茨木のステイツグラン

[匿名はん]

野村不動産とＪＲの大規模マンションです。

「ＪＲ茨木周辺マンションについて」のスレッドが
ほとんどこの物件の話題で独占されてきているので独立させました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336/
まだモデルルームオープンは先のようですが、利便性・環境・学区から見て
かなり期待できる物件だと思っています。
情報交換していきましょう！

[262: 匿名はん]

＞やっぱり野村の営業の方もこの板は気になるんでしょうね〜
野村の人も書き込んでるかもしれませんね。
とはいっても、書いてることはほとんど常識的な一般論なので、誰でもかけるでしょうね。

ところで、自称業界の人の話の中で、高い原因に挙げられてない点として
「利益率」が挙げられます。
非常に低い利益率でがんばってる、とかは一切書いてないですね。
高い原因はよそのせい。

ところで、この物件のよいところとして図書館が近いことが挙げられそうなのですが、
いかがでしょうか。

[263: 匿名はん]

話題はずれますが、プライムフォート千里中央（野村の物件で３月竣工）でキャンセル２戸出たようです。
昨秋に１７１戸が完売した物件です。７階の４ＬＤＫ　７９平米３９９０万と　９０平米角住戸５０８０万がキャンセルになったようですが、
ステイツグラン茨木より駅近でいいと思います。
今週末と来週末に内覧会がありそのとき販売会も行うようです。

[264: 匿名はん]

249,251さんは野村かＪＲ関係者ですよね。間違いなく（苦笑）
じゃ、今回の野村、ＪＲ共同事業のマンションが入札でもなく高値買いでもないのになぜ高いのか説明してください。
あ！鉄鋼価格上昇とか建設作業員の賃金コストとかの理由はなしでね。
それと明治製菓社宅を買った大京がこのマンションより高値で販売するって話も眉唾ですね。
大京の土地入札の高値買いはここ数年有名な話ですからね（笑）
他で高値で入札した土地のマンション価格は近隣相場に合わしてるからその論理は通用しませんね。

[265: 匿名はん]

２６３も野村業者ですか。

[266: AB]

２６４さんに便乗で不動産関係者の方がきてるっぽいんで聞きたいんですが、
１．あの敷地計画、住居プランでのターゲットはどの層なんでしょうか？
２．なんでHP更新なかったり、A棟のプランが出てこないんでしょう？
３．これだけ価格のこと言われてるんだから、価格に占める内訳を知りたいですね。

[267: 251及び253です]

>お客様の価値を創り出したから、このお値段でも安いくらいですよね。って
>顧客が思える仕事するのがプロかと思います。

おっしゃる通りです。私もそのような仕事を目指しています。
だから各用地担当は、仕入れ価格を避けるためにいかにして入札を避け、
相対の交渉にもっていくかということに知恵を絞っています。
ただ個人所有の土地はまだしも、法人所有の土地で直仕入れにもっていくのはかなり難しい。
用地を安く仕入れられない中、254さんの言う「価値」をいかにコストをかけずに産み出せるか。
または、どの程度までコストを上げて、「価値」を上げればよいのか？
そこが、今、不動産各社が陥っているジレンマです。

>257さん
ものを見ているわけではないので、建築にどの程度かかっているかわかりませんが
今回の野村さんの物件に関しては、いわゆる「野村ブランド」ということを考慮しても
私の予想より@５万/坪上回っている値付けです。思い切っていると思います。
その上で購入を判断されるかは、それぞれのご事情だと思います。

>261さん
私は野村さんの人間ではありません。
でも、不動産（特に住宅用地担当）に携わっている人間であれば、
共通の認識だと思います。

[268: 匿名はん]

茨木の野村さんが入札ではなく共同事業なのに高い意味はわかりません
でも、もし入札であればもっと高値になっていたということが想像されます
大京さんの社宅土地もいくらで落としたかはわかりません
入札は参加者でも１位の会社がいくらで落としたかはわからないからです
わかっていただきたいのは、マンション用地が少なく仕入れが厳しいということです
新規事業と書いたかたいましたが、あなたの働いている会社は仕入れ値が高いのに
赤字で仕事をするのですか？
資本主義社会と離れた意見だとおもいます
不動産の値が上がることは経済にとって私はいいこと思います

[269: 匿名はん]

>>263
マンション見学がご趣味の物件購入者の方かと思いますが、マナーが悪いですね。

[270: 匿名はん]

