茨木のステイツグラン

[匿名はん]

野村不動産とＪＲの大規模マンションです。

「ＪＲ茨木周辺マンションについて」のスレッドが
ほとんどこの物件の話題で独占されてきているので独立させました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336/
まだモデルルームオープンは先のようですが、利便性・環境・学区から見て
かなり期待できる物件だと思っています。
情報交換していきましょう！

[62: 37]

>59さん　まったく同感です。
この前現地をじっくり見てきましたが、一方通行ばかりであったり消防署前に信号がなかったり、渋滞が結構あるようですし
環境面では、ど真ん中流れる川、社宅のところはほぼ分譲マンションに変わるといっていいし、
これらの立地特性だけ見たらどうなんでしょうか？仮に野村以外のデベがやるとしても、皆さん買うんですか？
この前書いたように155〜165が妥当、それより安ければ私は買いとみてます。
物件はいいはずなので。
ちなみに175もするんだったら、絶対千中の物件買います。

あそうそう、A街区はオール電化のようです。

[63: 匿名はん]

学区＊＊＊＊が多そうでヤだな〜

[64: 匿名はん]

養精中学が茨木ＴＯＰ校なんて誤解がなぜ蔓延してるのか不思議です。中学生をお持ちの親御さんならよくご存知でしょう。幻想を追っかけても仕方ないですよ。普通の学校区です。

[65: 匿名はん]

＞６０，６２さん
茨木は供給オーバーなのは明らかで消費者が価格を誘導できますよね。今このマンションは優先案内会中なので価格付けのヒアリングが大きな目的のはずです。
高価格なら買いませんよ！と言う態度を見せれば絶対安くなりますよね。行かれた方は是非高価格にはＮＯの態度を示して欲しいです。

[66: 匿名はん]

こういう掲示板初めてなんで、質問なんですが
“＊＊＊＊”ってどういう意味ですか？

[67: 匿名はん]

＞学区＊＊＊＊が多そうでヤだな〜
価値観が違うと何かと大変ですよね。

＞　普通の学校区です。
何か例がないものでしょうか。
高校進学率、とか、進学高校のリストとかあると、うれしいですが。。。

多くの人が茨木高校以上を狙おうとしていて、結果的に、そうでない人もいる
というくらいだと、個人的にはうれしいです。
先生からして、「茨木高校は学年一人、願わくば行くな」というのはご勘弁。

気になるのは中条小学校なのですが、どんな雰囲気かご存知ないでしょうか。
中学受験する人もいるような環境でしょうか。（年度よるかもしれませんが）

私のいた高槻市の小学校はあまり勉強する雰囲気ではなかったので
気になってます。（２０年以上前ですが）

[68: 匿名はん]

６５さんに賛成！
中層階８０平米で３４８０くらいがよいです。（坪１４０；個人的希望）

６２さん、同感といいつつ１５５〜１６５はまだ高いですよ。
最上階の値段でしょうか？　２００１年のパークホームズでも１７０ってあるじゃないですか。
A街区はオール電化って情報どっから聞いたんですか？


といいつつ、資料や間取りみて、なんかだんだんもり下がってきてます。
なんか夢がないんです。
北摂を美しく、「前向きに」、ってどういうことなんでしょうね。

駅に普通にちかい、といっても、ちょっと距離があるから、雨が降るとぬれる。
駅までの夜道も阪急側はちょっと怪しい。
緑がおおいわけでもない。図書館はすこし魅力だけど、職安は、、
これからマンションどんどん立つし、まだ、土地・物価下がってるし、人口減るし。
本当に買わないといけないのかなぁ、と。

そういうわけで、魅力として価格をプラスしてその気にさせてください＞野村さん

[69: 62]

坪単価てのは普通中層階が平均値です。取引事例比較法だとそのぐらい（155-165）が妥当と判断したまでです。
原価法や収益還元法もありますが、茨木は供給が多いので他の物件を考慮に入れない価格はありえないと思います。
個々の部屋についての話は不毛なんでしません。角部屋と西向きが同じ坪単価のはずありませんから・・・

