線じゃないんですか。

[519: 匿名さん]

>516

東急を使える小杉には勝てないと思うが。昨日、東横線は話題の中心だし。

[520: 匿名さん]

>>519
ここは南武線を使えば武蔵小杉での東急への乗り換えも近いよ。
加瀬側じゃ同じことは無理だけど。

[521: 匿名さん]

高値予想ってデベの振りでしょ。実際に高く売り出してもやっぱりになるし、安く出さざるを得なくなったら事前予想より安くてお買い得って具合に、彼らにとって絶対損はしない。

[522: 匿名さん]

武蔵小杉も最初は新川崎と同じぐらいの坪210ぐらいでタワマンが分譲されてたが
今は坪300ぐらいになった。新川崎も再開発の結果坪300ぐらいになった、ということでいいんじゃないの。
それとも新川崎に住んでる人は新川崎の再開発を評価していないの？

[523: 物件比較中さん]

坪２５０万はありえないです。多分２８０万から平均３００万は行きますよ。

[524: 匿名さん]

検討者が高値でうれしいことは全く無いわけだからね。高値を流布してるのは
ステマ。成りすまし投稿はここでは禁止だから、モラルの無い会社って宣伝し
てるようなもの。

[525: 匿名さん]

>>524
そんなことは無いよ。検討者でも高くなれば変な人を排除出来るから、その方がいいという人もいる。

[526: 匿名さん]

>>524
高値で嬉しいことは無いけど、現実にこの値段なんだから仕方ないじゃん。
加瀬側の安い値段に慣れすぎたからここが高いと勝手に思ってるだけで
もともとパークシティ側のここのタワマンは高くなる要素しか無かったと思うけど。
地権者の住居取り壊して買い取ってる経費や補償費とかも含まれてるし。

元住吉から徒歩10分パークハウスだって、加瀬側っていうだけでだいぶ安いし
加瀬側というのはそれだけ値段を下げる要素ってこと。

[527: 匿名さん]

シンカやイニシアが安かったのは、操車場跡地で土地取得代金が安かったから。
新川崎B・C・F地区の土地取得代金は全部公表されている。ゴクレの3000戸分譲予定地区はべらぼうに安い。

[528: 匿名さん]

>>523
眺望ゼロのお見合いの部屋に坪280はあり得ませんよ。

[529: 匿名さん]

>522

武蔵小杉が高騰したのは再開発以外に、横須賀線の新駅開業があった。あと、みなとみらい
線の開通も同じ時期だったかな。昨日は、副都心線と直結したし。

新川崎とは事情が違うよ。購入者としては高い値段で買うんじゃなくて、安く買って、上が
るのが理想。そういう意味では武蔵小杉の再開発初期に買った人が勝ち組かな。ここを坪
３００万で買ったら高値掴みでしかない。

[530: 匿名さん]

>>529
ここ買うような人が高値掴みとか気にするの？ここの需要の多くは
パークシティからの買い替え組を筆頭として地元需要だろうし。
他地区の人は新川崎なんか住まないわな。

[531: 匿名さん]

高値掴みしてオーバーローンになったらいざというとき売るに売れなくて身動き取れなくなる。

[532: 匿名さん]

ここの検討者ってお金持ちには変な人がいないと思ってるんだ。お金を持ってるがゆえに自己中
な人っていっぱいいるよ。

[533: 匿名さん]

高値煽りが凄いね。どこのマンションでもあるけど、価格発表されると急に静かになるんだよね。ここも坪240ぐらいで価格発表されてきっと静かになるよ。

[534: 匿名さん]

>ここ買うような人が高値掴みとか気にするの？

裕福な人でも高値掴みはしたくないでしょう。

>他地区の人は新川崎なんか住まないわな。

同感。

[535: 匿名さん]

パークシティからの買い替え組って言うけど、なんで同じようなものに買い替える必要があるの？
パークシティ売って武蔵小杉に引っ越すとかならまだしも。

[536: 匿名さん]

だからパークシティーからの買い換え需要なんてほとんどない。パーク住人は年齢的にローンは組めないし、リタイアした年金生活者がパークタワーに住み替えるためにキャッシュで数千万拠出するメリット無いもの。駅に数分近くなって商業施設に直結するだけで数千万はありえません。