>267、268の業界関係者さん
そんなこと数日前の新聞にも書いてあったし、一般論でしょ。
てか、住宅購入を考えたことがある人なら、だいたいの人は知ってるよ。
我が物顔で、偉そうなこといいなさんなって。

[271: 匿名はん]

もう一般論とか、大きな話はやめましょうよ。
そんな話いくらしたって、この物件の何かが変わるわけではないし。
話を物件自体の話に戻しましょう。
土曜日から、７８㎡のモデルルームが公開になりますね。
前のモデルは２ＬＤＫであまり参考にならなかったので、興味があります。
都合で来週にしかいけませんので、今週行かれた方、感想を教えてくださいね。

[272: 匿名はん]

一般的な購入者ですが。
なぜAプランがでないのか？　もともとCDが豪華を売りにしていたのだが,ここで団地のようだと
たたかれたので,CDよりも団地ぽかったAを急遽豪華仕様にしてるとか？

[273: 匿名はん]

＞茨木の野村さんが入札ではなく共同事業なのに高い意味はわかりません
だから検討者は怒ってるし不信に感じてるんですよ。
野村は「好立地を高値で買い、付加価値を付けて高値で販売」で自社ブランド化したデベでしょ。
今回の社宅は共同事業主の社宅ですよ。
つまりは”タダ”で仕入れたんですよね。
”タダ”で仕入れた土地にならもっと付加価値は考えれたし間取り、ランドプランなども知恵を絞れたはず。
久々の住居系用途地域での大規模なのにことごとく検討者の期待を裏切った罪は大きいと思います。

[274: 匿名はん]

＞私の予想より@５万/坪上回っている値付けです。
コスト考慮しても＠１５０万で十分利益でますよ。なんせ共用棟作らなかったんですから。

[275: 匿名はん]

共同事業だからといって「タダ」なわけがないでしょう
あくまでも、ＪＲさんも事業として土地は一旦売るわけですから
もうけなしで事業するわけがないしろうと考えはほどほどにしてもらいたい
＠１５０万？！ありえません
それでは土地代しかないでしょう
高い高いと言って、ベンツ見に行って高い自分には合わない、国産のほうが装備がよくて安い
と思うのと一緒じゃないかな
勝手に期待してるだけで　野村さんも簡単にプランや価格を出すような会社じゃないと思いますけど
１００％の不動産なんてありえないわけだし、自分で設計しても納得いくものは
できないものですよ、だから、あわなきゃ買わなきゃいいし、検討からはずせばよろしいのではよろしいのでは

[276: 匿名はん]

ただ同然ですよ。ＪＲと共同事業するのはそれが美味しいからするんですよ。
関東のＪＲ共同マンションは格安が目玉なんですよ。西日本と東日本という別会社であっても
基本的にはパークグラン西岡本やステイツグラン甲子園口や芦屋も相場より安くして付加価値くっつけて販売したから売れたんですよ。
＞＠１５０万？！ありえません
それでは土地代しかないでしょう
あなたプロのつもり？？一度土地の単価出せば？？
＞あわなきゃ買わなきゃいいし、検討からはずせばよろしいのではよろしいのでは
モデルルームでの野村の営業さんもそう言ってましたわw
痛いところつかれるとすぐにむくれるお子様なんだからぁーw

[277: 匿名はん]

おいしい？
そうかな？　では野村さんじゃなくても、ほかのデベでないのはなぜですか？
土地の単価はだしましたよ
マンションの価格は土地代ってどの部屋も均一だ、ってご存知ですか？

[278: 匿名はん]

営業の人の話ではA棟（オール電化）は優先分譲せず一般で販売する
ものなのといっておられましたね。
こちらは抽選高倍率確実とも。

[279: 匿名はん]

今日の朝日新聞で
近畿のマンション供給量２００５年度は横ばい、２００４年度の平均価格は
前年度より上昇ってありました。

[280: 茨木市民]

　長年この付近に住んでいますが、みなさん夜の姿知らないでしょう・・・

　北摂＝安住の地　という定義は幻です。

　毎週深夜土曜日の爆音、駅裏で立っている外国人・・・
繁華街にある中学校。そして路上で寝る人々。

　なぜ、北摂は好まれるのか・・・。連日ニュースをにぎわせているのは
茨木市なのに。

[281: 茨木市民]

あと、桜通りで事件が頻繁に起きていたことも。
夜、ウォーキングする際は必ず友人などと２人以上で出かけてください。

[282: 匿名はん]

