茨木のステイツグラン

[匿名はん]

野村不動産とＪＲの大規模マンションです。

「ＪＲ茨木周辺マンションについて」のスレッドが
ほとんどこの物件の話題で独占されてきているので独立させました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336/
まだモデルルームオープンは先のようですが、利便性・環境・学区から見て
かなり期待できる物件だと思っています。
情報交換していきましょう！

[2: 匿名はん]

すいません。物件ＨＰアドレス忘れました。
http://www.nomura-re.co.jp/sumai/kansai/s-gran291/

[3: 匿名はん]

今日、小冊子が届きました。
まだあまり詳しいことは分からないけどよさそうですね。

来月のＭＲオープンが楽しみです。

[4: 匿名はん]

うちにも、小冊子が届いていました。
確か、あの社宅は１０棟くらいあったと思いますが
それが４棟になるので、その分かなり緑がたくさん植えられるみたい。
間取りも少ししか載ってなかったですが、間口が大きくて良さそうな感じですね。

[5: 匿名はん]

うちも小冊子届きました！MR待ち遠しいですね。
高槻の野村物件とステイツグランで迷ってます。
多少高くても、茨木のがいいのかなぁ〜。
高槻の場所悪いし・・。
価格がどの程度になるのか、早く知りたくて堪りません。

[6: 匿名はん]

うちにはまだ小冊子とどきません。
駐車場は自走式ですか？

[7: 匿名はん]

>6さん
駐車場はまだ記載されてませんでした。

小冊子見る限り、大規模の恩恵は価格ではなくグレードに
反映されているような雰囲気を感じましたが、どうですか？

[8: 匿名はん]

駐車場は１００％完備、機械式３段です。

[9: 匿名はん]

茨木は条例で決まってますから100％だと思います。
機械式ですか。あれだけの土地があるのに残念ですね。

[10: 匿名はん]

自走式・機械式は好き好きだと思いますが、自分にとっては残念！
でもその欠点（？）を考えても魅力的な物件ですね。
あ、でも駐輪場はせめて平置きにしてほしいなー。

[11: 匿名はん]

この物件は、環境の創りこみに力を入れているっぽいので
自走式でスペースを取られるよりは、
機械式にしてその分緑地空間を残そうという考え方なのでしょう。
来客用駐車場はあるんですかね？

[12: 匿名はん]

環境を売りにするのならば自走式でしょう。機械式のほうが出入りに数倍時間がかかる分空気を汚していますよ。
場所的にも永住を考えた人が多いと思いますし，そうなると修繕積立金がかなり必要になる機械式より自走式を選ぶほうが住民のことを考えてると思うのですが。
立地，物件が魅力的なだけに残念です。

[13: 匿名はん]

>11さん
来客用は各棟に一台分ずつのようです。

>12さん
同意です。
将来の補修・交換を考えるといただけませんね。
あれだけの土地があるのにもったいない。

>10さん
あのあたりは自転車を利用する人も多いから平面式がいいですね。

[14: 匿名はん]

私も12さんの意見に同感！「本当に住民のことを考える」というのは、これから
企業が生き残るために問われる最大の課題なのだと思います。買う側の小さな
声にも謙虚に耳を傾けて欲しいです。

[15: 匿名ちゃん]

現地を見に行ってきましたが、
阪急もＪＲも徒歩圏内で便利そうですね。
消防署が近いことが少し気になったんですが
あの距離ならサイレンの音が響かないでしょうか？

[16: 匿名はん]

駐車場は、確かに自走式の方がラクですよね〜。
でも冷静に考えたのですが、それぞれの棟に自走式の駐車場をつくったら
それこそ駐車場だらけになっちゃうだろうし、どこか1つにまとめるとあれだけ広い
敷地ですから、駐車場まですご〜く遠くなりそうじゃないですか？
まさか地下にしたら、今度は値段がすごくなりそうだし。素人考えですけどね。
〉05さん　高槻は自走式ですか？