[537: 匿名さん]

坪210で完売狙ってくるんじゃないかな

[538: 匿名さん]

>536
パークシティからの買い換え需要はほとんどない、新川崎外からの転入もほとんどない、
だったら誰がここを買うんですか？

[539: 匿名さん]

だからどんな人を顧客として想定してるか想像できない稀有なマンションなんですよここは。

小杉より安ければそれなりに存在価値は有りそうですがね。

[540: 匿名さん]

>538
地元の一次取得層しかいないでしょうね
だから坪250以下でないと大苦戦必至でしょう

[541: 匿名さん]

武蔵小杉の三井の営業がここは坪300ぐらいとはっきり言ってたのだが。
それで苦戦すると思うなら買わなければいいだけだと思うけど。
坪210じゃなきゃ買わないとかそんなあんたの都合は知ったことではないのでは。
でも少なくともシンカ以下の値段は絶対有り得ない、と思う。

[542: 匿名さん]

坪300はフカシすぎだわー
営業が値付けするわけじゃなし

[543: 匿名さん]

>541

おなじ三井でも別物件はライバル。あちらは坪300万もするからとふっかけて、逃がさないよ
うに引きとめようとしてるだけ。公表してない他物件の本当の予定価格を漏らしたのなら営業
として失格。

ころっと騙されちゃって。

[544: 匿名さん]

営業ではなくパートの言葉かも。三井は客を選んで、見込み客で無いとパートをアサインする。

[545: 匿名さん]

>>543
自分はGWTは買うつもりが無く坪300でもここを買う予定だから
別に騙されてはいないのだけど。三井はそこまで露骨なことはそもそもやらんよ。

[546: 匿名さん]

そんな適当な営業っているのかな？坪300じゃなかったら文句いいたいね。541さん、名刺とっておいてください。

[547: 匿名さん]

>武蔵小杉の三井の営業がここは坪300ぐらいとはっきり言ってたのだが。

543の言うとおりだと思うね。
そんな新川崎を買うよりも武蔵小杉の方がお買い得ですよ、と誘導していただけなんじゃないの？

>坪210じゃなきゃ買わないとかそんなあんたの都合は知ったことではないのでは。

うん、それはお互いさまだわな。

[548: 匿名さん]

新川崎3分坪300と武蔵小杉1分坪290だったら、ふつう武蔵小杉選ぶよなー

[549: 匿名さん]

>>548
武蔵小杉はタワーマンション多すぎだから住環境としてはいまいちだよ。
もちろん資産価値としてはあっちが上だろうけど。

[550: 匿名さん]

>>536
パークシティからの買い替え組が一定以上いるのはパークシティが古くなってきているからでは
パークタワーなら免震だから大きな地震があっても大丈夫だし

[551: 匿名さん]

日の出町のスカイクルーズみたいな住むのがはばかられるようなとこの
タワマンでも坪300とか坪350とか言われてるのだから、ここが坪300でも全くおかしくない
それだけ世の中がバブってきてるってこと

[552: 匿名さん]

>それだけ世の中がバブってきてるってこと

仮にそうであれば全体が底上げされるだけのこと
ここの不利な条件が消えてなくなるわけではない

>パークタワーなら免震だから大きな地震があっても大丈夫だし

たったそれだけの理由で買い替え需要が膨らむと考えているのであれば失礼ながらおめでたいとしか言いようがない

[553: 匿名さん]

宮前平の駅前マンションが坪280で完売したらしい
小杉のGWTも完売のようだし、シャリエとかレーベンが高いとか叩かれててもそのうち完売では

[555: 匿名さん]

>548
仮に他の条件が同一だとしても
徒歩3分の駅前直結と1分の駅直結なら1分の方を選ぶわな。

小杉はさらにそこから複数路線による利便性、東急東横線によるブランド価値、駅前商業施設の充実度で優位ですから。
同価格帯で検討対象になりますかね？

[556: ご近所さん]

昔からの小杉住民だが、"小杉ブランド"なんて
恥ずかしい言葉使わないでもらえるかなw

そんなこと誰も思ってない。
使える路線が多いと言っても、ぶっちゃけ使わない。
引っ越す予定は今のとこないが、
固定資産税ばかり高くなって迷惑この上ない。

地元民以外の転入は誰も望んでないので、その辺り理解よろしく

[557: 匿名さん]