277さん　土地の単価はだしたと言っちゃいましたね。取得価格がわかるのって・・
関係者を名乗る全部が全部そうじゃないとは思うけど、当事者が書いてますね。
他のデベからでないのは、JR西はデベ2社としか取引してないからでしょ？芦屋行った時にそう聞きましたよ。
土地の価格云々はわかったから内訳だしてね。
関係者の皆さんはプライベートでここのマンション買いますか？買わないでしょ？

[283: 匿名はん]

ＪＲ西日本は関西では芦屋以前では野村と三井２社と業務提携してましたね。
今年に入ってからは住友とも天王寺でタワーするみたいですが。

[284: 匿名はん]

＞おいしい？
デベにとってはこんなおいしい話ないですよね。だって、関西各地にＪＲの社宅・施設どれだけあると思いますか？
それが共同事業することによって格安で仕入れできるんですよ。
今や民間地は入札でミニバブルが起こってる時に入札で高い金出さずに仕入れできるっておいしすぎますよ。

[285: 匿名はん]

280さん、駅裏で立っている外国人・・・というのは阪急ですか？ＪＲですか？
　　　　　　路上でねている・・・どのあたりの路上ですか？
　　　　　　繁華街の中学・・・養精中学ですか？
　　　　　　これって小さな子供をもつ親にとって、今後重要なことなので
　　　　　　具体的に知りたいのですが。さしつかえなければもっといろいろ
　　　　　　教えていただきたいです。

[286: 匿名はん]

はっきりいえることは共同事業だから安くでかえません
高くで買うから共同事業者に選ばれるのです。あと信頼と実績かな
あと買いますか、買いませんか？って
だから自分が買う為につくのではないのですよ
色々検討して形になるわけで、その地域性など考慮してあうものを真剣に
考えたのでしょう
ご自身にあわなかったら検討をはずせばともうしあげておりますけど、、
マンションはこれだけではないわけですし。
自分にここが合わなくて残念でした、という話はわかりますが
どうしてまったく考えられない坪単価を表示されたり、「あなただったら買いますか？」
となるのでしょう？
企画者が全部自社のマンション買えるわけないでしょう
一年間に何棟も、売り出すのですから

[287: 匿名はん]

↑あなたしつこいですねー。
共同事業は事前に提携してるからであって、ＪＲが入札するみたいにデベを決めるんではないのですよ。
＞ご自身にあわなかったら検討をはずせばともうしあげておりますけど、、
ここまで言うからには野村かＪＲの関係者さん？
関係ならなぜここまで執拗にプロのふりしてレスするの？

[288: 匿名はん]

関係者ではないですよ
同業者ではありますけど、ただ、あまりにも決め付けたご意見が多いみたい
ですので、価格については事業として決まってしまったものをしょうがないし
積み重ねがあってお決めになられたのではないでしょうか？
ここに書かれているように皆様が高いという意見は、このような事業として
はいけないんだなとはおもいますけど、ただ私の認識かわらないのは
市場よりいい値で事業になるから共同事業先に選ぶことは考えはかわりません
市場より安くで売ってなんの得なのでしょう？

[289: 匿名はん]

ま、あなたの個人的認識はさておいて実情はＪＲと提携している野村が格安で仕入れしたことは間違いのないことですから。
１９３さんの方がプロの意見ですよ。
＞市場より安くで売ってなんの得なのでしょう？
西岡本、芦屋、甲子園口のＪＲマンションはじゃ、デベが高値でＪＲから仕入れたんですか？
共同事業という名の下に？
実際ＪＲマンションは近隣マンション相場より下げておまけに高付加価値くっつけてましたよね？
あなたの言われてる　「市場よりいい値で事業になるから共同事業先に選ぶことは考えはかわりません」
デベはＪＲから高値で仕入れておまけに仕様設備に高コストかけたのに相場より安く販売したと言うんですか？
言われてることが破綻してると思いますが？
デベに取れば何のメリットもないですしね。

[290: 匿名はん]

ここでなんだかんだ言ってても結局売れるでしょ。

[291: 匿名はん]

>>289
土地売り主はJR西日本、建物売主は野村不動産とホームページに書いてますよ。
だから、高く売れるほどJRは喜ぶ訳でそれが出来そうな野村が選ばれた、ただそれ
だけではないですか？

[292: 匿名はん]

