茨木のステイツグラン

[匿名はん]

野村不動産とＪＲの大規模マンションです。

「ＪＲ茨木周辺マンションについて」のスレッドが
ほとんどこの物件の話題で独占されてきているので独立させました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336/
まだモデルルームオープンは先のようですが、利便性・環境・学区から見て
かなり期待できる物件だと思っています。
情報交換していきましょう！

[182: 匿名はん]

あのー。悪い点ばかりでてますがいいところはないのでしょうか？

[183: AB]

これ見てる方で購入希望されてる方はいらっしゃいますか？

[184: 匿名はん]

＞１８２さん
現段階では良いところを見つけられないので困ってます（笑）
私は野村不動産云々でこのマンションを見学したのではなく、このＪＲ社宅があった頃から知ってるので
興味を持ち今回は是非購入したいと思ってたんですが、この価格では全く検討できなくなってしまいました。
上のスレでも言われてますが、どこか他の大手デベが関わった方が良かったです。

[185: 匿名はん]

全く同感です。
私も前からこの土地を見ていたので、予約している事前案内会は見に行こうと思います。
自分の目で見て、スレどおりのままだったら同じく検討断念です。

[186: 匿名はん]

ABさん，私検討しております．ただ事前案内会は仕事のため行けないので,
ここでいくつか質問させていただきました．

[187: 匿名はん]

私も事前案内会は、立地が気に入ってたので購入する気持ちたっぷりで行きました。でも、予想とおりの価格でがっくり、間取りも設備も魅力なし、野村なんかちっとも良くないと落胆してます。

[188: 匿名はん]

私は、もう子育てを終え、終の棲家探しをしている50代の主婦です。
こちらの掲示板を読ませていただいて、家を購入する前に、情報を集め、
自分の目で吟味する若い人たちが多くいることを頼もしく思い、また
いろいろ勉強させてもらっています。

私が知る限り、今まで野村さんの企画する建物はそんなに悪いものはないと
思っておりました。この歳になりますから、少々高くても買えないわけでは
ないのですが、今回この物件に関しては、買える買えないの問題ではなく、
販売者サイドの都合でコストダウンし、価格に利益を上乗せてしている感が
否めず、購入者側に対する気配りが見られないことに物件の価値が見出せません。
企業の姿勢とは一購入者の気持ちにこれほど影響があるものなんですね。
最終まで見届けようと思いますが、利便性をそれほど求めてはいないので
別の物を探そうと思っています。

これだけ注目を集めている物件だからこそ、野村さんは失敗したらいけない
と思うのですが．．．どうなるのでしょう？

[189: 匿名はん]

どこでもそうだが、結局このスレにもたくさんの競合業者が書き込んでいると思われ・・・

[190: 匿名はん]

モデルルーム見に行けばこの短所ばかりの書き込みが実感できますよ＞１８９さん

[191: 匿名はん]

別に業者ではないんですが、モデルルーム見に行って価格見たら、これはあかんと思います。正直な気持ちです。といっても、他に茨木ではいいところ今はないんですよね。
安ければ立地が悪いしね。

[192: 匿名はん]

188さんのカキコに同意します。要は買える買えないの問題じゃないですよね。
共同事業主であるＪＲの社宅で土地代はほぼタダで仕入れたのに利益をかなり乗っけて
、あれだけの広大な敷地に機械式駐車場。それも4棟の各々の前に設置。
将来の修繕費用はかなりな額になってしまいます。
高価格なら高仕様・設備と思いきや周辺マンションとほぼ同じ。
一体どこに高価格にする要因があるのでしょうか？
たった一つの希望は以前のグランプレイスみたいに予定価格を思いっきり下げて正式販売するのを期待するのみでしょうか。

[193: 匿名はん]

ある意味盛り上がっていますよね。さすがは野村物件です。
ご存知の方も多いと思いますが、野村は近年ＪＲ西日本および新星和と
提携しているので、提携販売物件が多いですよね。ＪＲの場合は、自社の
社宅および遊休土地の効率的販売、新星和の場合はマンション販売ノウハウの入手
といった双方メリットあり提携しています。新星和単独物件でも売り方、野村に似てきたでしょ。
ＪＲ、新星和ともに物件を玉石混交で野村は仕入れますから、良いものもあればいまいちなのも
あるといったところでしょう。こみこみで契約ですからね。むしろ悪い物件を上手く野村流味付け
で上手く売ってくれる（野村の販売力）にＪＲも新星和も期待しているのです。
それゆえ、最近は小手先の味付けでごまかした物件が多くなっているのも事実でしょう。
例えば、芦屋（線路物件）や千里中央（幹線沿）の物件そのものはいまいちなのですが、
確かに味付けはうまいものがあり、ころっと契約というところでしょうか。
トピずれでしたね。でも興味お持ちの話と思いましたので。

