茨木のステイツグラン

[匿名はん]

野村不動産とＪＲの大規模マンションです。

「ＪＲ茨木周辺マンションについて」のスレッドが
ほとんどこの物件の話題で独占されてきているので独立させました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336/
まだモデルルームオープンは先のようですが、利便性・環境・学区から見て
かなり期待できる物件だと思っています。
情報交換していきましょう！

[22: 匿名はん]

入居後の「責任」は、売主に帰属するものだと思いますけど・・

[23: 匿名はん]

２２さんのおっしゃる責任とは何を意味するのでしょうか？
実際問題住み始めてからの問題は管理会社が対応するわけで，その「管理」を
行うのは野村ではなくJRということではないのですか？

[24: 匿名はん]

22です。話を整理します。
おそらく20さんが言われた「責任の所在」の責任とは、例えば
・入居後の建物に重大な欠陥を発見したとか
・契約時に聞いた話と全然違うとか
いうことだと思い、そういう問題は売主に責任が帰属するということで書きました。
上記のような問題は、当然管理会社なんかに責任は発生しませんよね？

そういうことではなくて、例えば、日常の管理とかメンテナンスについての話でしたら
そんなことにわざわざ「責任の所在」なんて求めないでしょうし、
「責任の所在」なんて大そうな言葉をお使いにならないでしょうし。

[25: 匿名はん]

20です。22さん、ご説明ありがとうございます。
売主の責任のラインが曖昧でなければ問題ありません。
私は「作って」「売って」「管理する」ことが繋がっていると、いろんな事が
見えやすいので、野村のそこに信頼と評価をしていました。
住み続けていく人にとっては、日常の管理の部分も大切なことで
その辺りも含めて訊ねてみようと思います。

[26: 匿名はん]

会報誌が届きましたね。
間取りがのってなくて残念ですが完成予想図をみて
「どの棟がいいかな〜？」と考えていました。

ＭＲいつ行こうかな。

[27: 26]

高槻のプラウドシティの資料も同じ日に届きました
（資料請求は特にしていないのですが）
同時期にそう離れていない地域でそれぞれ大規模物件を販売とは
すごいですね＞野村不動産

[28: 匿名はん]

　私も現地資料見ました。気になったのはB，C街区南側の社宅や民間住宅の今後です。社宅ってこれからの時代どこもかしこも無くする方向と聞きますし，
そのうちに跡地に高層マンションなんか建ってしまいそうで。かといってA，D街区は団地に住んでるみたいな感じになりそうだし。
　うちはなにしろ陽当たり,重視なんです。全体の立地はとっても気にいっているのですが・・・。この点に絡んでなにか情報お持ちの方，おられませんでしょうか。

[29: 匿名はん]

28さんの言われるようにB,C街区の南側は気になりますね。
それに完成予想図では、南側の道路までのゆとりがあまりないように
見られます。その上にマンションが建つ可能性があるとしたら...？
高槻のプラウドシティも南側に同じ野村で14階のが建ちます。
もちろん同じ会社ですから向きなどは考慮しているでしょうけど、
7階の前に14階を建てるのですから。

また、間取り図や予想図からベランダ側を見ると、B,Cは逆梁工法で
A,Bは違うというように格差をつけているのは、価格に幅を持たせる
ためか、それともそれぞれの長所、短所に折り合いをつけて価格を
調整するためでしょうか。

利便性と学校区の良さを売りにしていますが、前作の芦屋や甲子園と
比較しても、環境の違いや規模から、それに見合う下町らしい価格を
つけて欲しいものです。

[30: 匿名はん]

色々気になりますね。

今のところＡ・Ｄ街区の上層階（Ｂ・Ｃより高くなっている部分）が
よさそうだと思っています。
間取り・価格次第ですが…。

[31: 匿名はん]

特に価格が気になるところですね。
夜はまだ歩いたことはないのですが
駅からマンションまでの道は
夜間になるとどんな雰囲気なんでしょうか？
ご存知の方教えてください。

[32: 匿名はん]

今日、茨木の某物件のモデルルームを見学してきました。
ここに興味があることを営業の人に話したら
「あそこは一等地ですから、相当高いはずですよー」と言われました。
まあ、対抗トークかもしれませんが。どのくらいで出してくるんでしょうね？

>31さん
JRからも阪急からも、夜は人通りがすごく多いというわけではないですが
明るい道なので、安心だと思いますよ。

[33: 匿名はん]

>32
私も茨木の某物件のモデルルームで同じようなことを言われました。
抽象的に言われるので、深く聞くと、
ステイツグランは坪単価130〜140万円、
その某物件は坪単価110〜120万円だそうです。

[34: 匿名はん]