CD街区の資料みました。Dにはミニショップがありましたね。いるのかな〜
南向きしかマトモにみてませんが、70台が多いなあ、間口が若干狭いなあ、北側廊下部分の工夫が見られること、間取りでいいなあ〜と思えるのはあまりありませんでした。
やっぱり価格帯が広い、間取りが多い→混在型マンションになりそう。
芦屋の間取りのように、AB街区が少しゆったりめで広い間口になることを期待してます。

[70: 匿名はん]

事前案内会はいうけませんし，詳しい方が多そうなので教えてください。
同じ街区でも間取りにかなりの巾がありますし，CとDを比較するだけでも
共用部分もかなり違いそうですよね。この場合管理組合は全体でひとつ
になるのでしょうか。駐車場だけみても維持費に違いもでそうですし。

というのも，詳しい案内をみるにつけ，６５さんや６８さんがおっしゃるように
”JRも阪急も徒歩圏内”ということ意外にあまりメリットがないような気がしてきて
住み始めてからのことに心配がいってます。

[71: 匿名はん]

>58さん
ＣＤの図面集をみてＣに気に入った間取りがあったのですが
駐輪場が２段式でえええーってかんじです。
各街区のバランスをとるためにそれぞれ
長所・短所をつくっているのでしょうか。

>62さん
価格については同感（坪１５５〜１６５位で）です。
Ａ街区、オール電化なんですか？
そうだとしたら検討対象外だな。
はやくＡＢの図面集もみたいです。

[72: ６８]

６２さんありがとうございます。
確かに近所のディアステージからかけ離れた値づけにはならないでしょうね。。

もしかして、街区ごとにすみわけがあるのかもしれません。
同じ管理組合だと難しいことになったりしないのでしょうかね。
ちょっとしんぱい。

[73: AB]

名前書くのがメンドウになってきたのでレス37-45-62-69=AB　とさせてもらいます。
オール電化は1棟あります。A,B棟どちらかは正直わかりません。
しかしB棟の間取りにボイラー室的なものがなかったのでA棟かなと思っています。
私はオール電化期待してます。

[74: 匿名はん]

ステイツグランの掲示板を探しててここを見つけました。
というのも、すごく期待して今回の図面を見てがっかりしました。なんかいまいち。
というより世の中の需要ってそんなに3LDKなんですか？
うちは子2人の4人家族ですが80m2ぐらいでも4LDKにしてほしいくらいです。
将来的に子供に6〜7帖もある部屋など贅沢にもほどがある！
世の4人家族の人どういう間取りを期待します？

[75: 匿名はん]

野村の人が4LDKなら５千万を超えると言っていました。ということは坪単価180万前後？高い・・・・。論外です。

[76: 匿名はん]

坪単価は160らしいですよ。４LDKが5000万超えるというのは,それは上層階の
広い部屋で,他の普通の部屋とは差別化はかるために高くなってるのでは。

[77: 匿名はん]

このマンションのランドプランを見てがっかりしました。南向き２棟２列配置のまさに団地プラン。
敷地が2つに分かれてるんで本当の意味での大規模立地ではないかもしれませんが工夫のあとが見られないのです。
近所の主婦の方たちは去年から社宅が解体されどんな立派なマンションが出来るの？って心待ちにしてたのに。
駐車場も棟前におざなりの機械式。結局中規模マンションが４つ建つのと変わらない。大規模のスケールメリットが全くいかされていない。
ごめんね、愚痴ばっかりで。すごい期待してたんで。
間取り図面集を見てもランドプラン同様の一昔前の間取りがずらり。大規模は色んな間取りがあるからメリットがあるのでは？
せめてアイランドキッチンぐらい用意しても良いんじゃ？別にアイランドが好きでもないけど色んな間取りを用意して下さいよ！

[78: 58]

>71さん
長所・短所を作るといってもハイサッシまたはワイドバルコニーのようにどちらを選ぶか個人差があるような内容であれば
まだしも、２段ラックをあえて選ぶ人はいないのではないでしょうか。あくまでも住む人の利便性を考えてプランするべきで
あり、同じマンション内で利便性に関わる仕様を大きく変えるのは、購入者の考えを考慮していないプランニングだと思います。

[79: 匿名はん]

野村不動産、力入れていると思ったのにな。
どうでもいいのか？と思うよ。あの間取り。

[80: 匿名はん]