[194: 匿名はん]

悪いので話題になってるだけで、盛り上がってるとは言えない。どうなるか楽しみにしておきます。

[195: 匿名はん]

そんなこと皆さんご存知ですよw>１９３

[196: 匿名はん]

競合業者は正式販売前に値段下げられると困るから、
あまり書き込みしないような気がします。＞１８９

[197: 匿名はん]

＞193
こそ業者さん？

[198: 匿名はん]

確かに野村不動産は予定価格を極端に下げますからねぇ。事前のリサーチで評判が芳しくなかった場合は。

[199: 匿名はん]

本当に残念でならない物件だと思います。
良い間取りだなと思って良く見たら、玄関先がお隣と共有状態。（Ｃ街区ＭＡ）
せっかく広い間取りで、5000万近いお金をだして、こんな玄関納得できるのでしょうか？
どなたか値段に納得して購入される方の意見を教えていただきたいです。

[200: 匿名はん]

価格に納得していればもっと良いカキコがあったはずです。
もし南向きの部屋を検討する場合坪単価は177万ですよ！（Ｃ／Ｄ棟平均）
ここは千里中央の徒歩マンション？？って感じです。
元々茨木・高槻でマンション探してる方は北摂より割安でなおかつ非常に交通の便が良いから希望されてるはずなんです。
野村の再考を望みます。

[201: 匿名はん]

しかし本当にあの価格は何を考えてつけたんでしょうね。MR見に行きましたが、買う気がかなりなくなりました。
立地がいいことは理解しますが、ここまでの価格になる理由にまでなるとは思えない。
茨木のそこらの家庭に配ってたのとか、マイカルあたりでやってたアンケートでみんな高い値段を書いたんですかね？
茨木でマンション買おうとする人の購買層はこんな価格帯ではないと思うんですけどね。
春日丘周辺や阪急南側の住宅街にすむお金持ちの方々があんなマンションに住み替えるとは思えないし。
もっと高級な地域に住まわれてる方が、わざわざ下町の茨木に来るとも思えない。

ところでこの掲示板読んでる人で、買うつもりの方いらっしゃいます？
確かにこの状況で「買います」なんて書き込みにくいでしょうけど、買うつもりの方の意見も聞いてみたいです
それとも買うような方は、こんな掲示板なんか見ずに、ポンと買うようなお金持ちだけ？

[202: AB]

>201　まったく同意です。
選択肢にはいるのは電車両線使えないといけない一部の方だけのような気がします。
あんな高いマンションに住んで下町の商店街に買い物いくんでしょうか？不釣合いだなぁ〜。
かといって車も混むしね。野村さんの率直な意見を聞いてみたいですね。
これを教訓にした、西北プロジェクトに期待してます。そっちもダメならもう買いません。

[203: 匿名はん]

>良い間取りだなと思って良く見たら、玄関先がお隣と共有状態。（Ｃ街区ＭＡ）

各戸内だけ注目していたので、全く気づきませんでした。
図面集を見ても、１分くらい理解できませんでした(私だけ？)
これ、気づかず購入して、内覧会の時に初めて認識したら、
ショックだろうなぁ・・・・・。
きっと、お金持ちの２世帯住居用に違いない(AとBの両方御購入)。

ただでさえ、アルコープ部が狭いプランばかりだと思ってたのに。

[204: 匿名はん]

ＢＣ街区の駐輪場が２段式なのがどうもな。
瑣末なことかもしれないけど住む人のことを考えていない感じで
寂しい気分になります。

Ｃ街区のＡとＢの玄関先、本当にすごいですねー。
私も気付きませんでした（角部屋は無理だし、とよく見てなかった）。

[205: 匿名はん]

203さん
>きっと、お金持ちの２世帯住居用に違いない(AとBの両方御購入)。

ウケました。めちゃツボ入ってオオウケ。
いるんでしょうかね〜。それを分かって買われる方。
野村らしいプランですよね。
全戸に良い点と悪い点を均等にばらつかせる巧妙さには
すごい!!の一言しかありません。
もうちょっと違う所に力入れて欲しいけどなぁ・・(辛口)

