茨木のステイツグラン

[匿名はん]

野村不動産とＪＲの大規模マンションです。

「ＪＲ茨木周辺マンションについて」のスレッドが
ほとんどこの物件の話題で独占されてきているので独立させました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/336/
まだモデルルームオープンは先のようですが、利便性・環境・学区から見て
かなり期待できる物件だと思っています。
情報交換していきましょう！

[222: 匿名はん]

ここって入札でしたっけ？
しかも、みなさん以前の物件と比べているわけでは
ないと思うのですが。
プロのようですが、まだお若いのですかね。

[223: 匿名はん]

はぁ？本当にあなたプロ？？
このＪＲ社宅跡は野村が入札したわけでもなく高値で買ったわけでもなく売主のＪＲの社宅だった場所ですよ。
実際土地の入札はものすごい高値で落とされてます（各地）がことこのマンションに関しては高値にする必然性全くなし。
論外ですな。
っていうか釣り？w

[224: ２２１]

　この土地は確かに入札案件でなかったことは承知いたしております。
　ただ、今後販売されるマンションについては今のマンション市場の背景も
　念頭にいれて探されるほうがよいのではということを申し上げたかったまで
　でございますが・・・。
　確かに私はご指摘の通りまだ若いですが・・
　購入検討の方もあまり価格面に過度の期待をしては買い時を逃してしまうのでは・・
　ということをお伝えしたかったまでです。
　　２２２・２２３さん貴重なご意見誠にありがとうございます。

[225: 匿名はん]

本日事前案内会に行きました。
ここに書き込まれている内容を見て、ある程度は想像していましたが…
まず一番頭にきたのは、営業の方の接客態度です。
とにかく自分のいいたいことをしゃべるだけで、会話がまったく成立しませんでした。
たぶん私の運が悪かったのでしょう。
あんな態度で「もの」を販売してよいのでしょうか？
それとも、あれが野村不動産の営業なのでしょうか？
期待していただけに、本当に頭にきています。

価格については「周辺で過去に出ている物件の価格を基に出しています」
というご説明を受けました。
でもそれって、買う人のことをあんまり考えていないのでは？
「いいものを少しでも安く」という考えで客に物を提供するのが商売の基本なのではないでしょうか？
「これって高くないですか？」と質問したら、思いっきり否定された上に怒られました。
で、ものがいいのかというと、特にそんな風にも感じませんでした。
おそらくそんな説明を聞いた後だったからだと思います。
２２４さんの言うとおりだとすると今後マンションの価格はどんどん高くなり、
私のような貧乏な小市民には手の出ない高額商品になっていくのかもしれませんが
それでも、買う人への思いやりを最大限発揮してほしいものだと思いました。
このマンションが「ブランド」だというのなら、私にはブランドは要りません。
もっとよく勉強しようと改めて心に誓ういい機会になりましたので、
野村不動産の方には心より御礼申し上げたいと思います。

あんまりこんなところで悪口書きたくないのですけど、あまりにも頭にきたので…
すんません無視してください。

[226: 匿名はん]

野村さん独特の「拉致る」営業だったのですね。
お疲れ様です。
確かにね、去年土地情報が流れた時は＠130万とか140万程度で
出ると噂されてましたよ。
でも、蓋を開けたら相場or相場よりも高く値がついたみたいで
唖然ですね！

[227: AB]

みなさん価格にみあったもんじゃないと思うときは買わなきゃいいんです。野村しか選択肢がないわけじゃないし。
上では鋼材の件（あがるったって坪10万もあがんないんじゃないの）とか入札云々言ってますが、不動産が今後値上がりすると思ってんだったら、試しに1部屋買って投資してみたらいいんじゃないかな？
企業は社宅をどんどん売ってますよ。土地値上がりするという明確な理由があるんなら売らないよね？リスキーだから手放すんじゃないの？
土地が今後値上がりする理由なんて都心部以外ではないです。