[17: 匿名はん]

現地行ってきました。
今住んでる所が徒歩５分表記なんで、８分だと少し遠いように感じて
しまいました〜(^_^;)＜贅沢者。
でも皆さん言ってた通り、ものすごく静かな所ですね。
いい場所だと思います。

>15さん
消防署のサイレンの音気になりますね。
でも、出入り口が逆の方向なんで、聞こえても知れてるかなぁ？
距離もちょっとあるし・・なんて思ってますが・・。
どうでしょうね・・。

[18: 匿名はん]

私も現地みてきました。大きな横断歩道がないので信号待ちがない分表記8分でも
いいほうでしょうね。

今消防署の近くにすんでいます。高校前の道路をとおる時は聞こえるかもしれませんね。
緊急のときに安心だということで我慢しましょう・・。
それよりも気になったのが西側の敷地横に建つ企業の社宅。あれがつぶれてそこに
マンションが建つということもあるのでしょうか？

[19: 匿名はん]

1月29日から、完全予約制でモデルルームが見られるらしいです。
昨日、電話がかかってきました。　　いよいよですね。

[20: 匿名はん]

西側だけでなく、C街区の南側にも閉鎖された企業の社宅がありますから、
その辺りも気になるところ。良いところをアピールするのは当然なのですが、
マイナス面も承知していてそれをどれだけこちらに提供してくるかという姿勢
も見極めたい思います。

ステイツグランは売却後の管理が野村ではなく、JRに委ねられる
ということで野村の売りの一貫体制の「管」がぬけるというのも気に
なるところ。営業はうまく言うでしょうけど、住民としては「責任の所在」
をどこへ持っていくかは将来的にも大切なことなので、この辺りもモデル
ルームに行った時に訊ねたいと思います。

[21: 匿名はん]

JRが管理するとはしりませんでした。JRが管理しているマンションは多いのですか？

[22: 匿名はん]

入居後の「責任」は、売主に帰属するものだと思いますけど・・

[23: 匿名はん]

２２さんのおっしゃる責任とは何を意味するのでしょうか？
実際問題住み始めてからの問題は管理会社が対応するわけで，その「管理」を
行うのは野村ではなくJRということではないのですか？

[24: 匿名はん]

22です。話を整理します。
おそらく20さんが言われた「責任の所在」の責任とは、例えば
・入居後の建物に重大な欠陥を発見したとか
・契約時に聞いた話と全然違うとか
いうことだと思い、そういう問題は売主に責任が帰属するということで書きました。
上記のような問題は、当然管理会社なんかに責任は発生しませんよね？

そういうことではなくて、例えば、日常の管理とかメンテナンスについての話でしたら
そんなことにわざわざ「責任の所在」なんて求めないでしょうし、
「責任の所在」なんて大そうな言葉をお使いにならないでしょうし。

[25: 匿名はん]

20です。22さん、ご説明ありがとうございます。
売主の責任のラインが曖昧でなければ問題ありません。
私は「作って」「売って」「管理する」ことが繋がっていると、いろんな事が
見えやすいので、野村のそこに信頼と評価をしていました。
住み続けていく人にとっては、日常の管理の部分も大切なことで
その辺りも含めて訊ねてみようと思います。

[26: 匿名はん]

会報誌が届きましたね。
間取りがのってなくて残念ですが完成予想図をみて
「どの棟がいいかな〜？」と考えていました。

ＭＲいつ行こうかな。

[27: 26]

高槻のプラウドシティの資料も同じ日に届きました
（資料請求は特にしていないのですが）
同時期にそう離れていない地域でそれぞれ大規模物件を販売とは
すごいですね＞野村不動産

[28: 匿名はん]