[206: 匿名はん]

野村不動産からの耳よりなお知らせ！今なら購入資金５００万円キャッシュバック！！じゃないとあんなの買いません。。。。待ってたのに。。。

[207: 匿名はん]

キャッシュバックって、申込みすれば値引きしてくれるという事ですか？

[208: 匿名はん]

そうでもしてくれないと、購入する気が起きないという意味じゃないでしょうか？

[209: 匿名はん]

206です。208さんのおっしゃる通りです。あまりにひどい値付けに
がっかりしました。私が色々なＭＲ見て、立地を考え単純に想像
した限りの値段より５００万高かったもので、、、、。

[210: 匿名はん]

５００万円下がったとして、ペアガラスなし、２段駐輪場などなど悩ましい。
駐輪場も抽選なんですかねえ。一家に何台なんでしょうか？
ペアガラスじゃないのって、結露のほかに断熱性の問題もあるし。。
今普通のサッシなんですけど窓際ってやっぱり寒いし、
南側でも日の当たらない朝は結露だらけだし。。

[211: 匿名はん]

今週優先案内会行って来ます。
いったら打ちのめされてしまいそうですが
一応。。。。。

[212: 匿名はん]

２１１さん、覚悟していって下さい。２時間マシンガンのよーに喋られて
こっちの出る幕なしでした。かなり期待して待ってたのに、２１０さんと同感でした。
宝くじでも、当たらないと買えないです。。

[213: 匿名はん]

野村の営業はマニュアル暗記してそれをバスガイドみたいに一方的に説明するだけ。
モデルルームの案内なんてガイドそのものですよね。

[214: １５５]

書き込み数は盛り上がってますね。

> 駐輪場も抽選なんですかねえ。一家に何台なんでしょうか？
なるほど気になりますね。
毎日のらないなら家に入れておくのも良いかな、とおもったけど、入れる場所ないですね。

管理会社はどなたか実際に経験されている方の意見を探してみようかな。

＞今のところ、確かに南側はほとんど結露は発生していません。
＞風呂を出た後に、しばらく換気をしておけば、北側も滅多に結露しません。

貴重な情報ありがとうございます。
上でもいわれてたように、断熱性の面が気になりますね。

冬、窓で冷やされた涼しい風がおりてこないでしょうか。
サッシも断熱じゃないんだろうか、と少し不安。
今度聞いてみます。（ご存知の方いらっしゃいますでしょうか。　効果の有無のご意見でも。。）

[215: １５５]

２１０さんのご意見をちゃんと読めてませんでした。
＞今普通のサッシなんですけど窓際ってやっぱり寒いし、
＞南側でも日の当たらない朝は結露だらけだし。。

これは不安。
２１０さんのガラスは、野村の仕様と同様程度と思ってよいのでしょうか。。。

ちなみに、私のいる社宅は昭和４０年頃のうすうすガラスなので、
すごいことになってます。
昭和５０年くらいの実家の集合住宅は、それよりはガラスがわずかに
良い（厚い？）みたいでだいぶと結露はへってました。が、それでも結構つきます。
もちろん２４時間換気なんてついてません。
定量的な記述がなくてすみません。

単板ガラスだと、だめなんでしょうかね。
モデルルームのは結構厚かったような気がしたので、少し期待してました。
#ハウスメーカの一戸建てだとLow-Eガラスなんてのもあるんですね。
#こだわるなら自分で建てるか？（もちろん駅前は無理ですが）

[216: 匿名はん]

私は築3年の公団で南面は網入りガラスですが、24時間換気も付いていないので
お風呂の換気扇を一日中つけています。南西の角部屋ですが、3面どのガラスも
まだ一度も結露したことがありません。

[217: 匿名はん]

スレッドの主旨からちょっと外れてるような気もしますが。。。
野村装備がどんなものか、ということで。

暖房設備はガス、石油などは利用するでしょうか。それともエアコンのみ？
＞２１６さん
断熱性についてもコメントいただけるとうれしいです。

もしかして、コンクリの住宅ではガス、石油は燃やさないのが基本でしょうかね。。。
でも何らかの手段で加湿しないと人間のほうがつらいです。

[218: 216]