最近の野村のマンションの中でもこれだけ考えられてないマンションは特筆すべきですね。慢心？それとも立地が最高とでも勘違いしたのかな？
この立地は茨木市民でも一部の人しか評価はしてませんからねぇ。

[81: 匿名はん]

普通のサラリーマン家庭が無理せず購入できるような価格にするために
あんな間取りになってしまったのか？＞７０㎡台３ＬＤＫ田の字中心

個人的には立地は茨木市内で最高だと思っています。
（我が家の場合実家に近いというのも大きな理由ですが）
それだけに残念。

まだＡＢ棟についての詳細が明らかになっていないので
希望は捨ててはいませんが、少々盛り下がり気味。
周辺の社宅群もマンションになる可能性があるのなら
急がないで様子をみてもいいかな〜。

[82: 匿名はん]

棟を４つに分けるならなぜ１つを共用棟にしなかったんだろ？自走式の駐車場にして将来の大規模修繕費用を抑えることもできたのに。
それより

[83: 匿名はん]

間取りをよくして建物にお金をかけて販売価格を上げても，茨木という土地で
売れる価格ではないからではないでしょうか。高級住宅地というわけでもないし。団地仕様団地価格が丁度いいのかも。
それに修繕費用を抑えても野村とJRのもうけにはなりませんもの。

[84: 匿名はん]

茨木みたいに供給過剰地域だからこそ考えて練りに練ったプランじゃないといけないんですよ。発想が根本からおかしいんです。土地取得費が一切かかってないマンションなら価格を抑えることは簡単なことです。
もっと消費者も賢くならないと。デベの押し付けに従っても仕方ない。

[85: 匿名はん]

＞それに修繕費用を抑えても野村とJRのもうけにはなりませんもの
そんなの当たり前じゃないですか。そんなことで納得していれば大規模で自走式プランを販売するデベはなくなりますよ。

[86: 匿名はん]

14=20=34=46=60=65=84さんですよね？
消費者保護団体かなんかの方ですか？
価格を消費者が誘導するってどうやったたらいいんですか？

[87: 84]

>86さん
14,20,34,46,60は私じゃありませんので、念のため。
つまりは私みたいな意見をお持ちの方が他にもいらっしゃるということです。
当然保護団体の関係者でもありません。一消費者です。
＞＞価格を消費者が誘導するってどうやったたらいいんですか？
どのデベもそうですが適正価格をリサーチするために事前案内会で予定価格を客に提示してアンケートや反応を見ます。
その時こそがチャンスなのです。当然適正価格は個人の主観によって変わりますが、その時点で高いと思われた方は断固そう主張してください。
私は北摂で様々なマンションを見てきましたが”高い”と感じたものについては必ずそう主張してきました。
実際、正式価格になった時極端な下がり方をしたマンションが多数ありました。
自分が高いと感じたのに予定価格そのままの価格で正式販売されたのなら自分以外の多数の方が適正と考えたんだろうと検討は止めましたが。

[88: 匿名はん]

あ〜、本当に盛り下がりますね〜。７４さん同様、うちも４LDK希望だったので、
プラン集見て脱力でした。3LDKで検討するにも、あの間取りじゃ夢も無いですねえ。
収納少ないし、駐車場機会だし、駐輪場もラックですかい．．．
良く考えたら、横の桜通りは渋滞しまくりで排ガス気になるし、消防署のサイレンも
気になるし。立地にもメリット感じなくなってきました。
それにしても、西向きの部屋を作る必要性ってあったのでしょうか？？

[89: 匿名はん]

団地プランになった時点で中住戸の４ＬＤＫプランはなくなりましたねぇ。
茨木は４ＬＤＫ需要はかなりあると思うのですが。
棟自体を雁行型にして無理矢理４ＬＤＫにするプランニングでも良かったんですが。

[90: 匿名はん]

周辺のマンションと同程度の坪単価（１６０〜１６５）で
間取り・駐車場・駐輪場等、もっと住む人のことを考えたマンションが
できると思うんだけどな〜。
野村不動産、どうしちゃったんだろう。

[91: 匿名はん]