　私も現地資料見ました。気になったのはB，C街区南側の社宅や民間住宅の今後です。社宅ってこれからの時代どこもかしこも無くする方向と聞きますし，
そのうちに跡地に高層マンションなんか建ってしまいそうで。かといってA，D街区は団地に住んでるみたいな感じになりそうだし。
　うちはなにしろ陽当たり,重視なんです。全体の立地はとっても気にいっているのですが・・・。この点に絡んでなにか情報お持ちの方，おられませんでしょうか。

[29: 匿名はん]

28さんの言われるようにB,C街区の南側は気になりますね。
それに完成予想図では、南側の道路までのゆとりがあまりないように
見られます。その上にマンションが建つ可能性があるとしたら...？
高槻のプラウドシティも南側に同じ野村で14階のが建ちます。
もちろん同じ会社ですから向きなどは考慮しているでしょうけど、
7階の前に14階を建てるのですから。

また、間取り図や予想図からベランダ側を見ると、B,Cは逆梁工法で
A,Bは違うというように格差をつけているのは、価格に幅を持たせる
ためか、それともそれぞれの長所、短所に折り合いをつけて価格を
調整するためでしょうか。

利便性と学校区の良さを売りにしていますが、前作の芦屋や甲子園と
比較しても、環境の違いや規模から、それに見合う下町らしい価格を
つけて欲しいものです。

[30: 匿名はん]

色々気になりますね。

今のところＡ・Ｄ街区の上層階（Ｂ・Ｃより高くなっている部分）が
よさそうだと思っています。
間取り・価格次第ですが…。

[31: 匿名はん]

特に価格が気になるところですね。
夜はまだ歩いたことはないのですが
駅からマンションまでの道は
夜間になるとどんな雰囲気なんでしょうか？
ご存知の方教えてください。

[32: 匿名はん]

今日、茨木の某物件のモデルルームを見学してきました。
ここに興味があることを営業の人に話したら
「あそこは一等地ですから、相当高いはずですよー」と言われました。
まあ、対抗トークかもしれませんが。どのくらいで出してくるんでしょうね？

>31さん
JRからも阪急からも、夜は人通りがすごく多いというわけではないですが
明るい道なので、安心だと思いますよ。

[33: 匿名はん]

>32
私も茨木の某物件のモデルルームで同じようなことを言われました。
抽象的に言われるので、深く聞くと、
ステイツグランは坪単価130〜140万円、
その某物件は坪単価110〜120万円だそうです。

[34: 匿名はん]

マンション供給過剰のこの次期に、たとえ強気の野村でも売り残しはしたく
ないでしょうから、モデルルームの事前案内ではどのくらいなら買い手がつく
かは様子を見るでしょう。
まずは、買える値を野村にしっかり伝えることだと思います。
因みに、中条は本当に社宅が多いところで、閉鎖された社宅などはすでに
測量が入っていて、立て替えられるようです。

[35: 匿名はん]

>３３さん
それは、本当ですか？坪１４０万だとすると、８０㎡で３４００万くらいですよね？
それって条件を考えると、むしろ安過ぎると思うんですけど。
確か、新中条の住友ですらもっと高かったと記憶してます。

[36: 匿名はん]

各棟が独立しているから通常の「大規模物件」のように
管理人さん常駐とはいかないですよね。
でもその分不必要な共用施設が少なそうだからなー。
建物自体や周辺の環境を統一的に整備してくれるというだけで
中規模物件が４棟ある、という感覚なのでしょうか。

[37: 匿名はん]

価格ですが吹田で155ぐらいだったんで155-165ぐらいじゃないんでしょうか？
吹田より環境はともかくとしても、利便性はあると思いますんで。
中層階　南向き80で3700-4000弱と見てますが、いかがでしょう。
140はないと思います。
それだったら悩まずに即買います。

[38: 匿名はん]

知らないので教えていただきたいのですが。
「吹田で155ぐらいだったんで155-165ぐらい」というのは，何階を基準にした
話なのですか？　同じ間取りでも階数が違うと価格があがって，二階と１0階では
階数の違いだけで数百万は違うと思うのでですが・・・