>>286, 288
”高い”と受け止められていることに相当必死に反論しているようですが、
真摯に受け止めたらどうなんですか？お客さんの声ですよ。1部過激な意見もありますが、
どう好意的に読み返しても即日売り切れ！になるような人気があるようにはみえません。

こういった価格の話は他のマンション掲示板でそれほど叫ばれてませんよ。
もし立地が桃山台徒歩圏とか岡本徒歩圏だったりしたらそれほど価格どうこう言われないと思います。
>地域性など考慮してあうものを
茨木の下町を考慮してあ〜いうプランになったというわけですか？。掲示板の声見たらあってないじゃん。
客にとってはマンションという一生に一回の買い物なのに売る側がそういう姿勢なのは問題ですね。
慈善事業じゃないんで会社にとって得になるようにするのはわかりますが、家というものを売っている自覚が全くなさそう。
どこか知らないですけど会社の看板背負ってることを忘れずにね。

あと自分が買うわけじゃないという意見。まったく顧客の立場にたってませんね。
普通新製品リリースするときって自分が使ってみてどうか？とか家族が使ってみてどうか？
とかリサーチしてみるとか考えないんですか？
そんなん毎回やってられるか。と書かれそうですが、それじゃダメですね。聞いてあきれます。
大規模の恩恵も受けれなさそうだし。

[293: 匿名はん]

＞２９１
土地売買は殆ど税金でもってかれるからの対策でしょ。
プロならそんなこと理解されてるんじゃないの？
つうか、よっぽど野村が格安で仕入れた事実を封じ込めたいみたいだね。
必死すぎてある意味怖い。
建物の売主確認してみなよ。ＪＲも名前連ねてるよね。税務対策上ＪＲも２つに分けてるけど。

[294: 匿名はん]

だから共同事業だって言ってるの。

[295: 匿名はん]

＞２９３
だとするなら全ての入札物件はそうなるはずですが？何故JRだけですか？

[296: 匿名はん]

っていうか、あなた何者？＞２９５さん
何を必死こいてるの？

[297: 匿名はん]

＞295
一般入札は売主が宅建業者じゃないからだよ。
今回はＪＲ2社とも宅建業者なんだよ。
というか、ずっと論点のすり替えやってるけどいつまで続けるつもり？

[298: ‚]

＞296
書いてる内容が理解できなくて。。できれば＞２９５の答えを教えてください。

[299: 匿名はん]

そろそろ物件自体の内容に戻したら？
高くても納得して購入する人はするだろうし、納得できない人は購入しない、
それだけの話じゃないの？

[300: 匿名はん]

戻そうとしても自称プロが食らいついてくるからねぇ。

[301: 匿名はん]

今回このマンションの良いところ教えて欲しいんですが・・・。

[302: 匿名はん]

ここに反対意見をかかれている方だけがターゲットではないでしょう
何度ももうしあげているように、手に入らない車を批評しているのはおかしい
ともうしあげているのです
ここには、冷静に色々なこと判断されたいされたい方がいるのではないのでしょうか？
モデルだけではみえない、構造とか、その他にお金をかけているとかは考えられないのでしょうか？
ちなみに自称プロではありません
それと、もちろん自分たちがほしいと思えるものを作ろうと努力しているはずです
でも年収の違うものが、価値観が違うと申し上げたい
再度もうしあげますが、お自身がいいと思うものが不動産の価値でそれを
検討されたらいかがでしょうか？

[303: 匿名はん]

また出たよー。
ステイツグランはベンツで他のマンションは国産車だってのたまっておられるんですが（苦笑）
じゃ、あなたにこのマンションがなぜベンツなのか説明していただきたい。

[304: 匿名はん]

私は野村さんじゃない証拠がひとつ　ベンツは装備もよくなくて車としては
壊れやすくて価格だけ高い、いわゆるブランドだけです
それにくらべ装備価格は抜群であるということです
ベンツにはカップホルダー一個ついていません

[305: 匿名はん]

＞２９７
そうなんですか？例えばプラウド吹田垂水の杜は旧大和銀行の社宅跡地ですが
りそな銀行は売主ではなくて販売媒介だけではなかったでしたっけ？
それと本物件は「土地を野村が格安で仕入れたのに野村が高く売るのはけしかん！！」
といのが一つの論点ですよね？だから土地売主は重要では？

[306: 匿名はん]

