茨木のステイツグラン

[匿名はん]

野村不動産とＪＲの大規模マンションです。

「ＪＲ茨木周辺マンションについて」のスレッドが
ほとんどこの物件の話題で独占されてきているので独立させました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336/
まだモデルルームオープンは先のようですが、利便性・環境・学区から見て
かなり期待できる物件だと思っています。
情報交換していきましょう！

[242: ２３８]

２３８です。
ＡＢさんレスありがとうございます。
何が知りたいか、の優先順位は人それぞれですね。
私自身の価値観のみで書き込みしてしまって
ご気分を害されたなら申し訳ありませんでした。

[243: 匿名はん]

ABさん，一連のあなたの書かれたことを読んでよく研究されている方だなと
思いよければ教えていただけませんでしょうか．
２３９に書かれた１と２については購入者のライフスタイルや資金の状況に
よってかなり変わると思いますのでここではこれについては除外させていただきます．
３の物件についてですが，物件の何を重要視されるのでしょうか．
間取り，大規模か小規模か，共有部分の充実度，購入時に示される長期修繕計画，
購入層の幅（購入価格の幅と考えていただいて結構です），など色々と考えられること
はあると思いますが,どんな風に考えていらっしゃるのでしょうか．
このトピからもまったくのトピズレになるとは思いませんので教えていただけると嬉しいです．

[244: 105]

HPなかなかリニューアルしませんね〜。
前は「１月下旬リニューアル予定」でしたよね。
案内会での反応をみて野村不動産側も様子見しているのかな？
Ｂ街区の間取り集が届きましたがＣ街区とかわりない雰囲気ですね。
自転車置き場２段式だし。
正式な価格がどうなるのかが気になるな〜。
とりあえず今月下旬にまたMR行く予定です。

>238さん
おっしゃっていること、分かるような気がします。
私もABさんのような弁の立つ（すいません勝手な想像です）方に
MRで野村不動産側に価格や仕様について何か言ってもらいたいな〜と
思っていたので残念です。

[245: AB]

＞２３８さん　別に気分は害してません。気になさらないでください。
ただ4000万もの大金を出すのに、車を買う程度の検討レベルでは決してよくないと思うからそうしてるまでなんで。
＞２４３さん
私の物件で特に注目するのは下記のとおりです。私見ですので参考までに・・・
１．構造　2重床2重天井であること　コンクリート強度が高いこと、階高が高いこと。
できれば完全SI。
２．間取り　現時点の家族構成で無駄がないか。あってもメニュープランやDIYで対応できるか？廊下側の部屋のプライバシーを保つ工夫をしているか等。
３．面積　3人なんで80弱程度。
４．セキュリティー　鎌つきの鍵かどうか等　大阪府防犯マンションに指定されてたらいいです。
５．管理体制（というのかな？）。駐車場賃料がどの程度管理費や修繕積み立て金に組み入れられているかとか、
特定の人に有利な管理体制ではないかとか。
６．設計評価書、建設評価書がついてるか。そんな名前でしたっけ？
７．単一層がターゲット　（ファミリー向けとかね）
以下できればレベルの項目：
中から大規模、共有施設は集会所のみでよし、オール電化

物件自体からは離れますが、当然サラリーマンのため転勤を考慮し、
いくらで貸せるか？ローンから足がでないかもみてます。

今思いつくのはこれぐらいです。

[246: 匿名はん]

上記にも書き込みがございましたが、やはり今後、鉄価格の上昇・マンション
用地の高価落札により、マンション価格は上昇するのでしょうか？
　最近、いろんなモデルルームに行ってますが、どの会社の営業担当者も
おっしゃっています。単に、契約を急がすためのセールストークなのかも・・
とも思われますが、でも各社担当者とも同じトークが出るのはやはりマンション
価格が上がる可能性が高いととらえることもできるような・・・。
　業界関係者の方・購入検討者の方、いろんなご意見をいただけましたら
幸いかと存じ上げます。