[39: 匿名はん]

155は全戸平均です。

[40: 匿名はん]

私は茨木で販売されてるマンションは全部見ました。
坪単価の話が出てたんでちなみに近所で販売されてるマンションの坪単価は

下中条町パークハウス＝160万円　（三菱地所）
東中条ディアステージ＝165万　（大和システム）
新中条町住友＝175万　（住友不動産）
グランファーレ＝160万　（日精興産）
となります。
一概には当然言えませんが上記のスレで坪単価が140万円になると言う話なら
”買い”であることは間違いないですね。
というか、野村が中条エリアの相場を崩すとは考えにくいのですが。

[41: 匿名はん]

茨木でマンション探してるものです。４０さん教えていただきたいのですが,
みんな見られてどれが”買い”だと思われましたか？
できたらその理由なども教えていただいたら嬉しいです。

[42: 40]

>41さん
それは人それぞれ何を重視してマンションを探しているのかによって評価は違いますから一概に答えられません。
例えば駅近なのか郊外型なのか、大規模なのか小規模なのか、etc。

[43: 匿名はん]

>40さん
周辺のマンションの坪単価比較、参考になりました。
ありがとうございます。
住友の新中条のはすごいですね。

はやく価格が知りたいです。

[44: 匿名はん]

住友の新中条が坪１７５万！？あの場所で？高〜い！
ってことは、野村のあの立地だと、これ以上？

[45: 匿名はん]

住友は芦屋（2004/2完成　3/21戸）でも北千里（2004/2　22/69戸）でも茨木（2004/12　20/55戸）でも、
立地の割りに強気すぎて竣工後も売れ残ってます。まだブランドでいけるとでもおもってるんでしょうか？

真に受けないようにしたほうがいいです。みんな高いと思ってるから、
もっと安くて良い物件が目白押しだからそっちを買うんでしょう。
逆に言うと住友の物件は買い叩けるんじゃないかともいえますが。

[46: 匿名はん]

需要と供給のバランスで価格は成り立ってしまうから、評判という実体のないものに
乗せられないよう、買い手も賢くならないといけませんね。果たして野村さんは信頼を
得られる正当な価格をつけられるでしょうか？

[47: 40]

>43さん
住友のマンションは立地が悪いデメリットをマンションの仕様設備を豪華にすることによって「誤魔化している」と思いました。
新中条のシティハウスなんて浴室にテレビが標準とか。
はっきり言って今のマンション検討者を侮っているとしか・・・。住友さんごめんなさい。
なんせシティハウスのすぐ南にまたマンションが建つのにこの価格・・・。

[48: 匿名はん]

確かに住友の論理でいくと、このステイツグランは１８０万超になるでしょう。
でも、住友の価格は適正外と考えます。

むしろ、この物件に対しては、一番近いディアステージが参考になるのでは？
４０さんが書いてある１６５万を信じれば、ステイツグランは
駅が近くなることと、前面建物の関係を考えて、＋５万＝１７０万
野村仕様であることと、敷地内の創りこみで、＋５万＝１７５万
そこから大規模のスケールメリットを差し引いて
１７０〜１７５万くらいが適正と判断します。

[49: 匿名はん]

みなさんプロみたいな分析ですねえ。感心します。
170万〜175万ということで、間をとって172.5万とすると、75㎡で3900万くらい？
いいお値段ですねえ。あの立地で、野村物件だと、しょうがないのでしょうか？
うちは眺望にはこだわらないので、日当たりさえよければ、下のほうを狙っていきます。
低層階はもっと安いことを期待して。。。あとはモデルと間取りしだいですね。

[50: 匿名はん]

>49さん
うちも日当たりと通風さえよければＡ街区やＤ街区の
下のほうの階で充分です。
南も同じマンションだから、そうひどいことはしないだろう、と。