いろいろな意見が飛び交ってますが、
要は、あの間取り、あの設備、あの価格で納得する人が
購入すればいいわけで、納得する人が少なければ、
売れ残るだけのことです。
野村もボランティアじゃなく商売なので、
売れる可能性のある最も高い価格をつけるのも、
ある意味当然のことでしょう。
と、ここまでエラそうに書きましたが、私は今回は見送りです。
というか、今後、野村のマンションを見に行くことはないでしょう。
期待していた反面、裏切られ感も大きく、営業担当も最悪でした。
JR共同プロジェクト最初の、甲子園口の事を尋ねてみると、
「何故あんなに安かったのかわからない」とはっきり言ってました。
裏を返せば、ここも安く設定できるんだと私は受け止めました。
みなさんも辛いでしょうが、
無理して購入するほどのモノではないと思います。

[307: 匿名はん]

306さん
同感です。
広大な土地がでたのに、本当に残念です。

[308: 匿名はん]

あまりにも続いてる論議に関してはどちらに意見に対しても「もういいかげんにしてくれ」という感じです．

"広大な土地"ではありますが，中に道路がある場合あまりそのメリットは生かされないのではないでしょうか．
道路があるために駐車場も機械式になってしまいますし，大規模の恩恵も少なく中規模の寄せ集めといった感じです．
これは高槻の物件についてもおなじことがいえますが．

[309: 匿名はん]

他市・他物件マンション購入者ですが、この掲示板を見つけ、暇なときに
見ている者です。
ここのスレでは、価格の高さが大きな話題になっているようですが、
価格のみが大きな問題の方なら、「立地等がとても気に入っている。
しかし、価格がこれでは１００％購入しない。○百万円以上下がったら
検討する。」
といったことは、明確に事業主に伝えられることをお勧めします。
（当然してるよ、という声も多いでしょうが。逆に、アンケート記入後の
今から電話連絡でもＯＫと思う）
当方は、宝塚市でマンション購入済みですが、検討期間中に、
・宝塚市の（購入物件でない）他の「川沿い大規模物件」でデベが値付け失敗
→結果、多分大幅に売れ残り（結局、どこかに売り飛ばしたらしく、完成
　間近の現在は分譲マンションの「新築未入居賃貸物件」として１０件以上
　募集でてる）。
→値付け失敗物件の販売開始以降に販売となった物件は、軒並み販売
　価格下げてきた
　（設備は、失敗物件より良いもの多し。立地はチョット劣るものが多かった
　ですが）
という現象を、１購入者として、見ることとなりました。
もちろん、上記現象は素人の主観的意見部分も大きいですが、逆にプロ
だって見込み違いなんてしょっちゅうやるはずです。だから、○京・藤○不
動産だって会社傾いたのでしょう。
これだけ、意見が集中する注目物件なら、価格の改定する・しない、決定
価格発表後の売れ行き状況は、このあと販売開始となる競合物件に大きな
影響を与えると思います。
　なので、高いから買わん、と明確に主張されることが、今後同エリア供給
物件のコストパフォーマンス向上につながる可能性が高い、と感じます。
いずれにせよ、みなさまがいい物件にめぐりあえるといいですね。
以上、暇人傍観者でした。長文失礼

[310: 匿名はん]

すごい書き込みの盛り上がりようですね。
私も３０６さんの多くの意見に同感。（甲子園の話はしらないし、営業は野村らしいよくしゃべるおねーさんなので）

２７５さん。
ひとつわからないことがあるので、ご教授ください。、

> ＠１５０万？！ありえません
> それでは土地代しかないでしょう

と書かれているのですが、理解できてません。

パンフを見ると
　敷地面積　12313.17平米
　延床面積　24379.12平米
です。
すなわちマンションの延床１平米に対して、０．５平米の土地が割り当てられる勘定です。

なので、２７５さんがおっしゃるように仮に建物の述床面積に対する土地代が１５０万／坪　を超えるとすると
本物の土地代は３００万／坪になります。

尋常じゃない価格です。

２７６さんはつっこんでないので私の勘違いかもしれないですが。。。
素人なので、述床の意味を取り違えてるかもしれませんね。

定量的なご説明をいただけないでしょうか。
よろしくおねがいします。

[311: ３１０]

あー、ごめんなさい。
２７６さんはしっかりつっこまれてました。

＞あなたプロのつもり？？一度土地の単価出せば？？

それに対して、２７５さんはノーコメントでしたので、感情で書き込みをされたのか、
もしくはよほど数字に弱いか。。。　失礼しました。