ここって確か空地率65％でしたよね？駐車場を機械式にして駐輪場をラック式にして、日常の使い勝手をおざなりにしてまで、なぜ空地率を上げなきゃいけなかったんでしょうか？
まったく不可解なプランです。
それと東側の桜通りは1日中大渋滞で排気ガスはすごいですよ。
あと、自転車の多さ！歩道、車道ところかまわずすごい速さで、我が物顔で自転車が走ってます。
いつも「ここって確か北摂だったよな？」って思うぐらいの量です。他市から来られる方は最初戸惑われるでしょう。

[92: 匿名はん]

失望しました。説明会もキャンセルします。期待していただけにがっかり。

[93: AB]

やっぱみんな思ってることは同じですね。
A棟B棟に期待してますが、厳しそうな感じ。。
立地がそんなによくない分、間取りプランでがんばって欲しいですね。

[94: 14]

86さんへ
私は消費者保護団体の関係者ではありません。
北摂でマンションを探している一消費者です。
適正な価格についての思いは、ほぼ87さんのご意見と同じです。

自分が「納得のできる価格」で買い物をしたかったから
学ぼうと思ったし、正しい情報を知ろうと思いました。
「数」が作り出す得体の知れない人気に惑わされないで
長所・短所を含めた自分の判断とニーズを売り手に伝えないと
あかんと思ったのです。
その上で、条件と価格が折り合う人は買うでしょう。

以前、販売会社もリサーチ不足で道路の欠陥など知らないことも
ありました。ひょっとして知っていても言わなかったのかもしれませんが。

[95: 匿名はん]

>70さん
私もそのことについては気にしております。修繕積立は各棟ごとだと思いますが、管理費は各棟ごとに差はつけないのではないでしょうか。
あと、機械式駐車場の使用料は修繕積立金に回すのか管理費に回すのかも気がかりです。
４棟に分けた事と機械式駐車場にしたことで将来の大規模修繕費用は大規模の恩恵を被れませんから。

[96: 匿名はん]

掲示板は盛り上がってますね。

一方、私がもり下がる原因は間取りかも。。。（ほかもあるけど）
まあ、間口せまいからあんなかんじになるのかもしれませんね。
ここは価格で盛り上げていただくということで。期待。

説明会はいってみます。
期待はずれでも損失はすくないし。そんときは９２さんのご判断の勝ちですね。
（でも、すでに負けそうな気がしてます。）

ところで、桜通りの排ガスあまり気にしてませんでした。
JR社宅の距離でもすごいんでしょうかね。

近所に住む知人が、「桜通りの騒音はそんな気にならないよ、でも、市役所の前あたりでお祭りしてると
やかましい。」といってたけど、排ガスの話はしてなかったなぁ。
今度聞いてみよう。

[97: 匿名はん]

是非行ってきてここで報告して下さい。あ、私は９２さんではないですが。
桜通りの騒音はこのマンションなら南東棟の中高層階が聞こえるのではないでしょうか。
ただ、音の感じ方は非常に個人差がありますから予想しにくいですよね。
話は変わりますが上記の方のスレで「棟ごとの住み分け」の話が出てましたが、もしＡＢ棟がワイドスパン等の間取りがあればまさしく「住み分け」が起こりますよね。
Ｃ・Ｄ棟は団地プランで低価格、Ａ・Ｂは価格を乗っけて高価格。デベの狙い通りってとこですよね。

[98: 匿名はん]

新情報！３ブロックくらい前の明治製菓の社宅跡地を大京が買ったらしいです。
でも相当な高値買いで、どう考えても坪単価１８０万以上になるだろうとの事。
地元の不動産屋の話なんで間違いないはず。

[99: 匿名はん]

９０さん、同感です。
仮に近隣のマンションよりお買い得価格になってもあの間取りでは・・・

９１さん、周辺は坂が少ないから本当に自転車が多いですよね。
そんな土地柄なんだから自転車置き場は使いやすいものにしてくれないと。
大して土地をつかうわけでも無いのに何故なのでしょう。

９２さん、わたしも期待していただけに今のところがっかりしていますが
説明会は行くつもりです。

[100: 匿名はん]

>99さん
その土地はディアステージの真横です。桜通りの真西。明治の真裏も、真ん前もいずれマンションになります。

[101: 匿名はん]