225さんカキコによると価格は取引事例比較で決めたって言ってたようだけど、違うね。だって高すぎる。
取引事例に
1. 事前反響　→　MR行った後の評判はよくなさそう
2. 両線使える利便性　→　一部の方のみメリット
3. 学区　→　公立高校の学区は3つ？に統合されるんでメリットは？
でいけるとふんで、プラスアルファしてるね。でもそれぞれ結局は右のようになってメリットでもないんだけど。

しかし掲示板の声やMRでの反響でわからないんでしょうか？このままだと住宅情報に広告毎週でるようになるよ。

[228: 匿名はん]

>土地価格の上昇（入札）・鉄鋼価格の上昇（コスト高）

土地を高値で落としたのは、住宅メーカーの判断でしょ。
それをそのまま買い手に押しつけられてもね。
価格の高騰要因なんか、どの業界でも当たり前に存在しますよ。
車業界や、電機業界並に努力しているようには見えません。

この物件に関しては、予想価格より高かった事に失望しているよりも、
みなさんは、企画全般に失望しているのではないでしょうか。
野村のがんばり、が見えないから、買う気が起きないのでは。
「野村のがんばり」の積み重ねが、ブランドを形成してきたわけで、
がんばってない物件で「ブランド」言われたら、＊＊らしくなります。

[229: 匿名はん]

228です。

ついつい禁止用語を書いてしまったみたいで、
「＊＊」に変換されてしまいました。
以後、気をつけます。すみませんでした。

これも、本物件への期待の裏返しと言うことで・・・。

[230: 匿名はん]

＞あまり価格面に過度の期待をしては買い時を逃してしまうのでは・・
＞ということをお伝えしたかったまでです。

なるほど。確かにおっしゃるとおり、価格に期待したらだめかもしれませんね。
そもそもマンションを新築で買う時点で結構損してる可能性高いんだし。。。

せっかくですので、売り上げの内訳教えていただけると納得性も高まると思います。
いかがでしょうか＞２２１さん


建築費が坪６０万(参考記事の文言より）
土地代が坪５０万（敷地面積／延床面積＊地価相場（仮に坪１００万））
販売管理費がよくわからんなぁ。。坪１５万くらい？（参考文献の建築費とAll about japan の記事から推測）
すると坪１２５万を下ることはないですね。

残りが利益だとすると、平均１７５万／坪として５０万／坪
利益率３０％弱。それはやりすぎだなぁ。
（利益を１０％乗せると１４０万／坪くらい？　これなら買います）

きっとどこか間違ってると思うので、ぜひ正しい推測をお願いします。

参考
http://allabout.co.jp/house/mansionlife/closeup/CU20020731/
　「マンション価格の内訳」
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP020516.html
　本文中の「分譲住宅の建築費坪単価は40万円から60万円でほぼ納まる」の文言

[231: 匿名はん]

販管費が坪１５万だと、トータル１１億ですね。
ちょっと高すぎるかも。
大規模だからその辺が安くなりそうなものですが。

> みなさん価格にみあったもんじゃないと思うときは買わなきゃいいんです
> 野村しか選択肢がないわけじゃないし。
同意です。
坪１７５万なら一戸建ての選択肢もありますよね。
土地１００万。建物７０万。外構５万（５万ｘ３０坪ではちょっと足らんか。。。）

そういえば、こないだの野村の営業さんの説明資料に近所の地価がでてましたね。
メモっとけばよかったです。
坪１００万も高いかも。（３年位前はそれくらいだったような。。）

たてに走ってる道の路線価はこんな感じ。１５％下がってる？
（路線価は、取引される価格じゃないです。念のため）
H14　２０５万
H15　１８５万
H16　１７５万

あわてる必要はないですね。

[232: 匿名はん]

ようは高過ぎるということじゃな。。。。

[233: 匿名はん]

初めて投稿します。
私も昨日モデルルームに行ってきました。
２２５さんがおっしゃるほど、営業の方の態度は普通でした。
質問への返答も別に的外れな感じではなかったです。
でも確かに忙しいからか、「それは次に説明します！」
的な対応なところが多かったかもしれませんね。