[247: 211]

よく2005年問題というのを耳にしマンション供給量は
だぶついているので価格は下がるという話もよく耳にしますし
逆に上記書き込みのようにあがっていくといわれる方もおられるし
判断に困っております。
北摂地域のマンション供給もこれからも結構ありそうな気もするし・・・
あっすいません独り言です。
案内かいいってきました。
営業の方の強気なトーク（二千件以上の問いあわせがあり抽選確実等々）
にひたすら押された2時間でした。

価格はやはり高め・・・その値段を出すなら戸建てもありかなとも
思えてきたり・・・立地はまさしく希望の地なんだけど・・・
案内会のあとに下中条町の建築条件付土地を見に行き担当者
と話をしましたが結構同じように案内会から流れてこられるかたが
多いといわれていました。

[248: 匿名はん]

価格が上がるはセールストークでしょうね。
人口減るんだし、大きい傾向として下がることはあっても、あがることはめったにないと思います。
土地は間違いなく下がってます。

セールストークにだまされないようにしないと。

[249: 匿名はん]

不動産関係者です
セールストークではありません、土地は確実に上がっています
大阪府内の入札はすべて考えられないくらいの価格です
数年前の次年度のマンションのほうが安くなるという傾向は終わっています
各分譲業者は土地が仕入れが厳しくてあたふたしています
設備はよくしないと販売は難しい、でも土地は上がって買えない
という矛盾が始まっています
野村さんの今回に限らず、茨木では春日もそうですし、これからもそうでしょう
しかし、だから今買うべきですとは言えません
買う方がほしいと思って、買える範囲以内でお考えになればいいと思います

[250: AB]

以前私は都心部以外で土地の価格が上がる理由がないと書きました。
２４９さんによるとマンション土地取得価格は上がっているようですね。
なんであがるのか理解できませんのでそこまでして入札する理由を教えて貰えませんでしょうか？
でも土地の値段が総じて上がってるわけじゃないんで、中古がねらい目になるんですかね。

所得が伸び悩んでるのにこれ以上の価格になって新築に買い手がつくとは到底思えません。
そうするとデベが考えるのはただひとつ。
細かいところで手抜きや表面上の価格をさげるため面積圧縮をしてくるんでしょうね。
もしかしてこの物件が先駆けだったりして・・

[251: 匿名はん]

221さん、249さんの援軍というわけではないですが、不動産関係者です。
この物件は、業界でも注目されていますので
今まで興味深く、苦笑しながら読ませて頂いていました。
一般の人はそういう認識なの？用地担当の苦労もわかってよという感じです。

え〜、249さんの話を補足しますと、二極化が進んでいるということです。
条件（一般的に駅距離、生活利便性、周辺環境、道路付け、地のステイタス、学区）の
良い土地は確実に上昇しています。これは都心部に限りません。
そして、そういう立地の物件は確実に売れています。これは高値であってもです。
それに対し、条件の悪い物件は、竣工後も売れ残りを抱えています。
上記条件をクリアしても、従前の土地が工場跡地等の場合は×です。
皆様も、毎週折込チラシを見ていれば、ご理解して頂けるのではないでしょうか？
竣工し、棟内モデルルームまで行き着いた物件の立地を見れば
「ああ、あそこね。あそこはちょっとね・・」という物件が多いのではないでしょうか？

だからこそ、不動産各社は、条件の良い土地には高値でしか落札できなくても
入札するのです。好立地の物件は、絶対に需要がありますから。

[252: 匿名はん]

でもこの物件は例外だと思います。中身が悪すぎますよ。

[253: 251]