おー、あのあたりは大マンション地帯になるわけですね。

大京、産業再生機構つかって経営再建中のわりにはやりますね。
オリックスが支援についたし、商売しないと儲からないから当然か？

[102: 匿名はん]

駅の発展性を考えると西北の方がいいかも

[103: 匿名はん]

西北って西宮北口のこと？
そうだとしたらあそこは兵庫県だから
茨木周辺でマンションを探している人たちの多くには無関係。

[104: 匿名はん]

＞102さん
フツー茨木駅の西北方角と読めないですか？
102ではない者ですが。

[105: 匿名はん]

>102さん
西北とはどちらのことですか〜？>103さん・104さんの
今度野村不動産が西宮北口のマンションを販売するみたいだから
（今日ＤＭが届きました）私も西宮北口のことかと思いました。

ステイツグランの事前案内会、もうすぐですね〜。
プラン集みてがっかりしている方も多いようですが
（私もちょっと期待外れでした）、楽しみです。
ＡＢ街区が良さそうだといいな・・・
Ａがオール電化ですよね。

[106: 匿名はん]

事前案内会行ってきました。平均坪単価１７０万とのこと。場所は阪急とJR
の中間で公園あり緑とか多そうなので、こんな環境はないと思ったので期待は
していましたが、どうなんでしょうか。
まわりの価格からは妥当な価格かどうかは価値観により違いますね。難しい。
食器洗い乾燥機もオプションだったし、AもBもまだ間取りもわからない状態でした。
でも、モデルルームは予約の人でいっぱいでした。
この立地条件、阪急とJRおのおの８００メートルの圏内は待ってももう出ないと営業他担当者は
力説してました。

[107: 105]

>106さん
もう案内会行かれたのですね。
レポートありがとうございます。

ABの間取りまだ不明なんですか。
期待しているのではやく知りたいな〜。
価格については本当、個人の価値観ですよね。
私自身はＣＤのプラン集を見る限り、170万はちょっと高く感じます。

[108: AB]

西北＝西宮北口です。
私は大阪に出やすければいいので茨木に固執しているわけではありません。
利便性、環境、物件のバランスがとれてればそれでいいです。
過去いくつものMRを見てきて、構造面、ディテールのつくりに安心感があるため
野村の物件に関心があります。施工はバラバラなんで本当の出来はわかりませんが・・
CDのプランと現地を見る限りでは西北の方がよさげ。

こういう立地待ってももうでないって、近くの社宅や北側立地はあきらかにマンション建ちますよね？
でない力説するにはなにか根拠あるんですかね？
しかし坪単価170なんてありえない。大した環境じゃないのに。電車は１つしか使わないし。見送ろうかな

[109: 匿名はん]

>電車は１つしか使わないし
確かにそうなんですよね。普段使わないほうを使うチャンスなんて月に一回あるかどうか。
そう考えると最寄駅に関するあの立地のメリットがそんな大きくないんですよね。

眺望は望めるのでしょうか？　高校側は砂埃がいやなのでベランダは高校向きでないのを
希望してます。その場合，将来的にマンションができる可能性のあるところを
はずすとするとどのブロックがお勧めでしょうか？

[110: 匿名はん]

ステイツモデルルーム見てきました、あまりにも値段が高すぎてびっくり、そんなに間取りも良くないし
その後ロイヤルアーク見に行ったら、先着優先オープン前完売でした、一期待つことにします

[111: １０６]

CDの優先分譲の要望受付の時にも、ABの間取りわからないとのことでした。
CDの抽選の時までにはわかるのだそうです。
１０５さんが言われるとおり１７０万高いですね。でもあの住環境は茨木ではないので
ね。待てば出て来るんだろうけど。もっと高い可能性ありますね。私は茨木で探してるので。
でも、いざ買うとなると、そこまで出すのもったいないなと思ったりしてます。
なにかひとつをあきらめたら、別の物件にできるんですが。でも、ステイツグランを
ずっと待ってきたし。悩んでいます。でも、CDの間取り良くないと思うんでがっかりです。
ABもきたいできないのでしょうか。少し間口広そうに見えるのですが。現時点でこれもわからないんですよね