小杉ブランドなんて言ってない。東横線がブランドってだけ。自意識過剰では？

[558: 匿名さん]

>556
"小杉ブランド"という言葉を恥ずかしいから使うなと言いつつ使っているのは小杉住民本人だけ。そっちのほうがよっぽど恥ずかしいと思いますよ。

引っ越す予定もなくて検討してないくせにわざわざこのスレに出張してきて "小杉ブランド"と言いたいだけなんでしょ？

[559: 匿名さん]

住環境としては今でも新川崎の方が上だと思うのだけど。

加瀬なんて人の住む環境じゃ無いから武蔵小杉より安かっただけで
そこに住んでいる武蔵小杉が買えないから新川崎に住んでる人が
勝手に勘違いしているだけじゃないの。こういう連中は迷惑だから
武蔵小杉さんが引き取ってくださいな。何で小杉信者が新川崎に住んでいて
小杉が嫌いな人が小杉に住んでいるのかはよくわからんが。

[560: 匿名さん]

新川崎の住環境のどの辺が武蔵小杉より上なのですか。具体的にお願いします。

根拠も示せないようならそれはあなたの妄想なのでチラシの裏にお願いします。

[561: 匿名さん]

夢見ヶ崎動物園でレッサーパンダにあえる。桜もいっぱい、自然環境いっぱい。戦国武将太田道灌がここで悪夢を見たため築城を諦めた。その後、仕方なく江戸に築城する。本来、日本の中心は新川崎だったという歴史遺産でもある。

[562: 匿名さん]

新川崎の魅力は夢見ヶ崎ですか。ご本人の否定してる加瀬側なのがウケますね。他にはないのでしょうか。

[564: 匿名さん]

へーそれで小杉に勝ってると。哀れだねぇ。

[565: 匿名さん]

駅前直結でお見合いの坪300万
パークタワー悲惨ですね

[566: 匿名さん]

太田道灌は何年経っても歩道橋ができないという悪夢をみたのだろうか。

[567: 匿名さん]

何年経っても西口改札ができないという悪夢では？

[568: 匿名さん]

公園タワーに鶴見の某タワマンのような飲食横丁ができてしまう悪夢

[569: 匿名さん]

不動産屋やクリーニング屋など立ち退きした店舗が入居するんですよね。
スナックや飲み屋もありましたっけ？

[570: 匿名さん]

新川崎の魅力は、パークシティの緑、川と三井ビルだと思います。美しい地域です。

[571: 匿名さん]

新川崎は操車場跡や広大な墓地、工場団地に囲まれた美しい地域です。

[572: 匿名さん]

墓地とかあるのかな？三井ビルに勤めてますが、見たことありません。買い物など、一通り三井ビルとパークシティのスーパーや郵便局などで済むので、三井エリアから出ることはないです。

[574: 匿名さん]

パークシティのスーパーって大和の後、どっか入ったの？
墓地は歩行者デッキのゴール地点になる予定の階段を右側に曲がれば、すぐですよ。

[575: 匿名さん]

>>674
今はハミングステージというスーパーが入っている

[576: 匿名さん]

>570
分かってないね。三井ビルなんてただのオフィスビル。新川崎に住む人にとって何の魅力にもなりませんよ。
逆にそれがあるおかげで日照が遮られて迷惑。パークタワーなんてお見合いしてるし。

[577: 匿名さん]

>>576
それは無い。もしあなたがそう思うのなら、それはあなたが新参者か
迷惑者の鹿島田商店街の人間だからだよ。大多数の新川崎住民にとっては
三井ビルこそが新川崎のランドマークだと思うけど。

[578: 匿名さん]

あぁあなたは三井ビルをランドマークと捉えて誇りに思っているのですね。そういう価値観でしたら別に否定しませんが。
単なるオフィスビルを誇れる神経は理解できませんが。

[579: 匿名さん]

だって他には何もないからしかたがないでしょう。

[580: 匿名さん]

パークタワーに住む人は、わざわざパークシティに足を踏み入れる必要性がないよね～。
パークタワーに老人施設を作るより、パークシティに作った方が重要と供給がマッチしているんじゃないかな。
住み慣れた環境で介護サービスを受けられますってね。