251です。間違ってレスをつけてしまったので、続けます。

不動産価格は需要と供給のバランスで価格が決まる、最たるものです。
そういった面では、社宅や遊休地の放出がひと段落した今、
上記条件をクリアできる案件は、なかなか出てこないので、必然的に価格は上昇します。
特に、豊中・吹田・茨木は、住宅地図でしらみつぶしに探しても
上記条件をクリアできるマンション適地は、本当に本当に少ないんです。
・・すみません。何か私の愚痴っぽくなってしまいましたね。
つまりは、皆様それぞれで納得できる条件の土地の物件が出てきたら
今、絶対に検討するべきですし（しばらくは、同条件の土地は上昇します。確実に）
そういう立地がなければ、過度な期待をせず気長に待つべきでしょう。

愚痴だけでは申し訳ないので、最後に皆様に情報を。
今回の野村さんの南部にあった明治製菓の社宅跡地を
大京さんが落札したのは、ご存知の方も多いと思います。
あそこは今回の野村さんより、まず間違いなく高値で出てきます。
私も入札に負けたので、おおよその落札額は想像できます。
よほど建築のグレードを落とさない限り、今回の野村さんと同価格は無理でしょう。
そして、北側の駐車場も・・

[254: 匿名はん]

マンション販売業務お疲れ様です。

>一般の人はそういう認識なの？用地担当の苦労もわかってよという感じです。
仕事でしょ。
それなりのお給料もらってるんだから、いい土地しいれないとね。

お客様の価値を創り出したから、このお値段でも安いくらいですよね。って
顧客が思える仕事するのがプロかと思います。
苦労したから、高く買って、なんて通じるわけなし。それは考え方間違ってる。
（役所なら通じるかも）

＞条件の良い土地には高値でしか落札できなくても
＞入札するのです。好立地の物件は、絶対に需要がありますから。

そういう顧客価値が高いと考えられる土地はよいですね。
でも、投資するんですから、リスクは覚悟しないとね。

ハイリターンにはハイリスクがつきものでしょう。
高かったんだから高く買って、ってのは虫が良すぎ。
あとは市場が判断です。

短期で完売したらデベロッパの勝ち。長いことのこれば負け。
マンション開発なんてやってられないよ、ってなら、新規事業起こすとかして生き残らないとね。

>設備はよくしないと販売は難しい、でも（よい）土地は上がって買えないという矛盾が始まっています。

そうですよね。
顧客価値を作り出せない業者や、売り手の論理を押し付ける業者は淘汰される、そういう時代だ、
ということをおっしゃりたいのかと推察しました。

そこを乗り越えられる業者は生き残り、そうでないところは退場ですね。
自分勝手な論理の会社はつぶれて、自分勝手な業界も変化を余儀なくされる時代ですよね。
優勝劣敗。業界再編。

それより、野村のマンション検討中の皆さんのスレッドですから、
いかに価値あり魅力的な物件か、を書き込みましょう。

高くたって、魅力的なら大人気のはずです。

[255: 匿名はん]

＞まず間違いなく高値で出てきます。
＞（しばらくは、同条件の土地は上昇します。確実に）

確実なのは「業者の土地購入価格」の話ですね。

高値で買うと、その後、身動きが取れなくなるんですよね。。。
購入価格が高い物件は、必ず高くで買い取ります、って仕組みなら買いやすいなぁ。
（どこかのダイヤモンド商法みたい）

[256: 匿名はん]

私は普通の主婦です。今回どうしてもここで買いたいと思っておりました。
立地だけではなくて、大型マンションなので。
でも、あまりにも中身が納得できず、それでもなんとか箱を買うつもりで買おうか
迷っております。
同業者のかたのレスで、土地の値段が高いことは、よくわかりました。
そのために条件をクリアできないこともわかりました。
でも、だから、高くても仕方ないんだよ。納得いく家なんてほとんどないんだよ。
っていうことをこの場で教えていただくよりも、同業者の方からみて、よく考えられてるな〜
とかこんな作り方があるのか。。とかなにか私たち素人では見つけられない
いいところを教えていただきたいです。

[257: 匿名はん]