＞217さん
説明不足ですみません。
暖房はガスも石油も使っていません。床からの冷えのためにホットカーペトと
時々のエアコン、机に座る時は加湿器付きの電気ヒーターを使っています。
リビングは昼間は日当たりが良いので、夜間かお天気の悪い日しかエアコンは
使いません。換気口は南のベランダと北の玄関に一つずつ。
各部屋のドアの下の通気カットで家中の空気が常に流れているという状態です。
つまり高気密ではないってことで、あまり参考にはならなかったかもしれませんね。
それでも、本当にそんなに寒くないんですよ。

[219: 匿名はん]

Ｂ街区の図面集届きました。
Ａ街区は第二期以降とのことで案内は５月上旬予定とのこと。

[220: 210]

＞１５５さん
野村のモデルをまだ見れていません。見たらご報告します。
今の家のガラスの厚さはわかりませんが、
築４年の集合住宅です。

[221: 匿名希望]

　いろんな書き込みを拝見させていただき私なりの感想を申し上げたく思います。
今回の分譲は価格面につき顧客の評価があまりようくないような意見が多くみうけ
られますが、皆様の中には現在のマンション市場の背景がまったくわかっていない
ように思われます。　新聞を見てください。土地価格の上昇（入札）・鉄鋼価格の上昇
（コスト高）ということが今後も続きます。なのに以前他社が近隣で分譲した価格より
安く分譲されると思われている方が多数見受けられことはこの仕事に携わっている者
としては寂しい意見ですね。ちなみに野村社員ではございません

[222: 匿名はん]

ここって入札でしたっけ？
しかも、みなさん以前の物件と比べているわけでは
ないと思うのですが。
プロのようですが、まだお若いのですかね。

[223: 匿名はん]

はぁ？本当にあなたプロ？？
このＪＲ社宅跡は野村が入札したわけでもなく高値で買ったわけでもなく売主のＪＲの社宅だった場所ですよ。
実際土地の入札はものすごい高値で落とされてます（各地）がことこのマンションに関しては高値にする必然性全くなし。
論外ですな。
っていうか釣り？w

[224: ２２１]

　この土地は確かに入札案件でなかったことは承知いたしております。
　ただ、今後販売されるマンションについては今のマンション市場の背景も
　念頭にいれて探されるほうがよいのではということを申し上げたかったまで
　でございますが・・・。
　確かに私はご指摘の通りまだ若いですが・・
　購入検討の方もあまり価格面に過度の期待をしては買い時を逃してしまうのでは・・
　ということをお伝えしたかったまでです。
　　２２２・２２３さん貴重なご意見誠にありがとうございます。

[225: 匿名はん]

本日事前案内会に行きました。
ここに書き込まれている内容を見て、ある程度は想像していましたが…
まず一番頭にきたのは、営業の方の接客態度です。
とにかく自分のいいたいことをしゃべるだけで、会話がまったく成立しませんでした。
たぶん私の運が悪かったのでしょう。
あんな態度で「もの」を販売してよいのでしょうか？
それとも、あれが野村不動産の営業なのでしょうか？
期待していただけに、本当に頭にきています。

価格については「周辺で過去に出ている物件の価格を基に出しています」
というご説明を受けました。
でもそれって、買う人のことをあんまり考えていないのでは？
「いいものを少しでも安く」という考えで客に物を提供するのが商売の基本なのではないでしょうか？
「これって高くないですか？」と質問したら、思いっきり否定された上に怒られました。
で、ものがいいのかというと、特にそんな風にも感じませんでした。
おそらくそんな説明を聞いた後だったからだと思います。
２２４さんの言うとおりだとすると今後マンションの価格はどんどん高くなり、
私のような貧乏な小市民には手の出ない高額商品になっていくのかもしれませんが
それでも、買う人への思いやりを最大限発揮してほしいものだと思いました。
このマンションが「ブランド」だというのなら、私にはブランドは要りません。
もっとよく勉強しようと改めて心に誓ういい機会になりましたので、
野村不動産の方には心より御礼申し上げたいと思います。

あんまりこんなところで悪口書きたくないのですけど、あまりにも頭にきたので…
すんません無視してください。

[226: 匿名はん]

野村さん独特の「拉致る」営業だったのですね。
お疲れ様です。
確かにね、去年土地情報が流れた時は＠130万とか140万程度で
出ると噂されてましたよ。
でも、蓋を開けたら相場or相場よりも高く値がついたみたいで
唖然ですね！