[581: 匿名さん]

夢見ヶ崎の動物園は通路などの一部が整備され見やすくなりましたね。これから桜の季節はお花見が楽しめます。

[582: 匿名さん]

夢見ヶ崎は治安が悪いのでこの辺の人はほとんど行きませんよ。
桜にしてもパークシティの桜並木で十分です。

[583: 匿名さん]

この辺の人だけでなく車で来られる方も多いですよ。終末は駐車場がいっぱいです。
単なる桜並木じゃなくお花見ができる 夢見ヶ崎はこの近辺では一番の桜の名所でしょう。

[584: 匿名さん]

>>577
三井ビルはランドマークであると同時に勤務先になってる新住民も多いのでは？
ミニコンサートやランチタイム後の値引き弁当販売、季節をイメージした各種イベントやATMなど、
周辺住民もよく利用してます。

[585: 匿名さん]

地元民としては不釣り合いに突如できた三井ビルより昔からなじみのある加瀬山のほうが愛着あります。

[586: 匿名さん]

夢見ケ崎は昔はホームレスの人のブルーテントがちらほら見られたような記憶がありますが今はなくなったのですか？

[587: 匿名さん]

夢見ヶ崎の桜きれいに咲いてますよ♪

[588: 匿名さん]

586には答えにくいみたいですね

[589: 匿名]

夢見が崎からは坪200万円で買えたシンカシティがよく見える。ここを坪250超で買った後で上るとストレス感じることになりそう。

[590: 匿名さん]

>>589
ここのような高級マンションに住まれる方はシンカのようなマンションには
住まないでしょうから、そのマンションがいくらかなんてことは興味の無いことだと思いますよ。

[591: 匿名さん]

高級ってまだ仕様でてないよね。ただの高額ボッタクリだったりして。

[592: 匿名さん]

新川崎で高級マンションですか(笑)
よそから見れば新川崎のマンションでくくられてしまうのでたいした変わりはないと思いますよ
まあシンカは別の意味で有名ですけどね

[593: 匿名さん]

三井は億ションでも、エッこれで億もするのと驚くような仕様のものを作っちゃったりする。三井ってことを盲信して買っちゃう人もいるみたいだから、いい商売だよね。騙されないためには違いが分かるように見る目を養わないと。

[594: 匿名さん]

73平米くらいのコチャコチャしたのがいっぱい入ってるのが高級マンション？
しかも立ち退いたクリーニング屋とか不動産屋とか洋品店が一階にテナントとして入るのですよ。

えらい庶民的な高級マンションだこと。

[595: 匿名さん]

その程度ならまだいい方で、飲み屋やスナックや韓国焼肉屋とかも地権者なのだが。
ここはロイ鶴やシンカを上回る逸材かと。

[596: 匿名さん]

店舗付きマンションにおいて飲食店は嫌悪施設にもなる厄介もの。三井はそれを知っているから、店舗付きマンションで、テナントは飲食店NGとして販売した例もある。知っていたところで地権者に転業を強いることはできない。

焼肉屋の煙は確実に問題になるでしょ。

[597: 匿名さん]

どうやらここは高級ではなくただの高額な高層マンションのようですね。
駅近なのに新川崎駅に直結しないし、南面はお見合いだし、生活感満載の店がおもてに路面店で入るし、残念な要素が多いですね。

小杉より値段を下げて小杉に手が届かない層をターゲットにするしか道は残されてないと思いますが。

[598: 匿名さん]

小杉から思いっきり下げないと手が届かない層にも相手にされないでしょ。交通の利便性に関して、JRは一緒でも、あちらは東急がある。今話題の的だし。商業施設も水を開けれれるばかり。あちらを検討しちゃったら明らかに見劣りするもの。

[599: 匿名さん]

同感です。
新川崎は激安マンション地区として活路を求めていくしかない。
横須賀線と南武線の2駅使えるのにこの価格、さあ武蔵小杉と比べてみてください、みたいな感じですね。

[600: 匿名さん]

激安とはいわないけど、それ程高くなかったところでしょ。それを小杉を引き合いに出して高値煽り。あちらとは明らかに差があるのに。滑稽にしか思えない。