プロの方の話興味深く読ましていただきました。
土地が上がっていってるということで理解しておきます。
でも今回、野村さんはJRと提携しているので、土地取得にお金はかかってないですよね。
プロの方のお話は今回はあてはまらないのではないのですか。
だからみんな怒っているんじゃないでしょうか。
野村さんの場合はどうなのか。プロの見地で意見お願いします
あと233さんの
＞構造部分とかも、他と比較してしっかり作っているようだし（説明もうまかったからか？）
という話ですが、私は説明がうまかったからだと思います。
私も帰るとき販売の人に「高い理由がわかりました」と言って帰りました
でも他のMRとか行って同じ点を聞いてみてください。
私が再度行った別のMRで確認してみたら、野村さんが自慢げに話したことの半分以上は
そこもやってました。そこのMRの人は「えらく細かい話してるんですね」とのこと
確かにこだわっている部分もありましたが、土地取得で浮いたお金を差し引きすると
500万近く上乗せするほどには思えない。

[258: 匿名はん]

256さんへ
私もモデルルームを見に行ったんですが、どの部分が特に納得できな
かったですか？
私はそんなに悪くなかったとは思えなかったのです。とっても良かった！
というわけではなかったのですが、245さんのチェックポイントはすべて
網羅されていましたし、確かに設備がたくさん標準、というわけでは
ありませんでしたが、そういうのって、後でも何とかできるものばかり
なので、わたし的にはあまり重要視していませんでしたので。
構造面とかは、今まで見てきたマンションと比較してもかなり高いレベル
かなと思っています。

正直、ものすごくたくさん見ているわけではないので、本当はもっと見な
ければいけないポイントがあって、それを見逃しているのかもしれません。
できれば、アドバイスお願いします。

やっぱり場所が気に入っていて、建物が悪くなければ買う！ってのは安
易なのですかね？

[259: 匿名はん]

私も普通の主婦です。業界の諸事情はわかりましたが、
掲示板でこの物件についての購入者の気持ちを一通り読んだ上での
業界の方の発言だと思うと、やはり供給側と我々購入する側の間には
大きな開きがあることを痛感します。

立つ位置の違いです。一つ高いところからの目線です。
254さん言うところの「顧客の価値を作り出す」ことができるのは、
この目線を自問することから始めないと。
一生をかけて買い物をする人間と同じところから見つめてください。
もの作りに関わっているならば、作る人のサポートをしてください。

また、買う側に背負わされた課題もあると思います。
本物を見分ける目を持つこと、価値のないものにはNoの声をあげて
大きなうねりにしないと、この悪循環は断ち切れないです。
これが市場となるのですから。

野村さん、今回はどんな人達を思い浮かべて図面を描いたのですか？
真剣に心を込めて、こちらの心に届くものを提供していただきたいです。
抽象的かもしれませんが、一購入者の私見です。

[260: 256]

258さんへ
モデルルームには不満はありません。
良いと思います。
258さんのおっしゃる通り中身は重要視していません。後から変えられますから。
でも、バルコニーとか玄関先とか建物の構造（バルコニーが隣より奥まってる）とかって
どうしようもないですよね。
そういうところに納得がいかないのです。購入を検討するタイプで感じることが
違うと思いますので、具体的には書きませんが。
それでも箱（立地）を買うつもりで買おうかと悩んでいるのです。
値段がもう少し安ければ、しかたないなあ。。。ですむことなのかも
しれませんが。
出来あがったものを自分の目で見て確かめて、悪いところも納得して
買えれば一番いいのでしょう。
259さんのおっしゃる通り”本物を見分ける目”必要でしょうね。
主婦の一番大きな買い物ですものね。
野村さん、やっぱりちょっと高くないですか？

[261: 匿名はん]

251さんの意見、野村の方も同じことを言ってましたね〜
やっぱり野村の営業の方もこの板は気になるんでしょうね〜