マンション供給過剰のこの次期に、たとえ強気の野村でも売り残しはしたく
ないでしょうから、モデルルームの事前案内ではどのくらいなら買い手がつく
かは様子を見るでしょう。
まずは、買える値を野村にしっかり伝えることだと思います。
因みに、中条は本当に社宅が多いところで、閉鎖された社宅などはすでに
測量が入っていて、立て替えられるようです。

[35: 匿名はん]

>３３さん
それは、本当ですか？坪１４０万だとすると、８０㎡で３４００万くらいですよね？
それって条件を考えると、むしろ安過ぎると思うんですけど。
確か、新中条の住友ですらもっと高かったと記憶してます。

[36: 匿名はん]

各棟が独立しているから通常の「大規模物件」のように
管理人さん常駐とはいかないですよね。
でもその分不必要な共用施設が少なそうだからなー。
建物自体や周辺の環境を統一的に整備してくれるというだけで
中規模物件が４棟ある、という感覚なのでしょうか。

[37: 匿名はん]

価格ですが吹田で155ぐらいだったんで155-165ぐらいじゃないんでしょうか？
吹田より環境はともかくとしても、利便性はあると思いますんで。
中層階　南向き80で3700-4000弱と見てますが、いかがでしょう。
140はないと思います。
それだったら悩まずに即買います。

[38: 匿名はん]

知らないので教えていただきたいのですが。
「吹田で155ぐらいだったんで155-165ぐらい」というのは，何階を基準にした
話なのですか？　同じ間取りでも階数が違うと価格があがって，二階と１0階では
階数の違いだけで数百万は違うと思うのでですが・・・

[39: 匿名はん]

155は全戸平均です。

[40: 匿名はん]

私は茨木で販売されてるマンションは全部見ました。
坪単価の話が出てたんでちなみに近所で販売されてるマンションの坪単価は

下中条町パークハウス＝160万円　（三菱地所）
東中条ディアステージ＝165万　（大和システム）
新中条町住友＝175万　（住友不動産）
グランファーレ＝160万　（日精興産）
となります。
一概には当然言えませんが上記のスレで坪単価が140万円になると言う話なら
”買い”であることは間違いないですね。
というか、野村が中条エリアの相場を崩すとは考えにくいのですが。

[41: 匿名はん]

茨木でマンション探してるものです。４０さん教えていただきたいのですが,
みんな見られてどれが”買い”だと思われましたか？
できたらその理由なども教えていただいたら嬉しいです。

[42: 40]

>41さん
それは人それぞれ何を重視してマンションを探しているのかによって評価は違いますから一概に答えられません。
例えば駅近なのか郊外型なのか、大規模なのか小規模なのか、etc。

[43: 匿名はん]

>40さん
周辺のマンションの坪単価比較、参考になりました。
ありがとうございます。
住友の新中条のはすごいですね。

はやく価格が知りたいです。

[44: 匿名はん]

住友の新中条が坪１７５万！？あの場所で？高〜い！
ってことは、野村のあの立地だと、これ以上？

[45: 匿名はん]

住友は芦屋（2004/2完成　3/21戸）でも北千里（2004/2　22/69戸）でも茨木（2004/12　20/55戸）でも、
立地の割りに強気すぎて竣工後も売れ残ってます。まだブランドでいけるとでもおもってるんでしょうか？

真に受けないようにしたほうがいいです。みんな高いと思ってるから、
もっと安くて良い物件が目白押しだからそっちを買うんでしょう。
逆に言うと住友の物件は買い叩けるんじゃないかともいえますが。

[46: 匿名はん]

需要と供給のバランスで価格は成り立ってしまうから、評判という実体のないものに
乗せられないよう、買い手も賢くならないといけませんね。果たして野村さんは信頼を
得られる正当な価格をつけられるでしょうか？

[47: 40]

>43さん
住友のマンションは立地が悪いデメリットをマンションの仕様設備を豪華にすることによって「誤魔化している」と思いました。
新中条のシティハウスなんて浴室にテレビが標準とか。
はっきり言って今のマンション検討者を侮っているとしか・・・。住友さんごめんなさい。
なんせシティハウスのすぐ南にまたマンションが建つのにこの価格・・・。

[48: 匿名はん]

確かに住友の論理でいくと、このステイツグランは１８０万超になるでしょう。
でも、住友の価格は適正外と考えます。

むしろ、この物件に対しては、一番近いディアステージが参考になるのでは？
４０さんが書いてある１６５万を信じれば、ステイツグランは
駅が近くなることと、前面建物の関係を考えて、＋５万＝１７０万
野村仕様であることと、敷地内の創りこみで、＋５万＝１７５万
そこから大規模のスケールメリットを差し引いて
１７０〜１７５万くらいが適正と判断します。

[49: 匿名はん]