価格についてですが、皆さんが言われているほど、「たっかいなー」
とは思いませんでした。周りと比較すれば価格は高いですけど、
立地的に、私にとって、BESTの場所だったし、構造部分とかも、
他と比較してしっかり作っているようだし（説明もうまかったからか？）
高いのは当然かな、と。

私は周辺と比べて、とか物の割りに、とか考え始めると、ほんと、き
りがなくなるような気がするんですよね。

人によって感じ方とか、気に入るポイントとか、違うじゃないですか。
結局、自分の満足感とマンションの条件が合致するかどうか、という
感覚的なところで判断していくのだと思います。
ダメな人はダメ、いい人はいい、評価はバラバラでいいと思うのです。

もちろん、私も価格と満足感のバランスについては、まだ納得できて
はいません。でも、今のところは前向きに、納得する努力をしてみよう
と考えています。

ちょっと私の考えはへんかもしれませんが、
みなさんのご意見はいかがですか？

[234: 匿名はん]

>223さん
ほぼ同意です。
納得できる人は購入する、納得できない人は購入しない。
それだけの話ですよね。
実際の販売価格はいくらになるのか分かりませんが
普通に売れるんじゃないでしょうか？

なんて言う私は予定価格のままなら見送り決定ですが…。
あと我が家に対応してくれた営業さんは感じよく質問にも的確に答えてくれました。
まあ、営業さん自身の能力や客との相性もあると言う事で。

[235: 234]

>233さん
の間違いでした。すいません。

[236: 匿名はん]

223さんの意見に基本的には賛成です。
当たり前のことですが、気に入るポイントも懐具合も
人によって違います。

営業マンの対応にはバラつきがあるようです。
ただし、忙しいことにかこつけて、対応が悪いと思われるようでは
問題があると思います。
相当この掲示板等によって高い！と思われていることに
ピリピリしているのかも知れませんね。

ただし、私は価格と満足感のバランスについて、「納得する努力」が必要な
ものに、数千万も払う気にはなれませんので、様子見中です。

[237: 匿名はん]

＞233さん
評価がそれぞれだというのは、その通りだと思います。
最終、この物件にこの価格が見合うと考えた人が買うことになるのですから。
が、マンションのように共同購入者がいるものの評価というのは、相対的な
もので、買いたいと思う人で全戸埋まった時初めて、購入を決めた人の評価が
報われます。当然、売れ残りも視野に入れておかなければなりません。
もちろん将来に亘ってこの価格で見合うかどうかもです。
私はその上で、やはり高価と判断し、現在の価格なら買いません。
　

[238: 匿名はん]

ABさんはご近所の方ですか？
優先案内会をキャンセルしているのに現地写真を撮影していらっしゃるし、
立地や学区のこともお詳しいようですので・・・
本題と関係なくてすみませんが以前より不思議に思っておりましたので。

[239: AB]

ぜんぜん近所ではないですよ。だから写真も撮ってきたんです。
私の中での物件選択基準の優先順位
１．立地（環境）、２．価格、３．物件です。
12月に時間があったのと北摂NO1がどんなところにできるのか興味があった、
および私の選択基準の中ではMR見るより実際の土地を知るほうが重要なためそうしました。
現地での体感プラス校区やその他ネットで集められる情報で１の”立地”の項目を年末にじっくり考えられるかなとおもった次第です。
MRに行って得られる情報は優先順位の低いところのものばかりでしたので行くのはやめました。（この掲示板で坪単価がわかったことも要因の一つです）
ちなみにほかの物件でも写真は撮ってます。そちらでは現地の様子も満足いくものでしたし、坪単価も妥当だと思いましたので
最寄駅まで通勤電車も一度乗ってみましたし、時間を変えて行ってみたりもしました。

[240: AB]

239に書き忘れました。
現在はその物件を契約するか真剣に悩んでる最中です。

[241: 匿名はん]

高価な家の購入検討するんだから、普通調べますよね。
期待してれば事前に写真も撮るし、立地を調べる。当たり前でしょう。
現地に行かないなんて信じられないなぁ。

とつられてみるテスト。
（もちろん私はABさんじゃないです）