[227: AB]

みなさん価格にみあったもんじゃないと思うときは買わなきゃいいんです。野村しか選択肢がないわけじゃないし。
上では鋼材の件（あがるったって坪10万もあがんないんじゃないの）とか入札云々言ってますが、不動産が今後値上がりすると思ってんだったら、試しに1部屋買って投資してみたらいいんじゃないかな？
企業は社宅をどんどん売ってますよ。土地値上がりするという明確な理由があるんなら売らないよね？リスキーだから手放すんじゃないの？
土地が今後値上がりする理由なんて都心部以外ではないです。

225さんカキコによると価格は取引事例比較で決めたって言ってたようだけど、違うね。だって高すぎる。
取引事例に
1. 事前反響　→　MR行った後の評判はよくなさそう
2. 両線使える利便性　→　一部の方のみメリット
3. 学区　→　公立高校の学区は3つ？に統合されるんでメリットは？
でいけるとふんで、プラスアルファしてるね。でもそれぞれ結局は右のようになってメリットでもないんだけど。

しかし掲示板の声やMRでの反響でわからないんでしょうか？このままだと住宅情報に広告毎週でるようになるよ。

[228: 匿名はん]

>土地価格の上昇（入札）・鉄鋼価格の上昇（コスト高）

土地を高値で落としたのは、住宅メーカーの判断でしょ。
それをそのまま買い手に押しつけられてもね。
価格の高騰要因なんか、どの業界でも当たり前に存在しますよ。
車業界や、電機業界並に努力しているようには見えません。

この物件に関しては、予想価格より高かった事に失望しているよりも、
みなさんは、企画全般に失望しているのではないでしょうか。
野村のがんばり、が見えないから、買う気が起きないのでは。
「野村のがんばり」の積み重ねが、ブランドを形成してきたわけで、
がんばってない物件で「ブランド」言われたら、＊＊らしくなります。

[229: 匿名はん]

228です。

ついつい禁止用語を書いてしまったみたいで、
「＊＊」に変換されてしまいました。
以後、気をつけます。すみませんでした。

これも、本物件への期待の裏返しと言うことで・・・。

[230: 匿名はん]

＞あまり価格面に過度の期待をしては買い時を逃してしまうのでは・・
＞ということをお伝えしたかったまでです。

なるほど。確かにおっしゃるとおり、価格に期待したらだめかもしれませんね。
そもそもマンションを新築で買う時点で結構損してる可能性高いんだし。。。

せっかくですので、売り上げの内訳教えていただけると納得性も高まると思います。
いかがでしょうか＞２２１さん


建築費が坪６０万(参考記事の文言より）
土地代が坪５０万（敷地面積／延床面積＊地価相場（仮に坪１００万））
販売管理費がよくわからんなぁ。。坪１５万くらい？（参考文献の建築費とAll about japan の記事から推測）
すると坪１２５万を下ることはないですね。

残りが利益だとすると、平均１７５万／坪として５０万／坪
利益率３０％弱。それはやりすぎだなぁ。
（利益を１０％乗せると１４０万／坪くらい？　これなら買います）

きっとどこか間違ってると思うので、ぜひ正しい推測をお願いします。

参考
http://allabout.co.jp/house/mansionlife/closeup/CU20020731/
　「マンション価格の内訳」
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP020516.html
　本文中の「分譲住宅の建築費坪単価は40万円から60万円でほぼ納まる」の文言

[231: 匿名はん]

販管費が坪１５万だと、トータル１１億ですね。
ちょっと高すぎるかも。
大規模だからその辺が安くなりそうなものですが。

> みなさん価格にみあったもんじゃないと思うときは買わなきゃいいんです
> 野村しか選択肢がないわけじゃないし。
同意です。
坪１７５万なら一戸建ての選択肢もありますよね。
土地１００万。建物７０万。外構５万（５万ｘ３０坪ではちょっと足らんか。。。）

そういえば、こないだの野村の営業さんの説明資料に近所の地価がでてましたね。
メモっとけばよかったです。
坪１００万も高いかも。（３年位前はそれくらいだったような。。）

たてに走ってる道の路線価はこんな感じ。１５％下がってる？
（路線価は、取引される価格じゃないです。念のため）
H14　２０５万
H15　１８５万
H16　１７５万

あわてる必要はないですね。