みなさんプロみたいな分析ですねえ。感心します。
170万〜175万ということで、間をとって172.5万とすると、75㎡で3900万くらい？
いいお値段ですねえ。あの立地で、野村物件だと、しょうがないのでしょうか？
うちは眺望にはこだわらないので、日当たりさえよければ、下のほうを狙っていきます。
低層階はもっと安いことを期待して。。。あとはモデルと間取りしだいですね。

[50: 匿名はん]

>49さん
うちも日当たりと通風さえよければＡ街区やＤ街区の
下のほうの階で充分です。
南も同じマンションだから、そうひどいことはしないだろう、と。

[51: 匿名はん]

ステイツグランは170万もしないでしょう。ディアステージの価格が決まったのは2年も前ですし、一番最近販売されたパークハウスの坪単価の方が参考になるでしょう。
パークハウスで160万。ちなみに茨木市で現在最も大規模のアーバンライフで坪単価150万です。
多分150万から155万位で販売されるんじゃないでしょうか。仮に140万という破格値！？ならハーティアと同じ単価になります。そこまでは落とさないでしょう。

[52: 匿名はん]

パークハウスって、あの三菱電機社宅の跡地のやつでしたっけ？
あれよりは高いんじゃないですか？当然、安いに越したことはないですけど。

[53: 匿名はん]

最上階及び一部の上層階は値段を引き上げるでしょうが，それ以外のあまり特徴のない
部屋はそんな高くないのではないでしょうか。
エレベーターもかなり少なめですし。場所代だけではないでしょうか。

[54: 匿名はん]

ディアステージよりはやすくしてほしいなぁ
中層階で１５０以下希望です。

だいぶと前に売り出された東中条パークホームズでも、
うちっかわの部屋は５Ｆで１７０万ですね。

[55: 匿名はん]

少なくとも＠160は越すでしょう。
今回反響がいいみたいなので
野村も強気で行くはずですよ。
「茨木グランプレイス」は当初の予定よりも
驚くほど大幅に下げましたけどね。

[56: 匿名はん]

南向き８０㎡３ＬＤＫ中層階中住戸で３７８０万円ぐらいと予想。

３００戸近くあるから広告に「○○○○万円〜」と掲載できるような
安目の部屋も一部に設定しそう。

[57: 匿名はん]

70m3以下の部屋もあるし100ｍ3以上の部屋もあるし,最低価格と最高価格は
倍ほど開くのではないでしょうか。

[58: 匿名]

野村物件のプラウドシティ高槻のＭＲへ行った時、営業の人が
茨木ステイツグランは4〜500万円程度は高くなりそうだといってました。
高槻の資料からこれを当てはめると、80㎡南向き中層中住戸で
4000万円くらいするのではないでしょうか。
より安いにこしたことはないのですが。

また先日送られてきた資料をみていると、駐車場についてはＣ街区は
3段、Ｄは4段中心、また、駐輪場はＣがラック2段式、Ｄがラック式と
書かれており、同じマンション内で随分違う物だなあと思いました。
駐車場も駐輪場も仕様がこれだけ違うと使い勝手も変わるものなのでしょうか。

[59: 匿名はん]

このスレは野村の信者さんが多いですねぇ。私は茨木のこの立地（北側・駅までの幹線道路、西側・企業の社宅、東側・これまた渋滞で有名な桜通り）に＠170万も175万も出す気はさらさら無いです。
魅力なのはＪＲと阪急の中間立地と大規模ってだけでしょ？北摂でも下町の茨木でそんな高価格で販売されても納得できませんねぇ。
なんせ今回は元がＪＲ社宅だったわけで土地の取得費もかかってないわけですよね？
その分割安で出すのが普通じゃないでしょうか。

[60: 匿名はん]

私も「適正な価格をつけること」は野村の信用にかかってくることだと思います。
これだけマンションが乱立する時代に、もっと消費者の方も主導権を持って
価格を作り出していけるはずです。高槻の野村の営業の方が、「高いことを
アピールすればもっと安くなると思いますよ。」とも言っていました。この点は
誠実だと思いました。数が集まっても、実際売れるかどうかが気になっている
のは野村の方だと思いますよ。
売り手と買い手のどちらも潤うのが理想的なんですけど。

[61: 匿名はん]

色々価格の話がでましたが、58さんの話は信憑性が高そうですね。
私はここが野村のMR初見学なのですが、高槻はどうでしたか？
よく知人や他社の営業からも「野村は良い」と聞きますが、他と何が違うんですか？

[62: 37]

>59さん　まったく同感です。
この前現地をじっくり見てきましたが、一方通行ばかりであったり消防署前に信号がなかったり、渋滞が結構あるようですし
環境面では、ど真ん中流れる川、社宅のところはほぼ分譲マンションに変わるといっていいし、
これらの立地特性だけ見たらどうなんでしょうか？仮に野村以外のデベがやるとしても、皆さん買うんですか？
この前書いたように155〜165が妥当、それより安ければ私は買いとみてます。
物件はいいはずなので。
ちなみに175もするんだったら、絶対千中の物件買います。

あそうそう、A街区はオール電化のようです。

[63: 匿名はん]

学区＊＊＊＊が多そうでヤだな〜

[64: 匿名はん]

養精中学が茨木ＴＯＰ校なんて誤解がなぜ蔓延してるのか不思議です。中学生をお持ちの親御さんならよくご存知でしょう。幻想を追っかけても仕方ないですよ。普通の学校区です。

[65: 匿名はん]

＞６０，６２さん
茨木は供給オーバーなのは明らかで消費者が価格を誘導できますよね。今このマンションは優先案内会中なので価格付けのヒアリングが大きな目的のはずです。
高価格なら買いませんよ！と言う態度を見せれば絶対安くなりますよね。行かれた方は是非高価格にはＮＯの態度を示して欲しいです。

[66: 匿名はん]

こういう掲示板初めてなんで、質問なんですが
“＊＊＊＊”ってどういう意味ですか？

[67: 匿名はん]

＞学区＊＊＊＊が多そうでヤだな〜
価値観が違うと何かと大変ですよね。

＞　普通の学校区です。
何か例がないものでしょうか。
高校進学率、とか、進学高校のリストとかあると、うれしいですが。。。

多くの人が茨木高校以上を狙おうとしていて、結果的に、そうでない人もいる
というくらいだと、個人的にはうれしいです。
先生からして、「茨木高校は学年一人、願わくば行くな」というのはご勘弁。

気になるのは中条小学校なのですが、どんな雰囲気かご存知ないでしょうか。
中学受験する人もいるような環境でしょうか。（年度よるかもしれませんが）

私のいた高槻市の小学校はあまり勉強する雰囲気ではなかったので
気になってます。（２０年以上前ですが）

[68: 匿名はん]

６５さんに賛成！
中層階８０平米で３４８０くらいがよいです。（坪１４０；個人的希望）

６２さん、同感といいつつ１５５〜１６５はまだ高いですよ。
最上階の値段でしょうか？　２００１年のパークホームズでも１７０ってあるじゃないですか。
A街区はオール電化って情報どっから聞いたんですか？


といいつつ、資料や間取りみて、なんかだんだんもり下がってきてます。
なんか夢がないんです。
北摂を美しく、「前向きに」、ってどういうことなんでしょうね。

駅に普通にちかい、といっても、ちょっと距離があるから、雨が降るとぬれる。
駅までの夜道も阪急側はちょっと怪しい。
緑がおおいわけでもない。図書館はすこし魅力だけど、職安は、、
これからマンションどんどん立つし、まだ、土地・物価下がってるし、人口減るし。
本当に買わないといけないのかなぁ、と。

そういうわけで、魅力として価格をプラスしてその気にさせてください＞野村さん

[69: 62]

坪単価てのは普通中層階が平均値です。取引事例比較法だとそのぐらい（155-165）が妥当と判断したまでです。
原価法や収益還元法もありますが、茨木は供給が多いので他の物件を考慮に入れない価格はありえないと思います。
個々の部屋についての話は不毛なんでしません。角部屋と西向きが同じ坪単価のはずありませんから・・・

CD街区の資料みました。Dにはミニショップがありましたね。いるのかな〜
南向きしかマトモにみてませんが、70台が多いなあ、間口が若干狭いなあ、北側廊下部分の工夫が見られること、間取りでいいなあ〜と思えるのはあまりありませんでした。
やっぱり価格帯が広い、間取りが多い→混在型マンションになりそう。
芦屋の間取りのように、AB街区が少しゆったりめで広い間口になることを期待してます。

[70: 匿名はん]

事前案内会はいうけませんし，詳しい方が多そうなので教えてください。
同じ街区でも間取りにかなりの巾がありますし，CとDを比較するだけでも
共用部分もかなり違いそうですよね。この場合管理組合は全体でひとつ
になるのでしょうか。駐車場だけみても維持費に違いもでそうですし。

というのも，詳しい案内をみるにつけ，６５さんや６８さんがおっしゃるように
”JRも阪急も徒歩圏内”ということ意外にあまりメリットがないような気がしてきて
住み始めてからのことに心配がいってます。

[71: 匿名はん]

>58さん
ＣＤの図面集をみてＣに気に入った間取りがあったのですが
駐輪場が２段式でえええーってかんじです。
各街区のバランスをとるためにそれぞれ
長所・短所をつくっているのでしょうか。

>62さん
価格については同感（坪１５５〜１６５位で）です。
Ａ街区、オール電化なんですか？
そうだとしたら検討対象外だな。
はやくＡＢの図面集もみたいです。